【正文】 處在方案規(guī)劃階段，商辦類產(chǎn)品的定位仍然沒有明確的敲定。因此，這里僅對創(chuàng)新在未來我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向進行一些研究。一、商業(yè)地產(chǎn)模式的創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的不同在于商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)系到商場，商業(yè)地產(chǎn)最后就是研究商業(yè)。經(jīng)濟發(fā)展的不同的階段，人們對商品的追求、消費的追求是不同的，這樣就會產(chǎn)生不同的需求。創(chuàng)新的本質(zhì)是因為新的需求的出現(xiàn)，新的需求是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的根本動力。人們對生活的追求是不會有盡頭的，而且隨著社會的發(fā)展，新的生活方式也會不斷地出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新成為必然。2010年，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式上，以萬達廣場等為代表的城市綜合體、購物中心仍然是主流模式，同時出現(xiàn)了文化與商業(yè)地產(chǎn)、藝術(shù)與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合以及首創(chuàng)奧特萊斯“新城市主義”等商業(yè)地產(chǎn)新模式：誠品書店融書店、文化創(chuàng)意商店和餐飲旅游服務為一體，打造“文化創(chuàng)意城中城”；內(nèi)地首個Ｋ１１藝術(shù)購物中心將藝術(shù)欣賞、人文體驗、自然綠化與購物想結(jié)合，引領(lǐng)購物休閑新體驗；首創(chuàng)推出“新城市主義”，在奧特萊斯周邊，有酒店、電影院、餐飲、大賣場以及住宅等，打造集品牌購物、嘉年華游樂、影視娛樂中心三位一體的商業(yè)新模式。未來十年將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。在這黃金十年里，以購物中心為主體的商業(yè)綜合體將成為發(fā)展的焦點。萬達集團是較早進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并成功創(chuàng)建了萬達廣場，創(chuàng)造出了所謂的訂單模式。那么在后起之秀中若要發(fā)展，就不能完全走萬達的訂單商業(yè)模式，必須開辟屬于綠地集團的富有競爭力的模式。如今的消費者講求體驗式經(jīng)濟，體驗不一樣的感受，而標準化就是在扼殺這種客戶的體驗。而無錫哥倫布廣場所追求的非標準則是每一個產(chǎn)品根據(jù)項目所在地的消費群的結(jié)構(gòu)、消費能力和周邊的競爭環(huán)境，而做出不同的業(yè)態(tài)組合和里面商鋪品牌的組合，以及內(nèi)部環(huán)境的設(shè)計。2011年3月28日新區(qū)哥倫布廣場舉行了盛大的奠基儀式，除了已落成的廣益哥倫布廣場，五洲國際集團還將會在無錫洛社投資第三個哥倫布廣場，但是每一個哥倫布廣場都會給市民不一樣的感受。哥倫布廣場模式的成功正是五洲國際在萬達訂單式模式之下的一種創(chuàng)新。二、商業(yè)地產(chǎn)綠色節(jié)能的創(chuàng)新?lián)钚卵芯匡@示，2010年上半年全球商業(yè)地產(chǎn)投資額累計為1320億美元，遠超2009年上半年的760億美元。與2009年上半年相比，今年上半年亞太地區(qū)的交易額上升了40%。2010年僅第二季度，亞太地區(qū)直接商業(yè)房地產(chǎn)投資額就達到160億美元。近來，以中國市場為例，北京、上海、廣州三大城市寫字樓新增供應面積大幅上漲，%；銷售面積同樣出現(xiàn)強勢增長的態(tài)勢，%。因此，在關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的同時，更進一步強調(diào)的是低碳經(jīng)濟背景之下的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新之路，尤其是商業(yè)地產(chǎn)在綠色節(jié)能方面的創(chuàng)新。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，建筑的能耗約占全社會總能耗的30%。按照住建部的政策要求，從2010年開始，城鎮(zhèn)新建建筑要達到90%以上是節(jié)能型建筑。因而，低碳節(jié)能正在成為商業(yè)地產(chǎn)新一輪的發(fā)展趨勢。環(huán)保時代來臨，商業(yè)地產(chǎn)如何通過打好“環(huán)保牌”來推動地產(chǎn)進一步發(fā)展，更成為亞太地區(qū)新一輪焦點。此外，根據(jù)2009年美國圣地亞哥大學和世邦魏理仕聯(lián)合完成的一項名為《綠色建筑的錢景和前景》的研究發(fā)現(xiàn)，在綠色建筑中工作的人員病假天數(shù)減少，辦公面積的空置率低，且租金回報較高?！霸诘吞冀?jīng)濟的背景之下，商業(yè)地產(chǎn)節(jié)能化已成主流。創(chuàng)新運用更多的綠色產(chǎn)品，推動商業(yè)地產(chǎn)的不斷創(chuàng)新，并進一步促進經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。三、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的創(chuàng)新，創(chuàng)新要滿足客戶需求現(xiàn)在很多城市綜合體項目，都談一個叫我們要打造城市標志，或者標志性建筑。標志性的兩個方面，第一個方面是體量。比方說全球最大的，要么就是最高，這兩個都具有標志。如果講高度的話，我覺得我們也比不了。比如拿上海來說，東方明珠原來是最高的，后來是金茂，后來金融中心。我覺得盲目地追求高沒有意義。如果是標志，我們功能是一個集中，功能是一個復合，同時功能一定要全面，這才是我們的標志。我們不貪大，但是我們一定要全面，一定要符合全客群的需求，做到功能上的互補。談到建筑設(shè)計，整體建筑風格的統(tǒng)一性?，F(xiàn)在我們很多城市綜合體也好，很多都是在建筑，我們跟國際的建筑業(yè)在一起交流，很多都是從藝術(shù)性和從美觀性，要做標志性的，要做一個城市的名片，都是這樣說。實際上業(yè)內(nèi)也會經(jīng)常談到一個話題，有幾個項目能像故宮一樣流芳百世。前一階段剛開始請了很多日韓設(shè)計師，現(xiàn)在是歐美系。我前一陣看到一個報道，說是在江西某一個新興的城市，設(shè)計了幾棟非常前衛(wèi)的綜合體項目，后來很多專家議論，說整個把我們中國市場作為國外設(shè)計師練筆的地方，我們希望我們中國新興的市場，我們希望我們中國這么好的市場，成為國外設(shè)計師的搖籃曲，我不希望做這個。我講到的建筑風格的統(tǒng)一性，只是講要符合城市的定位和城市的風格，整個城市的沿襲。四、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合的創(chuàng)新，招攬客源在整個招商過程中，每一個購物中心要對地區(qū)有研究，否則這個購物中心就像卵生兄妹一樣，每個購物中心蓋出來以后大家都一樣?，F(xiàn)在就碰到同行交流，現(xiàn)在大家都以我們要引進獨特的，如果全上海都是這樣，沒有個性化在里面，可能逛了一下不會再去第二家。包括臺灣有一個店，24小時，開的風風火火，對人消費的研究，包括業(yè)態(tài)的組合等等都非常重要。記得我有一次專門看過在日本有一家店，這家店把業(yè)態(tài)組合做的很好，便利店加音響店加咖啡店，加夜校店，到了12點和早晨的時候營業(yè)額最好。所以購物中心招商的時候，商家組合，品牌組合，業(yè)態(tài)組合和消費行為的組合都要考慮，這樣做出來的購物中心，再加上大的主力店集群，可能我們有10個主力店，甚至有15個主力店。主力店很多開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)認知不足的時候，都覺得租金太低，為什么要引進資金。但是他能給你奠定最基本的客源，他有極強的攬客的能力。我們講要做到旺鋪，一個好的開發(fā)商，加好的經(jīng)營者，再加好的管理者才能經(jīng)營好。同樣我們在招商的時候，如果不考慮這些因素的話，后續(xù)的進行很困難。所以在我們整個招商過程中，而且在招商先行的時候要重視這些品牌商家業(yè)態(tài)公投的組合，包括購物中心業(yè)態(tài)分類，適合哪一類人群，你的跨度有多少，都是你日后成功與否的關(guān)鍵。前面粗略地講了一些招商，大家在購物中心招商的時候基本兩個原則。，品類組合，品牌組合，品種組合業(yè)態(tài)綜合HOPSCA本身就是一個業(yè)態(tài)組合，無論是酒店，還是寫字樓，還是商業(yè)，還是停車等等，這個配置不是說誰多，都希望多，但是先有容積率等因素，怎么樣最佳組合，包括里面購物占多少，餐飲占多少，娛樂占多少，配套占多少，這都有合理。各個綜合體不同的項目也不完全一樣，以前聽說有個532的觀念，這一個理論上的數(shù)字。實際上不完全這樣，我們是各商業(yè)為主，所以我們很多商業(yè)體會有60%以上的商業(yè)，因為這樣才會給大家?guī)砀玫氖找?，餐飲只是帶來更多的豐富和配合的概念。我們?nèi)绻龀鞘芯C合體的業(yè)態(tài)，如果有一個酒店，對我們整個奢侈品的提升會好。會把非核心業(yè)態(tài)作為自己的配置，我們的立足點會在商業(yè)部分。同時寫字樓和酒店公寓，特別酒店公寓是比較新的業(yè)態(tài)。包括寫字樓也是這樣的功能，提升了流行和時尚品牌，這是不可或缺的幾個部分，但是我認為不是城市綜合體主要的。第二個品類組合，最近有一些臺灣的學者研究區(qū)域，實際上就是一個分類，我認為他講的很有道理。比方說拿女裝品牌來說，如果到了每一個地方，這個女裝有職業(yè)女裝，淑女女裝等分類，但是這樣的分類還不夠，應該有更加細分的，小分類的概念。我們現(xiàn)在研究商業(yè)布局當中，我們會分的很細，如果能夠做到這一點的話對我們后面的組合會有更好的布局。這也是我們在設(shè)計當中所研究的新的課題。第三個品牌組合，主力店，次主力店，然后是一般品牌。第四個是品種組合，商業(yè)綜合體，一個商業(yè)中心可能有很多百貨店。我們希望在不同的購物中心，不同的城市綜合體當中他的品種都應該不一樣。我們不是說請您進來，你賣什么不管你，那不行。你賣的不好的話請你出去，再吸引新的品牌進來，只有這樣才會把我們的商業(yè)做的更加豐富，否則一潭死水。五、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)要注重提高自身的素質(zhì)因為商業(yè)地產(chǎn)我雖然接觸不多，但是商業(yè)地產(chǎn)感覺到地產(chǎn)商業(yè)投資的雙重綜合性行業(yè)。對我們從事這個行業(yè)的一些企業(yè)，和企業(yè)的員工提出的在素質(zhì)上更高的要求。我覺得個人從事商業(yè)地產(chǎn)，可能在融資能力方面，財務管理方面，規(guī)避風險的能力方面，要比住宅高。另一方面，我們怎么樣建立咱們的信息技術(shù)，互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)，這也是需要研究的課題?，F(xiàn)在從總體來說，咱們要提倡精密化的管理。另外基于商業(yè)地產(chǎn)方面還有重要的課題，怎么樣努力和上下游的企業(yè)建立戰(zhàn)略性的伙伴關(guān)系，減少交易的緩解，降低交易的成本，提高運行的效益，實現(xiàn)合作共贏是重大的課題。所以我希望大家在這方面努力提高自身的素質(zhì)，通過自身素質(zhì)的提高，促進產(chǎn)業(yè)的升級，通過產(chǎn)業(yè)的升級，促進咱們商業(yè)地產(chǎn)的平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展。第五篇：農(nóng)業(yè)投資項目可行性研究報告附件1：農(nóng)業(yè)投資項目可行性研究報告一般格式和要求一、項目摘要。項目內(nèi)容的摘要性說明，包括項目名稱、建設(shè)單位、建設(shè)地點、建設(shè)年限、聯(lián)系電話、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、投資估算、運行費用與效益分析等。二、項目建設(shè)的必要性和可行性。根據(jù)實際情況和項目申報指導意見，詳細說明符合選建要求的情況，不得將本行業(yè)（品種、業(yè)務）的必要性和可行性代替本項目的必要性和可行性。三、市場（產(chǎn)品或服務）供求分析及預測（量化分析）。主要包括本項目及本項目區(qū)本行業(yè)（或主導產(chǎn)品）發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析、現(xiàn)有生產(chǎn)（業(yè)務）能力調(diào)查與分析、市場需求調(diào)查與預測等。四、項目承擔單位的基本情況。原則上應是具有相應承擔能力和條件的企業(yè)或事業(yè)單位，包括人員狀況，固定資產(chǎn)狀況，現(xiàn)有建筑設(shè)施與配套儀器設(shè)備狀況，專業(yè)技術(shù)水平和管理體制等。五、項目地點選擇分析。項目建設(shè)地點選址注意與當?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃、資源約束條件銜接一致，要直觀準確描述地址情況及選址原則，要落實具體地塊位置，并對與項目建設(shè)內(nèi)容 1相關(guān)的基礎(chǔ)狀況、建設(shè)條件加以描述，不可用項目所在區(qū)域代替項目建設(shè)地點。具體內(nèi)容包括項目具體地址位置、項目占地范圍、項目資源及公用設(shè)施情況，地點比較選擇等。要求在附件中提供項目建設(shè)總體布局現(xiàn)狀圖和規(guī)劃圖、項目點現(xiàn)狀照片等。六、生產(chǎn)（檢測、試驗）等工藝技術(shù)方案分析。主要包括項目技術(shù)來源及技術(shù)水平，主要技術(shù)工藝流程與技術(shù)工藝參數(shù)，技術(shù)工藝和主要設(shè)備選型方案比較，技術(shù)依托單位等。七、項目建設(shè)目標。主要包括項目的建設(shè)任務、總體布局及總體規(guī)模，建成后要達到的生產(chǎn)能力目標或業(yè)務能力目標，項目建設(shè)的工程技術(shù)、工藝技術(shù)、質(zhì)量水平、功能結(jié)構(gòu)等目標等。八、項目建設(shè)內(nèi)容。項目建設(shè)內(nèi)容主要包括土建工程、田間工程、配套儀器、設(shè)備等。要逐項詳細列明各項建設(shè)內(nèi)容及相應規(guī)模（分類量化）。土建工程：詳細說明土建工程名稱、規(guī)模及數(shù)量、單位、建筑結(jié)構(gòu)及造價。建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及建設(shè)標準應與項目建設(shè)屬性與功能相匹配，屬于分期建設(shè)及有特殊原因的，應加以說明。水、暖、電等公用工程和場區(qū)工程要有工程量和造價說明。田間工程：建設(shè)地點相關(guān)工程現(xiàn)狀應加以詳細描述，在此基礎(chǔ)上，說明新（續(xù)）建工程名稱、規(guī)模及數(shù)量、單位、工程做法、造價估算。配套儀器設(shè)備：說明規(guī)格型號、數(shù)量及單位、價格、來源。對于單臺（套）估價高于5萬元的儀器設(shè)備，應說明購置原因及理由及用途。對于技術(shù)含量較高的儀器設(shè)備，需說明是否具備使用能力和條件。配套農(nóng)機具：說明規(guī)格型號、數(shù)量及單位、價格、來源及適用范圍。大型農(nóng)機具，應說明購置原因及理由及用途。加工線建設(shè)：要說明加工工藝流程、技術(shù)參數(shù)和設(shè)備選型，并進行技術(shù)先進性評價。如有進口儀器設(shè)備、農(nóng)機具等，須加以說明。九、投資估算和資金籌措。依據(jù)建設(shè)內(nèi)容及有關(guān)建設(shè)標準或規(guī)范，分類詳細估算項目固定資產(chǎn)投資并匯總。明確中央投資、地方配套及自籌資金投資籌措方案。十、建設(shè)期限和實施的進度安排。根據(jù)確定的建設(shè)工期和勘察設(shè)計、儀器設(shè)備采購、工程施工、安裝、試運行所需時間與進度要求，選擇整個工程項目最佳實施計劃方案和進度。十一、土地、規(guī)劃和環(huán)保。落實項目用地作為項目安排的前置條件，相關(guān)支出不得在項目中安排，也不得抵頂?shù)胤脚涮缀妥曰I資金。需征地的建設(shè)項目，項目可行性研究報告中必須附國土資源部門核發(fā)的建設(shè)用地證明或項目用地預審意見。需要辦理建設(shè)規(guī)劃報建以及環(huán)評審批的，附規(guī)劃部門規(guī)劃意見書以及環(huán)保部門環(huán)評批復。開展土地租賃的，附有關(guān)租賃合同。十二、項目組織管理與運行。主要包括項目建設(shè)期組織管理機構(gòu)與職能，項目建成后組織管理機構(gòu)與職能、運行管理模式與運行機制、人員配置等；同時要對運行費用進行分析，估算項目建成后維持項目正常運行的成本費用，并提出解決所需費用的合理方式方法。十三、效益分析與風險評價。對項目建成后的經(jīng)濟與社會效益測算與分析（量化分析）。特別是對項目建成后的新增固定資產(chǎn)和開發(fā)、生產(chǎn)能力，以及經(jīng)濟效益、社會效益（如社會供種量，帶動多少農(nóng)戶、多大區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等）等進行量化分析，并列附表。十四、招標方案。按照《農(nóng)業(yè)基本建設(shè)項目招標投標管理規(guī)定》第十二條規(guī)定，編制招標方案。十五、有關(guān)證明材料。在上報可行性研究報告時附帶相應材料復印件或說明材料，包括承擔單位法人證明，資信證明、近三年生產(chǎn)經(jīng)營數(shù)量統(tǒng)計，有關(guān)配套條件或技術(shù)成果證明，與農(nóng)戶簽訂的種子生產(chǎn)協(xié)議、合同，承擔項目的條件證明等。證明材料應真實、齊全。十六、應附表格圖示。提供建設(shè)單位基本情況表、項目建設(shè)內(nèi)容投資一覽表、項目選址和建設(shè)條件表、招標投標事項申請表（見附表14）以及其它相關(guān)表格，提供可研報告文字描述的工程量、設(shè)備清單等表格，提供建安工程、田間工程、建設(shè)地址等圖示。另外，對項目可行性研究報告的封面要求如下： 項目名稱：建設(shè)單位：主管部門：建設(shè)地點：可研編制單位：