【正文】 處在方案規(guī)劃階段，商辦類產(chǎn)品的定位仍然沒有明確的敲定。因此，這里僅對創(chuàng)新在未來我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向進(jìn)行一些研究。一、商業(yè)地產(chǎn)模式的創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的不同在于商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)系到商場，商業(yè)地產(chǎn)最后就是研究商業(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同的階段，人們對商品的追求、消費(fèi)的追求是不同的，這樣就會產(chǎn)生不同的需求。創(chuàng)新的本質(zhì)是因?yàn)樾碌男枨蟮某霈F(xiàn)，新的需求是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的根本動力。人們對生活的追求是不會有盡頭的，而且隨著社會的發(fā)展，新的生活方式也會不斷地出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新成為必然。2010年，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式上，以萬達(dá)廣場等為代表的城市綜合體、購物中心仍然是主流模式，同時出現(xiàn)了文化與商業(yè)地產(chǎn)、藝術(shù)與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合以及首創(chuàng)奧特萊斯“新城市主義”等商業(yè)地產(chǎn)新模式：誠品書店融書店、文化創(chuàng)意商店和餐飲旅游服務(wù)為一體，打造“文化創(chuàng)意城中城”；內(nèi)地首個Ｋ１１藝術(shù)購物中心將藝術(shù)欣賞、人文體驗(yàn)、自然綠化與購物想結(jié)合，引領(lǐng)購物休閑新體驗(yàn)；首創(chuàng)推出“新城市主義”，在奧特萊斯周邊，有酒店、電影院、餐飲、大賣場以及住宅等，打造集品牌購物、嘉年華游樂、影視娛樂中心三位一體的商業(yè)新模式。未來十年將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。在這黃金十年里，以購物中心為主體的商業(yè)綜合體將成為發(fā)展的焦點(diǎn)。萬達(dá)集團(tuán)是較早進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并成功創(chuàng)建了萬達(dá)廣場，創(chuàng)造出了所謂的訂單模式。那么在后起之秀中若要發(fā)展，就不能完全走萬達(dá)的訂單商業(yè)模式，必須開辟屬于綠地集團(tuán)的富有競爭力的模式。如今的消費(fèi)者講求體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)，體驗(yàn)不一樣的感受，而標(biāo)準(zhǔn)化就是在扼殺這種客戶的體驗(yàn)。而無錫哥倫布廣場所追求的非標(biāo)準(zhǔn)則是每一個產(chǎn)品根據(jù)項目所在地的消費(fèi)群的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力和周邊的競爭環(huán)境，而做出不同的業(yè)態(tài)組合和里面商鋪品牌的組合，以及內(nèi)部環(huán)境的設(shè)計。2011年3月28日新區(qū)哥倫布廣場舉行了盛大的奠基儀式，除了已落成的廣益哥倫布廣場，五洲國際集團(tuán)還將會在無錫洛社投資第三個哥倫布廣場，但是每一個哥倫布廣場都會給市民不一樣的感受。哥倫布廣場模式的成功正是五洲國際在萬達(dá)訂單式模式之下的一種創(chuàng)新。二、商業(yè)地產(chǎn)綠色節(jié)能的創(chuàng)新?lián)钚卵芯匡@示，2010年上半年全球商業(yè)地產(chǎn)投資額累計為1320億美元，遠(yuǎn)超2009年上半年的760億美元。與2009年上半年相比，今年上半年亞太地區(qū)的交易額上升了40%。2010年僅第二季度，亞太地區(qū)直接商業(yè)房地產(chǎn)投資額就達(dá)到160億美元。近來，以中國市場為例，北京、上海、廣州三大城市寫字樓新增供應(yīng)面積大幅上漲，%；銷售面積同樣出現(xiàn)強(qiáng)勢增長的態(tài)勢，%。因此，在關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的同時，更進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)的是低碳經(jīng)濟(jì)背景之下的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新之路，尤其是商業(yè)地產(chǎn)在綠色節(jié)能方面的創(chuàng)新。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，建筑的能耗約占全社會總能耗的30%。按照住建部的政策要求，從2010年開始，城鎮(zhèn)新建建筑要達(dá)到90%以上是節(jié)能型建筑。因而，低碳節(jié)能正在成為商業(yè)地產(chǎn)新一輪的發(fā)展趨勢。環(huán)保時代來臨，商業(yè)地產(chǎn)如何通過打好“環(huán)保牌”來推動地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展，更成為亞太地區(qū)新一輪焦點(diǎn)。此外，根據(jù)2009年美國圣地亞哥大學(xué)和世邦魏理仕聯(lián)合完成的一項名為《綠色建筑的錢景和前景》的研究發(fā)現(xiàn)，在綠色建筑中工作的人員病假天數(shù)減少，辦公面積的空置率低，且租金回報較高?！霸诘吞冀?jīng)濟(jì)的背景之下，商業(yè)地產(chǎn)節(jié)能化已成主流。創(chuàng)新運(yùn)用更多的綠色產(chǎn)品，推動商業(yè)地產(chǎn)的不斷創(chuàng)新，并進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展。三、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的創(chuàng)新，創(chuàng)新要滿足客戶需求現(xiàn)在很多城市綜合體項目，都談一個叫我們要打造城市標(biāo)志，或者標(biāo)志性建筑。標(biāo)志性的兩個方面，第一個方面是體量。比方說全球最大的，要么就是最高，這兩個都具有標(biāo)志。如果講高度的話，我覺得我們也比不了。比如拿上海來說，東方明珠原來是最高的，后來是金茂，后來金融中心。我覺得盲目地追求高沒有意義。如果是標(biāo)志，我們功能是一個集中，功能是一個復(fù)合，同時功能一定要全面，這才是我們的標(biāo)志。我們不貪大，但是我們一定要全面，一定要符合全客群的需求，做到功能上的互補(bǔ)。談到建筑設(shè)計，整體建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性。現(xiàn)在我們很多城市綜合體也好，很多都是在建筑，我們跟國際的建筑業(yè)在一起交流，很多都是從藝術(shù)性和從美觀性，要做標(biāo)志性的，要做一個城市的名片，都是這樣說。實(shí)際上業(yè)內(nèi)也會經(jīng)常談到一個話題，有幾個項目能像故宮一樣流芳百世。前一階段剛開始請了很多日韓設(shè)計師，現(xiàn)在是歐美系。我前一陣看到一個報道，說是在江西某一個新興的城市，設(shè)計了幾棟非常前衛(wèi)的綜合體項目，后來很多專家議論，說整個把我們中國市場作為國外設(shè)計師練筆的地方，我們希望我們中國新興的市場，我們希望我們中國這么好的市場，成為國外設(shè)計師的搖籃曲，我不希望做這個。我講到的建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性，只是講要符合城市的定位和城市的風(fēng)格，整個城市的沿襲。四、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合的創(chuàng)新，招攬客源在整個招商過程中，每一個購物中心要對地區(qū)有研究，否則這個購物中心就像卵生兄妹一樣，每個購物中心蓋出來以后大家都一樣。現(xiàn)在就碰到同行交流，現(xiàn)在大家都以我們要引進(jìn)獨(dú)特的，如果全上海都是這樣，沒有個性化在里面，可能逛了一下不會再去第二家。包括臺灣有一個店，24小時，開的風(fēng)風(fēng)火火，對人消費(fèi)的研究，包括業(yè)態(tài)的組合等等都非常重要。記得我有一次專門看過在日本有一家店，這家店把業(yè)態(tài)組合做的很好，便利店加音響店加咖啡店，加夜校店，到了12點(diǎn)和早晨的時候營業(yè)額最好。所以購物中心招商的時候，商家組合，品牌組合，業(yè)態(tài)組合和消費(fèi)行為的組合都要考慮，這樣做出來的購物中心，再加上大的主力店集群，可能我們有10個主力店，甚至有15個主力店。主力店很多開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)知不足的時候，都覺得租金太低，為什么要引進(jìn)資金。但是他能給你奠定最基本的客源，他有極強(qiáng)的攬客的能力。我們講要做到旺鋪，一個好的開發(fā)商，加好的經(jīng)營者，再加好的管理者才能經(jīng)營好。同樣我們在招商的時候，如果不考慮這些因素的話，后續(xù)的進(jìn)行很困難。所以在我們整個招商過程中，而且在招商先行的時候要重視這些品牌商家業(yè)態(tài)公投的組合，包括購物中心業(yè)態(tài)分類，適合哪一類人群，你的跨度有多少，都是你日后成功與否的關(guān)鍵。前面粗略地講了一些招商，大家在購物中心招商的時候基本兩個原則。，品類組合，品牌組合，品種組合業(yè)態(tài)綜合HOPSCA本身就是一個業(yè)態(tài)組合，無論是酒店，還是寫字樓，還是商業(yè)，還是停車等等，這個配置不是說誰多，都希望多，但是先有容積率等因素，怎么樣最佳組合，包括里面購物占多少，餐飲占多少，娛樂占多少，配套占多少，這都有合理。各個綜合體不同的項目也不完全一樣，以前聽說有個532的觀念，這一個理論上的數(shù)字。實(shí)際上不完全這樣，我們是各商業(yè)為主，所以我們很多商業(yè)體會有60%以上的商業(yè)，因?yàn)檫@樣才會給大家?guī)砀玫氖找?，餐飲只是帶來更多的豐富和配合的概念。我們?nèi)绻龀鞘芯C合體的業(yè)態(tài)，如果有一個酒店，對我們整個奢侈品的提升會好。會把非核心業(yè)態(tài)作為自己的配置，我們的立足點(diǎn)會在商業(yè)部分。同時寫字樓和酒店公寓，特別酒店公寓是比較新的業(yè)態(tài)。包括寫字樓也是這樣的功能，提升了流行和時尚品牌，這是不可或缺的幾個部分，但是我認(rèn)為不是城市綜合體主要的。第二個品類組合，最近有一些臺灣的學(xué)者研究區(qū)域，實(shí)際上就是一個分類，我認(rèn)為他講的很有道理。比方說拿女裝品牌來說，如果到了每一個地方，這個女裝有職業(yè)女裝，淑女女裝等分類，但是這樣的分類還不夠，應(yīng)該有更加細(xì)分的，小分類的概念。我們現(xiàn)在研究商業(yè)布局當(dāng)中，我們會分的很細(xì)，如果能夠做到這一點(diǎn)的話對我們后面的組合會有更好的布局。這也是我們在設(shè)計當(dāng)中所研究的新的課題。第三個品牌組合，主力店，次主力店，然后是一般品牌。第四個是品種組合，商業(yè)綜合體，一個商業(yè)中心可能有很多百貨店。我們希望在不同的購物中心，不同的城市綜合體當(dāng)中他的品種都應(yīng)該不一樣。我們不是說請您進(jìn)來，你賣什么不管你，那不行。你賣的不好的話請你出去，再吸引新的品牌進(jìn)來，只有這樣才會把我們的商業(yè)做的更加豐富，否則一潭死水。五、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)要注重提高自身的素質(zhì)因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)我雖然接觸不多，但是商業(yè)地產(chǎn)感覺到地產(chǎn)商業(yè)投資的雙重綜合性行業(yè)。對我們從事這個行業(yè)的一些企業(yè)，和企業(yè)的員工提出的在素質(zhì)上更高的要求。我覺得個人從事商業(yè)地產(chǎn)，可能在融資能力方面，財務(wù)管理方面，規(guī)避風(fēng)險的能力方面，要比住宅高。另一方面，我們怎么樣建立咱們的信息技術(shù)，互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)，這也是需要研究的課題。現(xiàn)在從總體來說，咱們要提倡精密化的管理。另外基于商業(yè)地產(chǎn)方面還有重要的課題，怎么樣努力和上下游的企業(yè)建立戰(zhàn)略性的伙伴關(guān)系，減少交易的緩解，降低交易的成本，提高運(yùn)行的效益，實(shí)現(xiàn)合作共贏是重大的課題。所以我希望大家在這方面努力提高自身的素質(zhì)，通過自身素質(zhì)的提高，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級，通過產(chǎn)業(yè)的升級，促進(jìn)咱們商業(yè)地產(chǎn)的平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展。第五篇：農(nóng)業(yè)投資項目可行性研究報告附件1：農(nóng)業(yè)投資項目可行性研究報告一般格式和要求一、項目摘要。項目內(nèi)容的摘要性說明，包括項目名稱、建設(shè)單位、建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)年限、聯(lián)系電話、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、投資估算、運(yùn)行費(fèi)用與效益分析等。二、項目建設(shè)的必要性和可行性。根據(jù)實(shí)際情況和項目申報指導(dǎo)意見，詳細(xì)說明符合選建要求的情況，不得將本行業(yè)（品種、業(yè)務(wù)）的必要性和可行性代替本項目的必要性和可行性。三、市場（產(chǎn)品或服務(wù)）供求分析及預(yù)測（量化分析）。主要包括本項目及本項目區(qū)本行業(yè)（或主導(dǎo)產(chǎn)品）發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析、現(xiàn)有生產(chǎn)（業(yè)務(wù)）能力調(diào)查與分析、市場需求調(diào)查與預(yù)測等。四、項目承擔(dān)單位的基本情況。原則上應(yīng)是具有相應(yīng)承擔(dān)能力和條件的企業(yè)或事業(yè)單位，包括人員狀況，固定資產(chǎn)狀況，現(xiàn)有建筑設(shè)施與配套儀器設(shè)備狀況，專業(yè)技術(shù)水平和管理體制等。五、項目地點(diǎn)選擇分析。項目建設(shè)地點(diǎn)選址注意與當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃、資源約束條件銜接一致，要直觀準(zhǔn)確描述地址情況及選址原則，要落實(shí)具體地塊位置，并對與項目建設(shè)內(nèi)容 1相關(guān)的基礎(chǔ)狀況、建設(shè)條件加以描述，不可用項目所在區(qū)域代替項目建設(shè)地點(diǎn)。具體內(nèi)容包括項目具體地址位置、項目占地范圍、項目資源及公用設(shè)施情況，地點(diǎn)比較選擇等。要求在附件中提供項目建設(shè)總體布局現(xiàn)狀圖和規(guī)劃圖、項目點(diǎn)現(xiàn)狀照片等。六、生產(chǎn)（檢測、試驗(yàn)）等工藝技術(shù)方案分析。主要包括項目技術(shù)來源及技術(shù)水平，主要技術(shù)工藝流程與技術(shù)工藝參數(shù)，技術(shù)工藝和主要設(shè)備選型方案比較，技術(shù)依托單位等。七、項目建設(shè)目標(biāo)。主要包括項目的建設(shè)任務(wù)、總體布局及總體規(guī)模，建成后要達(dá)到的生產(chǎn)能力目標(biāo)或業(yè)務(wù)能力目標(biāo)，項目建設(shè)的工程技術(shù)、工藝技術(shù)、質(zhì)量水平、功能結(jié)構(gòu)等目標(biāo)等。八、項目建設(shè)內(nèi)容。項目建設(shè)內(nèi)容主要包括土建工程、田間工程、配套儀器、設(shè)備等。要逐項詳細(xì)列明各項建設(shè)內(nèi)容及相應(yīng)規(guī)模（分類量化）。土建工程：詳細(xì)說明土建工程名稱、規(guī)模及數(shù)量、單位、建筑結(jié)構(gòu)及造價。建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與項目建設(shè)屬性與功能相匹配，屬于分期建設(shè)及有特殊原因的，應(yīng)加以說明。水、暖、電等公用工程和場區(qū)工程要有工程量和造價說明。田間工程：建設(shè)地點(diǎn)相關(guān)工程現(xiàn)狀應(yīng)加以詳細(xì)描述，在此基礎(chǔ)上，說明新（續(xù)）建工程名稱、規(guī)模及數(shù)量、單位、工程做法、造價估算。配套儀器設(shè)備：說明規(guī)格型號、數(shù)量及單位、價格、來源。對于單臺（套）估價高于5萬元的儀器設(shè)備，應(yīng)說明購置原因及理由及用途。對于技術(shù)含量較高的儀器設(shè)備，需說明是否具備使用能力和條件。配套農(nóng)機(jī)具：說明規(guī)格型號、數(shù)量及單位、價格、來源及適用范圍。大型農(nóng)機(jī)具，應(yīng)說明購置原因及理由及用途。加工線建設(shè)：要說明加工工藝流程、技術(shù)參數(shù)和設(shè)備選型，并進(jìn)行技術(shù)先進(jìn)性評價。如有進(jìn)口儀器設(shè)備、農(nóng)機(jī)具等，須加以說明。九、投資估算和資金籌措。依據(jù)建設(shè)內(nèi)容及有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，分類詳細(xì)估算項目固定資產(chǎn)投資并匯總。明確中央投資、地方配套及自籌資金投資籌措方案。十、建設(shè)期限和實(shí)施的進(jìn)度安排。根據(jù)確定的建設(shè)工期和勘察設(shè)計、儀器設(shè)備采購、工程施工、安裝、試運(yùn)行所需時間與進(jìn)度要求，選擇整個工程項目最佳實(shí)施計劃方案和進(jìn)度。十一、土地、規(guī)劃和環(huán)保。落實(shí)項目用地作為項目安排的前置條件，相關(guān)支出不得在項目中安排，也不得抵頂?shù)胤脚涮缀妥曰I資金。需征地的建設(shè)項目，項目可行性研究報告中必須附國土資源部門核發(fā)的建設(shè)用地證明或項目用地預(yù)審意見。需要辦理建設(shè)規(guī)劃報建以及環(huán)評審批的，附規(guī)劃部門規(guī)劃意見書以及環(huán)保部門環(huán)評批復(fù)。開展土地租賃的，附有關(guān)租賃合同。十二、項目組織管理與運(yùn)行。主要包括項目建設(shè)期組織管理機(jī)構(gòu)與職能，項目建成后組織管理機(jī)構(gòu)與職能、運(yùn)行管理模式與運(yùn)行機(jī)制、人員配置等；同時要對運(yùn)行費(fèi)用進(jìn)行分析，估算項目建成后維持項目正常運(yùn)行的成本費(fèi)用，并提出解決所需費(fèi)用的合理方式方法。十三、效益分析與風(fēng)險評價。對項目建成后的經(jīng)濟(jì)與社會效益測算與分析（量化分析）。特別是對項目建成后的新增固定資產(chǎn)和開發(fā)、生產(chǎn)能力，以及經(jīng)濟(jì)效益、社會效益（如社會供種量，帶動多少農(nóng)戶、多大區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等）等進(jìn)行量化分析，并列附表。十四、招標(biāo)方案。按照《農(nóng)業(yè)基本建設(shè)項目招標(biāo)投標(biāo)管理規(guī)定》第十二條規(guī)定，編制招標(biāo)方案。十五、有關(guān)證明材料。在上報可行性研究報告時附帶相應(yīng)材料復(fù)印件或說明材料，包括承擔(dān)單位法人證明，資信證明、近三年生產(chǎn)經(jīng)營數(shù)量統(tǒng)計，有關(guān)配套條件或技術(shù)成果證明，與農(nóng)戶簽訂的種子生產(chǎn)協(xié)議、合同，承擔(dān)項目的條件證明等。證明材料應(yīng)真實(shí)、齊全。十六、應(yīng)附表格圖示。提供建設(shè)單位基本情況表、項目建設(shè)內(nèi)容投資一覽表、項目選址和建設(shè)條件表、招標(biāo)投標(biāo)事項申請表（見附表14）以及其它相關(guān)表格，提供可研報告文字描述的工程量、設(shè)備清單等表格，提供建安工程、田間工程、建設(shè)地址等圖示。另外，對項目可行性研究報告的封面要求如下： 項目名稱：建設(shè)單位：主管部門：建設(shè)地點(diǎn)：可研編制單位：