【正文】 BBCC項目BBCC項目AA房地產(chǎn)有限公司丁長峰本項目區(qū)南臨HH村，北靠FFGG，西臨KK快速路，規(guī)劃用地II㎡，凈用地JJ㎡。主要進行住宅、配套公建以及公用工程和輔助工程建設。本項目總建筑面積LL㎡，其中：㎡，OOPP層，框剪結構；㎡，5層，框架結構；㎡，地下一層。其中：其他費用TT萬元預備費UU萬元。本項目建設工期99999年本項目建設單位擬在DD市FFGGHH村用地以北，F(xiàn)FGG以南，98987788用地南側范圍，實施FF住宅小區(qū)工程，主要建設內(nèi)容包括小區(qū)內(nèi)的建筑工程、區(qū)內(nèi)綠化、硬化工程及其它輔助工程。216。 項目建設的背景216。 項目選址概況216。 工程設計方案216。 公用工程方案216。 總投資估算及資金籌措序號項 目單位指標值 備 注1規(guī)劃用地㎡II　　2凈用地㎡　其中：住宅用地㎡　　　　公建用地㎡　　　　綠化用地㎡　　　　道路及場地硬化㎡3總建筑面積㎡地上總建筑面積㎡　住宅建筑面積㎡　配套公建㎡　商業(yè)建筑面積㎡　　　地上車庫建筑面積㎡　　　地下總建筑面積㎡　地下車庫建筑面積㎡　住宅地下室建筑面積㎡4停車位輛　地上停車位輛　地下停車位輛5建設指標　　戶數(shù)戶　居住人口人　建筑密度　　綠化率　　容積率　6總投資萬元　工程費用萬元　其他費用萬元　預備費萬元7財務計算指標　　銷售收入萬元　營業(yè)稅金及附加萬元　銷售成本萬元　土地增值稅萬元　利潤總額萬元　所得稅萬元　凈利潤萬元8財務內(nèi)部收益率　　所得稅前%　所得稅后%9投資回收期　　所得稅前年　所得稅后年10財務凈現(xiàn)值(i=12%)　　所得稅前萬元　　所得稅后萬元　　投資利潤率%　　投資利稅率%　第二章 項目背景，大部分系上世紀6070年代所建，以磚木結構、磚混結構為主，使用期長，有的建筑已出現(xiàn)裂縫等現(xiàn)象，與國家現(xiàn)行的《建筑抗震設計規(guī)范》 GB50011200《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》GB50068200《民用建筑設計通則》 GB503522005等規(guī)范不相符合。建筑層數(shù)以平房、24層居多，土地利用率低，所以FFGG片區(qū)的規(guī)劃建設有利于提高抗震減災能力，保障民生。，如HH村，由于歷史和管理體制等原因，規(guī)劃管理無序，布局結構混亂，加快城中村的改造不僅使區(qū)域環(huán)境得到綠化、凈化、美化，而且可改善居民住房條件，提升城市的整體面貌。，；DD美術館、DD博物館、文化島平臺等工程建設已進入“倒計時”。處于FF33區(qū)的中國(DD)5959交易中心承擔2011年在DD舉行的2010年DD市政府工作報告指出：要加快FFGG兩側平方公里啟動區(qū)的建設。鑒于此，本項目建設單位擬進行規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住宅、公建工程以及配套工程建設，以保障和改善民生，促進社會的和諧與發(fā)展。第三章 市場分析小區(qū)開發(fā)不僅要有良好的投資回報，而且也要有完善的基礎設施環(huán)境，本項目FF小區(qū)位于HH村用地以北，F(xiàn)FGG以南，98987788用地南側范圍內(nèi)。從該項目所處地理環(huán)境看，有著廣闊的開發(fā)前景，主要表現(xiàn)在：FFGG片區(qū)位居城市發(fā)展的交接地帶，東側瀕臨距DD南站約15km的路程。據(jù)資料顯示：FFGG未來規(guī)劃有快速路2條，分別為HH街等，路網(wǎng)密集，居民出行便捷。由于FF33區(qū)的規(guī)劃實施，以及FFGG的貫通，使本區(qū)域彰顯強大的連接與輻射作用發(fā)展，成為連接老城、形成良好的互動。市場調(diào)查顯示：DD市2010年前三季度房屋銷售價格同比總指數(shù)為103．7，價格上漲3．7％，漲幅較2009年同期擴大3個百分點。其中新建房（包括住宅和非住宅）％。，成交價為8808元/平方米，環(huán)比上漲74%。2010年19月DD市商品住宅市場統(tǒng)計表項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月供應面積(㎡)000成交面積(㎡)供求比 成交均價（元/㎡)580557115490559856055767550050748808隨著我國經(jīng)濟繼續(xù)快速增長，城鎮(zhèn)居民收入水平有了較大提高，2009年DD市人均生產(chǎn)總值達到44319元，%，按2009年平均匯率計算達到6488美元。居民消費結構的升級轉型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。其次，與工業(yè)化相伴隨的城市化進程加快，%。城市化進程的加快，促進經(jīng)濟的發(fā)展，同時吸引了大量經(jīng)濟、技術、科技人才，這一元素將形成巨大的住房需求。 根據(jù)調(diào)查，2010年前三季度，㎡，中小戶型（單套面積在120m2以下）%。其中，90㎡%，%。在各個面積段中，120144㎡和180㎡以上所占的比重最大，%%。商品住房供應結構的變化無不與人們改善生活的價值取向有關。從供應房型看，中小戶型的二手住房最受外地購房者青睞。一方面，二手房多位于市中心，小戶型居多，更適合初次置業(yè)者投資，在地段和價格上具有優(yōu)勢。另一方面，目前新開樓盤位置大多距離市中心區(qū)域較遠，為方便上班及子女上學，使得部分購買新房的市民將目光轉向二手房市場，加之新建房開發(fā)的邊緣化現(xiàn)象，許多外地首次購房者自然把目光轉向了中小戶型，面積小，總價值也相對較低，升值空間潛力較大的二手房。2010年前三季度，%，%。3. 購買者來源地2010年前三季度，㎡，外地居民購買的商品住宅占成交總面積的PP．01％；該期間成交套數(shù)共計17004套，外地居民購買的商品住宅套數(shù)占成交總套數(shù)的35．07％。外地人對我市房地產(chǎn)市場形成有力的支撐。DD市2010年一季度～三季度商品住房統(tǒng)計表項目購買者來源地合計DD市居民外地居民商品房成交量(萬㎡)住宅面積占比%%%成交套數(shù)成交量(套)11041596317004占比%%%DD市是省會城市，投資環(huán)境在逐漸改善，特別是FFGG片區(qū)，文化FF33區(qū)的建設，進一步增強DD市房地產(chǎn)的輻射力，目前已有一些國內(nèi)外知名商企、就業(yè)者紛紛落足置業(yè)或入住。未來FFGG片區(qū)不僅是代表DD經(jīng)濟的窗口與能力，更是以大DD經(jīng)濟圈影響9898經(jīng)濟的33港，所以，從總體看DD市外地人購房比例會逐步增加。1. DD市各區(qū)域商品住宅分析　　2010年8月、9月DD市各區(qū)域商品住宅成交均價統(tǒng)計表月份杏花嶺區(qū)小店區(qū)迎澤區(qū)阿文認為區(qū)尖草坪區(qū)晉源區(qū)8月5PP7483548456035422756599月10176797752835856110686327上升比例%%%%%%從以上圖表可以看出，只有阿文認為區(qū)商品住宅成交均價比上月有所下降，其他區(qū)域的商品住宅成交比上月都有所增加，價格漲幅最大的是杏花嶺區(qū)和尖草坪區(qū)，%、%。據(jù)調(diào)查資料顯示，杏花嶺區(qū)價格均價比上是由于萬達廣場新的方案推出，而尖草坪區(qū)是由于恒大名都新的方案推出。價格的上升與下降一方面受制于國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，另一方面取決于樓盤所處的地理位置。2. FFGG片區(qū)住宅定價分析就FFGG片區(qū)而言，在2009年之前，該區(qū)域奧斯丁以東的房子約5000元／㎡，奧斯丁以西的房子約4000元／㎡，再往西約OO00元／㎡。隨著FFGG開建、通車，附近的樓盤在銷售量、銷售價格上走出新高，如奧斯丁以東的萬國城定價12000元/㎡，奧斯丁以西的富力現(xiàn)代廣場定價6500～7000元/㎡。目前，F(xiàn)FGG片區(qū)板塊有二三十個樓盤售樓，價格是否繼續(xù)走高，有賴于區(qū)域環(huán)境功能的提升，如FF33區(qū)、FFGG、西環(huán)高速將會成為重要賣點，對售價形成有力的支撐。2010年01月14日《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》要求各地貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的檢查，支持居民合理住房消費，對房價上漲過快的地方和城市進行重點督查。國家出臺調(diào)控措施，可能出現(xiàn)房價小幅下降的情況，但是2009年12月份，%，漲幅前6名的依次為深圳、溫州、金華、杭州、湛江、南京，%、%、12%、%、11%、%。DD市排名第65位。%，%。DD排第60位。DD位居二線城市，但是房價居三線城市的水平。所以總體看FFGG片區(qū)地產(chǎn)價格大幅下降的可能性不大，總體趨于平穩(wěn)。FFGG部分樓盤統(tǒng)計表綜合考慮DD市商品房的發(fā)展態(tài)勢、本項目所在地理位置以及FFGG現(xiàn)有樓盤銷售現(xiàn)狀，本項目初步確定FF小區(qū)住宅及公建銷售價格為：公建建筑：12000元/㎡住宅建筑：8000元/㎡停車位：120000元/車位 第四章 項目選址與建設條件本項目區(qū)南臨HH村，北靠FFGG，西臨KK快速路，規(guī)劃用地II㎡，凈用地JJ㎡。DD屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，春季干旱多雨，日照充足，蒸發(fā)量大；夏季高溫炎熱，雨量集中；秋季多雨，天高氣爽；冬季寒冷、干燥、少雪。夏季室外平均風速為 冬季室外平均風速為 m/s年總降雨量 日最大降雨量 小時最大降雨量 最大積