【正文】 企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。同時密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。另外經(jīng)濟(jì)基本面可能進(jìn)一步惡化，中國7年多來月度進(jìn)出口額首次出現(xiàn)負(fù)增長。第十一章 主要風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金動作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析可以看出，項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。清償能力分析表明，償債期間利息備付率大于7，償債備付率大于4，表明項目具有較強(qiáng)的償債能力。項目選址符合城市規(guī)劃要求。因此，建議業(yè)主單位加強(qiáng)銷售管理，制定科學(xué)的經(jīng)營方針，確保收益達(dá)到或超過預(yù)期的目標(biāo)。167。由表可見，還款期間，該項目利息備付率在5以上；償債備付率在3以上；說明該項目償債能力較強(qiáng)。由表94可能得到利潤總額、凈利潤、總投資收益率、資本金凈利潤率等參數(shù)。167。⑴國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）⑵該項目建設(shè)方案；⑶財政部、國家稅務(wù)總局頒布的財稅政策。采用單位建筑工程投資估算法進(jìn)行估算，各項估算指標(biāo)、費(fèi)率詳見表81。表71工程實(shí)施進(jìn)度計劃表序號 時間2010201120122013項目 進(jìn)度341234123412一前期工作－－二工程建設(shè)－－－－－－－－－1場地平整－2主體工程－－－－－－3設(shè)備安裝工程－－－4室外工程－－5竣工驗(yàn)收－第八章 投資估算及資金籌措167。生活污水經(jīng)室外化糞池處理后納入市政污水管網(wǎng)。按照人防有關(guān)規(guī)定，該項目應(yīng)設(shè)立人防地下室。系統(tǒng)平時由屋頂高位消防水箱供水，火災(zāi)時直接從消防水池吸水加壓滅火。⑴消防用水量：室內(nèi)消火用水量10L/S；室外消火用水量15L/S；架空車庫自動噴淋用水量30L/S：本工程最大一次消防用水量55L/S：⑵室外消防系統(tǒng)：室外消火栓系統(tǒng)采用低壓系統(tǒng)，從市政給水管網(wǎng)上引入兩路DN200給水管在地塊內(nèi)環(huán)通，供小區(qū)室外消防用水。該項目建成投入使用后，日常產(chǎn)生的污染源主要有生活廢水、生活垃圾。⑶每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)可考慮采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。⑶住宅立面采用新古典風(fēng)格，簡潔明快、清閑淡雅。⑵考慮到基地南側(cè)與西側(cè)原有建筑高度，將本住宅區(qū)從西南向東北向沿湖依次增高，使得城市天際線得到充分的過渡。環(huán)路以內(nèi)的宅前道路為硬質(zhì)鋪裝的景觀路面，平時僅供人行，發(fā)生火災(zāi)時可作為消防通道使用，環(huán)路內(nèi)各個景觀結(jié)點(diǎn)間設(shè)置了景觀漫步道，供休憩之用。并形成圍而不合、形態(tài)各異的空間格局，營造靈活有序、層次豐富的整體空間形態(tài)，營造出優(yōu)美、大氣的社區(qū)整體形象。⑵體現(xiàn)人文關(guān)懷：通過出入口的區(qū)分和小區(qū)內(nèi)道路的劃分，在有限的用地內(nèi)盡量做到人車分流，為居民戶外活動盡可能多地留置出場地。綜合考慮地塊的性質(zhì)、規(guī)模、控制指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)效益以及注重生活配套的營建等因素，規(guī)劃開發(fā)內(nèi)容以住宅為主，配套商鋪等商業(yè)設(shè)施以及會所、消防監(jiān)控、供配電、停車、物業(yè)管理等公共配套設(shè)施，其規(guī)模如下：⑴居住總戶數(shù)2067戶，共規(guī)劃29棟住宅樓，其中10棟為8層建筑，10棟為12層的高層建筑，2棟為17層的高層建筑，7棟為26層高層建筑； m2；⑵商業(yè)設(shè)施：包括沿街商鋪，建筑層數(shù)1~2層， m2；⑶公建設(shè)施：包括會所、門衛(wèi)；⑷停車設(shè)施機(jī)動車停車位：1632輛；非機(jī)動車停車位：2622輛。項目用水由市政府網(wǎng)供給，小區(qū)供水可就近由市政供水管引接。境內(nèi)地勢平坦，屬長江流域亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，℃，年降雨量1366毫米，年日照時間1885小時。用地規(guī)模和年限可滿足項目建設(shè)和運(yùn)營需要。基地位于舊城區(qū)核心地段，外圍交通條件良好，屬于*現(xiàn)階段住宅開發(fā)中難能可貴的地段。*要發(fā)展，必須解決“三農(nóng)”問題，而“三農(nóng)”問題解決的必然結(jié)果是更多的農(nóng)民變?yōu)槌鞘芯用瘛?67。167。這部分需求在*的住房需求中，占有不小的比例。第三章 市場分析167。以*、*為主的大中城市繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，提高功能，一批中小城市將興建和擴(kuò)展，特別是隨著中心城市之間過渡與聯(lián)結(jié)將帶動中小城市的發(fā)展，其與中心城市的聯(lián)系將從松散的點(diǎn)形成帶狀結(jié)構(gòu)。該三塊宗地面積為***m2，屬商住綜合用地，用于商品房開發(fā)建設(shè)。近年來，*吸引國內(nèi)外投資成效顯著，引資規(guī)模明顯擴(kuò)大，引進(jìn)項目技術(shù)含量較高。項目開發(fā)單位******有限公司成立于2010年3月，注冊資金貳仟萬元人民幣。2 設(shè)單位：******有限公司。3 目負(fù)責(zé)人：4 設(shè)地點(diǎn)：5 ⑸建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容：主要建設(shè)住宅、商鋪、市場、公建設(shè)施、人防兼地下停車場等設(shè)施，總用地面積m2（合***畝），總建筑面積*** m2。167。特別是近斯申請設(shè)立的國家級出口加工區(qū)，將極大地提升*招商引資的戰(zhàn)略地位，產(chǎn)生促進(jìn)外向型產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的巨大推動作用，為*接受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、擴(kuò)大對外開放創(chuàng)造更為有利的條件。目前，項目建設(shè)單位已委托咨詢和設(shè)計單位開展項目可行性研究和工程設(shè)計，項目的建設(shè)資金已基本落實(shí)，該項目建設(shè)條件已具備。未來10年，隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的推進(jìn)，*經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展必然會帶動和促進(jìn)城市帶的形成，*和*兩大城市之間客觀上會興起一至兩個中小城市作為聯(lián)結(jié)點(diǎn)。167。⑶外來務(wù)工人員的購房需求目前已經(jīng)確定了兩個創(chuàng)業(yè)園，一個青年企業(yè)園和一個臺商創(chuàng)業(yè)園。*省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐步回落，2003~2007年，*%、%、%、%%，從高速增長回落到比較合理的區(qū)間。在全國樓市觀望氣氛濃厚、經(jīng)濟(jì)基本面可能進(jìn)一步惡化的大背景影響下，預(yù)期短期內(nèi)房地產(chǎn)市場還會有一個調(diào)整期，房價增速逐步回落。就*省而言，%，每年將新增城市人口51萬，（2007年*省城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積）計算，每年就將新增1866萬平方米的住房需求。場址四周道路、給水、排水、電力等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，商業(yè)設(shè)施逐步配套完善，是理想的人居環(huán)境。⑶擬建場址已完成了拆遷安置工作，建設(shè)單位已支付了土地出讓金5905萬元。167。167。167。小區(qū)內(nèi)機(jī)動車庫通過地下通道與各棟電梯廳聯(lián)系方便，居民可享受“足不出戶”便捷。為達(dá)到社區(qū)的均好性，規(guī)劃重視對基地的邊角空間組織，試圖通過環(huán)境的營造，強(qiáng)化邊角住宅空間與組團(tuán)中心乃至社區(qū)中心在禮堂與空間上的聯(lián)系，同時用環(huán)境來影響建筑組團(tuán)的布局形態(tài)，進(jìn)而影響人們的生活。⑶機(jī)動車停放由于本小區(qū)停車數(shù)量較大，且用地緊張，因此將大部分機(jī)動車停車設(shè)置于架空層停車庫。⑶沿湖景觀帶布置26層高層，提供盡可能多的湖景房，提高整個小區(qū)的品質(zhì)。色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。167。生活廢水經(jīng)化糞池沉淀后由小區(qū)排污管網(wǎng)排入市政污水管網(wǎng)；生活垃圾應(yīng)集中收集到定點(diǎn)設(shè)置的垃圾箱，每日由環(huán)衛(wèi)部門清理，集中至垃圾中轉(zhuǎn)站，定期外運(yùn)。室外消火栓沿道路布置，間距≤120m，保護(hù)半徑＜150m.⑶室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：室內(nèi)消火栓系統(tǒng)采用臨時高壓給水系統(tǒng)。噴淋危險等級為中危Ⅱ級。167。第七章 項目實(shí)施方案167。該項目投資估算是在規(guī)劃建設(shè)初步方案的基礎(chǔ)上，根據(jù)建材行業(yè)2008年頒布的工程造價指標(biāo)，結(jié)合項目的特點(diǎn)，同時參考了當(dāng)?shù)赝惞こ痰馁M(fèi)用水平，并充分考慮到*物價行情和建設(shè)場址的條件等因素。說明如下：① 建安工程費(fèi)平均估算單價按900元/m2，；② 小區(qū)道路工程按160元/m2估算，；小區(qū)綠化、景觀工程按50元/m2估算；；圍墻按200元/m2估算，長約1700米，與大門合計42萬元。