高級生態(tài)商住區(qū)建設項目可行性研究報告(參考版)
2025-05-07 22:20本頁面
【正文】 37。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇、資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。167。鑒于上述原因，項目的建設過程中，小區(qū)配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。根據(jù)現(xiàn)代營銷觀念，應把市場營銷作為開發(fā)經(jīng)營主線，將其滲透到從立項到售后服務的全過程。167。隨著*的發(fā)展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。這就給項目公司帶來兩個方面的要求：一方面，在項目設計中如何精雕細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。但在中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展及整個現(xiàn)代化過程提升、城市化進程加快的背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的中長期看好的趨勢并沒有改變。%%；%%。從去年年底開始，中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整，今年以來下行速度加快，下滑幅度加大，房地產(chǎn)價格也隨之開始回落，從區(qū)域上看，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整，接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整。權威機構(gòu)對20082009年中國房地產(chǎn)市場趨勢的分析是：2009年，全國房屋成交量將依然在低位徘徊，全年成交價格將比2008年出現(xiàn)負增長，2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。在這個過程中，房地產(chǎn)行業(yè)首當其沖。167。因此建議：① 在項目實施階段，加強項目全過程的管理，特別是設計階段的投資控制，確保工程達到預期目標；② 在項目銷售價碼，加強市場調(diào)研，進一步做好價格預測和宣傳工作，擬定多種營銷策略，確保收益達到或超過預期的目標。167。該項目在財務上可行。盈虧平衡分析表明，項目銷售收入達到預計收入的60%時，便可實現(xiàn)收支平衡。⑹財務分析表明，項目經(jīng)營收入合計129205萬元，利潤總額合計52807萬元，凈利潤38762萬元；總投資收益率30%，資本金利潤率254%；項目投資財務內(nèi)部收益率（所得稅前）33%，所得稅后29%；表明項目有較好的盈利能力。⑸總投資及資金來源：建設投資52499萬元。項目建設方案合理、可行。⑶該項目在規(guī)劃布局上，充分利用場址的地形地貌，將建筑、道路、河流形態(tài)、綠化及周圍環(huán)境進行有機組合，形成了靈活、流暢、富有層次感和人情味的空間布局。⑵項目場址地處*省*市*火車站北側(cè)，屬商住綜合用地。項目建設符合*城市發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策。*將在未來的*城市帶中確立自身不可替代的地位，從而導致了房產(chǎn)消費需求的大大增長。第十章 主要結(jié)論與建議167。⑵銷售收入由銷售面積及銷售價格確定，銷售面積及銷售價格的減少，都會影響經(jīng)營收入。因此在設計過程中實施限額設計，把技術與經(jīng)濟有機地結(jié)合起來，通過多方案綜合比較，對設計方案進行優(yōu)化，實現(xiàn)項目效益最大化。據(jù)此建議：⑴把項目投資控制貫穿于項目建設的全過程。根據(jù)項目的特點，選取建設投資、銷售收入和經(jīng)營成本3個因素進行敏感性分析，結(jié)果見表97。說明項目具有一定的抗風險能力。167。綜上所述，該項目在財務上可行。167。借款償還能力分析詳見表96。表95項目投資現(xiàn)金流量表序號項 目計算期合計12341現(xiàn)金流入 129205銷售收入 129205回收固定資金余值 0回收流動資金 02現(xiàn)金流出建設投資 流動資金 經(jīng)營成本營業(yè)稅及附加 3所得稅前凈現(xiàn)金流量4累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 5調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量 8凈現(xiàn)值（稅后）9累計凈現(xiàn)值 計算指標 稅前 稅后財務內(nèi)部收益率IRR 33% 29%財務凈現(xiàn)值NPV（ic=13%） 95000 萬元 42501 萬元靜態(tài)投資回收期 年動態(tài)投資回收期 年BEPs（銷售收入）=固定成本/（銷售收入可變成本營業(yè)稅及附加）61% 萬元167。所得稅后為29%。表94利潤和利潤分配表（萬元）序號項 目合計12341 產(chǎn)品銷售收入1292052營業(yè)稅及附加3土地增值稅4總成本費用5利潤6彌補前年度虧損7利潤總額8 所得稅9凈利潤10盈余公積金（10%）11公益金（5%）12未分配利潤投資利稅率 ： % 年平均利潤總額 ： 萬元資本金凈利潤率 ： 56% 年平均利潤總額 ： 萬元資本金利潤率 ： 75% 投資利潤率 ： %總投資收益率 ： 41%① 利潤總額和凈利潤項目利潤總額合計為42501萬元；稅后利潤合計為27352萬元。⑴靜態(tài)分析項目利潤測算見表94?？偝杀举M用包括人工費、銷售費用和開發(fā)成本攤銷、項目建設投資，其中：⑴人工費按員工15人，銷售起始年員工人數(shù)按15人考慮，工資平均為1600元/月，福利費按工資的14%測算；⑵銷售、管理費用包括管理、廣告等費用，按銷售收入的5%估計；⑶開發(fā)成本攤銷為項目建設投資和建設期利息按銷售面積攤銷；⑷項目建設投資52499萬元；經(jīng)測算。表91銷售收入測算表（單位：萬元）序號名稱單位計算期合計234（均價）1商品房銷售收入萬元3259882245 出售比例%304030100 高層住宅出售面積m2 銷售單價元/ m23600370038003700 多層住宅出售面積m212211 銷售單價元/ m233503450355034502商鋪銷售收入萬元40366 出售比例%304030100 出售面積m2 銷售單價元/ m2150001700019000170043車庫銷售收入萬元1288262726796594 出售比例%304030100 出售面積個1288 銷售單價萬元54總銷售收入萬元129205⑵營業(yè)稅金及附加測算營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、其稅（費）率如前所述。167。根據(jù)國家有關稅費政策，營業(yè)稅率為5%，城市維護建設稅率為7%，教育費附加為4%；企業(yè)所得稅率為25%；土地增值稅按扣除土地開發(fā)成本和開發(fā)費用后的增值額累進計算，本次暫按銷售收入的3%計算。項目計算期取5年，其中建設期3年，經(jīng)營期2年。采用固定價格體系，即在整個生產(chǎn)運營期內(nèi)，采用預測的固定
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