【正文】 年將新增城市人口51萬，（2007年*省城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積）計算，每年就將新增1866萬平方米的住房需求。167。根據(jù)*房產(chǎn)近期價格及未來走勢，結合項目所處地段以及同類商品的價格，初步擬定商鋪銷售價格為10000~25000元/ m2；高層住宅銷售價格為3000~4000元/ m2；多層住宅銷售價格為2800~3800元/ m2；停車位銷售價格15~。價格戰(zhàn)略為跟隨戰(zhàn)略。第四章 項目選址與建設條件167。項目建設單位通過競買方式獲得了**房地產(chǎn)項目建設用地。該地塊位于*省*，基地南面重要交通設施有新城路；東鄰景觀湖面?；匚挥谂f城區(qū)核心地段，外圍交通條件良好，屬于*現(xiàn)階段住宅開發(fā)中難能可貴的地段。場址四周道路、給水、排水、電力等市政基礎設施配套完善，商業(yè)設施逐步配套完善，是理想的人居環(huán)境。項目地理位置及用地范圍詳見國有土地使用權出讓合同（附圖一）167。、拆遷及地塊現(xiàn)狀⑴根據(jù)*市規(guī)劃，擬選場址用地性質屬商住用地，項目建設符合城市規(guī)劃要求。該選址已獲得*開放開發(fā)區(qū)國土環(huán)保建設局批準。⑵建設單位通過競買方式取得項目建設用地， m2（合145畝）， m2。土地的使用權登記已辦理完成。土地出讓年限為：商業(yè)40年，住宅70年。用地規(guī)模和年限可滿足項目建設和運營需要。⑶擬建場址已完成了拆遷安置工作，建設單位已支付了土地出讓金5905萬元。167。*位于*省北部、*工業(yè)走廊中段，距*、*均為66公里。北倚廬山、東連鄱陽湖。地理坐標為北緯29176。19′，東經(jīng)115176。58′。境內地勢平坦，屬長江流域亞熱帶季風濕潤氣候，℃，年降雨量1366毫米，年日照時間1885小時。167。工程設計依據(jù)擬建場地工程地質詳勘結果。167。167。項目擬建場址地處*省*市*新城路，緊臨*大道。交通條件良好，可滿足項目施工及今后小區(qū)居民出行需要。167。項目用水由市政府網(wǎng)供給，小區(qū)供水可就近由市政供水管引接。167。擬建場址輸電線路已接入擬建場址四周的城市主、次干道，小區(qū)用電可就近由市政道路敷設的電力電纜線迎接。167。*已實現(xiàn)了程控化，通信管線已通達擬建場址四周的市政道路。第五章 建設方案167。167。**房地產(chǎn)建設項目， m2，；規(guī)劃控制指標滿足：；%；%。綜合考慮地塊的性質、規(guī)模、控制指標、經(jīng)濟效益以及注重生活配套的營建等因素，規(guī)劃開發(fā)內容以住宅為主，配套商鋪等商業(yè)設施以及會所、消防監(jiān)控、供配電、停車、物業(yè)管理等公共配套設施，其規(guī)模如下：⑴居住總戶數(shù)2067戶，共規(guī)劃29棟住宅樓，其中10棟為8層建筑，10棟為12層的高層建筑，2棟為17層的高層建筑，7棟為26層高層建筑； m2；⑵商業(yè)設施：包括沿街商鋪，建筑層數(shù)1~2層， m2；⑶公建設施：包括會所、門衛(wèi)；⑷停車設施機動車停車位：1632輛；非機動車停車位：2622輛。167。本項目擬分二期開發(fā)，各期開發(fā)均相對完整，并基本互不干擾。建設項目匯總詳見表51。表51建設項目匯總表序號工程名稱建筑面積（m2）1總用地面積2總建筑面積合計 m2住宅總建筑面積高層住宅多層住宅商業(yè)總建筑面積公建會所車位（個）1632其中地下車位（個）869地上車位（個）7633容積率4戶數(shù)2067167。167。項目東北側的大面積湖面景觀，是極好的景觀資源，因此規(guī)劃方案強調湖景與自身景觀兩個景觀層次的營造，以提升檔次，沿湖景區(qū)域設置17和26層高層，增加最多的套數(shù)的來面對景觀，由于用地局促，為保證高容積率的同時盡量爭取較好的通風采光條件，采用圍合式布局，南側布置8層住宅，減少對小區(qū)內部的遮擋，北側及東側采用中高層，爭取盡可能多的采光面，該布局同時可提供較多小區(qū)內部空間用以營造環(huán)境。⑴強調戶型的均好性：在戶型的排布方式上，照顧所有戶型的景觀均好性，盡量增加戶型的景觀面，均具有較好的景觀條件及較優(yōu)安靜的居住技術。⑵體現(xiàn)人文關懷：通過出入口的區(qū)分和小區(qū)內道路的劃分，在有限的用地內盡量做到人車分流，為居民戶外活動盡可能多地留置出場地。小區(qū)內機動車庫通過地下通道與各棟電梯廳聯(lián)系方便，居民可享受“足不出戶”便捷。⑶生態(tài)社區(qū)：小區(qū)內部環(huán)境以植被為主，輔以生態(tài)水景，力圖營造“都市森林”的感覺。⑷可持續(xù)發(fā)展：小區(qū)內地下車庫結合景觀設置一定數(shù)量的頂部采光，盡量減少白天的照明用電，節(jié)約能源。在各種用水、用電設備的選取中也充分考節(jié)能、環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的要求。167。規(guī)劃力求在整體結構上形成一種半開放式的街區(qū)式和園區(qū)式相結合的社區(qū)，即社區(qū)局部的公共空間對外開放，與城市共享，而街坊內部封閉管理，兼顧社區(qū)與城市的融合和其本身的安全性要求；同時使每個街坊具有一定的空間尺度，有利于營造出豐富的空間景觀層次，由此形成“街園結合”的結構特征。⑴住宅布局每個街坊住宅群以多層次，半開放式的圍合空間為基本的組織原則，通過建筑和環(huán)境的錯落布置，營造出既彼此獨立又相互聯(lián)系，統(tǒng)一而又富有變化的整體。并形成圍而不合、形態(tài)各異的空間格局，營造靈活有序、層次豐富的整體空間形態(tài)，營造出優(yōu)美、大氣的社區(qū)整體形象。為達到社區(qū)的均好性，規(guī)劃重視對基地的邊角空間組織，試圖通過環(huán)境的營造，強化邊角住宅空間與組團中心乃至社區(qū)中心在禮堂與空間上的聯(lián)系，同時用環(huán)境來影響建筑組團的布局形態(tài)，進而影響人們的生活。該布局內外有別，便于管理，中心景觀帶從小區(qū)入口延續(xù)至中心區(qū)域，極大地提升整個樓盤的品質。⑵公共設施社會公共設施主要包括福利院、郵局、托幼、商業(yè)服務設施、社區(qū)會所等，為社區(qū)居民提供系列生活服務的設施和公共交往活動的場所，有利于營造濃郁溫馨、富有的社區(qū)氛圍。167。⑴車行系統(tǒng)小區(qū)內車行系統(tǒng)主要由一條6米路幅的環(huán)路及三個出入口組成，即小區(qū)南側人行入口，小區(qū)東南側人車混行入口以及小區(qū)西南側的車行疏散出口。小區(qū)內四個集中架空層機動車出入口分別位于小區(qū)內部環(huán)路上，小區(qū)中心還設有可供機動車通行的硬質景觀道路，寬度為4m。⑵人行交通通過區(qū)分人行與車行入口及將小區(qū)內環(huán)路基本設置于外圍等方式，小區(qū)內部基本實現(xiàn)了人車分流，人行交通主要通過小區(qū)西側的人行主入口與小區(qū)東側的入口進入。環(huán)路以內的宅前道路為硬質鋪裝的景觀路面，平時僅供人行，發(fā)生火災時可作為消防通道使用，環(huán)路內各個景觀結點間設置了景觀漫步道，供休憩之用。⑶機動車停放由于本小區(qū)停車數(shù)量較大，且用地緊張，因此將大部分機動車停車設置于架空層停車庫。⑷非機動車停放小區(qū)內非機動車均進入地下車庫避免非機動車的雜亂停放對小區(qū)景觀的影響，非機動車庫設置在架空層。167。在整體的景觀環(huán)境營造上，規(guī)劃將北方的在大氣與南方的靈秀相結合，從以林蔭景觀大道和商業(yè)街組成的社區(qū)入口公共景觀廣場——級團級入口大堂——中心廣場——中心花園——綠化水景步行走廊——各街坊院落環(huán)境，形成層層遞進的景觀層次，著力表現(xiàn)由公共尺度的景觀環(huán)境、步移景遷的綠化步道到院落庭園所形成的空間序列感和意境。同時強化在整體連續(xù)的景觀體系中的一些重要的節(jié)點，使其具有豐富的多樣性，并適應日常休閑活動的各種需求。167。⑴住宅區(qū)建筑以自南向北依次增高，最大限度的滿足南向日照需求。⑵考慮到基地南側與西側原有建筑高度，將本住宅區(qū)從西南向東北向沿湖依次增高，使得城市天際線得到充分的過渡。⑶沿湖景觀帶布置26層高層，提供盡可能多的湖景房，提高整個小區(qū)的品質。⑷沿新城路布置商業(yè)，延續(xù)城市商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，并且增強本地塊的吸引力，提供全方位全社區(qū)商業(yè)服務設施，增強區(qū)域便捷性，同時將人流集中到沿街范圍，盡可能的減少對住宅區(qū)內部的影響。167。⑴住宅的設計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數(shù)10年內人們生活方式與需求的變化，如果我們今天設計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。⑵住宅設計所有戶型通風采光條件良好，房型方正，動靜、潔污分區(qū)合理，每