【正文】 和26層高層，增加最多的套數(shù)的來(lái)面對(duì)景觀，由于用地局促，為保證高容積率的同時(shí)盡量爭(zhēng)取較好的通風(fēng)采光條件，采用圍合式布局，南側(cè)布置8層住宅，減少對(duì)小區(qū)內(nèi)部的遮擋，北側(cè)及東側(cè)采用中高層，爭(zhēng)取盡可能多的采光面，該布局同時(shí)可提供較多小區(qū)內(nèi)部空間用以營(yíng)造環(huán)境。小區(qū)內(nèi)四個(gè)集中架空層機(jī)動(dòng)車出入口分別位于小區(qū)內(nèi)部環(huán)路上，小區(qū)中心還設(shè)有可供機(jī)動(dòng)車通行的硬質(zhì)景觀道路，寬度為4m。⑵住宅設(shè)計(jì)所有戶型通風(fēng)采光條件良好，房型方正，動(dòng)靜、潔污分區(qū)合理，每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)。第六章 環(huán)境保護(hù)、消防、安全與節(jié)能167。⑷自動(dòng)噴水系統(tǒng)：在架空車庫(kù)內(nèi)設(shè)自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。坐便器沖水箱一次用水量小于6L，其它衛(wèi)生潔具等選用節(jié)水型龍頭。多住宅建筑為框架結(jié)構(gòu)，高層住宅為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，商業(yè)、公建設(shè)施建筑層數(shù)1~2層，框架結(jié)構(gòu)。⑶稅費(fèi)。該項(xiàng)目借款1800萬(wàn)元，按季還款，自計(jì)算期第3年起，分3年償還；還款資金本源于企業(yè)凈利潤(rùn)和攤銷。在施工期間，加強(qiáng)科學(xué)管理，避免或減少設(shè)計(jì)變更，確保投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。資金由建設(shè)單位籌集。總體來(lái)看，目前全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的形態(tài)。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營(yíng)銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。本項(xiàng)目工程量大，墊支資金多，若市場(chǎng)銷售不理想，會(huì)嚴(yán)重影響資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，因此應(yīng)實(shí)施多方位銷售策略。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正進(jìn)入一個(gè)深刻的調(diào)整轉(zhuǎn)折時(shí)期，這是多年來(lái)經(jīng)濟(jì)調(diào)整發(fā)展之后轉(zhuǎn)型時(shí)期必須面對(duì)的客觀現(xiàn)象。%，符合規(guī)劃控制指標(biāo)。表97敏感性分析表變動(dòng)因素財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）增減（%）敏感度系數(shù)基本方案（所得稅前）33%建設(shè)投資10%23%%10%401%%銷售收入10%40%%10%23%%經(jīng)營(yíng)成本10%30%%10%36%%由敏感性分析可見(jiàn)，建設(shè)投資和銷售收入為最敏感因素。② 總投資收益率總投資收益率=利潤(rùn)總額/建設(shè)投資95000/52499=51%③ 資本金凈利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/項(xiàng)目資本金27352/52499=49%④ 資本金凈利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/項(xiàng)目資本金95000/34522=68%⑵動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量分析祥見(jiàn)表95，由表可見(jiàn)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前為33%。、參數(shù)的選?、咆?cái)務(wù)價(jià)格。主要依據(jù)：⑴《*省工程綜合預(yù)算定額》；⑵工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2002修訂本）；⑶項(xiàng)目建設(shè)方案；⑷當(dāng)?shù)貙?shí)際情況。根據(jù)城市有關(guān)商住樓治安管理要求，該項(xiàng)目住宅樓每單元樓底層入口處均設(shè)置電子防盜安全門一套，以維護(hù)居民住宅安全，管理樓設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮相應(yīng)的防盜措施。系統(tǒng)平時(shí)由消防水箱供水，火災(zāi)時(shí)由消防泵供水滅火。隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。⑷沿新城路布置商業(yè)，延續(xù)城市商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，并且增強(qiáng)本地塊的吸引力，提供全方位全社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，增強(qiáng)區(qū)域便捷性，同時(shí)將人流集中到沿街范圍，盡可能的減少對(duì)住宅區(qū)內(nèi)部的影響。該布局內(nèi)外有別，便于管理，中心景觀帶從小區(qū)入口延續(xù)至中心區(qū)域，極大地提升整個(gè)樓盤的品質(zhì)。本項(xiàng)目擬分二期開(kāi)發(fā)，各期開(kāi)發(fā)均相對(duì)完整，并基本互不干擾。工程設(shè)計(jì)依據(jù)擬建場(chǎng)地工程地質(zhì)詳勘結(jié)果。項(xiàng)目地理位置及用地范圍詳見(jiàn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（附圖一）167。今年以來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的趨勢(shì)稍有緩解，今年1~3月、1~6月、1~9月，*%、%%，增幅同比1~，1~9月回落5個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售均價(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)整體呈回落態(tài)勢(shì)。2008年10月，*省發(fā)改委批復(fù)同意“*青年創(chuàng)業(yè)基地發(fā)展規(guī)劃”。根據(jù)現(xiàn)有基礎(chǔ)和發(fā)展均勢(shì)，*目前已經(jīng)具備新興城市的雛形。***位于**經(jīng)濟(jì)帶中部，隨著**省中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施和整體格局的確立，作為更為直接的周邊環(huán)境，**經(jīng)濟(jì)帶快速發(fā)展將為***產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的氛圍，提供廣闊的發(fā)展平臺(tái)和合作空間，使之有可能通過(guò)接受經(jīng)濟(jì)輻射和提供配套服務(wù)，借勢(shì)加快發(fā)展。⑹建設(shè)期限：預(yù)計(jì)總工期7年，自2010年10月至2017年10月。表1－1 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表項(xiàng) 目單 位數(shù) 量總建設(shè)用地（凈）m2總建筑面積m2住宅總建筑面積m2商業(yè)建筑面積m2公建總建筑面積m2住宅總戶數(shù)套2067戶均人口人規(guī)劃總?cè)丝谌?721容積率%綠地率%集中綠地率%建筑密度%建筑高度米~機(jī)動(dòng)車停車輛1632其中地面輛763地下車庫(kù)輛869自行車停車輛2622167。公司通過(guò)競(jìng)拍方式，分別獲得了位于***、***的三宗土地，并于2010年4月30日支付了土地出讓金。綜上所述，該項(xiàng)目的實(shí)施十分必要。這部分群體在*購(gòu)房的人數(shù)正逐漸增加。此外，*省是一個(gè)典型的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的省份，%。土地出讓年限為：商業(yè)40年，住宅70年。167。⑴強(qiáng)調(diào)戶型的均好性：在戶型的排布方式上，照顧所有戶型的景觀均好性，盡量增加戶型的景觀面，均具有較好的景觀條件及較優(yōu)安靜的居住技術(shù)。⑵人行交通通過(guò)區(qū)分人行與車行入口及將小區(qū)內(nèi)環(huán)路基本設(shè)置于外圍等方式，小區(qū)內(nèi)部基本實(shí)現(xiàn)了人車分流，人行交通主要通過(guò)小區(qū)西側(cè)的人行主入口與小區(qū)東側(cè)的入口進(jìn)入。居住環(huán)境與自然景觀融為一體，增添戶型的吸引力。167。噴淋采用臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)。衛(wèi)生間、廚房間排水設(shè)備頂通氣管，高空排放。建設(shè)投資內(nèi)容包括場(chǎng)地平整、建筑工程、設(shè)備購(gòu)置安裝、征地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)、建設(shè)單位管理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等。根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅費(fèi)政策，營(yíng)業(yè)稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅率為7%，教育費(fèi)附加為4%；企業(yè)所得稅率為25%；土地增值稅按扣除土地開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用后的增值額累進(jìn)計(jì)算，本次暫按銷售收入的3%計(jì)算。借款償還能力分析詳見(jiàn)表96。⑵銷售收入由銷售面積及銷售價(jià)格確定，銷售面積及銷售價(jià)格的減少，都會(huì)影響經(jīng)營(yíng)收入。⑹財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入合計(jì)129205萬(wàn)元，利潤(rùn)總額合計(jì)52807萬(wàn)元，凈利潤(rùn)38762萬(wàn)元；總投資收益率30%，資本金利潤(rùn)率254%；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）33%，所得稅后29%；表明項(xiàng)目有較好的盈利能力。從去年年底開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始調(diào)整，今年以來(lái)下行速度加快，下滑幅度加大，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之開(kāi)始回落，從區(qū)域上看，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開(kāi)始調(diào)整，接著長(zhǎng)三角、華北、中西部也開(kāi)始調(diào)整。167。167。167。⑶該項(xiàng)目在規(guī)劃布局上，充分利用場(chǎng)址的地形地貌，將建筑、道路、河流形態(tài)、綠化及周圍環(huán)境進(jìn)行有機(jī)組合，形成了靈活、流暢、富有層次感和人情味的空間布局。根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，選取建設(shè)投資、銷售收入和經(jīng)營(yíng)成本3個(gè)因素進(jìn)行敏感性分析，結(jié)果見(jiàn)表97。表94利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)12341　產(chǎn)品銷售收入1292052營(yíng)業(yè)稅及附加3土地增值稅4總成本費(fèi)用5利潤(rùn)6彌補(bǔ)前年度虧損7利潤(rùn)總額8　所得稅9凈利潤(rùn)10盈余公積金（10%）11公益金（5%）12未分配利潤(rùn)投資利稅率 ： % 年平均利潤(rùn)總額 ： 萬(wàn)元資本金凈利潤(rùn)率 ： 56% 年平均利潤(rùn)總額 ： 萬(wàn)元資本金利潤(rùn)率 ： 75% 投資利潤(rùn)率 ： %總投資收益率 ： 41%① 利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)項(xiàng)目利潤(rùn)總額合計(jì)為42501萬(wàn)元；稅后利潤(rùn)合計(jì)為27352萬(wàn)