【正文】 新材料、新產品、據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康現(xiàn)代”特征的住房中，新材料、新產品、新技術的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。該項目配套定點垃圾收集箱多處，服務半徑不超過70米。系統(tǒng)平時由消防水箱供水，火災時由消防泵供水滅火。噴水強度8L/min. m2，作用面積160m2。根據(jù)城市有關商住樓治安管理要求，該項目住宅樓每單元樓底層入口處均設置電子防盜安全門一套，以維護居民住宅安全，管理樓設計時應考慮相應的防盜措施。該項目由**有限公司負責開發(fā)、建設與經營，除公建設施外，開發(fā)的其余房產全部出售。主要依據(jù)：⑴《*省工程綜合預算定額》；⑵工程勘察設計收費標準（2002修訂本）；⑶項目建設方案；⑷當?shù)貙嶋H情況。③ 項目用地支付土地出讓金5900萬元；三通一平費500萬元；④ 建設單位管理費、臨時設施費、工程保險費分別按工程費用的2%、1%、%估算；；⑤ 前期咨詢費包括規(guī)劃、可行性研究、環(huán)境影響評價等技術咨詢費，%計算；；⑥ 勘察設計費按10元/m2計取、監(jiān)理費按1%計取，城建配套費按20元/m2計算，合計540萬元；⑦ 勘探檢測費暫估60萬元計，工程報建費（立項、環(huán)保、氣象、消防等）暫估150萬元；⑧ 基本預備按2%考慮。、參數(shù)的選?、咆攧諆r格。、銷售稅金及附加測算⑴收入測算該項目營業(yè)收入包括住宅、商鋪和停車位出售，各年的銷售比例、銷售價格及收入測算詳見表91經測算，項目經營收入合計129205萬元。② 總投資收益率總投資收益率=利潤總額/建設投資95000/52499=51%③ 資本金凈利潤率資本金凈利潤率=凈利潤/項目資本金27352/52499=49%④ 資本金凈利潤率資本金利潤率=利潤總額/項目資本金95000/34522=68%⑵動態(tài)分析項目投資現(xiàn)金流量分析祥見表95，由表可見，項目財務內部收益率所得稅前為33%。財務分析結果表明，該項目各項盈利指標均高于行業(yè)平均水平，表明項目盈利能力良好，具有較強的償債能力。表97敏感性分析表變動因素財務內部收益率（%）增減（%）敏感度系數(shù)基本方案（所得稅前）33%建設投資10%23%%10%401%%銷售收入10%40%%10%23%%經營成本10%30%%10%36%%由敏感性分析可見，建設投資和銷售收入為最敏感因素。⑴該項目地處*中心地區(qū)，是*經濟發(fā)展的重要基地和核心區(qū)。%，符合規(guī)劃控制指標。說明項目具有一定的抗風險能力。目前中國經濟正進入一個深刻的調整轉折時期，這是多年來經濟調整發(fā)展之后轉型時期必須面對的客觀現(xiàn)象。擔心未來失業(yè)和收入縮水的心理勢必會影響購房者的信心。本項目工程量大，墊支資金多，若市場銷售不理想，會嚴重影響資金滾動開發(fā)，因此應實施多方位銷售策略。在項目的開發(fā)經營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作，以確保預期目標的實現(xiàn)。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。任何產品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰，房地產市場亦是如此?？傮w來看，目前全國市場呈現(xiàn)量價齊跌的形態(tài)。敏感性分析表明，建設投資和銷售收入對項目的盈利能力影響較大。資金由建設單位籌集。項目建設十分必要。在施工期間，加強科學管理，避免或減少設計變更，確保投資目標的實現(xiàn)。BEP（銷售收入）=固定成本/（經營收入－可變成本－銷售稅金及附加）=60%項目銷售收入達到預計收入的60%，即27352萬元時，便可實現(xiàn)收支平衡。該項目借款1800萬元，按季還款，自計算期第3年起，分3年償還；還款資金本源于企業(yè)凈利潤和攤銷?？偝杀緶y算詳見表93表93總成本測算表（單位：萬元）序號計算期1234合計項目名稱1經營成本工資及福利費199管理、銷售費用（5%）　276919042開發(fā)成本攤銷　3財務費用4項目建設投資52499　總成本150167。⑶稅費。表81工程建設投資估算表（單位：萬元）序號工程或費用名稱建安工程費其他費用合計備 注1工程費用建筑工程三通一平道路工程綠化景觀工程大門及圍墻圍墻按1700m估計2工程建設其他費用土地出讓金建設單位管理費臨時設施費工程保險費前期咨詢費勘察設計費工程監(jiān)理費城建配套費勘探檢測費工程報建費3預備費用（2%）合計1100元/m2第九章 財務評價和不確定性分析167。多住宅建筑為框架結構，高層住宅為框架剪力墻結構，商業(yè)、公建設施建筑層數(shù)1~2層，框架結構。計劃2010年09月之前完成可研、勘察、設計、報建、資金籌措等前期工作；一期項目：2010年10月開始進入工程實施階段，預計總工期3年，自2010年10月至2013年10月。坐便器沖水箱一次用水量小于6L，其它衛(wèi)生潔具等選用節(jié)水型龍頭。167。⑷自動噴水系統(tǒng)：在架空車庫內設自動噴淋滅火系統(tǒng)。小區(qū)綠化應由物業(yè)管理部門專門管理，以便長久有效地發(fā)揮其功能。第六章 環(huán)境保護、消防、安全與節(jié)能167。⑵當今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。⑵住宅設計所有戶型通風采光條件良好，房型方正，動靜、潔污分區(qū)合理，每一戶型內部布置都應按內外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設計。167。小區(qū)內四個集中架空層機動車出入口分別位于小區(qū)內部環(huán)路上，小區(qū)中心還設有可供機動車通行的硬質景觀道路，寬度為4m。規(guī)劃力求在整體結構上形成一種半開放式的街區(qū)式和園區(qū)式相結合的社區(qū)，即社區(qū)局部的公共空間對外開放，與城市共享，而街坊內部封閉管理，兼顧社區(qū)與城市的融合和其本身的安全性要求；同時使每個街坊具有一定的空間尺度，有利于營造出豐富的空間景觀層次，由此形成“街園結合”的結構特征。項目東北側的大面積湖面景觀，是極好的景觀資源，因此規(guī)劃方案強調湖景與自身景觀兩個景觀層次的營造，以提升檔次，沿湖景區(qū)域設置17和26層高層，增加最多的套數(shù)的來面對景觀，由于用地局促，為保證高容積率的同時盡量爭取較好的通風采光條件，采用圍合式布局，南側布置8層住宅，減少對小區(qū)內部的遮擋，北側及東側采用中高層，爭取盡可能多的采光面，該布局同時可提供較多小區(qū)內部空間用以營造環(huán)境。167。交通條件良好，可滿足項目施工及今后小區(qū)居民出行需要。19′，東經115176。土地的使用權登記已辦理完成。項目建設單位通過競買方式獲得了**房地產項目建設用地。*省房地產業(yè)的發(fā)展與全國相比較，存在明顯的差距，還有很大的發(fā)展空間。其中，投資、投機性需求明顯減少，是導致商品房銷售面積減少的主要。政府的初步規(guī)劃是“堅持以工業(yè)化帶動城市化，力爭把*打造成為一個30萬~50萬人口的中等城市”，他們中的白領階層或從事技術性較高工種的人員，在站穩(wěn)腳跟有了一定積蓄之后，不會繼續(xù)住在集體宿舍或租房居住了。⑵市民改善住房條件的需求隨著社會經濟的不斷發(fā)展，人們生活水平不斷提高，對生活質量的追求也不斷提高。該項目的實施，可使企業(yè)實現(xiàn)收入129