高級生態(tài)商住區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(文件)
【正文】 為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅率為7%，教育費(fèi)附加為4%；企業(yè)所得稅率為25%；土地增值稅按扣除土地開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用后的增值額累進(jìn)計(jì)算，本次暫按銷售收入的3%計(jì)算。表91銷售收入測算表（單位：萬元）序號名稱單位計(jì)算期合計(jì)234（均價）1商品房銷售收入萬元3259882245 出售比例%304030100 高層住宅出售面積m2 銷售單價元/ m23600370038003700 多層住宅出售面積m212211 銷售單價元/ m233503450355034502商鋪銷售收入萬元40366 出售比例%304030100 出售面積m2 銷售單價元/ m2150001700019000170043車庫銷售收入萬元1288262726796594 出售比例%304030100 出售面積個1288 銷售單價萬元54總銷售收入萬元129205⑵營業(yè)稅金及附加測算營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、其稅（費(fèi)）率如前所述。⑴靜態(tài)分析項(xiàng)目利潤測算見表94。所得稅后為29%。借款償還能力分析詳見表96。綜上所述，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。說明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。據(jù)此建議：⑴把項(xiàng)目投資控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程。⑵銷售收入由銷售面積及銷售價格確定，銷售面積及銷售價格的減少，都會影響經(jīng)營收入。*將在未來的*城市帶中確立自身不可替代的地位，從而導(dǎo)致了房產(chǎn)消費(fèi)需求的大大增長。⑵項(xiàng)目場址地處*省*市*火車站北側(cè)，屬商住綜合用地。項(xiàng)目建設(shè)方案合理、可行。⑹財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目經(jīng)營收入合計(jì)129205萬元，利潤總額合計(jì)52807萬元，凈利潤38762萬元；總投資收益率30%，資本金利潤率254%；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）33%，所得稅后29%；表明項(xiàng)目有較好的盈利能力。該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。因此建議：① 在項(xiàng)目實(shí)施階段，加強(qiáng)項(xiàng)目全過程的管理，特別是設(shè)計(jì)階段的投資控制，確保工程達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；② 在項(xiàng)目銷售價碼，加強(qiáng)市場調(diào)研，進(jìn)一步做好價格預(yù)測和宣傳工作，擬定多種營銷策略，確保收益達(dá)到或超過預(yù)期的目標(biāo)。在這個過程中，房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖。從去年年底開始，中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整，今年以來下行速度加快，下滑幅度加大，房地產(chǎn)價格也隨之開始回落，從區(qū)域上看，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整，接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整。但在中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展及整個現(xiàn)代化過程提升、城市化進(jìn)程加快的背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的中長期看好的趨勢并沒有改變。隨著*的發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。根據(jù)現(xiàn)代營銷觀念，應(yīng)把市場營銷作為開發(fā)經(jīng)營主線，將其滲透到從立項(xiàng)到售后服務(wù)的全過程。167。37。因此，項(xiàng)目公司對本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇、資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實(shí)施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。鑒于上述原因，項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項(xiàng)目有足夠的信心。167。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個方面的要求：一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中如何精雕細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。%%；%%。權(quán)威機(jī)構(gòu)對20082009年中國房地產(chǎn)市場趨勢的分析是：2009年，全國房屋成交量將依然在低位徘徊，全年成交價格將比2008年出現(xiàn)負(fù)增長，2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。167。167。盈虧平衡分析表明，項(xiàng)目銷售收入達(dá)到預(yù)計(jì)收入的60%時，便可實(shí)現(xiàn)收支平衡。⑸總投資及資金來源：建設(shè)投資52499萬元。⑶該項(xiàng)目在規(guī)劃布局上，充分利用場址的地形地貌，將建筑、道路、河流形態(tài)、綠化及周圍環(huán)境進(jìn)行有機(jī)組合，形成了靈活、流暢、富有層次感和人情味的空間布局。項(xiàng)目建設(shè)符合*城市發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策。第十章 主要結(jié)論與建議167。因此在設(shè)計(jì)過程中實(shí)施限額設(shè)計(jì)，把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)有機(jī)地結(jié)合起來，通過多方案綜合比較，對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化。根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，選取建設(shè)投資、銷售收入和經(jīng)營成本3個因素進(jìn)行敏感性分析，結(jié)果見表97。167。167。表95項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表序號項(xiàng) 目計(jì)算期合計(jì)12341現(xiàn)金流入 129205銷售收入 129205回收固定資金余值 0回收流動資金 02現(xiàn)金流出建設(shè)投資 流動資金 經(jīng)營成本營業(yè)稅及附加 3所得稅前凈現(xiàn)金流量4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 5調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 8凈現(xiàn)值（稅后）9累計(jì)凈現(xiàn)值 計(jì)算指標(biāo) 稅前 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR 33% 29%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV（ic=13%） 95000 萬元 42501 萬元靜態(tài)投資回收期 年動態(tài)投資回收期 年BEPs（銷售收入）=固定成本/（銷售收入可變成本營業(yè)稅及附加）61% 萬元167。表94利潤和利潤分配表（萬元）序號項(xiàng) 目合計(jì)12341 產(chǎn)品銷售收入1292052營業(yè)稅及附加3土地增值稅4總成本費(fèi)用5利潤6彌補(bǔ)前年度虧損7利潤總額8 所得稅9凈利潤10盈余公積金（10%）11公益金（5%）12未分配利潤投資利稅率 ： % 年平均利潤總額 ： 萬元資本金凈利潤率 ： 56% 年平均利潤總額 ： 萬元資本金利潤率 ： 75% 投資利潤率 ： %總投資收益率 ： 41%① 利潤總額和凈利潤項(xiàng)目利潤總額合計(jì)為42501萬元；稅后利潤合計(jì)為27352萬元?？偝杀举M(fèi)用包括人工費(fèi)、銷售費(fèi)用和開發(fā)成本攤銷、項(xiàng)目建設(shè)投資，其中：⑴人工費(fèi)按員工15人，銷售起始年員工人數(shù)按15人考慮，工資平均為1600元/月，福利費(fèi)按工資的14%測算；⑵銷售、管理費(fèi)用包括管理、廣告等費(fèi)用，按銷售收入的5%估計(jì)；⑶開發(fā)成本攤銷為項(xiàng)目建設(shè)投資和建設(shè)期利息按銷售面積攤銷；⑷項(xiàng)目建設(shè)投資52499萬元；經(jīng)測算。167。項(xiàng)目計(jì)算期取5年，其中建設(shè)期3年，經(jīng)營期2年。167。經(jīng)測算。說明如下：① 建安工程費(fèi)平均估算單價按900元/m2，；
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