【正文】 年BEPs（銷(xiāo)售收入）=固定成本/（銷(xiāo)售收入可變成本營(yíng)業(yè)稅及附加）61% 萬(wàn)元167。該項(xiàng)目借款1800萬(wàn)元，按季還款，自計(jì)算期第3年起，分3年償還；還款資金本源于企業(yè)凈利潤(rùn)和攤銷(xiāo)。借款償還能力分析詳見(jiàn)表96。由表可見(jiàn)，還款期間，該項(xiàng)目利息備付率在5以上；償債備付率在3以上；說(shuō)明該項(xiàng)目?jī)攤芰^強(qiáng)。167。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，該項(xiàng)目各項(xiàng)盈利指標(biāo)均高于行業(yè)平均水平，表明項(xiàng)目盈利能力良好，具有較強(qiáng)的償債能力。綜上所述，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。96借款還本付息計(jì)劃表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)123451年初借款本息累計(jì)　　3000500029412本年借款%30002000　　　3本年應(yīng)計(jì)利息　其中：建設(shè)期利息　　　4本年支付利息　5本年償還本金5000　　20596還本資金來(lái)源　　　2059上年余額　　　　　　未分配利潤(rùn)　　　　折舊費(fèi)（年限20年）　　　　　　攤銷(xiāo)費(fèi)（年限10年）　　7借款償還期　　　　　8利息備付率　　　　　9償債備付率　　　　　167。167。BEP（銷(xiāo)售收入）=固定成本/（經(jīng)營(yíng)收入－可變成本－銷(xiāo)售稅金及附加）=60%項(xiàng)目銷(xiāo)售收入達(dá)到預(yù)計(jì)收入的60%，即27352萬(wàn)元時(shí)，便可實(shí)現(xiàn)收支平衡。說(shuō)明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。167。根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，選取建設(shè)投資、銷(xiāo)售收入和經(jīng)營(yíng)成本3個(gè)因素進(jìn)行敏感性分析，結(jié)果見(jiàn)表97。表97敏感性分析表變動(dòng)因素財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）增減（%）敏感度系數(shù)基本方案（所得稅前）33%建設(shè)投資10%23%%10%401%%銷(xiāo)售收入10%40%%10%23%%經(jīng)營(yíng)成本10%30%%10%36%%由敏感性分析可見(jiàn)，建設(shè)投資和銷(xiāo)售收入為最敏感因素。據(jù)此建議：⑴把項(xiàng)目投資控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程。由于影響投資的最大階段，是設(shè)計(jì)階段。因此在設(shè)計(jì)過(guò)程中實(shí)施限額設(shè)計(jì)，把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，通過(guò)多方案綜合比較，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化。在施工期間，加強(qiáng)科學(xué)管理，避免或減少設(shè)計(jì)變更，確保投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。⑵銷(xiāo)售收入由銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售價(jià)格確定，銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售價(jià)格的減少，都會(huì)影響經(jīng)營(yíng)收入。因此，建議業(yè)主單位加強(qiáng)銷(xiāo)售管理，制定科學(xué)的經(jīng)營(yíng)方針，確保收益達(dá)到或超過(guò)預(yù)期的目標(biāo)。第十章 主要結(jié)論與建議167。⑴該項(xiàng)目地處*中心地區(qū)，是*經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基地和核心區(qū)。*將在未來(lái)的*城市帶中確立自身不可替代的地位，從而導(dǎo)致了房產(chǎn)消費(fèi)需求的大大增長(zhǎng)。該項(xiàng)目建設(shè)對(duì)于促進(jìn)區(qū)域內(nèi)的生活配套設(shè)施，完美城市功能，具有積極的作用。項(xiàng)目建設(shè)符合*城市發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策。項(xiàng)目建設(shè)十分必要。⑵項(xiàng)目場(chǎng)址地處*省*市*火車(chē)站北側(cè)，屬商住綜合用地。項(xiàng)目選址符合城市規(guī)劃要求。⑶該項(xiàng)目在規(guī)劃布局上，充分利用場(chǎng)址的地形地貌，將建筑、道路、河流形態(tài)、綠化及周?chē)h(huán)境進(jìn)行有機(jī)組合，形成了靈活、流暢、富有層次感和人情味的空間布局。，%，符合規(guī)劃控制指標(biāo)。項(xiàng)目建設(shè)方案合理、可行。⑷建設(shè)進(jìn)度：預(yù)計(jì)一期項(xiàng)目實(shí)施總工期3年，自2010年10月至2013年10月。⑸總投資及資金來(lái)源：建設(shè)投資52499萬(wàn)元。資金由建設(shè)單位籌集。⑹財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入合計(jì)129205萬(wàn)元，利潤(rùn)總額合計(jì)52807萬(wàn)元，凈利潤(rùn)38762萬(wàn)元；總投資收益率30%，資本金利潤(rùn)率254%；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）33%，所得稅后29%；表明項(xiàng)目有較好的盈利能力。清償能力分析表明，償債期間利息備付率大于7，償債備付率大于4，表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的償債能力。盈虧平衡分析表明，項(xiàng)目銷(xiāo)售收入達(dá)到預(yù)計(jì)收入的60%時(shí)，便可實(shí)現(xiàn)收支平衡。說(shuō)明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。綜上所述，本報(bào)告認(rèn)為，該項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，也是切實(shí)可行的。167。敏感性分析表明，建設(shè)投資和銷(xiāo)售收入對(duì)項(xiàng)目的盈利能力影響較大。因此建議：① 在項(xiàng)目實(shí)施階段，加強(qiáng)項(xiàng)目全過(guò)程的管理，特別是設(shè)計(jì)階段的投資控制，確保工程達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；② 在項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)碼，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)一步做好價(jià)格預(yù)測(cè)和宣傳工作，擬定多種營(yíng)銷(xiāo)策略，確保收益達(dá)到或超過(guò)預(yù)期的目標(biāo)。第十一章 主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金動(dòng)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但仍有一些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。167。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正進(jìn)入一個(gè)深刻的調(diào)整轉(zhuǎn)折時(shí)期，這是多年來(lái)經(jīng)濟(jì)調(diào)整發(fā)展之后轉(zhuǎn)型時(shí)期必須面對(duì)的客觀現(xiàn)象。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖。市場(chǎng)不同程度的低迷，資金前所未有的緊張，銷(xiāo)售遇到更大的困難。權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)20082009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的分析是：2009年，全國(guó)房屋成交量將依然在低位徘徊，全年成交價(jià)格將比2008年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2010年全國(guó)樓市觸底反彈的可能性最大?？傮w來(lái)看，目前全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的形態(tài)。從去年年底開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始調(diào)整，今年以來(lái)下行速度加快，下滑幅度加大，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之開(kāi)始回落，從區(qū)域上看，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開(kāi)始調(diào)整，接著長(zhǎng)三角、華北、中西部也開(kāi)始調(diào)整。另外經(jīng)濟(jì)基本面可能進(jìn)一步惡化，中國(guó)7年多來(lái)月度進(jìn)出口額首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。%%；%%。擔(dān)心未來(lái)失業(yè)和收入縮水的心理勢(shì)必會(huì)影響購(gòu)房者的信心。但在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展及整個(gè)現(xiàn)代化過(guò)程提升、城市化進(jìn)程加快的背景下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的中長(zhǎng)期看好的趨勢(shì)并沒(méi)有改變。本項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來(lái)兩個(gè)方面的要求：一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中如何精雕細(xì)刻，使得未來(lái)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。隨著*的發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。同時(shí)密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。167。本項(xiàng)目工程量大，墊支資金多，若市場(chǎng)銷(xiāo)售不理想，會(huì)嚴(yán)重影響資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，因此應(yīng)實(shí)施多方位銷(xiāo)售策略。根據(jù)現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)觀念，應(yīng)把市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)作為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主線，將其滲透到從立項(xiàng)到售后服務(wù)的全過(guò)程。項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分是通過(guò)銷(xiāo)售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)，即上一年的銷(xiāo)售收入用于下一年項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果能超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。鑒于上述原因，項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷(xiāo)售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。167。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷(xiāo)售不力、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇、資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選擇、營(yíng)銷(xiāo)方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷(xiāo)售的宣傳力度及相關(guān)工作，以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。37