【正文】 年BEPs（銷售收入）=固定成本/（銷售收入可變成本營業(yè)稅及附加）61% 萬元167。該項目借款1800萬元，按季還款，自計算期第3年起，分3年償還；還款資金本源于企業(yè)凈利潤和攤銷。借款償還能力分析詳見表96。由表可見，還款期間，該項目利息備付率在5以上；償債備付率在3以上；說明該項目償債能力較強。167。財務分析結果表明，該項目各項盈利指標均高于行業(yè)平均水平，表明項目盈利能力良好，具有較強的償債能力。綜上所述，該項目在財務上可行。96借款還本付息計劃表（單位：萬元）序號項 目合計123451年初借款本息累計　　3000500029412本年借款%30002000　　　3本年應計利息　其中：建設期利息　　　4本年支付利息　5本年償還本金5000　　20596還本資金來源　　　2059上年余額　　　　　　未分配利潤　　　　折舊費（年限20年）　　　　　　攤銷費（年限10年）　　7借款償還期　　　　　8利息備付率　　　　　9償債備付率　　　　　167。167。BEP（銷售收入）=固定成本/（經營收入－可變成本－銷售稅金及附加）=60%項目銷售收入達到預計收入的60%，即27352萬元時，便可實現收支平衡。說明項目具有一定的抗風險能力。167。根據項目的特點，選取建設投資、銷售收入和經營成本3個因素進行敏感性分析，結果見表97。表97敏感性分析表變動因素財務內部收益率（%）增減（%）敏感度系數基本方案（所得稅前）33%建設投資10%23%%10%401%%銷售收入10%40%%10%23%%經營成本10%30%%10%36%%由敏感性分析可見，建設投資和銷售收入為最敏感因素。據此建議：⑴把項目投資控制貫穿于項目建設的全過程。由于影響投資的最大階段，是設計階段。因此在設計過程中實施限額設計，把技術與經濟有機地結合起來，通過多方案綜合比較，對設計方案進行優(yōu)化，實現項目效益最大化。在施工期間，加強科學管理，避免或減少設計變更，確保投資目標的實現。⑵銷售收入由銷售面積及銷售價格確定，銷售面積及銷售價格的減少，都會影響經營收入。因此，建議業(yè)主單位加強銷售管理，制定科學的經營方針，確保收益達到或超過預期的目標。第十章 主要結論與建議167。⑴該項目地處*中心地區(qū)，是*經濟發(fā)展的重要基地和核心區(qū)。*將在未來的*城市帶中確立自身不可替代的地位，從而導致了房產消費需求的大大增長。該項目建設對于促進區(qū)域內的生活配套設施，完美城市功能，具有積極的作用。項目建設符合*城市發(fā)展規(guī)劃和產業(yè)政策。項目建設十分必要。⑵項目場址地處*省*市*火車站北側，屬商住綜合用地。項目選址符合城市規(guī)劃要求。⑶該項目在規(guī)劃布局上，充分利用場址的地形地貌，將建筑、道路、河流形態(tài)、綠化及周圍環(huán)境進行有機組合，形成了靈活、流暢、富有層次感和人情味的空間布局。，%，符合規(guī)劃控制指標。項目建設方案合理、可行。⑷建設進度：預計一期項目實施總工期3年，自2010年10月至2013年10月。⑸總投資及資金來源：建設投資52499萬元。資金由建設單位籌集。⑹財務分析表明，項目經營收入合計129205萬元，利潤總額合計52807萬元，凈利潤38762萬元；總投資收益率30%，資本金利潤率254%；項目投資財務內部收益率（所得稅前）33%，所得稅后29%；表明項目有較好的盈利能力。清償能力分析表明，償債期間利息備付率大于7，償債備付率大于4，表明項目具有較強的償債能力。盈虧平衡分析表明，項目銷售收入達到預計收入的60%時，便可實現收支平衡。說明項目具有一定的抗風險能力。該項目在財務上可行。綜上所述，本報告認為，該項目具有良好的社會效益、環(huán)境效益和經濟效益，項目的建設是必要的，也是切實可行的。167。敏感性分析表明，建設投資和銷售收入對項目的盈利能力影響較大。因此建議：① 在項目實施階段，加強項目全過程的管理，特別是設計階段的投資控制，確保工程達到預期目標；② 在項目銷售價碼，加強市場調研，進一步做好價格預測和宣傳工作，擬定多種營銷策略，確保收益達到或超過預期的目標。第十一章 主要風險及對策分析房地產開發(fā)經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險、市場風險、資金動作風險、企業(yè)風險等，根據本報告關于項目開發(fā)經營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經濟分析可以看出，項目具有較強的抗風險能力，但仍有一些不確定性因素帶來的風險。167。目前中國經濟正進入一個深刻的調整轉折時期，這是多年來經濟調整發(fā)展之后轉型時期必須面對的客觀現象。在這個過程中，房地產行業(yè)首當其沖。市場不同程度的低迷，資金前所未有的緊張，銷售遇到更大的困難。權威機構對20082009年中國房地產市場趨勢的分析是：2009年，全國房屋成交量將依然在低位徘徊，全年成交價格將比2008年出現負增長，2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。總體來看，目前全國市場呈現量價齊跌的形態(tài)。從去年年底開始，中國房地產市場開始調整，今年以來下行速度加快，下滑幅度加大，房地產價格也隨之開始回落，從區(qū)域上看，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調整，接著長三角、華北、中西部也開始調整。另外經濟基本面可能進一步惡化，中國7年多來月度進出口額首次出現負增長。%%；%%。擔心未來失業(yè)和收入縮水的心理勢必會影響購房者的信心。但在中國經濟持續(xù)發(fā)展及整個現代化過程提升、城市化進程加快的背景下，中國房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展的中長期看好的趨勢并沒有改變。本項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現對人的關懷和尊重的現代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求：一方面，在項目設計中如何精雕細刻，使得未來開發(fā)的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰，房地產市場亦是如此。隨著*的發(fā)展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現個性以謀求市場。同時密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調查，作出應變。167。本項目工程量大，墊支資金多，若市場銷售不理想，會嚴重影響資金滾動開發(fā)，因此應實施多方位銷售策略。根據現代營銷觀念，應把市場營銷作為開發(fā)經營主線，將其滲透到從立項到售后服務的全過程。項目的籌資計劃中，絕大部分是通過銷售收入來實現，即上一年的銷售收入用于下一年項目投資，如果這一計劃不能實現，整個項目將比較困難；反之，如果能超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。鑒于上述原因，項目的建設過程中，小區(qū)配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。167。企業(yè)風險包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產品定位選擇、資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。在項目的開發(fā)經營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作，以確保預期目標的實現。37