【正文】 價(jià)格計(jì)算運(yùn)營(yíng)收入、費(fèi)用等。167。、參數(shù)的選取167。經(jīng)測(cè)算。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目工程建設(shè)投資估算合計(jì)為52499萬(wàn)元（詳見表81）167。說明如下：① 建安工程費(fèi)平均估算單價(jià)按900元/m2，；② 小區(qū)道路工程按160元/m2估算，；小區(qū)綠化、景觀工程按50元/m2估算；；圍墻按200元/m2估算，長(zhǎng)約1700米，與大門合計(jì)42萬(wàn)元。建設(shè)投資內(nèi)容包括場(chǎng)地平整、建筑工程、設(shè)備購(gòu)置安裝、征地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)、建設(shè)單位管理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等。1 設(shè)投資估算該項(xiàng)目為住宅、商鋪以及公建設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目， m2， m2（詳見表54）。167。該項(xiàng)目投資估算是在規(guī)劃建設(shè)初步方案的基礎(chǔ)上，根據(jù)建材行業(yè)2008年頒布的工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，同時(shí)參考了當(dāng)?shù)赝惞こ痰馁M(fèi)用水平，并充分考慮到*物價(jià)行情和建設(shè)場(chǎng)址的條件等因素。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見表71。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案建設(shè)規(guī)模、特點(diǎn)及外部條件，統(tǒng)籌安排項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃。機(jī)構(gòu)設(shè)置按該公司現(xiàn)有機(jī)構(gòu)設(shè)置，房產(chǎn)出售階段新增（營(yíng)銷中心）售樓部，需聘請(qǐng)專職營(yíng)銷人員，人數(shù)暫定15人。第七章 項(xiàng)目實(shí)施方案167。衛(wèi)生間、廚房間排水設(shè)備頂通氣管，高空排放。高層住宅采用無(wú)負(fù)壓變頻供水設(shè)備，配備給水泵先用低噪音、高效、節(jié)能型水泵。167。167。167。⑺水泵結(jié)合器：在室外設(shè)置水泵接合器，分別與室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)連接，水泵接合器設(shè)于生活消防合用泵房附近室外，同時(shí)保證在距水泵接合器在15至40m范圍內(nèi)設(shè)有室外消火栓。⑸消防水池：消防水池與室內(nèi)消火栓合用，共216 m3。噴淋危險(xiǎn)等級(jí)為中危Ⅱ級(jí)。噴淋采用臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)。保證兩股水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何一點(diǎn)。消防泵由消火栓箱內(nèi)的啟泵按扭直接啟動(dòng)或手動(dòng)啟動(dòng)。室外消火栓沿道路布置，間距≤120m，保護(hù)半徑＜150m.⑶室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：室內(nèi)消火栓系統(tǒng)采用臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)。167。小區(qū)級(jí)綠地與人行流向相符，集中布置便于安排多樣化的使用功能，滿足不同年齡層次居民的需要，也使鄰里交往更加自然；庭院綠地主要滿足居民就近活動(dòng)的需要，結(jié)合停車場(chǎng)設(shè)計(jì)豐富地坪變化，使庭院空間更具特色，%，具有圍合花園式住宅風(fēng)貌。167。生活廢水經(jīng)化糞池沉淀后由小區(qū)排污管網(wǎng)排入市政污水管網(wǎng)；生活垃圾應(yīng)集中收集到定點(diǎn)設(shè)置的垃圾箱，每日由環(huán)衛(wèi)部門清理，集中至垃圾中轉(zhuǎn)站，定期外運(yùn)。167。上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、嘈雜的都市的一種心態(tài)。167。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表、多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。⑴會(huì)所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)大型會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場(chǎng)、健身房、圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動(dòng)設(shè)施。⑸戶型設(shè)計(jì)應(yīng)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化等。色彩以簡(jiǎn)潔明快為主，并在陽(yáng)臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。居住環(huán)境與自然景觀融為一體，增添戶型的吸引力。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化，如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。167。⑶沿湖景觀帶布置26層高層，提供盡可能多的湖景房，提高整個(gè)小區(qū)的品質(zhì)。⑴住宅區(qū)建筑以自南向北依次增高，最大限度的滿足南向日照需求。同時(shí)強(qiáng)化在整體連續(xù)的景觀體系中的一些重要的節(jié)點(diǎn)，使其具有豐富的多樣性，并適應(yīng)日常休閑活動(dòng)的各種需求。167。⑶機(jī)動(dòng)車停放由于本小區(qū)停車數(shù)量較大，且用地緊張，因此將大部分機(jī)動(dòng)車停車設(shè)置于架空層停車庫(kù)。⑵人行交通通過區(qū)分人行與車行入口及將小區(qū)內(nèi)環(huán)路基本設(shè)置于外圍等方式，小區(qū)內(nèi)部基本實(shí)現(xiàn)了人車分流，人行交通主要通過小區(qū)西側(cè)的人行主入口與小區(qū)東側(cè)的入口進(jìn)入。⑴車行系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)車行系統(tǒng)主要由一條6米路幅的環(huán)路及三個(gè)出入口組成，即小區(qū)南側(cè)人行入口，小區(qū)東南側(cè)人車混行入口以及小區(qū)西南側(cè)的車行疏散出口。⑵公共設(shè)施社會(huì)公共設(shè)施主要包括福利院、郵局、托幼、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、社區(qū)會(huì)所等，為社區(qū)居民提供系列生活服務(wù)的設(shè)施和公共交往活動(dòng)的場(chǎng)所，有利于營(yíng)造濃郁溫馨、富有的社區(qū)氛圍。為達(dá)到社區(qū)的均好性，規(guī)劃重視對(duì)基地的邊角空間組織，試圖通過環(huán)境的營(yíng)造，強(qiáng)化邊角住宅空間與組團(tuán)中心乃至社區(qū)中心在禮堂與空間上的聯(lián)系，同時(shí)用環(huán)境來影響建筑組團(tuán)的布局形態(tài)，進(jìn)而影響人們的生活。⑴住宅布局每個(gè)街坊住宅群以多層次，半開放式的圍合空間為基本的組織原則，通過建筑和環(huán)境的錯(cuò)落布置，營(yíng)造出既彼此獨(dú)立又相互聯(lián)系，統(tǒng)一而又富有變化的整體。167。⑷可持續(xù)發(fā)展：小區(qū)內(nèi)地下車庫(kù)結(jié)合景觀設(shè)置一定數(shù)量的頂部采光，盡量減少白天的照明用電，節(jié)約能源。小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車庫(kù)通過地下通道與各棟電梯廳聯(lián)系方便，居民可享受“足不出戶”便捷。⑴強(qiáng)調(diào)戶型的均好性：在戶型的排布方式上，照顧所有戶型的景觀均好性，盡量增加戶型的景觀面，均具有較好的景觀條件及較優(yōu)安靜的居住技術(shù)。167。建設(shè)項(xiàng)目匯總詳見表51。167。**房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目， m2，；規(guī)劃控制指標(biāo)滿足：；%；%。第五章 建設(shè)方案167。167。167。167。項(xiàng)目擬建場(chǎng)址地處*省*市*新城路，緊臨*大道。167。167。58′。地理坐標(biāo)為北緯29176。*位于*省北部、*工業(yè)走廊中段，距*、*均為66公里。⑶擬建場(chǎng)址已完成了拆遷安置工作，建設(shè)單位已支付了土地出讓金5905萬(wàn)元。土地出讓年限為：商業(yè)40年，住宅70年。⑵建設(shè)單位通過競(jìng)買方式取得項(xiàng)目建設(shè)用地， m2（合145畝）， m2。、拆遷及地塊現(xiàn)狀⑴根據(jù)*市規(guī)劃，擬選場(chǎng)址用地性質(zhì)屬商住用地，項(xiàng)目建設(shè)符合城市規(guī)劃要求。場(chǎng)址四周道路、給水、排水、電力等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，商業(yè)設(shè)施逐步配套完善，是理想的人居環(huán)境。該地塊位于*省*，基地南面重要交通設(shè)施有新城路；東鄰景觀湖面。第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件167。根據(jù)*房產(chǎn)近期價(jià)格及未來走勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目所處地段以及同類商品的價(jià)格，初步擬定商鋪銷售價(jià)格為10000~25000元/ m2；高層住宅銷售價(jià)格為3000~4000元/ m2；多層住宅銷售價(jià)格為2800~3800元/ m2；停車位銷售價(jià)格15~。就*省而言，%，每年將新增城市人口51萬(wàn)，（2007年*省城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積）計(jì)算，每年就將新增1866萬(wàn)平方米的住房需求。此外，*省是一個(gè)典型的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的省份，%。分析另一組數(shù)據(jù)：%，但*%。但長(zhǎng)期來看，市場(chǎng)對(duì)商品房的需求量還是巨大的，房地產(chǎn)業(yè)還有著廣闊的發(fā)展空間，依然是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。在全國(guó)樓市觀望氣氛濃厚、經(jīng)濟(jì)基本面可能進(jìn)一步惡化的大背景影響下，預(yù)期短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)有一個(gè)調(diào)整期，房?jī)r(jià)增速逐步回落。167。2008年2月份以來，商品房竣工面積和銷售面積都呈下趨勢(shì)：1~9月，*，%；，%。開發(fā)投資增速趨向平穩(wěn)。*省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐步回落，2003~2007年，*%、%、%、%%，從高速增長(zhǎng)回落到比較合理的區(qū)間。這部分群體在*購(gòu)房的人數(shù)正逐漸增加。*青年創(chuàng)業(yè)基地建成后，外來務(wù)工人員將不斷定增加。根據(jù)該規(guī)劃，*青年創(chuàng)業(yè)基地占地60平方公里，其中一期啟動(dòng)區(qū)10平方公里，這將推動(dòng)*開放開發(fā)區(qū)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展，將*的政治優(yōu)勢(shì)、生態(tài)優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變成經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，把*打造成為鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。⑶外來務(wù)工人員的購(gòu)房需求目前已經(jīng)確定了兩個(gè)創(chuàng)業(yè)園，一個(gè)青年企業(yè)園和一個(gè)臺(tái)商創(chuàng)業(yè)園。貨幣分房政策和購(gòu)房貸款按揭政策的實(shí)施，使人們可以按照自己的意愿，通過貸款按揭方式，去購(gòu)買環(huán)境和戶型設(shè)計(jì)適宜的住宅，改善現(xiàn)有居住條件，實(shí)現(xiàn)從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其