【正文】 屋”的轉(zhuǎn)變，而把原有的住宅出租獲益。這部分需求在住房需求中，占有相當(dāng)大的比重。⑴舊城改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)的需求*是由原來*縣的2個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和*農(nóng)場(chǎng)組建的。167。綜上所述，該項(xiàng)目的實(shí)施十分必要。⑶項(xiàng)目建設(shè)是企業(yè)自身發(fā)展的需要**有限公司希望借*加快城市化進(jìn)程的東風(fēng)，再接再厲，再鑄輝煌。順應(yīng)城市化加速推進(jìn)的潮流，明確方向，科學(xué)定位，*將在未來的*城市帶中確立自身不可替代的地位，房產(chǎn)消費(fèi)需求也將大增長(zhǎng)。未來10年，隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的推進(jìn)，*經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展必然會(huì)帶動(dòng)和促進(jìn)城市帶的形成，*和*兩大城市之間客觀上會(huì)興起一至兩個(gè)中小城市作為聯(lián)結(jié)點(diǎn)。⑵項(xiàng)目建設(shè)滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要地處中部的*省，城市化率將隨著工業(yè)化進(jìn)程的加速而明顯提高，城市結(jié)構(gòu)也必然會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)變化。從區(qū)位和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系來看，*市向北輻射將會(huì)首先指向與之相鄰的*，帶來配套和關(guān)聯(lián)發(fā)展的需求，為教育、旅游、房地產(chǎn)提供巨大的發(fā)展空間。1 目建設(shè)符合《*城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》根據(jù)《**城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》*位于*和*市這兩大城市之間的中部，南距*市區(qū)66公里，北距*市區(qū)68公里，處于*這兩大核心城市經(jīng)濟(jì)輻射范圍之內(nèi)，易于通過接受輻射來促進(jìn)自身發(fā)展。目前，項(xiàng)目建設(shè)單位已委托咨詢和設(shè)計(jì)單位開展項(xiàng)目可行性研究和工程設(shè)計(jì)，項(xiàng)目的建設(shè)資金已基本落實(shí)，該項(xiàng)目建設(shè)條件已具備。公司通過競(jìng)拍方式，分別獲得了位于***、***的三宗土地，并于2010年4月30日支付了土地出讓金。這些都為***的城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了極其重要的有利條件。**市政府已將***納入市內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展的旅游和教育兩大經(jīng)濟(jì)圈，并決定將***作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)對(duì)待，從發(fā)展機(jī)制、優(yōu)惠政策、重大項(xiàng)目布局等方面給予積極支持，促進(jìn)***向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展。特別是近斯申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)，將極大地提升*招商引資的戰(zhàn)略地位，產(chǎn)生促進(jìn)外向型產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的巨大推動(dòng)作用，為*接受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、擴(kuò)大對(duì)外開放創(chuàng)造更為有利的條件。國(guó)內(nèi)外和省內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體環(huán)境，為*加快發(fā)展提供了不可多得的歷史性機(jī)遇。第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)理由167。167。167。表1－1 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表項(xiàng) 目單 位數(shù) 量總建設(shè)用地（凈）m2總建筑面積m2住宅總建筑面積m2商業(yè)建筑面積m2公建總建筑面積m2住宅總戶數(shù)套2067戶均人口人規(guī)劃總?cè)丝谌?721容積率%綠地率%集中綠地率%建筑密度%建筑高度米~機(jī)動(dòng)車停車輛1632其中地面輛763地下車庫輛869自行車停車輛2622167。167。⑺建設(shè)投資：50349萬元。3 目負(fù)責(zé)人：4 設(shè)地點(diǎn)：5 ⑸建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容：主要建設(shè)住宅、商鋪、市場(chǎng)、公建設(shè)施、人防兼地下停車場(chǎng)等設(shè)施，總用地面積m2（合***畝），總建筑面積*** m2。1 目名稱：****高級(jí)生態(tài)商住區(qū)。高級(jí)生態(tài)商住區(qū)建設(shè)項(xiàng)目第一章 總 論167。167。2 設(shè)單位：******有限公司。⑹建設(shè)期限：預(yù)計(jì)總工期7年，自2010年10月至2017年10月。⑻資金來源：建設(shè)資金由建設(shè)單位籌集，其中銀行貸款1600萬元。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總詳見表1－1。項(xiàng)目開發(fā)單位******有限公司成立于2010年3月，注冊(cè)資金貳仟萬元人民幣。本報(bào)告主要通過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的背景、意義、需求分析、建設(shè)條件、建議規(guī)劃與方案、環(huán)境影響、總投資、效益和風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境可行性作出評(píng)價(jià)。⑴《*城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；⑵《國(guó)有土地土地使用權(quán)出讓合同》；⑶國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范；⑷建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料。根據(jù)《******城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，**省將通過全力擴(kuò)大對(duì)外開放和加快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)中部崛起的戰(zhàn)略目標(biāo)。近年來，*吸引國(guó)內(nèi)外投資成效顯著，引資規(guī)模明顯擴(kuò)大，引進(jìn)項(xiàng)目技術(shù)含量較高。***位于**經(jīng)濟(jì)帶中部，隨著**省中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施和整體格局的確立，作為更為直接的周邊環(huán)境，**經(jīng)濟(jì)帶快速發(fā)展將為***產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的氛圍，提供廣闊的發(fā)展平臺(tái)和合作空間，使之有可能通過接受經(jīng)濟(jì)輻射和提供配套服務(wù)，借勢(shì)加快發(fā)展。特別是將***工業(yè)園區(qū)整體劃入***，將使***的經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模、產(chǎn)業(yè)層次得到明顯提升。***有限公司把握住*中心城區(qū)快速發(fā)展的契機(jī)，期望在致力于*建設(shè)的過程中，實(shí)現(xiàn)自我完善、自我發(fā)展。該三塊宗地面積為***m2，屬商住綜合用地，用于商品房開發(fā)建設(shè)。167。特別是*市近兩年超常規(guī)的發(fā)展勢(shì)頭，客觀上強(qiáng)化了*的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目的建設(shè)符合《*省*城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，符合*城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。以*、*為主的大中城市繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，提高功能，一批中小城市將興建和擴(kuò)展，特別是隨著中心城市之間過渡與聯(lián)結(jié)將帶動(dòng)中小城市的發(fā)展，其與中心城市的聯(lián)系將從松散的點(diǎn)形成帶狀結(jié)構(gòu)。根據(jù)現(xiàn)有基礎(chǔ)和發(fā)展均勢(shì)，*目前已經(jīng)具備新興城市的雛形。**，居住總戶數(shù)2067戶，建成后不僅可滿足購房者的需求，而且對(duì)改善*的生活配套設(shè)施，完善城市功能，具有積極的作用。該項(xiàng)目的實(shí)施，可使企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入129205萬元，資本金利潤(rùn)率達(dá)到254%，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要舉措。第三章 市場(chǎng)分析167。*區(qū)商品房消費(fèi)需求主要有以下幾種類型。隨著*城市發(fā)展規(guī)劃的全面實(shí)施，舊城改造（包括“城中村”改造）和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來了大量危舊房的拆遷和居民的安置需求。⑵市民改善住房條件的需求隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量的追求也不斷提高。這部分需求在*的住房需求中，占有不小的比例。2008年10月，*省發(fā)改委批復(fù)同意“*青年創(chuàng)業(yè)基地發(fā)展規(guī)劃”。目前周邊縣*、的房?jī)r(jià)均在3000~4200元/ m2，*近兩年開發(fā)的高層樓盤大部分都在2800~3900元/ m2左右，多層住宅在3100~3800元/ m2左右。政府的初步規(guī)劃是“堅(jiān)持以工業(yè)化帶動(dòng)城市化，力爭(zhēng)把*打造成為一個(gè)30萬~50萬人口的中等城市”，他們中的白領(lǐng)階層或從事技術(shù)性較高工種的人員，在站穩(wěn)腳跟有了一定積蓄之后，不會(huì)繼續(xù)住在集體宿舍或租房居住了。167。2008年前3季度，~%之間波動(dòng)，%；1~9月，*，%。此外，商品房需求特別是投資、投機(jī)性需求明顯降溫。其中，投資、投機(jī)性需求明顯減少，是導(dǎo)致商品房銷售面積減少的主要。167。今年以來房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快的趨勢(shì)稍有緩解，今年1~3月、1~6月、1~9月，*%、%%，增幅同比1~，1~9月回落5個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售均價(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)整體呈回落態(tài)勢(shì)。2007年*%，%。*省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與全國(guó)相比較，存在明顯的差距，還有很大的發(fā)展空間。*要發(fā)展，必須解決“三農(nóng)”問題，而“三農(nóng)”問題解決的必然結(jié)果是更多的農(nóng)民變?yōu)槌鞘芯用瘛?67。價(jià)格戰(zhàn)略為跟隨戰(zhàn)略。項(xiàng)目建設(shè)單位通過競(jìng)買方式獲得了**房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地?；匚挥谂f城區(qū)核心地段，外圍交通條件良好，屬于*現(xiàn)階段住宅開發(fā)中難能可貴的地段。項(xiàng)目地理位置及用地范圍詳見國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（附圖一）167。該選址已獲得*開放開發(fā)區(qū)國(guó)土環(huán)保建設(shè)局批準(zhǔn)。土地的使用權(quán)登記已辦理完成。用地規(guī)模和年限可滿足項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)需要。167。北倚廬山、東連鄱陽湖。19′，東經(jīng)115176。境內(nèi)地勢(shì)平坦，屬長(zhǎng)江流域亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，℃，年降雨量1366毫米，年日照時(shí)間1885小時(shí)。工程設(shè)計(jì)依據(jù)擬建場(chǎng)地工程地質(zhì)詳勘結(jié)果。167。交通條件良好，可滿足項(xiàng)目施工及今后小區(qū)居民出行需要。項(xiàng)目用水由市政府網(wǎng)供給，小區(qū)供水可就近由市政供水管引接。擬建場(chǎng)址輸電線路已接入擬建場(chǎng)址四周的城市主、次干道，小區(qū)用電可就近由市政道路敷設(shè)的電力電纜線迎接。*已實(shí)現(xiàn)了程控化，通信管線已通達(dá)擬建場(chǎng)址四周的市政道路。167。綜合考慮地塊的性質(zhì)、規(guī)模、控制指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)效益以及注重生活配套的營(yíng)建等因素，規(guī)劃開發(fā)內(nèi)容以住宅為主，配套商鋪等商業(yè)設(shè)施以及會(huì)所、消防監(jiān)控、供配電、停車、物業(yè)管理等公共配套設(shè)施，其規(guī)模如下：⑴居住總戶數(shù)2067戶，共規(guī)劃29棟住宅樓，