【正文】 167。167。表94利潤和利潤分配表（萬元）序號項 目合計12341　產(chǎn)品銷售收入1292052營業(yè)稅及附加3土地增值稅4總成本費用5利潤6彌補前年度虧損7利潤總額8　所得稅9凈利潤10盈余公積金（10%）11公益金（5%）12未分配利潤投資利稅率 ： % 年平均利潤總額 ： 萬元資本金凈利潤率 ： 56% 年平均利潤總額 ： 萬元資本金利潤率 ： 75% 投資利潤率 ： %總投資收益率 ： 41%① 利潤總額和凈利潤項目利潤總額合計為42501萬元；稅后利潤合計為27352萬元。167。根據(jù)項目的特點，選取建設(shè)投資、銷售收入和經(jīng)營成本3個因素進行敏感性分析，結(jié)果見表97。第十章 主要結(jié)論與建議167。⑶該項目在規(guī)劃布局上，充分利用場址的地形地貌，將建筑、道路、河流形態(tài)、綠化及周圍環(huán)境進行有機組合，形成了靈活、流暢、富有層次感和人情味的空間布局。盈虧平衡分析表明，項目銷售收入達到預(yù)計收入的60%時，便可實現(xiàn)收支平衡。167。%%；%%。167。因此，項目公司對本項目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇、資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。167。隨著*的發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。從去年年底開始，中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整，今年以來下行速度加快，下滑幅度加大，房地產(chǎn)價格也隨之開始回落，從區(qū)域上看，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整，接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整。因此建議：① 在項目實施階段，加強項目全過程的管理，特別是設(shè)計階段的投資控制，確保工程達到預(yù)期目標(biāo)；② 在項目銷售價碼，加強市場調(diào)研，進一步做好價格預(yù)測和宣傳工作，擬定多種營銷策略，確保收益達到或超過預(yù)期的目標(biāo)。⑹財務(wù)分析表明，項目經(jīng)營收入合計129205萬元，利潤總額合計52807萬元，凈利潤38762萬元；總投資收益率30%，資本金利潤率254%；項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）33%，所得稅后29%；表明項目有較好的盈利能力。⑵項目場址地處*省*市*火車站北側(cè)，屬商住綜合用地。⑵銷售收入由銷售面積及銷售價格確定，銷售面積及銷售價格的減少，都會影響經(jīng)營收入。說明項目具有一定的抗風(fēng)險能力。借款償還能力分析詳見表96。⑴靜態(tài)分析項目利潤測算見表94。根據(jù)國家有關(guān)稅費政策，營業(yè)稅率為5%，城市維護建設(shè)稅率為7%，教育費附加為4%；企業(yè)所得稅率為25%；土地增值稅按扣除土地開發(fā)成本和開發(fā)費用后的增值額累進計算，本次暫按銷售收入的3%計算。、參數(shù)的選取167。建設(shè)投資內(nèi)容包括場地平整、建筑工程、設(shè)備購置安裝、征地費用、勘察設(shè)計、建設(shè)單位管理費、臨時設(shè)施費等。項目實施進度計劃詳見表71。衛(wèi)生間、廚房間排水設(shè)備頂通氣管，高空排放。167。噴淋采用臨時高壓給水系統(tǒng)。167。167。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表、多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。居住環(huán)境與自然景觀融為一體，增添戶型的吸引力。⑴住宅區(qū)建筑以自南向北依次增高，最大限度的滿足南向日照需求。⑵人行交通通過區(qū)分人行與車行入口及將小區(qū)內(nèi)環(huán)路基本設(shè)置于外圍等方式，小區(qū)內(nèi)部基本實現(xiàn)了人車分流，人行交通主要通過小區(qū)西側(cè)的人行主入口與小區(qū)東側(cè)的入口進入。⑴住宅布局每個街坊住宅群以多層次，半開放式的圍合空間為基本的組織原則，通過建筑和環(huán)境的錯落布置，營造出既彼此獨立又相互聯(lián)系，統(tǒng)一而又富有變化的整體。⑴強調(diào)戶型的均好性：在戶型的排布方式上，照顧所有戶型的景觀均好性，盡量增加戶型的景觀面，均具有較好的景觀條件及較優(yōu)安靜的居住技術(shù)。**房地產(chǎn)建設(shè)項目， m2，；規(guī)劃控制指標(biāo)滿足：；%；%。167。58′。土地出讓年限為：商業(yè)40年，住宅70年。該地塊位于*省*，基地南面重要交通設(shè)施有新城路；東鄰景觀湖面。此外，*省是一個典型的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的省份，%。167。這部分群體在*購房的人數(shù)正逐漸增加。貨幣分房政策和購房貸款按揭政策的實施，使人們可以按照自己的意愿，通過貸款按揭方式，去購買環(huán)境和戶型設(shè)計適宜的住宅，改善現(xiàn)有居住條件，實現(xiàn)從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”的轉(zhuǎn)變，而把原有的住宅出租獲益。綜上所述，該項目的實施十分必要。⑵項目建設(shè)滿足社會經(jīng)濟發(fā)展的需要地處中部的*省，城市化率將隨著工業(yè)化進程的加速而明顯提高，城市結(jié)構(gòu)也必然會出現(xiàn)相應(yīng)變化。公司通過競拍方式，分別獲得了位于***、***的三宗土地，并于2010年4月30日支付了土地出讓金。國內(nèi)外和省內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟的整體環(huán)境，為*加快發(fā)展提供了不可多得的歷史性機遇。表1－1 項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表項 目單 位數(shù) 量總建設(shè)用地（凈）m2總建筑面積m2住宅總建筑面積m2商業(yè)建筑面積m2公建總建筑面積m2住宅總戶數(shù)套2067戶均人口人規(guī)劃總?cè)丝谌?721容積率%綠地率%集中綠地率%建筑密度%建筑高度米~機動車停車輛1632其中地面輛763地下車庫輛869自行車停車輛2622167。1 目名稱：****高級生態(tài)商住區(qū)。⑹建設(shè)期限：預(yù)計總工期7年，自2010年10月至2017年10月。本報告主要通過對項目建設(shè)的背景、意義、需求分析、建設(shè)條件、建議規(guī)劃與方案、環(huán)境影響、總投資、效益和風(fēng)險等進行分析預(yù)測，對項目建設(shè)的技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)境可行性作出評價。***位于**經(jīng)濟帶中部，隨著**省中部崛起戰(zhàn)略的實施和整體格局的確立，作為更為直接的周邊環(huán)境，**經(jīng)濟帶快速發(fā)展將為***產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的氛圍，提供廣闊的發(fā)展平臺和合作空間，使之有可能通過接受經(jīng)濟輻射和提供配套服務(wù)，借勢加快發(fā)展。167。根據(jù)現(xiàn)有基礎(chǔ)和發(fā)展均勢，*目前已經(jīng)具備新興城市的雛形。*區(qū)商品房消費需求主要有以下幾種類型。2008年10月，*省發(fā)改委批復(fù)同意“*青年創(chuàng)業(yè)基地發(fā)展規(guī)劃”。2008年前3季度，~%之間波動，%；1~9月，*，%。今年以來房價增長過快的趨勢稍有緩解，今年1~3月、1~6月、1~9月，*%、%%，增幅同比1~，1~9月回落5個百分點，商品房銷售均價增長趨勢整體呈回落態(tài)勢。167。項目地理位置及用地范圍詳見國有土地使用權(quán)出讓合同（附圖一）167。167。工程設(shè)計依據(jù)擬建場地工程地質(zhì)詳勘結(jié)果。擬建場址輸電線路已接入擬建場址四周的城市主、次干道，小區(qū)用電可就近由市政道路敷設(shè)的電力電纜線迎接。本項目擬分二期開發(fā)，各期開發(fā)均相對完整，并基本互不干擾。⑶生態(tài)社區(qū)：小區(qū)內(nèi)部環(huán)境以植被為主，輔以生態(tài)水景，力圖營造“都市森林”的感覺。該布局內(nèi)外有別，便于管理，中心景觀帶從小區(qū)入口延續(xù)至中心區(qū)域，極大地提升整個樓盤的品質(zhì)。⑷非機動車停放小區(qū)內(nèi)非機動車均進入地下車庫避免非機動車的雜亂停放對小區(qū)景觀的影響，非機動車庫設(shè)置在架空層。⑷沿新城路布置商業(yè)，延續(xù)城市商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，并且增強本地塊的吸引力，提供全方位全社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，增強區(qū)域便捷性，同時將人流集中到沿街范圍，盡可能的減少對住宅區(qū)內(nèi)部的影響。⑷在建筑材料方面，大量采用