陽(yáng)光商住樓可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-06-05 11:08本頁(yè)面
【正文】 編制依據(jù)及參考資料：政府規(guī)劃文件政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告國(guó)家紀(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》建設(shè)部《民用住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范》國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)本可研報(bào)告正文共22頁(yè)，附件5頁(yè)。從目前在建和銷售的住宅產(chǎn)品來(lái)看，普遍存在戶型面積控制不合理、戶型設(shè)計(jì)不合理、規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)不全、配套設(shè)施落后或不完善等缺陷。（3）、從項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售情況分析來(lái)看，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后只要保證資金投入和施工進(jìn)度，其銷售前景較樂(lè)觀。（2）、根據(jù)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及利潤(rùn)的估算分析，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用依照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)估算，其可變化程度不是很大。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目的投資總成本不會(huì)超過(guò)20％，平均銷售單價(jià)不會(huì)低于1500元/M2，銷售率不會(huì)低于90％，所以該項(xiàng)目有盈無(wú)虧。盈虧平衡點(diǎn)即上述因素向不利方向變動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為零，即盈虧平衡的臨界點(diǎn)。這些因素受國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，同時(shí)也受地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，從而影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)對(duì)建設(shè)投入和收入比較，該項(xiàng)目具有非常樂(lè)觀的利潤(rùn)空間。 “XX陽(yáng)光商住樓”擬計(jì)劃于2007年5月起著手項(xiàng)目規(guī)劃及前期報(bào)建工作，工程于2008年3月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)總工期約48個(gè)月，預(yù)計(jì)于2012年3月竣工，其銷（預(yù)）售周期約50個(gè)月。三、招標(biāo)及開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃:前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃：項(xiàng)目可研分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 方案、總圖設(shè)計(jì)總圖報(bào)批 地 勘 方案報(bào)批 地勘審查 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖審查 施工圖報(bào)批 監(jiān)理、測(cè)繪 建設(shè)工程許可證 施工招投標(biāo) 開(kāi)工 工程建設(shè)計(jì)劃：開(kāi) 工 基礎(chǔ)工程 主體工程 預(yù)售 裝飾工程 初驗(yàn) 室外工程 竣工驗(yàn)收 交付住戶 銷售期、項(xiàng)目后期維護(hù)及維修工作建設(shè)場(chǎng)地的布置：以項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)為主。市場(chǎng)部設(shè)銷售負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售策劃、項(xiàng)目定價(jià)以及銷售所需外聯(lián)工作，配置銷售員五名，協(xié)助銷售負(fù)責(zé)人開(kāi)展工作。工程技術(shù)部下設(shè)技術(shù)負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目技術(shù)問(wèn)題的協(xié)調(diào)解決，配置技術(shù)員一名，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、工期監(jiān)控并協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)各方面工作。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置：本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目管理機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程實(shí)施全程管理，即由建設(shè)方組建成立一個(gè)“XX陽(yáng)光商住樓”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部，協(xié)同公司工程技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部、綜合部完成該項(xiàng)目。項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)：本項(xiàng)目施工期間的電、水均由縣城水電管理部門(mén)就近接入。需甲供的材料或設(shè)備由總包方提前書(shū)面通知甲方安排進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。（7）供水均采用變頻自動(dòng)供水系統(tǒng)。（6）供電系統(tǒng)根據(jù)電網(wǎng)運(yùn)行情況，采取高壓或低壓補(bǔ)償。 （5）供熱管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，并加保溫層，保溫層厚度嚴(yán)格計(jì)算。 （3）建筑物的墻壁結(jié)構(gòu)設(shè)保溫隔熱性能，如外墻，屋頂，地板傳熱系數(shù)值和門(mén)窗密封性能都按國(guó)家規(guī)定指標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 3．節(jié)能， （1）國(guó)家頒布的現(xiàn)行有關(guān)節(jié)能和合理利用能源政策的有關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)。噪音：對(duì)鍋爐、供水等產(chǎn)生噪音的設(shè)備采取相應(yīng)的消音措施，如在泵房設(shè)備布置上采取消音措施，車輛實(shí)行限速，以減少機(jī)動(dòng)車輛噪音。（六）、裝修標(biāo)準(zhǔn)：本項(xiàng)目所有的住房和門(mén)面交房標(biāo)準(zhǔn)均為粗裝修，但也可以根據(jù)客戶需要提供個(gè)性化的精細(xì)裝修。（五）、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn)：社區(qū)服務(wù)方面配置自行車停車棚、小車停車位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。住宅部分的外立面盡量采用簡(jiǎn)單、清爽、高雅的外墻漆色彩。小區(qū)采取統(tǒng)一的燃?xì)狻⒓械責(zé)峁┡?、樓宇?duì)講系統(tǒng)設(shè)計(jì)。住宅部分面積宜以建筑面積90140平方米左右的兩室兩廳雙陽(yáng)臺(tái)單衛(wèi)或三室兩廳雙陽(yáng)臺(tái)雙衛(wèi)為主，住宅設(shè)計(jì)盡可能人性化。小區(qū)綠化主要以圍合內(nèi)主景觀為主，其規(guī)劃設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)單、現(xiàn)代、休閑的風(fēng)格為主。項(xiàng)目?jī)擅媾R街，根據(jù)項(xiàng)目周邊物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，臨街考慮門(mén)面或商鋪，一樓門(mén)面可用于一般商業(yè)用途。二、項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議：（一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：小區(qū)整體感要強(qiáng)，應(yīng)符合自然條件。其總層數(shù)最高為六層?！ 。?）、主力客戶群定位：中高收入居民（包括臨時(shí)居民）、白領(lǐng)階層、二次置業(yè)者、經(jīng)商富裕人員以及外地來(lái)縣人員。 項(xiàng)目定位 （1）、市場(chǎng)定位：本項(xiàng)目擬建設(shè)成為壺關(guān)縣少有的精品商住樓盤(pán)。壺關(guān)縣城南區(qū)域門(mén)面單價(jià)總體來(lái)說(shuō)不是太高，根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景來(lái)說(shuō)，該區(qū)域在附近幾個(gè)樓盤(pán)的帶動(dòng)下，以及隨著市政配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，只要項(xiàng)目門(mén)面房面積適中，其門(mén)面銷售單價(jià)應(yīng)有很大的提升潛力。 第四章 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)“XX陽(yáng)光商住樓”擬規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：規(guī)劃用地：42074平方米（）規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積：107000平方米，磚混六層，臨街一層底商其中商業(yè)用房：653
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