【正文】 市場需求分析 ................................ 9 一、重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境 ............................................... 10 （一）重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境 .............................. 10 （二） 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策環(huán)境 ............................. 18 （三） 重慶市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 ........................................... 19 二、 重慶市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及特征 ..................................... 20 (一 ) 重慶市沙坪壩區(qū)概況 .......................................... 20 （二） 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ..................................... 23 （三）周邊樓盤個案調(diào)研分析： ....................................... 26 三、項目綜合分析 ...................................................... 31 （一） 項目背景分析 ................................................ 31 （二）項目優(yōu)勢分析 ................................................. 31 （三） 項目劣勢分析 ................................................ 32 （四）對本項目的建議及結(jié)論 ......................................... 32 第三章 項目設(shè)計方案 .............................. 35 一、規(guī)劃依據(jù) .......................................................... 35 二、設(shè)計原則及指導思想 ................................................. 35 三、建筑設(shè)計 .......................................................... 36 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計 .......................................................... 37 第四章 公用設(shè)施設(shè)計方案 .......................... 38 一、給排水設(shè)計 ........................................................ 38 二、供電設(shè)計 .......................................................... 39 三、通訊及電視設(shè)計 ..................................................... 41 四、采暖通風及空氣調(diào)節(jié) ................................................. 42 五、天然氣設(shè)計 ........................................................ 43 六、監(jiān)控、防盜系統(tǒng)設(shè)計 ................................................. 43 七、動力設(shè)計 .......................................................... 44 第五章 消防、環(huán)保及綠化 ........................... 45 一、消防設(shè)計 .......................................................... 45 二、環(huán)境保護 .......................................................... 46 三、綠化設(shè)計 .......................................................... 47 四、安全與衛(wèi)生 ........................................................ 47 五、節(jié)能 .............................................................. 48 二、運行機制 .......................................................... 50 第七章 項目招投標 .................. 錯誤 !未定義書簽。 無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見性因素所造成的重大影響。 項目所在地 —— 重慶市的社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略不發(fā)生重大調(diào)整。 可行性研究小組通過對“利得爾大廈”項目所在區(qū)域嚴密的市場調(diào)查工作，獲得了該項目所在區(qū)域內(nèi)的競爭樓盤、行業(yè)分析、居民狀況以及目標客戶的第一手資料，整理分析后 總結(jié)了多種建設(shè)方案，通過對比，從財務(wù)和營銷的角度分析了“利得爾大廈”項目建設(shè)的必要性及可行性，最后形成了本報告。 “利得爾大廈”開發(fā)項目可行性研究 報 告 書 重慶大學建筑設(shè)計研究院 2020 年 3 月 31 日 前 言 受利得爾實業(yè)有限公司的委托，重慶大學建筑設(shè)計研究院組織了由高工、專家組成的研究小組，對“利得爾大廈”項目進行了可行性研究。重慶大學建筑設(shè)計研究院（原重慶建筑大學建筑設(shè)計研究院）擁有很強的專業(yè)隊伍，人才力量雄厚。 報告的編制基于以下假設(shè)： 本報告編制過程中所遵循的有關(guān)法律、法規(guī)及政策無重大變化。 本報告財務(wù)預(yù)測期內(nèi)有關(guān)信貸利率、稅率、匯率在正常范圍內(nèi)波動。 本報告在編制過程中，參閱了有關(guān)部門提供或?qū)彾ǖ馁Y料，同時得到了有關(guān)部門、相關(guān)單位的大力協(xié)助，在此深表謝意。 一、招標形式及資質(zhì)要求 .................................. 錯誤 !未定義書簽。 第八章 項目建設(shè)進度計劃與銷售計劃 .. 錯誤 !未定義書簽。 二、項目銷售計劃 ....................................... 錯誤 !未定義書簽。 一、投資估算 ........................................... 錯誤 !未定義書簽。 第十章 經(jīng)濟效益評價 ................ 錯誤 !未定義書簽。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ........................................... 錯誤 !未定義書簽。 第十四章 不確定性分析 .............. 錯誤 !未定義書簽。 二、敏感性分析 ......................................... 錯誤 !未定義書簽。 第一章 總 論 一、項目名稱、項目概況及發(fā)展商 項目名稱：“利得爾大廈” 項目概況 “利得爾大廈”位于重慶沙坪壩區(qū)渝碚路街道電臺村，重慶火車北站以東，緊鄰華宇廣場，南面為 32 米城市主干道 —— 站東路，與沙區(qū)中心三角碑遙相對望，場地交通條件良好車行系統(tǒng)自 成循環(huán)，地理位置十分優(yōu)越，是沙坪壩區(qū)重點建設(shè)及改造的黃金繁華口岸地段，地理位置優(yōu)越。基地現(xiàn)為一塊平地，占地面積 平方米。建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模為： 主體分為 A、 B 兩個塔樓，消防車道環(huán)通自成系統(tǒng)，建筑地下三層，地上四層商業(yè)裙房，A棟塔樓為 29+1 層住宿樓， B棟塔樓為 16+1 層住宿樓。整個建筑分為 A棟住宅區(qū)與 B棟住宅區(qū)，總投資人民幣 萬元。至今為止，房地產(chǎn)開發(fā)累計建筑面積達 40萬平方米，總產(chǎn)值超過10 億元。 利得爾大廈、利得爾 北碚國際商業(yè)城、利得爾 二、項目可行性研究的依據(jù) 重慶市規(guī)劃局重 規(guī)設(shè)（ 2020）沙字第 0031 號《重慶市建設(shè)工程設(shè)計條件、要求通知書》。 重慶市建設(shè)委員會渝建函 [2020]68 號《重慶市建設(shè)委員會關(guān)于利得爾等兩個項目列入危舊房改造工程的批復(fù)》。 重慶市利得爾實業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖。 重慶市利得爾 實業(yè)發(fā)展有限公司提供的可行性研究委托書。 國家相關(guān)的建筑、消防、環(huán)保等法規(guī)、規(guī)范。 第二章 市場需求分析 一、重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境 （一）重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境 重慶是一座具有三千多年歷史和璀璨文化的名城，山城以其獨特的地理位置形成了具有濃郁的地方特色的巴渝文化以及繁榮的內(nèi)陸商貿(mào)經(jīng)濟。重慶市按區(qū)域劃分為渝中、渝北、南岸、江北、沙坪壩等 13個區(qū)，而房地產(chǎn)市場所形成的格局也類似分成幾大區(qū)域。 1997 年 3 月，重慶被批準設(shè)立為中國第四個直轄市，由此拉開了國家開發(fā)西部的序幕。國際、國內(nèi)實力雄厚的財團、公司進入重慶，國內(nèi)外駐重慶機構(gòu)代表處的設(shè)立以及本地區(qū)迅猛發(fā)展形成的個人財富，都成為推動重慶房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大動力。 2020 年全 市累計完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年凈增 億元，增長 %。由于投資資金到位良好，從而保證了項目建設(shè)的順利進行。 2020 年完成地方預(yù)算內(nèi)財政收入 億元，比上年增長 %。這為房地產(chǎn)市場營造了很好的大環(huán)境。商業(yè)營業(yè)用房在竣工面積（ 萬平方米）同比下降了 %的情況下，施工面積達到 萬平方米，同比激增 %。前 3季度，商品房銷售面積為 萬平方米，比上年同期增長 %，其中住宅銷售 萬平方米，占商品房總銷售 面積的 %。商業(yè)營業(yè)用房在竣工面積（ 萬平方米）同比下降了 %的情況下，施工面積達到 萬平方米，同比激增 %。 2020 年 我市商品住宅建設(shè)投資累計達 億元，比上年增長 %，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的 %提高到 %。 由此可以得出如下結(jié)論，重慶市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)量呈上升態(tài)勢，且增幅較大。 近年來，房地產(chǎn)開發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴散，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙區(qū)近年來成為開發(fā)熱土。 1998 年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資量位居前 6 位的依次是渝中區(qū) ( 億元 )、江北區(qū)（ 億元）、九龍坡區(qū)（ 億元）、南岸區(qū)（ 億元）、渝北區(qū)（ 億元）、沙坪壩區(qū)（ 億元）。 2020 年，開發(fā)投資量位居前 6 位的依次是渝中區(qū)（ 億元）、九龍坡區(qū)（ 億元）、南岸區(qū)（ 億元）、沙區(qū)（ 億元）、渝北區(qū)（ 億元）、江北區(qū)（ 億元）。這種開發(fā)格局的轉(zhuǎn)變是實施本項目開發(fā)的一個有利條件。 圖 21.（ a） 主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售件數(shù)對比 件數(shù)0500100015002020250030003500400045005000 渝中區(qū)江北區(qū) 南岸區(qū)沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū)高新區(qū) 經(jīng)開區(qū)北部新區(qū)渝北區(qū) 巴南區(qū) 北碚區(qū)住宅非住宅本季合計當年累計 圖 21.(b) 主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售面積對比 面積（平方米）0100000202000300000400000500000600000700000 渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū)沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū)高新區(qū) 經(jīng)開區(qū)北部新區(qū)渝北區(qū) 巴南區(qū) 北碚區(qū)住宅非住宅本季合計當年累計 圖 21.(c) 主城區(qū)各區(qū)商品房的交易金額對比 交易金額（萬元）050000100000150000202000250000300000 渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū)沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū)高新區(qū) 經(jīng)開區(qū)北部新區(qū)渝北區(qū) 巴南區(qū) 北碚區(qū)住宅非住宅本季合計當年累計 （二） 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策環(huán)境 房地產(chǎn)開發(fā)還應(yīng)該有一個良好的政策環(huán)境支持，簡略地說，重慶市地方政府為支持重慶房地產(chǎn)的開發(fā)出臺了如下幾條主要政策措施： ，進一步完善住房公積金制度。同時也為進一步加大住房公積金對住房公積金繳存職工的個人住房信貸支持，充分發(fā)揮住房公積金社會效益，讓廣大職工更多的享受到建立住房公積金制度給他們帶來的實惠， 經(jīng)市房改領(lǐng)導小組批準（渝住改發(fā) [2020］ 3號文），重慶市住房制度改革辦公室、重慶市住房資金管理中心決定在 2020 年適度調(diào)整住房公積金個人住房貸款最高限額