【正文】 小高層 1900 元 / m178。 ； 廣告 費(fèi)用 萬元 *2%=1250萬元 按銷售額的 2%； 建安成本合計 26797 萬元 總 投 資： 36332 萬元 合計單方造價： 1050 元 / m178。 *7 萬 m178。 * 10405m178。預(yù)計銷售收入 62431萬 元，回報率 63%，預(yù)計項(xiàng)目結(jié)束后按照目前情況將盈利 。該地塊 占地 260畝，規(guī)劃建筑面積 萬 m178。杞縣 100 萬人口當(dāng)中目前也只有不到 10%的人口居住在縣城中，這一比例無疑為杞縣未來房地產(chǎn) 的大 發(fā)展和城市 的快速擴(kuò)張 建設(shè)提供了 最有力的證明！ 二 、 成本敏感性分析 ： （ 1）容積率 本項(xiàng)目容積率初步以 ，作為以多層花園洋房為主基調(diào)進(jìn)行投資的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目來說， 的容積率可以保證項(xiàng)目在多業(yè)態(tài)、多種產(chǎn)品組合的情況下進(jìn)行自由分配，在后期的產(chǎn)品規(guī)劃 中，商業(yè)街、酒店、投資型酒店式公寓或者公寓式酒店等業(yè)態(tài)，這樣的容積率可以較為順利的進(jìn)行產(chǎn)品轉(zhuǎn)型。 國辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展 國辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地 產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 國資委要求 78家非地產(chǎn)主業(yè)央企 15天出退出方案 按照國資委要求，除已確定的 16 家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外， 78 家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 國務(wù)院常務(wù)會 :貸款買二套房首付不得低于 50% 14 日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1． 1倍。 今年以來，央行兩度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率收緊銀根，一季度 萬億元信貸投放總量為去年同期的 %，企業(yè)融資難度將進(jìn)一步增大。 今年一季度，我國經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)保持了 2020 年二季度以來的持續(xù)回升態(tài)勢，但投資增速下降、貿(mào)易順差收縮和“招工難”蔓延等新情況、新問題值得關(guān)注。 第七部分 項(xiàng)目初步投資回報分析 一、 投資環(huán)境分析 ： （ 1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境 當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本矛盾集中表現(xiàn)為內(nèi)、外需求持 續(xù)增長的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，以及資產(chǎn)價格泡沫正在集聚和輸入型通脹因素加重。 l 租賃服務(wù) 常用工具出租；電動工具出租；會議室出租；場地出租；運(yùn)動器材出租；雨具出租。 B. 在提供的服務(wù)方面應(yīng)該做到多而細(xì)。 B. CCTV監(jiān)控系統(tǒng)：系統(tǒng)配置 24小時長時間錄像機(jī)，對主要出入口、停車場等重要部位進(jìn)行直觀的監(jiān)視。簡單一點(diǎn)，對于園林和現(xiàn)代景觀的理解可以認(rèn)知為一個點(diǎn)和面的關(guān)系。同時，即使是許多在房地產(chǎn)行業(yè)工作了多年的從業(yè)人員，往往還是喜歡將景觀規(guī)劃和園林規(guī)劃混為一談，但事實(shí)是：景觀規(guī)劃是一門獨(dú)立的學(xué)科、領(lǐng)域和行業(yè)。接受的總價分別是 20 萬元以內(nèi)和 30萬以內(nèi)的產(chǎn)品。 l 突出湖景資源對產(chǎn)品的利好，建議在產(chǎn)品弧形設(shè)計時，對客廳的窗和朝南的景觀陽臺，充分考慮： 窗戶和陽臺均采用大面寬 ，盡可能擴(kuò)大未來入住者的視野拓展面。 二、產(chǎn)品及規(guī)劃建議 ： 本項(xiàng)目的 產(chǎn)品 上，建議多層與小高層或高層的比例控制在 8:2。 ⑤、外立面 本區(qū)域的外立面形勢還處在不斷發(fā)展的階段，部分樓盤的外立面從色彩及建筑形式等方面已比較成熟，色彩明亮，有現(xiàn)代感、跳躍感，充分采用了外飄窗、落地陽臺、歐式構(gòu)建等形式，如：碧水藍(lán)城、豫森首府等，但大多數(shù)樓盤還處在從經(jīng)濟(jì)適用房向現(xiàn)代成熟住宅發(fā)展的階段，門窗、陽臺、屋頂?shù)刃问?較為簡單，色彩較為艷麗，多以涂料飾面為主。形式還是以平層為主，錯層普遍被年輕人及思想較為超前的胡克群所接受，目前的杞縣還沒有這種建筑形式的出現(xiàn)。 結(jié)論 ： 從以上各方面的情況匯總我 們可以得出以下結(jié)論，一 、 杞縣的房地產(chǎn)市場擁有巨大的潛力， 但目前的杞縣房地產(chǎn)開發(fā)市場較為混亂，多為小型地塊的無序無規(guī)劃建設(shè)，難成氣候；二、本地塊無論是地理位置、量體規(guī)模、未來區(qū)域規(guī)劃還是交通等方面均能夠成為杞縣領(lǐng)導(dǎo)性大盤；三、從目前杞縣的商業(yè)小區(qū)規(guī)劃來看，大都屬于經(jīng)濟(jì)適用房范疇，無論是從小區(qū)的規(guī)劃還是配套或者景觀 來看， 都不能跟東南沿海地區(qū)的現(xiàn)代化舒適化小區(qū)相比， 所以對于本項(xiàng)目具有重要借鑒意義。一期銷售至60％時，調(diào)價到 1950 元 /平方米。 （ 2） 購買者動機(jī) ： 目前杞縣的購房者主要購房動機(jī)為自住，其中相當(dāng) 大 一部分為剛性需求釋放 ， 很少有二次置業(yè)的。 ② 由于本地塊并非直接在銀河路邊，項(xiàng)目的直接宣傳效果和可尋性將打折扣 。 ⑥ 本項(xiàng)目地塊適 中 ，可以分批分量開發(fā)，可以靈活的開發(fā)適應(yīng)當(dāng)時市場的各類型產(chǎn)品，可調(diào)性強(qiáng)。據(jù)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，目前在售或在建的 8 個樓盤的成交情況良好，多數(shù)樓盤的一期銷售情況良好，其中除未開盤和美家園外，其他樓盤的銷售率均超過 80%（具體詳細(xì)數(shù)據(jù)見競爭個案項(xiàng)目調(diào)查與分析）。到 2020 年，人口自然增長率控制在 6‰以內(nèi)，總?cè)丝诳刂圃?118 萬以內(nèi)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 50%。近年來，杞縣相繼獲得“全國棉花產(chǎn)量百強(qiáng)縣”、“全國無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地縣”、“全國生豬調(diào)出大縣”、“全省畜牧業(yè)發(fā)展重點(diǎn)縣”、“全省農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整十強(qiáng)縣”、“全省產(chǎn)糧大縣”等榮譽(yù)稱號。為加快工業(yè)發(fā)展，近年來 投資 2 億多元，規(guī)劃建設(shè)了占地 5000 畝的工業(yè)園區(qū)，目前園區(qū)已入駐投資 2020 萬元以上項(xiàng)目 26個。 工業(yè)方面，工業(yè)企業(yè)主要以發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工、支農(nóng)工業(yè)和輕工業(yè)，工業(yè)企業(yè)絕大部分分布在縣城。 六、綜合實(shí)力 ： 2020年，全縣國民生產(chǎn)總值 744266 萬元，人均國民生產(chǎn)總值 6998 元，全社會固定資產(chǎn)投資 101148 萬元。 其中農(nóng)業(yè)人口 980283 人，占總?cè)丝诘?%，非農(nóng)業(yè)人口83156 人，占總?cè)丝诘?%。 杞縣交通條件日趨便利， 106 國道縱貫?zāi)媳保?32 325 省道橫跨東西，北依 310 國道、日南高速、隴海鐵路，縣城東 距京九鐵路 90公里，西至京廣鐵路和鄭州國際機(jī)場 70公里、古城開封 50 公里，北距隴海鐵路 25公里，形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，為全縣經(jīng)濟(jì)社會的全面發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 55′ 00″、北緯 34176。 杞縣銀河路 地塊項(xiàng)目 可行性 報告 目 錄 第一部分、 杞縣基本情況 一、城市定位 二、區(qū)位交通 三、行政劃分 四、城市人口 五、人文歷史 六、綜合實(shí)力 七、規(guī)劃藍(lán)圖 八、資源優(yōu)勢 第二部分、 杞縣宏觀經(jīng)濟(jì)情況 一、 宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 二、城鎮(zhèn)化及人口發(fā)展目標(biāo) 第三部分 杞縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析 一、房地產(chǎn)市場概述 二、土地一級市場概況 第四部分 杞