【導讀】加工、銷售、物流配送基地縣，紡織、機械制造、食品加工、商品貿易、勞務輸出、畜牧養(yǎng)殖等產業(yè)強縣。杞縣位于豫東平原，隸屬開封市，地處東經114°36′11″—114°55′00″、北緯34°13′30″—34°45′。50″之間，北鄰蘭考縣，東接睢縣，南連太康縣，西達開封縣，西南與通許縣接壤。30公里，土地總面積平方公里。杞縣交通條件日趨便利，106國道縱貫南北，327、325省道橫跨東西，北依310國道、日南高速、隴海鐵路，縣城東距京九鐵路90公里，西至京廣鐵路和鄭州國際機場70公里、古城開封50公里，北距隴海鐵路25公里，形。成了四通八達的交通網絡，為全縣經濟社會的全面發(fā)展奠定了良好的基礎。杞縣總人口1063439，是開封市第一人口大縣。83156人，占總人口的%。2020年，全縣國民生產總值744266萬元，人均國民生產總值6998元，全社會固定資產投資101148萬元。糧食總產量達479247噸，油料總產。杞縣工業(yè)門類較為齊全，發(fā)展勢頭強勁。人口自然增長率控制在6‰以內，總人口控制在118萬以內，城鎮(zhèn)化率達到50%。

　　

【正文】 影響，進入二季度以后經濟增長面臨的下行壓力明顯增強。同時，資產價格泡沫正在集聚，輸入型通脹因素加重。宏觀經濟政策需要在保持經濟平穩(wěn)較 快發(fā)展和防泡沫、抑通脹之間取得平衡，根據經濟增速回調狀況和通脹壓力適時調整，增強靈活性，并加快推進關鍵領域改革、結構調整和發(fā)展方式轉變，為中長期經濟平穩(wěn)較快發(fā)展奠定良好基礎。 今年以來，央行兩度上調存款準備金率收緊銀根，一季度 萬億元信貸投放總量為去年同期的 %，企業(yè)融資難度將進一步增大。國家抑止過高房價漲幅、規(guī)范政府性融資平臺等政策力度也進一步加大。 （ 2） 房 地產的政策法規(guī) 2020 年國家房地產市場調控策略一覽表 時間 措施 要點 住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制 住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)出《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，要求商品住房 嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。 國務院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1 年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 國務院常務會 :貸款買二套房首付不得低于 50% 14 日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50％，貸款利率不得低于基準利率的 1． 1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30％。 住建部：加快保障房建設 遏制房價過快上漲 住房城鄉(xiāng)建設部 13 日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設，其中，公共租賃住房建設是下一階段工作 的 重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。 銀監(jiān)會：銀行不得對投機投資購房貸款 中國銀監(jiān)會 11 日指出，銀行業(yè)金融機構要增加風險意識，不對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅度提 高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 國資委要求 78家非地產主業(yè)央企 15天出退出方案 按照國資委要求，除已確定的 16 家以房地產為主業(yè)的央企外， 78 家不以房地產為主業(yè)的央企正在加快調整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地產業(yè)務。 國土部強調房地產用地監(jiān)管 將開展突擊檢查 國土部發(fā)通知：一、加快住房建設用地供應計劃 編制；二、促進住房建設用地有效供應；三、切實加強房地產用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度；五、開展房地產用地突出問題專項檢查。 銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房 者 流動資金貸款不得用于固定資產、股權等投資，不得用于國家禁止生產、經營的領域和用途。 央行上調準備金率強力遏制信貸沖鋒 中國人民銀行決定，從 2020 年 2 月 25 日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 個百分點。 國辦發(fā)出通知要求促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展 國辦發(fā)出通知，要求進一步加強和改善房地產市場調控，穩(wěn)定市場預期，促進房地 產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 （ 3） 杞縣 的房地產供求現狀及走勢 杞縣位于河南省東南部地區(qū)，臨近山東、安徽兩省， 從城市等級劃分來看，介于四線 — 五線城市之間。目前，杞縣房地產市場總體均價在 2020 元 /平米以下，城鎮(zhèn)化率只有 25%，縣城內道路建設與城市建設也處于相對比較落后的狀態(tài)。從房地產發(fā)展和城市建設的角度來看，杞縣還處于城市發(fā)展剛剛起步的階段，相對于一二線城市普遍存在的房產泡沫，杞縣房地產市場沒有任何泡沫可言。杞縣 100 萬人口當中目前也只有不到 10%的人口居住在縣城中，這一比例無疑為杞縣未來房地產 的大 發(fā)展和城市 的快速擴張 建設提供了 最有力的證明！ 二 、 成本敏感性分析 ： （ 1）容積率 本項目容積率初步以 ，作為以多層花園洋房為主基調進行投資的住宅地產項目來說， 的容積率可以保證項目在多業(yè)態(tài)、多種產品組合的情況下進行自由分配，在后期的產品規(guī)劃 中，商業(yè)街、酒店、投資型酒店式公寓或者公寓式酒店等業(yè)態(tài)，這樣的容積率可以較為順利的進行產品轉型。 （ 2）資金投入 本項目地塊因采取小批量分地塊的掛牌方式，所以在考慮資金投入方面僅需考慮一期的必要地價及相關啟動費用即可，按照目前政府相關意見，本項目地塊將分 2— 3 次進行掛牌，一次掛牌 100 畝左右，即土地上的資金投入將是長期而多批次的過程，在 3— 5 個月的時間內完成土地款的繳納，這將給開發(fā)商提供足夠的空間進行土地銀行再抵押等資本運作空間。 （ 3）邊際成本利潤 在本項目目前的各種測算中， 我們還沒有將邊際成本利潤計算在利潤內，邊際成本利潤是指由于成本的變化量而產生的利潤，具體到本項目就是指拿下土地后，土地的增值、杞縣房地產的升值、周邊 公建配套的建成，都將增加本項目地塊的邊際成本利潤，有時候這一塊增加的利潤將會大大超過地塊本身的利潤空間。 三、初步投資估算 ： 投 入產出分析股東回報率 表： 投資分析 銀河路北段項目。該地塊 占地 260畝，規(guī)劃建筑面積 萬 m178。 ，容積率 。上繳規(guī)費 9535 萬 元；建安成本 26797萬 元?？偼顿Y 36332 萬 元。預計銷售收入 62431萬 元，回報率 63%，預計項目結束后按照目前情況將盈利 。 （其中不包括開發(fā)過程中房價上漲因素） （規(guī)劃全部為住宅 ，小批量 沿街 商業(yè) ） 費用項目 計算過程 備注 1 土地拆遷費 無 2 有 關 規(guī) 費 28 萬元 /畝 *260畝 =7280 萬元 政府協議 價不高于 28 萬元 /畝 綜合收取 35元 /平米， 35元 / m178。 * m178。 = d. 開工手續(xù)費 f. 圖紙審查費 g 人防配套費 1000 元 / m178。 * 10405m178。 =元 河南省 三類人防重點城市（含縣城、重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)）按地上總建筑面積為 3%收費標準執(zhí)行 規(guī)費合計 9535 萬元 3 建安成本 多層 650 元 / m178。 *28萬 m178。 =18200萬 （高層） 小高層按 1000元 / m178。 *7 萬 m178。 =7000 萬 ； 工程費（外） 10 元 / m178。 * m178。 = 萬元 外部 工程費（外 道路、綠化等 ）按 10 元 / m178。 ； 廣告 費用 萬元 *2%=1250萬元 按銷售額的 2%； 建安成本合計 26797 萬元 總 投 資： 36332 萬元 合計單方造價： 1050 元 / m178。 預計銷售收入： 1800 元 / m178。 * 萬 m178。 = 多層 1700 元 / m178。 小高層 1900 元 / m178。 稅 金： 62431 萬元 *%= 預計盈利： 62431 萬元 36332 萬元 3434 萬元 =22665萬元 回 報 率： 63% 容積率： 建筑面積： 萬平方米