【導(dǎo)讀】加工、銷售、物流配送基地縣，紡織、機(jī)械制造、食品加工、商品貿(mào)易、勞務(wù)輸出、畜牧養(yǎng)殖等產(chǎn)業(yè)強(qiáng)縣。杞縣位于豫東平原，隸屬開封市，地處東經(jīng)114°36′11″—114°55′00″、北緯34°13′30″—34°45′。50″之間，北鄰蘭考縣，東接睢縣，南連太康縣，西達(dá)開封縣，西南與通許縣接壤。30公里，土地總面積平方公里。杞縣交通條件日趨便利，106國道縱貫?zāi)媳保?27、325省道橫跨東西，北依310國道、日南高速、隴海鐵路，縣城東距京九鐵路90公里，西至京廣鐵路和鄭州國際機(jī)場70公里、古城開封50公里，北距隴海鐵路25公里，形。成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，為全縣經(jīng)濟(jì)社會的全面發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。杞縣總?cè)丝?063439，是開封市第一人口大縣。83156人，占總?cè)丝诘?。2020年，全縣國民生產(chǎn)總值744266萬元，人均國民生產(chǎn)總值6998元，全社會固定資產(chǎn)投資101148萬元。糧食總產(chǎn)量達(dá)479247噸，油料總產(chǎn)。杞縣工業(yè)門類較為齊全，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。人口自然增長率控制在6‰以內(nèi)，總?cè)丝诳刂圃?18萬以內(nèi)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%。

　　

【正文】 影響，進(jìn)入二季度以后經(jīng)濟(jì)增長面臨的下行壓力明顯增強(qiáng)。同時，資產(chǎn)價格泡沫正在集聚，輸入型通脹因素加重。宏觀經(jīng)濟(jì)政策需要在保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較 快發(fā)展和防泡沫、抑通脹之間取得平衡，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增速回調(diào)狀況和通脹壓力適時調(diào)整，增強(qiáng)靈活性，并加快推進(jìn)關(guān)鍵領(lǐng)域改革、結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，為中長期經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。 今年以來，央行兩度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率收緊銀根，一季度 萬億元信貸投放總量為去年同期的 %，企業(yè)融資難度將進(jìn)一步增大。國家抑止過高房價漲幅、規(guī)范政府性融資平臺等政策力度也進(jìn)一步加大。 （ 2） 房 地產(chǎn)的政策法規(guī) 2020 年國家房地產(chǎn)市場調(diào)控策略一覽表 時間 措施 要點 住建部要求商品住房嚴(yán)格實行購房實名制 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求商品住房 嚴(yán)格實行購房實名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。 國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 國務(wù)院常務(wù)會 :貸款買二套房首付不得低于 50% 14 日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1． 1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30％。 住建部：加快保障房建設(shè) 遏制房價過快上漲 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 13 日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作 的 重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。 銀監(jiān)會：銀行不得對投機(jī)投資購房貸款 中國銀監(jiān)會 11 日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險意識，不對投機(jī)投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提 高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 國資委要求 78家非地產(chǎn)主業(yè)央企 15天出退出方案 按照國資委要求，除已確定的 16 家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外， 78 家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 國土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管 將開展突擊檢查 國土部發(fā)通知：一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計劃 編制；二、促進(jìn)住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；三、切實加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度；五、開展房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查。 銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房 者 流動資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營的領(lǐng)域和用途。 央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒 中國人民銀行決定，從 2020 年 2 月 25 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點。 國辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展 國辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地 產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 （ 3） 杞縣 的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢 杞縣位于河南省東南部地區(qū)，臨近山東、安徽兩省， 從城市等級劃分來看，介于四線 — 五線城市之間。目前，杞縣房地產(chǎn)市場總體均價在 2020 元 /平米以下，城鎮(zhèn)化率只有 25%，縣城內(nèi)道路建設(shè)與城市建設(shè)也處于相對比較落后的狀態(tài)。從房地產(chǎn)發(fā)展和城市建設(shè)的角度來看，杞縣還處于城市發(fā)展剛剛起步的階段，相對于一二線城市普遍存在的房產(chǎn)泡沫，杞縣房地產(chǎn)市場沒有任何泡沫可言。杞縣 100 萬人口當(dāng)中目前也只有不到 10%的人口居住在縣城中，這一比例無疑為杞縣未來房地產(chǎn) 的大 發(fā)展和城市 的快速擴(kuò)張 建設(shè)提供了 最有力的證明！ 二 、 成本敏感性分析 ： （ 1）容積率 本項目容積率初步以 ，作為以多層花園洋房為主基調(diào)進(jìn)行投資的住宅地產(chǎn)項目來說， 的容積率可以保證項目在多業(yè)態(tài)、多種產(chǎn)品組合的情況下進(jìn)行自由分配，在后期的產(chǎn)品規(guī)劃 中，商業(yè)街、酒店、投資型酒店式公寓或者公寓式酒店等業(yè)態(tài)，這樣的容積率可以較為順利的進(jìn)行產(chǎn)品轉(zhuǎn)型。 （ 2）資金投入 本項目地塊因采取小批量分地塊的掛牌方式，所以在考慮資金投入方面僅需考慮一期的必要地價及相關(guān)啟動費用即可，按照目前政府相關(guān)意見，本項目地塊將分 2— 3 次進(jìn)行掛牌，一次掛牌 100 畝左右，即土地上的資金投入將是長期而多批次的過程，在 3— 5 個月的時間內(nèi)完成土地款的繳納，這將給開發(fā)商提供足夠的空間進(jìn)行土地銀行再抵押等資本運作空間。 （ 3）邊際成本利潤 在本項目目前的各種測算中， 我們還沒有將邊際成本利潤計算在利潤內(nèi)，邊際成本利潤是指由于成本的變化量而產(chǎn)生的利潤，具體到本項目就是指拿下土地后，土地的增值、杞縣房地產(chǎn)的升值、周邊 公建配套的建成，都將增加本項目地塊的邊際成本利潤，有時候這一塊增加的利潤將會大大超過地塊本身的利潤空間。 三、初步投資估算 ： 投 入產(chǎn)出分析股東回報率 表： 投資分析 銀河路北段項目。該地塊 占地 260畝，規(guī)劃建筑面積 萬 m178。 ，容積率 。上繳規(guī)費 9535 萬 元；建安成本 26797萬 元。總投資 36332 萬 元。預(yù)計銷售收入 62431萬 元，回報率 63%，預(yù)計項目結(jié)束后按照目前情況將盈利 。 （其中不包括開發(fā)過程中房價上漲因素） （規(guī)劃全部為住宅 ，小批量 沿街 商業(yè) ） 費用項目 計算過程 備注 1 土地拆遷費 無 2 有 關(guān) 規(guī) 費 28 萬元 /畝 *260畝 =7280 萬元 政府協(xié)議 價不高于 28 萬元 /畝 綜合收取 35元 /平米， 35元 / m178。 * m178。 = d. 開工手續(xù)費 f. 圖紙審查費 g 人防配套費 1000 元 / m178。 * 10405m178。 =元 河南省 三類人防重點城市（含縣城、重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)）按地上總建筑面積為 3%收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 規(guī)費合計 9535 萬元 3 建安成本 多層 650 元 / m178。 *28萬 m178。 =18200萬 （高層） 小高層按 1000元 / m178。 *7 萬 m178。 =7000 萬 ； 工程費（外） 10 元 / m178。 * m178。 = 萬元 外部 工程費（外 道路、綠化等 ）按 10 元 / m178。 ； 廣告 費用 萬元 *2%=1250萬元 按銷售額的 2%； 建安成本合計 26797 萬元 總 投 資： 36332 萬元 合計單方造價： 1050 元 / m178。 預(yù)計銷售收入： 1800 元 / m178。 * 萬 m178。 = 多層 1700 元 / m178。 小高層 1900 元 / m178。 稅 金： 62431 萬元 *%= 預(yù)計盈利： 62431 萬元 36332 萬元 3434 萬元 =22665萬元 回 報 率： 63% 容積率： 建筑面積： 萬平方米