【導(dǎo)讀】--. --. 目錄。--. --

　　

【正文】 可行性研究報告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計研究總院 42 第九章 財務(wù)評價 本次分析計算的項目總建筑面積為 平方米，計劃在 16 個月內(nèi)全部竣工。 財務(wù)評價的主要依據(jù)： 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 (第三版 )； 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》； 項目設(shè)計方案； 房地產(chǎn)市場調(diào)查。 一、 銷售收入及銷售稅金估算 銷售價格 通過對湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場情況的調(diào)查與分析研究，結(jié)合本項目規(guī)劃方案、所在位置的周邊條件及房地產(chǎn)銷售價格情況，本次效益分析按住宅平均銷售價 1380 元 /m商業(yè)建筑平均銷售價 4500 元 /m大型商場建筑平均 銷售價 3200 元/m車庫平均銷售價 800 元 /㎡ 的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算。根據(jù)項目的區(qū)位條件和環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合湘鄉(xiāng)市當(dāng)前房地產(chǎn)市場的實際銷售情況，本次財務(wù)分析將可以對外銷售的住宅 23265m商業(yè)建筑 2646m大型商場建筑 3000m車庫 ㎡ ，按 100%銷售計算。 銷售收入 項目的開發(fā)及銷售周期為 3年（其中施工期為 16個月），湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計研究總院 43 項目的計算周期按年考慮。項目住宅按建設(shè)完成當(dāng)期銷售50%，下一周期銷售完畢；項目商業(yè)建筑按建設(shè)完成當(dāng)期銷售 50%，剩下的在下一周期銷售完畢；車位按建設(shè)完成當(dāng)期銷售 60%，其 余的在下一周期銷售完畢。根據(jù)項目可出售建筑面積及車庫，按上述價格和出售比例計算的銷售收入總計。 銷售稅金及附加 根據(jù)國家及湘鄉(xiāng)市的有關(guān)稅收政策，項目應(yīng)按銷售收入的 5%繳納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的 7%繳納城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅的 3%繳納教育費(fèi)附加，以及其它稅費(fèi)。 項目開發(fā)完成后，向政府部門繳納的銷售稅金及附加總額為 。項目銷售稅金及附加詳見附表 91。 總成本費(fèi)用估算 項目的成本費(fèi)用主要包括開發(fā)建設(shè)成本、銷售費(fèi)用等。 開發(fā)建設(shè)成本 項目開發(fā)建設(shè)成本包括土地開發(fā)費(fèi)、建安工程費(fèi) 及其它費(fèi)用等，詳細(xì)內(nèi)容構(gòu)成見投資估算一章。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種費(fèi)用。參照同行業(yè)的統(tǒng)計資料，綜合按銷售收入的 2%估算。 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用主要包括銷售廣告費(fèi)、工資及其它費(fèi)用。根據(jù)湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計研究總院 44 項目的具體情況，綜合按銷售收入的 3%估算。 項目總成本費(fèi)用 上述一、二、三項之和即為項目總成本費(fèi)用，計算期內(nèi)總成本費(fèi)用為 。 二、 財務(wù)效益分析 利潤估算 項目根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部 2020 年 7 月頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）以及建設(shè)部 2020 年9 月頒布的《房地產(chǎn) 開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價。項目所得稅根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定按利潤總額的 25%全額計征。 項目逐年的銷售收入扣除總成本費(fèi)用及銷售稅金與附加、土地增值稅即得利潤總額，詳見附表 93。項目計算期內(nèi)利潤總額為 萬元；扣除所得稅 利潤為 。據(jù)此計算項目的成本利潤率。 成本利潤率 =凈利潤 /總成本費(fèi)用 =貸款償還能力分析 項目貸款 1500 萬元，年利率為 %。根據(jù)項目的建設(shè)進(jìn)度與銷售計劃安排，銀行 借款本金擬安排在銷售完成當(dāng)年償還，貸款期為 2年。 財務(wù)盈利能力分析 湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計研究總院 45 通過項目全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量計算，在計算期內(nèi)財務(wù)凈現(xiàn)值為 （ Ic=8%），按此計算其他各項財務(wù)評價指標(biāo)詳見附表 95。 以上各項財務(wù)評價指標(biāo)顯示，項目建成后，其經(jīng)濟(jì)效益是較好的，所得稅后內(nèi)部收益率達(dá) %，全部投資回收期只有 （含建設(shè)期）。 項目的資金來源與運(yùn)用表情況詳見附表 96。 根據(jù)附表 96可知，本項目每年累計盈余均大于或等于零，故從償債能力分析，項目是可行的。 三、 風(fēng)險分析 敏感性分析 該項目分別就銷 售收入、投資單因素變化對所得稅后全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析，對于本項目，影響經(jīng)濟(jì)效益最敏感的因素是房屋的銷售情況，當(dāng)銷售收入下降 10%時，全部投資內(nèi)部收益率仍然達(dá)到 %，說明該項目具有一定的抗風(fēng)險能力。而其它因素只要加強(qiáng)內(nèi)部管理，對于該項目的經(jīng)濟(jì)效益影響很小。項目敏感性分析結(jié)果詳見表 91。 表 91 項目敏感性分析表 序號 項 目 財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 內(nèi)部收益率（ %） 投資回收期（年） 1 正常情況 % 2 投資變化 10% % +10% % 湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計研究總院 46 3 售價變化 10% % +10% % 投資風(fēng)險分析 項目的投資風(fēng)險主要來自以下四個方面： ⑴、市場銷售風(fēng)險 項目商業(yè)建筑及商品住宅面向全社會公開銷售，由于市場價格的波動將給銷售帶來不確定影響，此外，開發(fā)商的銷售組織也可能給項目帶來一定的不確定性 ，從而給住宅銷售帶來市場風(fēng)險。 ⑵、成本控制風(fēng)險 由于房地產(chǎn)市場及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的升溫，近段時間以來建材價格有所上漲，這就必將直接增加建安成本，給項目開發(fā)帶來了增加投資成本的風(fēng)險。 ⑶、建設(shè)工期風(fēng)險 由于項目建設(shè)資金需要較大，如果資金落實不到位或其他管理方面原因而導(dǎo)致建設(shè)工期過長，必將增加項目的開發(fā)成本，從而加大項目開發(fā)風(fēng)險。 ⑷、工程質(zhì)量風(fēng)險 如果工程質(zhì)量存在的問題，將從多方面引發(fā)項目的系統(tǒng)風(fēng)險，因此，應(yīng)在建設(shè)實施過程中抓好質(zhì)量管理，確保項目的工程質(zhì)量符合有關(guān)要求。 湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計研究總院 47 四、 財務(wù)評價結(jié)論 綜上分析，項目主要財務(wù)評價 指標(biāo)如下： 全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）： % 全部投資回收期（靜態(tài)）： 全部投資回收期（動態(tài)）： 所得稅后利潤總額： 成本利潤率： % 該項目在商品住宅、商業(yè)建筑按預(yù)定的銷售率對外出售時全部投資收益的經(jīng)濟(jì)可行性分析表明，本項目的財務(wù)指標(biāo)滿足有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求。 綜上所述，該項目的各項基礎(chǔ)條件已具備、時機(jī)已成熟，既符合國家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生一定的 經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會效益，因此項目是可行的。湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計研究總院 48 附表 91 銷售收入預(yù)測表 單位：萬元 序號 項目內(nèi)容 可售面積 單位 單位估價 單位 金額 (萬元 ) 備注 1 住宅建筑收入 萬 ㎡ 1380 元 /㎡ 按均價 2 商業(yè)建筑收入 萬 ㎡ 4500 元 /㎡ 按均價 3 大型商場建筑收入 萬 ㎡ 3200 元 /㎡ 按均價 4 車庫建筑收入 萬 ㎡ 800 元 /㎡ 按均價 5 總收入 湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計研究總院 49 附表 92 項目稅費(fèi)估算表 單位：萬元 序號 名稱 合計 第 1年 第 2年 第 3年 一 收入 1 住宅建筑收入 2 商業(yè)建筑收入 3 大型商場建筑收入 4 車庫建筑收入 5 土地出租收入 6 自營收入 7 其它收入 二 扣除項目 1 征地拆遷費(fèi) 2 項目前期費(fèi) 3 項目工程費(fèi) 4 項目預(yù)備費(fèi) 5 貸款利息 6 銷售管理費(fèi)用 7 銷售經(jīng)營費(fèi)用 8 稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護(hù) 建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 防洪工程維護(hù)費(fèi) 交易管理費(fèi) 印花稅 10 財政部規(guī)定的扣除項目 三 土地增值額 四 應(yīng)納稅額 湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計研究總院 50 附表 93 項目損益表 單位：萬元 序號 項 目 合計 第 1年 第 2年 第 3年 1 經(jīng)營收入 住宅建筑收入 商業(yè)建筑收入 大型商場建筑收入 車庫建筑收入 土地出租收入 自營收入 其它收入 2 經(jīng)營成本 開發(fā)建設(shè)成本 經(jīng)營成本 3 運(yùn)營費(fèi)用 4 修理費(fèi) 用 5 貸款利息 經(jīng)營稅金及附加 6 土地增值稅 7 本年利潤 8 彌補(bǔ)以前年度虧損 9 應(yīng)稅利潤 10 所得稅 11 稅后利潤 12 公益金 13 法定盈余公積金 14 任意盈余公積金 15 可供分配利潤 16 累計可供分配利潤 湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計研究總院 51 附表 94 借款還本付息表 單位 ：萬元 序號 項 目 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 借款及還本付息 期初借款本息累計 1500 0 本金 1500 0 利息 本期借款 1500 0 0 長期借款 1500 流動資金借款 短期借款 本期應(yīng)計利息 長期借款利息 流動資金 利息 短期借款利息 本期還本 1500 長期借款還本 1500 流動資金借款還本 短貸還本 本期付息 2 借款償還資金來源 利潤 折舊費(fèi) 攤銷費(fèi) 其它還款資金 湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計研究總院 52 附表 95 全部投資 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項 目 合計 第 1年 第 2年 第 3年 1 現(xiàn)金流入 住宅建筑收入 商業(yè)建筑收入 大型商場建筑收入 車庫建筑收入 其它收入 代建工程收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2 現(xiàn)金流出 征地拆遷費(fèi) 項目前期費(fèi) 項目工程費(fèi) 項目預(yù)備費(fèi) 貸款利息 銷售管理費(fèi)用 銷售經(jīng)營費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 6 累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 靜態(tài)投資回收期 : 年 動態(tài)投資回收期 (Ic=8%): 年 財務(wù)內(nèi)部收益率 : % 累計凈現(xiàn)金流量 (萬元 ): 累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 (萬元 )(Ic=8%): 湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計研究總院 53 附表 96 資金來源與運(yùn)用 單位：萬元 序號 項