【導讀】世紀城二期建設(shè)項目可行性研究報告。人，其中有高級工程師一人，中級職稱六人，初級職稱五人，二十人具有大專以上文化，平均年齡三十二歲。全力支持公司的發(fā)展。公司主要從事舊城改造、房地產(chǎn)開發(fā)、開發(fā)經(jīng)營工作。改善人民群眾居住條件作出了積極的貢獻。服務上，都得到了客戶的一致好評，有了很好的社會信譽。臺苑規(guī)劃建設(shè)住宅347套，門面44空。計收回售房款7500萬元。

　　

【正文】 建筑方案 項目以住宅建筑為主，戶型設(shè)計有二室二廳、三室二廳和四室二廳等多種形式，共有各類戶型 342 套，其中： 90 ㎡— 105 ㎡的兩房戶型 40 戶，占總戶數(shù)的 %； 120㎡ — 140 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 40 m2 的三房戶型 180 戶，占總戶數(shù)的 %；以及 140 m2— 180 m2 的四戶型共 70 戶，占總戶數(shù)的 %； 230 m2— 260 m2的點式高檔住宅共 15 戶，占總戶數(shù)的 %； 300 m2 的別墅型住宅共 9戶，占總戶數(shù)的 %；滿足不同家庭對戶型的選擇要求。 以滿足不同層次住戶的需要，全部為南北向條狀排列，廚衛(wèi)設(shè)施齊全，具有良好的日照、通風、與采光。建筑外觀設(shè)計豐富多彩、形體各異、富于變化 。 臨起鳳路、霞光路城市主要道路建設(shè)二層商業(yè)建筑，以滿足周邊及小區(qū)居民的商業(yè)服務需求。同時，也可以提高本項目的經(jīng)濟效益。 2）結(jié)構(gòu)方案 小區(qū)內(nèi)建筑物全 部為多層建筑，除臨街商業(yè)建筑 一、二層采用框架結(jié)構(gòu)外，其余均采用用磚混結(jié)構(gòu)體系。 三、 電力工程 1）小區(qū)電力，由 起鳳 路上電網(wǎng)電纜引入。接 10KV 電源至高壓配電室，配電采用 箱式 的形式，向小區(qū)內(nèi)所有建筑及路燈供電。 2）小區(qū)內(nèi)道路采用庭院式路燈照明，小區(qū)電力線路采用電纜溝敷設(shè)方式，所有建筑物均按相應防雷建筑物等級采取防雷措施。 3）低壓線路均采用三相五線制供電方式以確保安全供湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 41 電，正常情況下，不帶電的用電設(shè)備金屬外殼均應與 PE 保護線相連。 4）變壓器均采用節(jié)能變壓器，熒光燈均采用菲利浦節(jié)能熒光燈管，住宅樓內(nèi)樓梯間照明開 關(guān)均采用觸摸式延時節(jié)能開關(guān)。 5）小區(qū)內(nèi)暫不考慮集中供熱供冷設(shè)施，所有住戶和公建場所按家用電力空調(diào)留足用電容量。 四、 弱電工程 1）小區(qū)內(nèi)所有電話均考慮市話，由市電信局統(tǒng)一負責安裝，只預留電話線路接頭。 2）在小區(qū)內(nèi)有線電視由起鳳路和霞光路干網(wǎng)上牽入，沿小區(qū)電纜溝敷設(shè)，再由支線引入各用戶。每住戶預留有線電視訊號插頭 2個。 3）小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域內(nèi)設(shè)電子探頭保安系統(tǒng)，與各住戶單元門禁保安系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。 五、 給排水工程 項目區(qū)目前已有市政上下水設(shè)施，只需增容和鋪設(shè)管線即可投入使用。 用水量 1）居民住宅生活用水 居住區(qū)商住 總面積為 48800 ㎡ ，總戶數(shù)約為 342 戶，居湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 42 住總?cè)丝陬A計可達 1350 人。按居民生活用水標準 300L/日人，總計用水量為 405m3/d。 2）公用建筑用水：按 10 平方米一個工作人員，用水標準 50L/日人。 3）澆灑道路、場所用地：澆灑道路用水指標為 平方米日。 4）綠化用水：綠化用水標準 日。 5）未預見水量：未預見水量考慮為總用水量的 20%。 6）總?cè)沼盟浚嚎紤]日變化系數(shù) K日 =。 7）消防用水量：以區(qū)域室外消火栓 30L/S，火災延續(xù)時間按 3小時計。 給水系統(tǒng) 區(qū)域給 水由市政管網(wǎng)供給，給水干管用一條 DN300 管從東風北路引入，引入管設(shè)水表計量，區(qū)域管網(wǎng)沿干道布置，管徑 DN200保證安全供水。 區(qū)域內(nèi)所有住宅引入支管自區(qū)域干管引出，呈枝狀至各幢建筑物，管徑據(jù)各幢用水量而定，取 DN32DN150不等。 排水系統(tǒng) 區(qū)內(nèi)采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。 該市已有污水處理廠，區(qū)內(nèi)排水干管自南向北 沿區(qū) 內(nèi)道路 布置，匯集區(qū)域內(nèi)主干管排至市政污水干管，最后送至污水處理廠，區(qū)域內(nèi)排水干管采用 DN500 鋼筋混凝土管。 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 43 小區(qū)內(nèi)排水支管 沿區(qū)內(nèi)支路 鋪設(shè)，匯集各建筑物污水，最后就近排入四周城市道 路內(nèi)的污水主干管內(nèi)。 道路地面雨水排至雨水干管，區(qū)內(nèi)排水支管管徑取 DN300～ DN500 不等。 小區(qū)內(nèi)各建筑物排水采用雨水、污水分流排出，污水經(jīng)各幢化糞池處理后排至區(qū)域污水支管，建筑物排水管徑取DN50～ DN200不等。 六、 消防 消防包括水消防、滅火器消防。 水消防 區(qū)域室外消防采用給水消防栓，沿區(qū)內(nèi)道路 120m 范圍內(nèi)設(shè)一個，消防管網(wǎng)與生活管網(wǎng)分開設(shè)置。 滅火器 在區(qū)域各建筑物內(nèi)適當位置配備手提式或推車式滅火器，滅火器的數(shù)量據(jù)各幢建筑物滅火等級要求分別采用配置基準： A類， 15平方米 /A； B類， 米 /B。 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 44 第七章 環(huán)境保護與節(jié)能 一、 環(huán)境保護 地屬湘鄉(xiāng)市 東山新城毗鄰濱河南路風光帶 ，附近有優(yōu)美別致的 濱河南路風光帶和大型的 鎮(zhèn)湘橋綠化廣場 ，是 東山新城 的窗口和門戶位置，應嚴格控制小區(qū)內(nèi)的廢氣、廢水排放，確保周邊環(huán)境不受廢氣、廢水的污染。生活垃圾統(tǒng)一集中處理，生活及生產(chǎn)污水經(jīng)適當處理后排入城市污水道，至城市污水處理廠集中處理后統(tǒng)一排放。 二、 綠化 地處 鎮(zhèn)湘橋 大型綠化廣場 東 南側(cè)，在總平面規(guī)劃中宜采用按組團分散布局的綠地規(guī)劃手法，以便于居民就近享用大型綠化廣場優(yōu)美的環(huán)境進行休憩、交往、文化娛樂。小區(qū)內(nèi)擬規(guī)劃兩處集中成片的小型 綠地，各片綠地應各具特色。點綴以風格迥異的小型公建以充分體現(xiàn)各個區(qū)域的標識感與歸屬感。 全區(qū)注重宅前宅后小塊綠化的建設(shè)，多層住宅均設(shè)有住戶花園，片狀、線狀、點狀綠化以及外圍的綠化互相滲透、統(tǒng)一，形成火車站商業(yè)中心完整的綠化系統(tǒng)。 三、 節(jié)能 優(yōu)先選用高效率水泵和電機； 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 45 優(yōu)先選用高效節(jié)能的照明燈具； 變壓器均采用節(jié)能變壓器； 路燈均采用節(jié)能熒光燈管； 住宅樓內(nèi)樓梯間照明開關(guān)均采用觸摸式延時節(jié)能開關(guān)。 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 46 第八章 項目實施進度 一、 建設(shè)工期 根據(jù)項目特點，在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一要求的基礎(chǔ)上周密安排，各項準備、 施工工作交替進行，盡量縮短工期，以確保高效率地開展工程建設(shè)的全面工作和按時竣工，發(fā)揮作用。初步擬定項目總工期為 18 個月，其中前期工作 3 個月，項目施工期 15個月。 項目進度控制為： a)前期工作 （ 4 個月） ： 2020年 12 月 — 2020 年 3月； b)地基施工 （ 5個月） ： 2020年 3月 — 2020年 8月； c)主體工程（ 10 個月）： 2020年 5月 — 2020年 3月； d)裝修工程 （ 4個月）： 2020年 1月 — 2020年 4月； e)配套設(shè)施（ 3個月）： 2020年 3月 — 2020年 5月； 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 47 項目進度安排 工程 編號 工作時間（月） 2020 年 2020 年 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 1 前期工作 4 2 基礎(chǔ)工程 5 3 主體工程 10 4 裝修工程 4 5 配套設(shè)施工程 3 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 48 二、 項目招標方案 根據(jù)《中華人民共和國招 標投標法》及湖南發(fā)展計劃委員會制定的《湖南工程建設(shè)項目可行性報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定》，本項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理以及設(shè)備、重要材料等采購活動均以招標形式進行。 項目的招標均采用公開招標的方式。 鑒于建設(shè)單位的實際情況，對照湖南省發(fā)展計劃委員會印發(fā)的《湖南省工程建設(shè)項目自行招標試行辦法》中對自行招標作出的規(guī)定： a）具有項目法人資格（或者法人資格）； b）具有與招標項目規(guī)模和復雜程度相適合的工程技術(shù)、概預算、財務和工程管理等方面的專業(yè)技術(shù)力量； c）有從事同類工程建設(shè)項目招標的經(jīng)驗； d）設(shè)有專 門的招標機構(gòu)或者擁有 3 名以上專職招標業(yè)務人員； e）熟悉和掌握《中華人民共和國招標投標法》及有關(guān)法規(guī)規(guī)章。 本項目的設(shè)計、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理及設(shè)備、重要材料采購宜采用委托招標的組織形式。 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 49 招標基本情況表 建設(shè)項目名稱： 湘房世紀城二期建設(shè) 工程 序號 招標內(nèi)容名稱 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用 招標方式 招標估算金額 (萬元 ) 備 注 全部招標 部分招標 自行招標 委托招標 公開招標 邀請招標 1 工程勘察 √ √ √ 2 工程設(shè)計 √ √ √ 3 工程監(jiān)理 √ √ √ 4 建筑工程 √ √ √ 5 安裝工程 √ √ √ 6 設(shè)備 √ √ √ 7 重要材料 √ √ √ 8 其他 情況說明： 建設(shè)單位蓋章 年 月 日 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 50 第九章 投資估算及資金籌措 一、 投資估算 1）依據(jù) 土建工程：依據(jù)湘鄉(xiāng)市近期竣工的類似工程竣工結(jié)算指標或初步設(shè)計概算指標進行估算，并參照湖南省建筑工程概算定額。 設(shè)備安裝：基本上采用設(shè)備廠家現(xiàn)行設(shè)備價格，少量型號不明的參照類似設(shè)備廠價進行估算，并相應計取了設(shè)備運雜費。安裝工程利用設(shè)計單位的擴大估算指標或類似工程實際進行估算。 其他費用：包括土建費用、水電增容費 、勘察設(shè)計費，按實際發(fā)生額和國家相關(guān)規(guī)定進行估算。 2）估算結(jié)果 整個工程估算投資總額為 ，其中： 土地費用 1598 萬元， 工程費用 萬元，其它費用 萬元，預備費 萬元，建設(shè)期利息 324 萬元，詳見工程投資估算表。 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 51 工程投資估算表 單位：萬元 序號 項目內(nèi)容 數(shù)量 單位 單位估價 單位 金額 一 土地費用 畝 30 萬元 /畝 二 工程費用 1 土建工程 萬㎡ 720 元 /㎡ 2 土方及基礎(chǔ)配套工程 水、電、路等配套工程 1 15% 平整場地 萬方 18 元／方 綠化、環(huán)衛(wèi) 1 5% 三 其他費用 1 項目單位管理費 二 1% 2 規(guī)劃、設(shè)計、勘察費 二 % 3 招標代理費 二 % 4 工程監(jiān)理 費 二 1% 5 開辦費 二 2% 6 報建及審查費 二 10% 四 項目預備費 (一＋二＋三 ) 10% 五 貸款利息 萬元 % 2 年 六 總投資 一＋二＋三＋四＋五 二、 資金籌措 本項目資金來源主要來自以下幾個方面： 公司 第一年自籌資金 3500萬元。 項目啟動后申請銀行貸款 3000 萬元。 公司 第二年自籌資金 。 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 52 表 82 資金來源及使用計劃表 單位 :萬元 序號 項 目 第 1 年 第 2年 第 3 年 1 資金來源 商業(yè)門面收入 商業(yè)大廳收入 住宅建筑收入 幼兒園建筑收入 車庫建筑收入 土地出租收入 自營收入 其它收入 自有資金 長期借款 流動資金借款 短期借款 固定資產(chǎn)折舊 無形資產(chǎn)及攤銷