【導(dǎo)讀】銀川市位于黃河上游寧夏平原中部。東與吳忠市鹽池縣接壤；西依賀蘭山與內(nèi)蒙古自。自治區(qū)鄂托克旗相鄰。其地域范圍在北緯37°29′～38°53′，東經(jīng)105°49′～106°53′。之間，總面積平方公里。2020年城市建成區(qū)面積為107平方公里。鳳區(qū)、西夏區(qū)、永寧縣、賀蘭縣、靈武市。2020年，各縣（市）區(qū)共轄23個(gè)街道辦事處、21個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)鄉(xiāng)和204個(gè)居委會(huì)、272個(gè)村民委員會(huì)。全市總?cè)丝谌f人，其中非農(nóng)。2020年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)%。2020年，銀川市城市居民人均可支配收入12185元，比。上年增長(zhǎng)21%；全年農(nóng)民人均純收入4302元，比上年增長(zhǎng)%。始，后改稱興慶府為其首府。夏省城定名為銀川。中華人民共和國(guó)成立之初，仍為寧夏省會(huì)。銀川市為甘肅省銀川專署所在地。府，是自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。銀川是全國(guó)101座歷史文化名城之一。銀川河?xùn)|機(jī)場(chǎng)目前已開通了40多條航線，模范城”；正在創(chuàng)建“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“全國(guó)文明城市”和最高“人居獎(jiǎng)”。

　　

【正文】 定 或手持式二氧化碳滅火器 。 室 外 沿 主要道 路設(shè)置消防栓，一次消防 用水量按 15 升 /秒計(jì)。 小 區(qū) 主 要道路 沿各建筑組團(tuán)環(huán)形布置， 寬度為 7 或 4 米，以保 證消防車行駛。 五、 環(huán) 境 質(zhì) 量綜合 保障 (一 ) 水 壓 保 障技術(shù) 根據(jù) 銀川 市 賀蘭縣 建設(shè)委員會(huì)規(guī)定，本項(xiàng)目不設(shè)屋頂水箱，水壓不足處采用變頻調(diào)速水泵加壓 保 證 水壓和 水質(zhì)穩(wěn)定。 (二 ) 綠 化 生 態(tài)技術(shù) 綠 化 是 小區(qū)環(huán) 境建設(shè)的核心，本項(xiàng)目采 取的主要措施有： ? 小 區(qū) 地 面種植 耐候、耐踐踏性草種，無 露明土； ? 停 車 采 用混凝 土預(yù) 制格柵鋪地的“硬草坪”，減少灰塵產(chǎn)生并提供孩童安全活動(dòng)場(chǎng)地； ? 東 西 山 墻培植 爬墻虎類植物進(jìn)行垂直綠 化，加強(qiáng)墻面隔熱性能， 提高小區(qū)綠化率。 (三 ) 垃 圾 袋 裝化收 集 本項(xiàng)目實(shí)行 垃圾分類袋裝化，由保潔 員上門收集送至小區(qū)垃圾 中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃 圾處 理 場(chǎng) 處理。 (四 ) 生 活 污 水處理 本項(xiàng)目實(shí)行 “雨污分流”。雨水排入 路 DN600 雨水管，小區(qū) 產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生 物處理裝置進(jìn) 行二級(jí)處理后，排入 虹橋 路 DN500 城市污水管 進(jìn)入開發(fā)區(qū)污水處理廠集 中處理。 16 第六章 實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目 建設(shè) 實(shí)施 與銷 售同時(shí) 進(jìn)行 。待 初步設(shè) 計(jì) 方 案確 定后， 即可 開盤 銷售 。本項(xiàng) 目從 年 月開工之日 起開發(fā)期為 年 ，于 2020 年 月竣工 。銷售從 200 年開始 ，計(jì)劃 年完成 。具 體 實(shí) 施進(jìn)度 如下： 編 制 可研 報(bào)告、前期審批等 200 年 月 — 200 年 月 方 案 招標(biāo) 、初步設(shè)計(jì) 200 年 月 施 工 圖設(shè) 計(jì) 200 年 月 — 200 年 月 建 筑 施工 及環(huán)境建設(shè) 200 年 月 — 200 年 月 竣 工 交付 200 年 月 銷售 200 年 月 — 200 年 月 第七章 工程投資與財(cái)務(wù)分析 一、 總 投 資 估算 銀川泰和地 中海 居住小區(qū)項(xiàng)目總投資 78000 萬元，由開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng) 營(yíng)費(fèi)用等兩部分 17 組 成 。 其中： （ 一）開 發(fā)建設(shè)投 資 178000 萬元，由 土地費(fèi) 用、工 程費(fèi)用 、其它費(fèi) 用、開 發(fā)期稅 費(fèi)、管理 費(fèi) 用 、財(cái)務(wù) 費(fèi)用、銷售費(fèi)用和預(yù)備費(fèi) 組成。 (1)土地費(fèi)用按 110 萬元 /畝計(jì)。 (2)工程 費(fèi)用 萬 元 。 其中： ? 普 通 公 寓以 3300 元 /平方米計(jì) ； ? 躍 層 式 公寓以 4000 元 /平 方米計(jì) ； ? 公 共 建 筑平均 以 4500 元 /平 方米 計(jì)； ? 電氣按 元 /平 方 米估算； ? 水衛(wèi)按 元 /平 方 米估算； ? 道 路 廣 場(chǎng)按 平 方 米面積， 元 /平 方米估算； ? 綠化按 平 方 米 面積， 元 /平 方 米估算。 (3)開發(fā)期稅 費(fèi) 萬 元 。 其中： ? 勘 察 設(shè) 計(jì)費(fèi)按 工程費(fèi)用 %估算； ? 監(jiān) 理 費(fèi) 按工程 費(fèi)用 %估算； ? 市 政 基 礎(chǔ)設(shè)施 開發(fā)費(fèi)按 元 /平方米 建筑面積估算； ? 供 電 貼 費(fèi)按 元 /KVA 估算（電增容費(fèi)由住戶繳納，項(xiàng)目單位代收）； ? 自 來 水 管網(wǎng)配 套費(fèi)按住宅 元 /平 方米 估算； ? 結(jié) 建 人 防工程 費(fèi)按 元 /平方米估算 ； ? 墻 改 基 金按有 關(guān)規(guī)定免收； ? 白 蟻 防 治費(fèi)按 元 /平 方米估算； ? 教 育 附 加費(fèi)按 元 /平 方米估算。 (3)預(yù)備費(fèi) 萬 元 。其中不可預(yù)見費(fèi) 按工程費(fèi)用、其它費(fèi)用 的 %估算。 (4)管理費(fèi)用 按工程費(fèi)用的 %估算。 (5)財(cái)務(wù)費(fèi)用 計(jì)入銀行貸款利息。 (6)銷售費(fèi)用 按銷售收入的 %估算。 (7)預(yù)備費(fèi)用 按工程費(fèi)用的 %估算。 （ 二 ） 經(jīng)營(yíng)資 金。按開發(fā)建設(shè)投資的 %估算。 二、 資 金 籌 措及計(jì) 劃 18 （ 一 ） 資金籌 措 銀 川泰和地中 海 住宅小區(qū) 項(xiàng)目總投資 萬元 ，其中 泰和 公司自有資 金 萬 元，銀行貸 款 萬 元 ， 其余為 商品房銷售回籠資金 萬元。 （ 二 ） 投資計(jì) 劃 本 項(xiàng) 目 預(yù)計(jì)二 年建成，三年完成全部商 品房銷售。 2020— 2020 年投資分 別為 萬元、 萬元。 詳見附表 1“總投資估算 表”、附表 2“投資計(jì)劃和借款償還估算表”。 三、 銷售收入 （ 一 ） 房?jī)r(jià) 普 通 公 寓：按 元 /平方米價(jià)格銷售 ； 躍 層 式 公寓： 按 元 /平方米價(jià)格銷 售； 公 共 建 筑：按 每平方米 元 /平方米 價(jià)格銷售。 （ 二 ） 銷售收 入 本 項(xiàng) 目 按三年 銷售計(jì)算。普通和躍層公 寓銷售率按 %， 公 共建 筑銷售率按 %。 第一年、第二年、第三年各 年的銷售比例依次為 %、 %、 %；銷售收 入分別為 萬元、 萬元、 萬元。 詳見附表 4“銷售收入估 算表”。 四、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng) 目 計(jì)算 期三年，基準(zhǔn)收益率取現(xiàn) 行銀行貸款利率 %。 利潤(rùn) 總額 利潤(rùn) 總額為銷售 收入減經(jīng)營(yíng) 成本、運(yùn) 營(yíng)費(fèi)用、銷 售稅金及附 加；其中營(yíng) 業(yè)稅率為 %，城建稅 和 教 育費(fèi)附 加合計(jì)為營(yíng)業(yè)稅的 %。 所 得 稅 稅率按 %， 稅 后利潤(rùn)為 萬元。 利潤(rùn) 率 投 資 利 潤(rùn)率＝ （利潤(rùn)總額247?？偼顿Y） 100%= % 銷 售 利 潤(rùn)率＝ （利潤(rùn)總額247。銷售收入） 100%= % 詳見附表 5“損益表”。 財(cái) 務(wù)內(nèi)部 收益率 財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率 （ FIRR） 是反映項(xiàng)目 在設(shè)定計(jì)算 期內(nèi)全部 投資盈利能 力的指標(biāo)。 經(jīng)計(jì)算，評(píng) 19 價(jià) 結(jié) 果 說明本 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，其 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 財(cái) 務(wù) 內(nèi)部 收益率（稅前） % 財(cái) 務(wù) 內(nèi)部 收益率（稅后） % 財(cái) 務(wù) 凈現(xiàn) 值（稅前） 萬元 財(cái) 務(wù) 凈現(xiàn) 值（稅后） 萬元 靜 態(tài) 投資 回收期（稅前） 年 靜 態(tài) 投資 回收期（稅后） 年 敏 感性分 析 經(jīng)敏感性分 析計(jì)算，若本項(xiàng) 目銷售收入下降 %時(shí) ，稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率（ FIRR）下降到 %，稅 后 財(cái) 務(wù)內(nèi)部 收益率下降到 ？ %（ 詳見附表 7“ 財(cái)務(wù)敏感性分析表”）。 臨界 點(diǎn)分析是測(cè) 算一個(gè)或 多個(gè)不確定 性因素變化 時(shí)，房地 產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到 允許的最低 經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極 限值，并以 不確定性因 素的臨界 值組合顯示 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) 程度。按 本 項(xiàng)目稅后利 潤(rùn)為經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)進(jìn) 行 單 因素臨 界值計(jì)算結(jié)果如下 項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析計(jì)算表 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 位 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 位 最低售價(jià) 售價(jià) 普通公寓 元 /平 方米 普通公寓 元 /平 方米 躍 層 式 公寓 元 /平 方米 躍 層 式 公寓 元 /平 方米 公共建筑 元 /平 方米 公共建筑 元 /平 方米 最低銷量 銷量 普通公寓 平方米 普通公寓 平方米 躍 層 式 公寓 平方米 躍 層 式 公寓 平方米 公共建筑 平方米 公共建筑 平方米 最 高 土 地價(jià)格 萬元 /畝 土地價(jià)格 萬元 /畝 最 高 工 程費(fèi)用 萬元 工程費(fèi)用 萬元 綜 上 評(píng) 價(jià)可知 ，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行， 且有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 20 第八章 結(jié)論與建議 房 地產(chǎn)是 銀川 市 第三產(chǎn) 業(yè)的核 心產(chǎn)業(yè) 之一， 房地產(chǎn) 的發(fā)展 一直受 到市委、 市政府 的高度 重視。 本項(xiàng)目建設(shè) 符合地方產(chǎn) 業(yè)政策及 城市規(guī)劃， 項(xiàng)目總體籌 劃合理，市 場(chǎng)前景良好 ，能夠滿足 人們對(duì) 高品質(zhì)中高 檔住宅的需 求，將對(duì) 營(yíng)造 德勝工 業(yè)園 區(qū)的良 好投資環(huán)境 、提高人們 生活質(zhì)量、 拉動(dòng) 地 區(qū) 經(jīng)濟(jì)將 起到積極作用。經(jīng)初步測(cè) 算分析，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較 好，在財(cái)務(wù)上總體可 行。 建 議 項(xiàng) 目單位 ： 加快 辦理有關(guān)前期手續(xù)，申辦 市、區(qū)部分規(guī)費(fèi)的減免， 爭(zhēng)取早日開工建設(shè)。 研究 采用社會(huì)融資等其它方案 解決項(xiàng)目資金來源的可能 性。 周密 策劃項(xiàng)目的營(yíng)銷方案，以準(zhǔn) 確的市場(chǎng)定位、成功的廣告 宣傳來贏得客戶。同時(shí)盡量 擴(kuò)大期 房銷售量， 以減輕項(xiàng)目 單位的現(xiàn) 金占用量， 降低現(xiàn)金支 付風(fēng)險(xiǎn)，并 可減少貸款 額，以進(jìn)一 步減 輕 項(xiàng) 目的財(cái) 務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 在項(xiàng) 目營(yíng)銷中要加強(qiáng)廣告宣傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的角度策 劃 銀川泰和地中海 的宣傳，讓本項(xiàng) 目先進(jìn)的建 筑技術(shù)、豐 富的人文 內(nèi)涵和以人 為本的環(huán)境 生態(tài)思 想能 夠融合利源 公司的良好 品牌 ， 為 社會(huì)廣 泛認(rèn)知，形成品牌營(yíng)銷優(yōu) 勢(shì)。