【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。建設(shè)地點(diǎn)：××市北京路豆腐廠(chǎng)，北接桃源北樓，東臨健康花苑二期，南為龍宇大廈，西面為桃源廣場(chǎng)。格定位及客戶(hù)對(duì)象分析、項(xiàng)目投資資金運(yùn)作及相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。目的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。××××屋業(yè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司為健。析，對(duì)該項(xiàng)目投資后的收支和償債能力進(jìn)行了詳細(xì)的測(cè)算。穩(wěn)定，從經(jīng)濟(jì)效益方面分析是可行的。年期貸款利率%。項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為。%，靜態(tài)投資回收期為1年零10個(gè)月。本是以舊房、危房為主，對(duì)××市的整體市容環(huán)境造成了很不利的影響。發(fā)建設(shè)高層公寓，為美化××市容環(huán)境，塑造××的新型城市形象做出貢獻(xiàn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，文化豐富，是云南省政府和各省級(jí)機(jī)關(guān)、中央及外地駐滇機(jī)構(gòu)的所在地；將住宅建設(shè)列為重點(diǎn)。舒適的住宅已經(jīng)成為了人們首選。（六）××目前住宅質(zhì)量還遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足發(fā)展的需要，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前××城區(qū)住宅數(shù)共計(jì)約

　　

【正文】 得的超額盈利的現(xiàn)值。此項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為 1,183 萬(wàn)元大于零，表明項(xiàng)目的盈利能力超過(guò)按設(shè)定的折現(xiàn)率 %計(jì)算的盈利水平。 （三 ） 動(dòng)態(tài)投資回收期 投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益償還項(xiàng)目全部投資所需要的時(shí)間。動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算中考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。 投資回收期越短，表明項(xiàng)目的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力越 好。經(jīng)分析計(jì)算，得到所得稅后、包含建設(shè)期的投資回收期為 年，表明項(xiàng)目從建設(shè)開(kāi)始 1年零 9個(gè)月后能收回投資。 二、靜態(tài)指標(biāo)分析 （一）靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期的計(jì)算不考慮資金的時(shí)間價(jià)值。 此項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期為 年，表明項(xiàng)目從建設(shè)開(kāi)始 1 年零 10 月后能收回投資。 （二 ） 開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率 開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率是指項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值減去總投資后的差額，除以總投資額得到的比例。它是用來(lái)初步判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。若項(xiàng)目全部用于出售時(shí)，項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值等于扣除銷(xiāo)售稅金后的凈銷(xiāo)售收入。 %1 0 0項(xiàng) 目投 資總額 ??? 項(xiàng)目投資總額銷(xiāo)售稅金銷(xiāo)售收入總額開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率 =% （三）投資利潤(rùn)率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 投資利潤(rùn)率是評(píng)價(jià)項(xiàng)目的靜態(tài)指標(biāo)，反映每一元投資帶來(lái)的稅前利潤(rùn)的多少。計(jì)算公式為： 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /項(xiàng)目總投資 100% =% 即每 100 元投資可形成利潤(rùn) 元。 （四）自有資本金的投資利潤(rùn)率 自有資本金的投資利潤(rùn)率反映每一天自有資本投入可帶來(lái)的凈利潤(rùn)的多少，計(jì)算公式為： 自有資本金的投資利潤(rùn)率 =凈利潤(rùn)總額 /自有資本金 100% =% 即每 100 元自有資本金投入可形成凈利潤(rùn) 元。 以上分析可以說(shuō)明此項(xiàng)目在目前預(yù)計(jì)的投資總額及銷(xiāo)售單價(jià)、銷(xiāo)售方式下，獲利能力尚可。 三、償債能力分析 由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，可以在項(xiàng)目建設(shè)尚未全部完成時(shí)進(jìn)行預(yù)售。同時(shí)房地產(chǎn)銷(xiāo)售幾乎全部為現(xiàn)金銷(xiāo)售，銷(xiāo)售收入可全部視同為現(xiàn)金流入。故本項(xiàng)目我們預(yù)計(jì)建設(shè)當(dāng)年即可完成住宅的 55%及全部車(chē)位和商鋪的銷(xiāo)售，當(dāng)年取得銷(xiāo)售收入 8, 萬(wàn)元，可以在取得銷(xiāo)售收入時(shí)陸續(xù)安排償還銀行借款 4,670 萬(wàn)元及其利息 。 此項(xiàng)目的借款償還期較短，償債風(fēng)險(xiǎn)較小。只要銷(xiāo)售管理工作到位，能夠完成上述銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，按期償還借款幾乎不存在風(fēng)險(xiǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第十章 投資不確定性分析 一、盈虧平衡分析 盈虧平衡分析實(shí)際上是一種特殊形式的臨界點(diǎn)分析，一般將銷(xiāo)售量作為不確定因素，求取盈虧平衡時(shí)臨界點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售量。盈虧平衡點(diǎn)越低，表示項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力越強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也越強(qiáng)；反之則弱。 常規(guī)的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式為： BEP（ %）＝固定成本 /（銷(xiāo)售收入 可變成本）。 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，與一般工業(yè)項(xiàng)目一次性建設(shè)后數(shù)年生產(chǎn)的情況不同，也無(wú)必要區(qū)分固定成本與可變成本。所以我們無(wú)法計(jì)算常規(guī)的盈虧平衡點(diǎn)，而是考慮計(jì)算銷(xiāo)售量盈虧平衡點(diǎn)，即銷(xiāo)售額達(dá)到已發(fā)生的成本費(fèi)用總額時(shí)的保本點(diǎn)。在此盈虧平衡點(diǎn)以后的銷(xiāo)售收入均為盈利。 由于銷(xiāo)售總額由住宅、車(chē)位、商鋪三部分收入組成，三項(xiàng)商品銷(xiāo)售單價(jià)差異較大，我們以住宅為代表計(jì)算該項(xiàng)目的保本銷(xiāo)售量及比例，計(jì)算方法為： 住宅保本點(diǎn)銷(xiāo)售量 =住宅總銷(xiāo)售面積單方造價(jià)247。住宅銷(xiāo)售單價(jià) =35873 ㎡ 1,247。 2,650 =26, ㎡ 住宅保本點(diǎn)銷(xiāo)售比例 =住宅保本點(diǎn)銷(xiāo)售量247。住宅總銷(xiāo)售量 100% =26, ㎡247。 35873 ㎡ 100% =% 即住宅銷(xiāo)售到 %以上可認(rèn)為保本。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、敏感性分析 敏感性分析是指在財(cái)務(wù)分析中通過(guò)分析、預(yù)測(cè)項(xiàng)目主要不確定因素變化對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，找出敏感因素，分析評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)該因素的敏感程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時(shí)項(xiàng)目的承受能力。本項(xiàng)目中我們通過(guò)分析各因素在一定幅度內(nèi)變化而引起的內(nèi)部收益率相應(yīng)的變化幅度，從而找出對(duì)內(nèi)部收益率指標(biāo)影響較大的因素。 一般應(yīng)分析內(nèi)部收益率對(duì)投資總額、成本、銷(xiāo)售單價(jià)三個(gè)變量的敏感程度，由于本項(xiàng)目的投資總額即為總成本，故我們就銷(xiāo) 售價(jià)格和建設(shè)投資兩個(gè)因素對(duì)內(nèi)部收益率的影響進(jìn)行分析。我們分別計(jì)算了銷(xiāo)售收入上下波動(dòng) 5%、 10%和總投資上下波動(dòng) 5%、 10%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表 9— 9— 2。 表 9— 1 銷(xiāo)售收入變動(dòng)敏感分析表 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基準(zhǔn)方案 收入變動(dòng) 10% 5% 5% 10% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 1, 1, 1, 內(nèi)部收益率（ %） % % % % % 投資利潤(rùn)率（ %） % % % % % 表 9— 2 投資變動(dòng)敏感分析表 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基準(zhǔn)方案 投資變動(dòng) 10% 5% 5% 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 1, 1, 1, 內(nèi)部收益率（ %） % % % % % 投資利潤(rùn)率（ %） % % % % % 在銷(xiāo)售收入增加 5%時(shí)，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化 如下：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值從 1,183 萬(wàn)元上升到 1, 萬(wàn)元，上升了 %；內(nèi)部收益率由 %上升為 %，上升了 個(gè)百分點(diǎn)，上升了 %；投資利潤(rùn)率從 %上升為 %，上升了 個(gè)百分點(diǎn)，上升了 %。 由此可看出，本項(xiàng)目銷(xiāo)售收入對(duì)收益的影響較大，因此，在本項(xiàng)目的運(yùn)行中，為了確保項(xiàng)目獲得預(yù)期的效益，建議銷(xiāo)售力度，盡量使銷(xiāo)售收入按計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。 在投資費(fèi)用增加 5%時(shí)，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化如下：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值從 1,183 萬(wàn)元下降到 ，下降了 %；內(nèi)部收益率由 %降為 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)，下降了 %；投資利潤(rùn)率從 %降為 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)，下降了 %。 由此可看出，本項(xiàng)目投資對(duì)收益的影響同樣十分大，因此，在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)成本進(jìn)行有效的控制，這樣才能保證本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。 可見(jiàn)，內(nèi)部收益率對(duì)總投資額的敏感程度稍高于銷(xiāo)售收入，但可以認(rèn)為二者均屬敏感程度較高的因素，投資總額或銷(xiāo)售收入的較小變動(dòng)均會(huì)引起項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率較大幅度的變動(dòng)。 通過(guò)以上敏感性分析 及盈虧平衡分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，但仍需要在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中注意對(duì)投資總額及銷(xiāo)售單價(jià)兩個(gè)敏感因素嚴(yán)格加以控制。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第十一章 項(xiàng)目綜合分析 一、社會(huì)效益分析 整個(gè)項(xiàng)目建成后， 通過(guò)與東面二期即將建設(shè)的大面積的 生態(tài)空中花園 和區(qū)內(nèi)高大樹(shù)木形成的城市森林 連接 ， 憑借生態(tài)化的自然環(huán)境， 充分滿(mǎn)足了住戶(hù) 追求戶(hù)外空間享受，真正考慮到人的感受 ，將 使得該區(qū)域成為現(xiàn)代化高檔生態(tài)高層住宅小區(qū)，使北京路中段成為高尚住宅區(qū)域，中心綠化廣場(chǎng)、區(qū)域內(nèi)的的參天大樹(shù)、草坪、綠水、花鳥(niǎo)蟲(chóng)魚(yú)將給人返璞歸真、重回自然的感覺(jué)； 使建筑和森林融為 一體，將很大程度上改變北京路中段的整體環(huán)境，有效 美化 市容環(huán)境， 將為 的城市建設(shè)增添一道亮麗的風(fēng)景。 同時(shí)，項(xiàng)目本身是全商業(yè)化運(yùn)作， 有效地盤(pán)活了存量土地資源，實(shí)現(xiàn)了土地資源的合理增值。沒(méi)有給政府增加財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。并能有效帶動(dòng)周邊環(huán)境的發(fā)展。因此，項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益。 二、項(xiàng)目投資分析結(jié)論 項(xiàng)目總投資為 8, 萬(wàn)元 , 銀行貸款總額為 4, 萬(wàn)元，貸款利率為銀行一年期貸款利率 %。經(jīng)測(cè)算該投資項(xiàng)目的所需銀行貸款的償還期為： 8個(gè)月。還本付息能力較好。 通過(guò)我們對(duì)項(xiàng)目的仔細(xì)分析，項(xiàng)目?jī)?nèi) 部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 1183 萬(wàn)元，含建設(shè)期的投資回收期為 1年零 10 個(gè)月。靜態(tài)指標(biāo)中，開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率為 %，投資回收期為 1 年零 10 個(gè)月，自有資本金的投資利潤(rùn)率 %經(jīng)過(guò)我們的專(zhuān)業(yè)判斷， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 我們認(rèn)為，項(xiàng)目基本可行，運(yùn)作得當(dāng)將能夠獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 （一）項(xiàng)目擁有良好的市場(chǎng)前景。本項(xiàng)目的建設(shè)處于 市確定二環(huán)路內(nèi)原則上只拆不建的階段，社會(huì)上 年齡 35 歲以下，學(xué)歷在大專(zhuān)以上，家庭人口在 2~3 人的人群中（也就是所謂都市年輕白領(lǐng)）。 對(duì) 健康花苑 一期這樣 區(qū)位極佳、質(zhì)量上乘、價(jià)位適中，并能 滿(mǎn)足其個(gè)性化的生活方式 的樓盤(pán)的需求較大，市場(chǎng)前景較為樂(lè)。 （二）項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率為 %，高于銀行貸款利率，財(cái)務(wù)效益較好 （三）項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益。本項(xiàng)目的實(shí)施促進(jìn)了北京路地區(qū)的改造和購(gòu)物環(huán)境的改善，提高了豆腐廠(chǎng)地區(qū)黃金地段的土地利用率，同時(shí)滿(mǎn)足社會(huì)日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。 （四）項(xiàng)目的建設(shè)符合 市政府的發(fā)展規(guī)劃，水、電、煤氣、暖氣、通訊、道路和交通等各方面條件較好，這為本項(xiàng)目的實(shí)施提供了良好的外部條件。 （五）本報(bào)告的預(yù)測(cè)估算基于以下假設(shè)條件得出： 上訴結(jié)論及分析結(jié)果的前提是 屋業(yè)開(kāi)發(fā)有 限公司 保證如期按計(jì)劃完成所提出的建設(shè)和市場(chǎng)目標(biāo) 。 有關(guān)數(shù)據(jù)是在國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、即金融政策、財(cái)政稅收政策、匯率政策、通貨膨脹預(yù)期等，不發(fā)生較大變化的前提下進(jìn)行的。如若上述因素發(fā)生較大變化，則上述財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)估算將不再有參考意義。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2020 年 11 月 21 日