【導(dǎo)讀】通過對項目的經(jīng)濟、社會效益進行科學(xué)的預(yù)測和評價，綜。的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。投資組成，注冊資金1000萬元，性質(zhì)為民營股份制有限責(zé)任企業(yè)。營范圍房地產(chǎn)開發(fā)以及物業(yè)管理等。公司董事長彭水生，公司總經(jīng)理劉欠如，副總經(jīng)理3人。人，其中有專業(yè)技術(shù)職稱管理人員25人?，F(xiàn)已投資土地出讓金3350萬元。時間計劃從2020年8月至2020年8月。面積50畝，實際使用面積50畝。東至杜家安置用地，南至新民路，西。至福城大道，北至光明路。土地規(guī)劃用途為商業(yè)與住宅用地，土地使。土地利用條件為容積率<,足的樟樹造成了極大的浪費。開發(fā)改造該地塊早已列入樟樹市城市規(guī)。該地塊目前的人口居住率偏低，周邊現(xiàn)狀是：東面杜家安置。建成一條延江縱深百余米的綠化景觀帶，因此景觀綠化將大為改善。圍內(nèi)，這將為城西的教育氛圍添上濃重的一筆。最為重要的是目前福。建筑面積：約72020萬㎡；建筑密度＜30％；昌最近、城距最密集的城市群，三市相距在20公里至50公里之間。

　　

【正文】 元素，注入到項目規(guī)劃中的隱喻式規(guī)劃、建筑立面、景觀鋪地、社區(qū)主題中央景觀帶等的創(chuàng)新意念中，力爭將項目設(shè)計打造成為樟樹乃至江西省極具個性魅力與創(chuàng)造力、傳播力的標志性現(xiàn)代 復(fù)合社區(qū)。 二 、 產(chǎn)品定位 （一）、 總體產(chǎn)品定位： 融商住為一體的開放式、和諧高檔住宅小區(qū)。 （二） 分項產(chǎn)品定位： 商業(yè) 部分 ： 臨街商鋪。 住宅 部分 ：景觀生態(tài)多層住宅、景觀生態(tài)小高層、景觀生態(tài)高層公寓住宅。 三 、 目標客戶定位 本案為高檔商住一體項目，其客戶分為兩類： （一） 、 住宅買家： 行政事業(yè)單位干部（國家公務(wù)員、教師、醫(yī)生等）； 個體工商戶、企業(yè)中高層經(jīng)營管理人員； 首次置業(yè)人士（中青年）； 有其他收入的人士； （二） 、 商鋪買家（出售經(jīng)營） 本地經(jīng)營戶； 外地經(jīng)營戶（周邊城市為主）； 連鎖發(fā)展機構(gòu)； 四 、價格定位 關(guān)于房地產(chǎn)定價，一般采取成本定價結(jié)合市場行情價格（特別是競爭對手）；通常采取低開高走的價格策略；前期有一個刺探市場的價格，然后根據(jù)市場反應(yīng)進行適當(dāng)調(diào)整。根據(jù)研究，我們暫將本項目的價格范圍定在如下區(qū)間： 多 層 1700— 1800元 /㎡，均價 1750元 /㎡； 小 高 層 2020— 2200元 /㎡，均價 2100元 /㎡； 高 層 2020— 2200元 /㎡，均價 2100元 /㎡； 商 業(yè) 3000— 3500元 /㎡，均價 3250元 /㎡； 地下車庫 50000/車位。 第四 部分 項目建設(shè)及進度安排 一、建設(shè)進度 開工日期： 2020年 7月 15日 開盤日期： 2020年 10月 1日 施工進程：一期工程預(yù)計 2020年 4月完工； 二期 2020年年底完工； 二、 開發(fā)準備情況： 土地使用權(quán)證；建設(shè)選址意向書；建設(shè)用地許可證； 建設(shè)工程許可證； 發(fā)改委立項批文 三、 項目設(shè)計單位： 上海中聯(lián)環(huán)國際建筑設(shè)計有限公司； 建設(shè)部北京中聯(lián)環(huán)建文建筑設(shè)計有限公司上海分公司； 四、建設(shè)施工單位 江西琪翔 建筑工程有限公司 五、建設(shè)監(jiān)理單位 樟樹市市安泰監(jiān)理工程有限公司 第五部分 項目投資分析 一、項目首期開發(fā)成本分析 （一）土地成本 （合計 3335萬元） : 3335萬元 （二）前期費用及規(guī)稅費 （合計 ）： 建設(shè)部門 1） 市政設(shè)施配套費 20元 /㎡ 72020㎡ =144萬元 2） 人防費 14元 /㎡ 72020㎡≈ 101萬元 3） 測量放線費 1500元 /棟 16棟 = 4） 招標綜合服務(wù)費 % 50400000≈ 2萬元 5） 標 底測算費 (招投標中介機構(gòu)收 ) % 50400000≈ 22萬元 6）招標代理費 (招投標中介機構(gòu)收 ) % 50400000≈ 30萬元 7） 質(zhì)監(jiān)費 % 50400000≈ 18萬元 8） 監(jiān)理費 % 50400000=126萬元 9） 設(shè)審費 % 50400000≈ 10萬元 10）地勘費 500元 /點 12點 /棟 16棟 =96000元 11）設(shè)計費 15元 /㎡ 72020㎡ =108萬元 小計： 573萬元 城管部門 1） 余土調(diào)節(jié)費 /㎡ 72020㎡ =11萬元 小計： 11萬元 房產(chǎn)部門 1） 白蟻防治費 2元 /㎡ 72020㎡≈ 15萬元 2） 住宅小區(qū)公共設(shè)施維護基金 3% 50400000≈ 152萬元 3） 房屋交易稅 2% 144000000=288萬元 小計： 455萬元 環(huán)保部門 1）建筑噪音污染控制費 2元 /㎡ 72020㎡ = 小 計： 地稅部門 1） 營業(yè)稅，企業(yè)所得稅等 10% 144000000=1440萬元 （三）基礎(chǔ)設(shè)施費（ 合計 500萬元）： 小計： 500萬 （四）不可預(yù)見費 （合計約 288萬元）： 144000000約 2%=288萬元 （五）開發(fā)費用 （合計約 ）： 1） 管理費用 ： 3% 50400000= （按工程建安投資的 3%計） 2） 營銷推廣代理費 ： % 144000000= （按銷售額的 %計） 3） 宣傳推廣費用： % 144000000=216萬 合計 費用： ； （六）財務(wù)費用 （合計 816萬元）： 項目建設(shè)投資資金成本 (總計 5000萬元 )： 5000萬元 24月 %/月 =816萬元 合計財務(wù)費用： 816萬元 （七）所得稅 （合計 50萬元）： 合計： 50萬元 （八）基建費用：（ 合計 4680萬元） 72020㎡ 650元 /㎡ =4680萬元 小計： 4680萬元 項目總投資： 成本分析小結(jié)： 序號 項目名稱 金額 (萬元 ) 1 土地成本 3335 2 前期費用及規(guī)稅費 3 基礎(chǔ)設(shè)施費 500 4 不可預(yù)見費 288 5 開發(fā)費用 6 財務(wù)費用 816 7 所得稅 50 8 基建費用 4680 9 總成本 二、 收益分析 （一）銷售單價的確定 從目前整個樟樹市房地產(chǎn)市場來看，房地產(chǎn)價格正處在整體上升階段。通過大量的市場調(diào)查，以及從區(qū)域房地產(chǎn)價格走勢分析， 我們以市場比較法并結(jié)合本項目特征，初步預(yù)計項目各類型產(chǎn)品單價如下： 多層銷售均價： 25000㎡ 1700元 /㎡ =4250萬元 小高層銷售均價： 10000㎡ 2020元 /㎡ =2020萬元 高層銷售均價： 32020㎡ 2020元 /㎡ =6400萬元 商業(yè)部分均價： 4900㎡ 3500元 /㎡ =1715萬元 雜物間 35萬元 合計銷售收入： 14400萬元 三、 利潤計算 項目利潤計算表 指標 金額（萬元） 備注 銷售收入 14400 項目總投資額 利潤總額 四、 投資利潤率 投資利潤率是項目投資利潤與項目投資的比值，為靜態(tài)指標，反映的是本 項目的盈利能力。 計算方式： 投資利潤率＝利潤總額 /投資總成本＝ % 計算結(jié)果：本項目總投資的財務(wù)投資利潤率為 % 第六章 可行性研究的結(jié)論 本研究報告根據(jù)市場調(diào)研，依據(jù)項目設(shè)計進行施工計劃編擬，通過嚴謹、慎重的財務(wù)評價以及客觀的社會、環(huán)境效益評價 ,得出結(jié)論如下： 項目經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益良好，項目所在地理位置、交通、配套設(shè)施完善。同時，該項目的經(jīng)濟效益評價指標顯示投資風(fēng)險較低，并且具有高于行業(yè)基準收益率的利潤水平。項目是可行的，社會效益是良好的。