【正文】 ???????????????? ?? 29 第六章 可行性研究的結(jié)論 ?????????? ??????????? ?? 30 前 言 通過本司對 于琪翔星河御景項目有關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、縱觀 市場環(huán)境 和區(qū)域環(huán)境及區(qū)域競爭對手，包括對項目自身等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查和研 究，從總體上論證項目提出的背景、理由、依據(jù)、 預(yù)期目標(biāo) 以及項目建設(shè)和招商銷售運營必備的基本條件及獲得的可能性，即進(jìn)行項目建設(shè)可能性分析。現(xiàn)已投資土地出讓金 3350萬元。該地塊目前的人口居住率偏低，周邊現(xiàn)狀是：東面杜家安置小區(qū)，住宅面積不大、戶數(shù)不多，且戶型設(shè)計一般；南面和西面均為工廠；北面臨近贛江防洪景觀堤壩。 豐城、樟樹、高安三個市為打造“豐樟高”經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展圈，突破了地區(qū)分割，建立協(xié)調(diào)機制，統(tǒng)籌規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)，推進(jìn)生產(chǎn)要素的加速聚集，大幅度提高資源配置效率，形成資源共享、政策互惠、產(chǎn)業(yè)吸射，形成高素質(zhì)人力資源集中、綜合服務(wù)功能完備、科技文化創(chuàng)新能力較強的城市群。特別是樟樹，一批具有較強競爭能力的企業(yè)紛紛崛起：仁和、楓華、齊靈、天齊堂等藥業(yè)板塊經(jīng)濟(jì)，年總產(chǎn)值突破 6億元。在“豐樟高”經(jīng)濟(jì)圈中，樟樹面積最小、人口最少，但經(jīng)濟(jì)特色最為明顯，產(chǎn)業(yè)的輻射力、帶動力最強，經(jīng)過近幾年的改革與發(fā)展，全市經(jīng)濟(jì)總量不斷做大，實力日益增強，各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連續(xù)三年居宜春市首位、連續(xù)跨入全省縣域經(jīng)濟(jì)十強行列，財政收入名列全省第二。 2020年、2020年樟樹市生產(chǎn)總值連年攀升，到 2020年到 ，是 2020年全市生產(chǎn)總值的 ，年均增長 %。 50年代以來，樟樹藥業(yè)中興。 1972年鄧小平主席在樟樹視察時，高度評價四特酒“酒中佳品，味道獨特”。 精細(xì)化工主要有維生素 E，高科技項目尼龍─ 11和日用、食用香精香料，產(chǎn)品有芳樟醇、乙酸芳樟脂、樟腦油、 BPC柏木油、 佳樂麝香等 50多個品種，其中二氫芳樟酯被國務(wù)院生產(chǎn)辦定為重點開發(fā)項目。主要糧食作物有水稻、大豆、玉米、紅薯、小麥等。 1995年始，列入中外合作江西省工業(yè)原料林基地。農(nóng)村基本設(shè)施建設(shè)逐步加強。同時也被其他開發(fā)單位看好，所以近年來陸續(xù)上市的項目也加劇了彼此間的競爭。 房地產(chǎn)開發(fā)水平較為低下。 ※ 規(guī)劃布局： 大多為兵營式排排座布局，空間形態(tài)單調(diào)呆板，天際輪廓線缺乏豐富層次感，空間布局多數(shù)規(guī)劃有單一的中心園林與廣場，其它則只有簡單的宅間綠化形式，公共、半公共的空間組織形式落后，規(guī)劃的均好性原則把握不到位，但近期新開發(fā)的部分少量項目，如清江花園、江南華城項目等在現(xiàn)代先進(jìn)規(guī)劃理念的引入方面有一定的進(jìn)步。隨著城市建設(shè)步伐加快，城市格局框架的展開，二手市場激活程度的提高，估計近幾年樟樹消費放量仍將呈較高速度增長。地王商圈 住宅基本檔案： 銷售情況：一期 200套住房已交房； 優(yōu)惠折扣：一次性付款 97折，按揭 99折優(yōu)惠。前三年高達(dá) 200萬的宣傳推廣基金，統(tǒng)一宣傳推廣，定期舉辦各種大型活動，吸引旺盛客流，經(jīng)營無后顧之憂。 預(yù)定定金 ：住宅、商鋪每套單位人民幣 9800元整；車庫、閣樓每間人民幣 4000元整；雜物間 每間人民 2020元整。既消除人車混行的不安全因素，又避免由此造成的時段性消極空間，確保車行與步行系統(tǒng)的利用率；加強物業(yè)管理，確保居住安全性。 線性空間與節(jié)點（團(tuán)狀）空間的合理組織搭配 依據(jù)項目縱軸的尺寸、空間及業(yè)態(tài)分布特征，將節(jié)點（團(tuán)狀）空間合理 點綴于線狀空間內(nèi)局部位置，利用其承接轉(zhuǎn)換的功能，創(chuàng)造出項目規(guī)劃的生動與活潑。 第四 部分 項目建設(shè)及進(jìn)度安排 一、建設(shè)進(jìn)度 開工日期： 2020年 7月 15日 開盤日期： 2020年 10月 1日 施工進(jìn)程：一期工程預(yù)計 2020年 4月完工； 二期 2020年年底完工； 二、 開發(fā)準(zhǔn)備情況： 土地使用權(quán)證；建設(shè)選址意向書；建設(shè)用地許可證； 建設(shè)工程許可證； 發(fā)改委立項批文 三、 項目設(shè)計單位： 上海中聯(lián)環(huán)國際建筑設(shè)計有限公司； 建設(shè)部北京中聯(lián)環(huán)建文建筑設(shè)計有限公司上海分公司； 四、建設(shè)施工單位 江西琪翔 建筑工程有限公司 五、建設(shè)監(jiān)理單位 樟樹市市安泰監(jiān)理工程有限公司 第五部分 項目投資分析 一、項目首期開發(fā)成本分析 （一）土地成本 （合計 3335萬元） : 3335萬元 （二）前期費用及規(guī)稅費 （合計 ）： 建設(shè)部門 1） 市政設(shè)施配套費 20元 /㎡ 72020㎡ =144萬元 2） 人防費 14元 /㎡ 72020㎡≈ 101萬元 3） 測量放線費 1500元 /棟 16棟 = 4） 招標(biāo)綜合服務(wù)費 % 50400000≈ 2萬元 5） 標(biāo) 底測算費 (招投標(biāo)中介機構(gòu)收 ) % 50400000≈ 22萬元 6）招標(biāo)代理費 (招投標(biāo)中介機構(gòu)收 ) % 50400000≈ 30萬元 7） 質(zhì)監(jiān)費 % 50400000≈ 18萬元 8） 監(jiān)理費 % 50400000=126萬元 9） 設(shè)審費 % 50400000≈ 10萬元 10）地勘費 500元 /點 12點 /棟 16棟 =96000元 11）設(shè)計費 15元 /㎡ 72020㎡ =108萬元 小計： 573萬元 城管部門 1） 余土調(diào)節(jié)費 /㎡ 72020㎡ =11萬元 小計： 11萬元 房產(chǎn)部門 1） 白蟻防治費 2元 /㎡ 72020㎡≈ 15萬元 2） 住宅小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)基金 3% 50400000≈ 152萬元 3） 房屋交易稅 2% 144000000=288萬元 小計： 455萬元 環(huán)保部門 1）建筑噪音污染控制費 2元 /㎡ 72020㎡ = 小 計： 地稅部門 1） 營業(yè)稅，企業(yè)所得稅等 10% 144000000=1440萬元 （三）基礎(chǔ)設(shè)施費（ 合計 500萬元）： 小計： 500萬 （四）不可預(yù)見費 （合計約 288萬元）： 144000000約 2%=288萬元 （五）開發(fā)費用 （合計約 ）： 1） 管理費用 ： 3% 50400000= （按工程建安投資的 3%計） 2） 營銷推廣代理費 ： % 144000000= （按銷售額的 %計） 3） 宣傳推廣費用： % 144000000=216萬 合計 費用： ； （六）財務(wù)費用 （合計 816萬元）： 項目建設(shè)投資資金成本 (總計 5000萬元 )： 5000萬元 24月 %/月 =816萬元 合計財務(wù)費用： 816萬元 （七）所得稅 （合計 50萬元）： 合計： 50萬元 （八）基建費用：（ 合計 4680萬元） 72020㎡ 650元 /㎡ =4680萬元 小計： 4680萬元 項目總投資： 成本分析小結(jié)： 序號 項目名稱 金額 (萬元 ) 1 土地成本 3335 2 前期費用及規(guī)稅費 3 基礎(chǔ)設(shè)施費