【正文】 2，通過(guò)樓間二線江景實(shí)現(xiàn)小戶型的景觀均好。 2） 屋 頂綠 化 設(shè)計(jì)應(yīng)實(shí)現(xiàn) 永久 綠 化。其他 規(guī) 劃要點(diǎn)機(jī) 動(dòng)車(chē) 位： 1607個(gè)，每位 35平方米；非機(jī) 動(dòng)車(chē) ： 1位 /1戶設(shè) 置，每位 米。以 32層 高層為 主。一 .項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2. 周邊可比地價(jià) 本項(xiàng)目元邦項(xiàng)目凱德置地項(xiàng)目參考地塊 土地面積 容積率 成交時(shí)間 成交總價(jià) 土地單價(jià) 樓面單價(jià)凱德置地項(xiàng)目 約 23萬(wàn)平米 202312 50%股權(quán)收購(gòu) 104萬(wàn) /畝 1111元 /平米元邦項(xiàng)目 約 7萬(wàn)平米 （約） 202312 （約）110萬(wàn) /畝 1100元 /平米本項(xiàng)目 144657 3 20239一 .項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3. 片區(qū)市場(chǎng)情況 （ 1） 區(qū)住宅市場(chǎng)的供求分析 年度 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年供 應(yīng) 量 82 供 應(yīng) 量增幅比例% % % %銷 售量 銷 售量增幅比例% % % %均價(jià) 4240 4353 4081 4277 4913均價(jià)增幅比例 % % % %市 場(chǎng) 走 勢(shì)簡(jiǎn) 析 應(yīng) 及成交 總 體 較為 平 穩(wěn) ， 2023全年供 應(yīng) 量和 銷 售量保持 穩(wěn) 定增長(zhǎng) ， 說(shuō) 明 05年上半年公布的新政策 對(duì) 本區(qū)域 銷 售影響不大。 除本地塊外，還有另外四幅，總建筑面積為 536575平米。醫(yī)療：1）共用 **項(xiàng)目醫(yī)療配套： 24小時(shí)急 救服務(wù)、荔灣區(qū)醫(yī)院門(mén)診部；2）項(xiàng)目周邊無(wú)大型或集中醫(yī)療設(shè)施， 在項(xiàng)目西側(cè) 200米處有小型門(mén)診部。 本項(xiàng)目位于 片區(qū)，與在售的 **項(xiàng)目相距 4公里 公司重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)、新項(xiàng)目所在片區(qū)、公司已有項(xiàng)目分布一 .項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1. 土地屬性特征 土地屬性情況216。項(xiàng)目西側(cè)緊鄰城西花園 276路公交總站，通往海珠區(qū)中山大學(xué)216。 主要噪音來(lái)源于項(xiàng)目西側(cè)金沙洲路和未來(lái)項(xiàng)目東側(cè)的規(guī)劃沿江路；另河面的輪船也將有一定影響。占地33萬(wàn)平米，建面98萬(wàn)平米。金碧綠洲凱德置地項(xiàng)目中海金沙洲項(xiàng)目金碧海岸花園本項(xiàng)目樓 盤(pán) 名稱 規(guī) 模 (M2) 用地性 質(zhì) 開(kāi) 發(fā)產(chǎn) 品情況 預(yù)計(jì) 開(kāi)售 時(shí)間 發(fā) 展商嘉德置地、 麗 新金沙洲 項(xiàng) 目占地 23萬(wàn)總 建 30萬(wàn) 以住宅 為 主開(kāi) 發(fā) 中高檔 別 墅、洋房首期住宅 2023年推出嘉德置地、麗 新集 團(tuán)（ 3）周邊潛在項(xiàng)目供應(yīng)情況一 .項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3. 片區(qū)市場(chǎng)情況 樓 盤(pán) 名稱 規(guī) 模 (M2) 用地性 質(zhì) 開(kāi) 發(fā)產(chǎn) 品情況 預(yù)計(jì) 開(kāi)售 時(shí)間 發(fā) 展商金碧海岸花園 占地 54萬(wàn)總 建 89萬(wàn) 以住宅 為 主產(chǎn) 品以獨(dú)立 別 墅、雙 聯(lián)別 墅 為 主， 還有多 棟 高 層已 動(dòng) 工， 預(yù)計(jì)2023年開(kāi)售 恒大集 團(tuán)中海金沙洲（南海黃岐） 項(xiàng) 目 樓 盤(pán) 名稱 規(guī) 模 (M2) 用地性 質(zhì) 開(kāi) 發(fā)產(chǎn) 品情況 預(yù)計(jì) 開(kāi)售 時(shí)間 發(fā) 展商金碧 綠 洲（金沙大 橋以南） 占地 41萬(wàn) 城 鎮(zhèn) 混合住宅用地 一期 產(chǎn) 品以 30多 層 的高 層為 主 已 動(dòng) 工， 預(yù)計(jì) 2023年10月或 11月開(kāi)售 中海地 產(chǎn)一 .項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 用地性 質(zhì) 居住用地 總 用地面 積 144657平方米居住 戶 數(shù) 4588戶 凈 地面 積 144657平方米容 積 率 3 總 建筑面 積 433971建筑密度 23% 綠 地率 35%建筑 層 數(shù) 限高 60米建筑 間 距要點(diǎn) 主朝向 間 距：南北向布局不小于 ； 東 西向布局不小于 ；消防 間 距：高 層 之 間 不小于 13米；多 層 之 間 不小于 9米；東 西次朝向 間 距：多 層 山 墻間 距不小于 8米。 3）公共 綠 地 喬 木率 應(yīng) 大于 100棵 /公 頃 。3，對(duì)著江景通廊的半圍合 21F小高層觀江景面長(zhǎng)達(dá) 370米。 價(jià)（ 60分）： 報(bào) 價(jià)最高得分 60分， 報(bào) 價(jià)比最高 報(bào) 價(jià)每低 %的，扣 1分，最多扣 60分。 支付 節(jié) 奏支付 進(jìn) 度 06年 8月 30 06年 11月 4日 07年 3月 4日2023年 9月 4日支付金 額 9000萬(wàn)元 40000萬(wàn)元 (含 9000萬(wàn)履 約 保 證 金 )66,794萬(wàn)元 66,794萬(wàn)元付款條件 履 約 保 證金簽 署成交確 認(rèn)書(shū) 后 60日內(nèi)，支付后可 辦 理《 建 設(shè) 用地批準(zhǔn) 書(shū) 》簽 署成交確認(rèn)書(shū) 后 6個(gè)月內(nèi)。 很高。 很高。保利地產(chǎn) 保利房地產(chǎn)股份有限公司于 2023年成功改制，其前身 XX保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立于 1992年 9月，為國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。3. 路勁基建有限公司于 1996年香港聯(lián)合交易所上市。6. 今年 4月該公司在機(jī)械化養(yǎng)豬場(chǎng)廠拍賣(mài)，報(bào)價(jià) ，樓面地價(jià)為 1925元 /平米，競(jìng)投過(guò)程中未出價(jià)。XX地鐵 1. 負(fù)責(zé) XX市快速軌道交通系統(tǒng)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，以及地鐵沿線房地產(chǎn)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。合作細(xì)節(jié)將在雙方集團(tuán) “總對(duì)總 ”的合作指引下確定。2）關(guān)于取得）關(guān)于取得 《《 國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證 》》 前的報(bào)批報(bào)建等問(wèn)題：前的報(bào)批報(bào)建等問(wèn)題：① 經(jīng)咨詢政府土地出讓主管部門(mén)，類似情況下，可由土地開(kāi)發(fā)中心出具相關(guān)證明，用 《 建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū) 》 進(jìn)行報(bào)批報(bào)建；② 我司在支付 4億首期地價(jià)款后，也可以考慮爭(zhēng)取和土地交易中心協(xié)商用銀行保函的方式對(duì)其余地價(jià)款的支付進(jìn)行擔(dān)保，從而獲得土地使用證，進(jìn)行正常的報(bào)建、開(kāi)工和銷售；③ 也可考慮在支付首期地價(jià)后，通過(guò)土地證分割等方式，先行辦理首期建設(shè)用地土地證。07年 08年 09年 10年 合 計(jì)開(kāi) 發(fā)計(jì) 劃（ m2） 134278 187989 214844 537111銷 售面 積 （ m2） 40459 123061129480 137882 430881銷 售 額 （萬(wàn)） 45378 154440172239 194921 566978銷 售 單 價(jià)（元 / m2） 11216 12030 12746 13673 12694XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6. 1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)六 .經(jīng)濟(jì)效益分析（備注：本部分經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)均按 4000元 /平米測(cè)算，實(shí)際成交地價(jià)將可能高于此地價(jià)。 影響力優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目所在區(qū)域是 XX市規(guī)劃的重點(diǎn)居住區(qū)，目前有 、中海、凱德置地、恒大等眾多知名品牌發(fā)展商的進(jìn)駐，在消費(fèi)者心目中具備很強(qiáng)的影響力，有利于項(xiàng)目銷售；216。 項(xiàng)目周邊未來(lái)幾年面臨大量的市政開(kāi)發(fā)建設(shè)，短時(shí)間內(nèi)嘈雜的周邊施工環(huán)境會(huì)影響項(xiàng)目居住品質(zhì)，對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生一定的威脅。 八 .總結(jié)與建議 XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告根據(jù)目前加速前置的進(jìn)展情況，本項(xiàng)目可以保證在獲取后 2個(gè)月內(nèi)完成總規(guī)方案的報(bào)建工作按照 4000元 /平米地價(jià)水平預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目仍可獲得超過(guò) 10個(gè)億的凈利潤(rùn)，而且 2023年 2月份首期結(jié)算，可保證 2023年結(jié)算 ，為上市公司貢獻(xiàn)約 1個(gè)億的凈利潤(rùn)。 隨著金沙洲居住區(qū)規(guī)劃的逐步落實(shí)，項(xiàng)目周邊的城市形象和市政配套會(huì)逐步完善；216。216。XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 七 .前置與加速措施回顧與補(bǔ)充XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 前置工作進(jìn)展情況（續(xù)） 設(shè)計(jì)前置工作進(jìn)展情況（ 1）區(qū)域立項(xiàng)階段形成總體方案、戶型平面圖等設(shè)計(jì)成果初稿；（ 2）根據(jù)區(qū)域立項(xiàng)會(huì)建議，并結(jié)合營(yíng)銷產(chǎn)品建議對(duì)上述規(guī)劃方案初稿進(jìn)行調(diào)整，目前形成兩個(gè)公司內(nèi)部審核方案，并以此制作模型圖；（ 3）為保證投標(biāo)方案完全滿足政府的相關(guān)設(shè)計(jì)要求，形成了上報(bào)政府的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并已經(jīng)初步完成設(shè)計(jì)成果的制作。）說(shuō)明：結(jié)合公司整體資金狀況考慮，待決策新項(xiàng)目 06年度整體資金缺口為： 35696萬(wàn)元。 鑒于 集團(tuán)和中糧集團(tuán)良好的合作經(jīng)歷和雙方實(shí)力，合作方的后續(xù)投資和履約能力可以保障?？偛肯略O(shè)開(kāi)發(fā)策劃部、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目部、工程管理部、物業(yè)經(jīng)營(yíng)部、綜合部等部門(mén)，代表總公司對(duì) XX地鐵物業(yè)管理公司進(jìn)行股權(quán)管理。三 .土地獲取方式及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范 土地獲取風(fēng)險(xiǎn)2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（續(xù)）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 主要背景 威脅程度越秀城建 1. XX城建開(kāi)發(fā)集團(tuán)成立于 1983年，是 XX市成立最早的國(guó)有房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)。主要專注投資、發(fā)展、經(jīng)營(yíng)和管理收費(fèi)公路和房地產(chǎn)的香港上市公司。目前在 XX在售項(xiàng)目 5個(gè)，在建項(xiàng)目 11個(gè)，最近剛剛上市，資金充足。目前，正在開(kāi)發(fā)施工的工程面積近 2 00萬(wàn)平方米，年銷售額 80多億元人民幣。 注冊(cè) 資 本人民 幣 40,680萬(wàn)元。 繳 清地價(jià)款后可 辦理 《 國(guó)土 證 》4）拆遷及交地時(shí) 間 無(wú)拆遷拆遷 計(jì) 劃（面 積 ） 無(wú)交地 計(jì) 劃（面 積 ） 第一期地價(jià)支付后 6個(gè)月內(nèi)（ 預(yù)計(jì) 2023年 5月 4日前交地）交地 標(biāo) 準(zhǔn) 現(xiàn) 狀交地， 場(chǎng) 地完成平整，我方支付第一筆地價(jià)