【正文】 同時，深入認(rèn)識污染環(huán)境的根源和危害，有計劃的保護(hù)環(huán)境，預(yù)防環(huán)境質(zhì)量的惡化，控制環(huán)境污染。這樣的公共關(guān)系策略除了具有與其他促銷方式同樣的溝通作用外，還具有其他促銷方式無法替代的作用。 采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，公共衛(wèi)生間的洗手盆，小便器采用自閉式?jīng)_洗龍頭，大便器采用自閉式?jīng)_洗閥。 合理的確定供排水方案，選用節(jié)能型管網(wǎng)，節(jié)約用水。 節(jié)水措施 本工程建設(shè)方案執(zhí)行國家頒布的節(jié)能政策，從建筑設(shè)計、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、設(shè)備選型的選擇等方面力求滿足工程節(jié)水、節(jié)能要求。 ④ 充分利用自然光并根據(jù)自然光的照度變化， 調(diào)整電氣照明點亮的范圍。 ② 較大場所采用照明分區(qū)控制開關(guān)。 照明節(jié)能應(yīng)從照度合適，燈具布置合理，采用高效光源和燈具，提高控制水平等各個方面入手。 節(jié)電措施 本項目電能主要為生活及公共建筑部分用電，擬采用以下節(jié)電措施： 優(yōu)化系統(tǒng)接線，靈活調(diào)配電能，根據(jù)用電特點對部分負(fù)荷進(jìn)行補(bǔ)償投切，減少變壓器空耗。采用新材料、新墻體 (如保溫節(jié)能墻體材料，禁止使用實心粘土磚 )、新技術(shù)，提高建筑熱環(huán)境綜合指標(biāo)。 建筑節(jié)能 總平面規(guī) 劃考慮建筑的朝向、風(fēng)向、窗墻比和建筑體形系數(shù)等關(guān)系，要求自然通風(fēng)良好，日照充足；加強(qiáng)室內(nèi)通風(fēng)、蓄熱和隔熱。 《公共建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)》；《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ 2021 年 7 月 1 日實施）。要達(dá)到與顧客之間如此溝通，盡可能快地銷售自己的物業(yè)，以實現(xiàn)企業(yè)營銷目標(biāo)，還要借 助于房地產(chǎn)市場的促銷組合策略。 營銷渠道策略 本項目的營銷渠道是：開發(fā)商把自己開發(fā)的產(chǎn)品銷售權(quán)委托一家代理公司，由代理公司再將產(chǎn)品通過中間商轉(zhuǎn)銷給消費者，這樣可以加速推銷工作。 （ 2）價格策略：按期房價，現(xiàn)房價，綜合價，樓層差，朝向差，地段位置差，集團(tuán)購買，個人購賣等因素綜合考慮。高價格確保獲得最大收益。 ③ 效益最大化原則 ：在推出營銷方案之前，盡可能收集同行間鄰近競爭物業(yè)的價目表與實際成交價格及銷售率，并對即將推出的價格方案進(jìn)行市場調(diào)查，以作自己定價 的參考。在執(zhí)行營銷計劃時，供需狀況發(fā)生變化，價格必須作調(diào)整。 （ 1）定價原則 ① 供需原則：房產(chǎn)價格取決于周邊市場樓盤的供需狀況。 營銷價格策略 價格競爭是一種十分重要的營銷手段。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建設(shè)用地面積 82, m2 總建筑面積 468, m2 計入容積率總建筑面積 362, m2 二期安置區(qū) ① 住宅物業(yè)建筑面積合計 99, m2 ② 商業(yè)建筑面積合計 25, m2 ③ 村集體辦公用房面積 1, m2 二期商品房開發(fā)區(qū) ① 住宅物業(yè)建筑面積合計 93, m2 ② 商務(wù)辦公樓建筑面積合計 93, m2 ③ 商業(yè)建筑面積合計 45, m2 ④ 配套設(shè)施建筑面積合計 4, m2 地下建筑面積 105, m2 容積率 — 建筑覆蓋率 % 綠化率 % 營銷計劃 營銷策略 品牌策略 本項目將在市場調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計、質(zhì)量管理、成本控制、項目宣傳、物業(yè)服務(wù)等條件價值鏈的各個環(huán)節(jié)保持適度優(yōu)勢，并在某些環(huán)節(jié)取得絕對領(lǐng)先地位，從而確定企業(yè)的核心競爭力。 ⑤ 節(jié)能開關(guān)設(shè)備的應(yīng)用 樓梯間及公共通道部分，采用聲控或延時開關(guān)，節(jié)約電能，方便使用。 ④ 公共安全防范系統(tǒng) 可視對講、防盜報警、保安巡邏集成系統(tǒng)，并配以電視監(jiān)控。 ② 樓宇設(shè)備自動化 采用 Honneywell 最新的 exeLL5000 建筑物設(shè)備自動化系統(tǒng)，對小區(qū)的給配水箱液位，變配電、照明、電梯等設(shè)備的運行進(jìn)行監(jiān)控和故障報警。室內(nèi)排水管材采用芯層發(fā)泡 PVC 管，室外排水采用超強(qiáng) PVC 管，耐腐并節(jié)約鋼材。采用彩色噴涂塑鋼門窗，提高保溫、防風(fēng)、防滲性能 ,節(jié)約能源。規(guī)劃區(qū)內(nèi)按 6080米服務(wù)半徑設(shè)置垃圾收集點，實行定時收集的方法，推行環(huán)保理念，健全回收體系。垃圾成分以生活垃圾為主。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃 該小區(qū)垃圾生產(chǎn)量為 燃?xì)夤こ桃?guī)劃 該項目燃?xì)庠谛^(qū)內(nèi)設(shè)燃?xì)庹{(diào)壓站，燃?xì)夤芫€自就近敷設(shè)的燃?xì)夤芫€接入，小區(qū)全部采用管徑為 DN100 低壓燃?xì)夤芫€為主管，防腐保護(hù)地下直埋敷設(shè)，供各用戶使用。住宅建筑采暖熱負(fù)荷指標(biāo)為 60W/M2 ，采暖熱負(fù)荷： 806KW。 暖通工程規(guī)劃 供熱工程 ⑴ 熱力站及熱源 該小區(qū)擬采用集中供熱的方式，擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)汽水換熱式集中換熱站作為小區(qū)的熱源，熱力站的熱源就近由市政供汽管道接入。 管材選用 室外埋地給水管采用鍍鋅鋼管；室外雨水管和污水管 DN≤400采用 UPVC 加筋管， DN400采用鋼筋混凝土管。 ⑶ 建筑滅火器配置 根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》，本工程基本屬于中、輕危險級，按中危險及 A類火災(zāi)設(shè)計，滅火器最小配置級別為 5A，最大保護(hù)面積為 15m2／ A。m2 保護(hù)面積為 160 m2。根據(jù)規(guī)范要求，在高層住宅、商業(yè)建筑等處設(shè)置室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消火栓的布置保證同層任何部分有兩股消火栓水槍充實水柱同時到達(dá)。 ② 室外消防 室外消防給水管與生活給水管共用，統(tǒng)一由市政管網(wǎng)供給，設(shè)置 SSl50— 型地上式消火栓。 雨水排水規(guī)劃 ① 暴雨公式： （ 1+） q= （ t+） ② 屋面雨水經(jīng)雨水排水立管有組織排入室外市政雨水管網(wǎng)。所有污廢水經(jīng)收集處理后，排入市政污水管網(wǎng)。 ⑵ 生活排水規(guī)劃 室內(nèi)生活污廢水合流，室外雨污分流，污 廢水均采用單立管排水系統(tǒng)，立管上部升頂通氣。日， 2 次 /日設(shè)計。日；服務(wù)人員及管理人員用水 50升 /人 生活給排水規(guī)劃 ⑴ 生活給水規(guī)劃 ① 水源 小區(qū)給水水源取自市政供水管網(wǎng)，在市政道路上有供水干管，供水主干管采用 DN150，支管 DN100DN80,樓前管以單體設(shè)計時定，給水干管均在車行道下敷設(shè)，供水水源有保證。住宅寬帶終端標(biāo)準(zhǔn)為 1 個 /戶，公建為 1 個 /100m2。 住戶寬帶接入系統(tǒng) 建立小區(qū)寬帶接入網(wǎng)絡(luò)，在住戶家中設(shè)立網(wǎng)絡(luò)接入信息點，用戶在家中享受寬帶接入的信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。住宅有線電 視終端標(biāo)準(zhǔn)為 1 個 /戶。 電信工程規(guī)劃 電話通訊系統(tǒng) 該小區(qū)內(nèi)的所有住宅及公用建筑的電話用戶均設(shè)電話通訊，住宅按每戶 1 門電話考慮。在每個建筑物進(jìn)線處作總等電位聯(lián)結(jié)，衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。采用屋頂女 兒墻上設(shè)置避雷帶，利用柱子內(nèi)鋼筋作接地引下線、基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作綜合接地體，構(gòu)成整個防雷接地系統(tǒng)。當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時，聯(lián)動啟動系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施，撲救火災(zāi)。走廊、樓梯間開關(guān)采用延時和聲、光控相結(jié)合的開關(guān)。重要場所及出入口處均按消防要求設(shè)置必要的帶鎘鎳 電池的應(yīng)急照明燈和疏散照明指示燈。 變電所電力計量采用高供低計的形式；住宅實行一戶一表計量，計量表采取相對集中的方式；公用照明等各類負(fù)荷設(shè)分類計量表。消防用電設(shè)備需由兩個專用配電回路供電，電源引自不同的低壓母線段，并在配電設(shè)備末端設(shè)雙電源自動切換箱。 低壓配電系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)所有用電負(fù)荷均為低壓負(fù)荷，供電電壓 380/220V。 根據(jù)負(fù)荷分布 情況和負(fù)荷估算結(jié)果，小區(qū)設(shè)置 1座變配電室，以滿足住戶用電需求。 各種管線間距應(yīng)滿足規(guī)范要求。小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃有電力工程規(guī)劃、電信工程規(guī)劃、給排水工程規(guī)劃、暖通工程 規(guī)劃、燃?xì)夤こ桃?guī)劃、環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃。 基本風(fēng)壓： 基本雪壓： 主要樓面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值： 走廊、樓梯： 廁所： 住宅： 疏散樓梯： 陽臺： 車庫： 上人屋面： 不上人屋面： 設(shè)備用房根據(jù)不同功能分別取值，人防荷載按有關(guān)規(guī)范取值。 該工程中建筑物的耐火等級為二級。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 設(shè)計依據(jù) （ 1）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB 500092021 （ 2）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB 500102021 （ 3）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 GB 50072021 （ 4）《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GB 500112021 （ 5）《多層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB 5004595 該工程由多層公建及高層住宅樓組成。小區(qū)周圍城市主干道按照城市規(guī)劃早已成形。 （ 2）規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)小區(qū)的現(xiàn)狀分析圖的高程系進(jìn)行豎向規(guī)劃，用地地形簡單，地勢較為平坦，總體呈南高北低，西高東低之勢。 （ 2）精心設(shè)計入口場景，理順車流和人流的關(guān)系，使其各行其道，整體形象以簡潔明快、樸實親切又不乏現(xiàn)代感為宗旨，展示小區(qū)基本形象。 綠化景觀及公共開放空間 （ 1）將整個區(qū)域綠化連接成為有機(jī)的生態(tài)體系，將城市大環(huán)境融入小區(qū)綠化系統(tǒng)之中，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。地面車庫入口自用地的西側(cè)進(jìn)入，地面為大片綠化。 設(shè)有 3 米的人行通道便于人流疏散，場地內(nèi)車行道、消防車道寬 米。 道路系統(tǒng) （ 1）小區(qū)道路及入口 本項目建筑前道路為三類：含有機(jī)動車道和非機(jī)動道，人行道。 （ 3）建筑色彩：住宅的立面色彩力求簡約明快，親切自然，樓體基座采用深色體系墻色，墻面以白色或灰色為主，凸陽臺采用亮色如黃色等為主、并根據(jù)不同的風(fēng)格和顏色形成不同的組團(tuán)，以提高整個小區(qū)建筑的可識別性。 （ 2）住宅立面風(fēng)格：住宅是社會文明產(chǎn)物，不應(yīng)偏離社會和傳統(tǒng)文化，應(yīng)沿襲地方文化脈絡(luò)，同時，住宅也是體現(xiàn)城市風(fēng)貌的重要標(biāo)志。 ② 燃、電、水、暖四表盡量出戶布置，或接電腦自動抄表系統(tǒng)。 （ 1）住宅單元設(shè)計，能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展智能建筑的新趨勢。 住宅樓布置在用地的南側(cè)，居民盡最大可能充分感受并享用優(yōu)雅的內(nèi)外部空間，充分利用遮蔭間距，提高了土地使用率，避免了對寶貴 土地資源的浪費。 車輛出入便捷，建筑右側(cè)設(shè)有回車場。 住宅區(qū)出口南北方向，并設(shè)置室外綠化帶。同時還應(yīng)處理好建筑、道路、綠地和空間環(huán)境等各方面相互間的關(guān)系，以適應(yīng)居民物質(zhì)與文化、生理與心理 、動與靜的要求。 規(guī)劃設(shè)計 總體布局 居住 區(qū)的規(guī)劃布局，應(yīng)貫徹以人為本和可持續(xù)發(fā)展的思想，遵循居民的行為心理和居住行為的軌跡，綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空 間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，有效、有機(jī)地組織居住區(qū)內(nèi)的物質(zhì)功能要素，使全區(qū)各項功能布局合理，構(gòu)成一個完善的、相對獨立的有機(jī)整體。功能分區(qū)、用地劃分、項目設(shè)施、建筑經(jīng)濟(jì)等方面長期性、環(huán)保性與人文延續(xù)性。 集約性原則 充分保護(hù)自然資源與改善環(huán)境質(zhì)量的同時，強(qiáng)調(diào)地塊使用與管理的集約性，便于資源共享，促進(jìn)相互交流，大量的開放性空間創(chuàng)造出 ―舒適、和諧、健康、優(yōu)美且富于文化氣息 ‖的生活環(huán)境。 整體性與獨立性的銜接 強(qiáng)調(diào)全區(qū)建設(shè)的整體性，包括：功能布局、住宅分布、道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)與市政基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃 ,形成統(tǒng)一整體。 規(guī)劃設(shè)計理念 該規(guī)劃以人為中心，以社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準(zhǔn)點，著意刻畫優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，為居民塑造都市中自然優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生安全的怡然棲息之地。 在戶型配備方面，充分考慮多樣化的需求，調(diào)查用戶群的需求，以適應(yīng)場地以及多元化、個性化的市場要求。 生態(tài)化 充滿自然異趣的居住氛圍是最重要的開發(fā)賣點之一，該案擬樹立 ―藍(lán)天、陽光、綠水、雅居 ‖的整體環(huán)境形象，使居住環(huán)境的營建盡可能地貼近自然，強(qiáng)調(diào)整體自然環(huán)境與生態(tài)觀的引入。 以人為本 整體尺度設(shè)定 ,環(huán)境設(shè)計以中心尺度為基準(zhǔn)，宏觀層面上的總體考慮與微觀層面上的各具體細(xì)部設(shè)計相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)人性化的規(guī)劃設(shè)計原則。 重點客戶群： 在某市及附近區(qū)域工作和生活的人仕 價格定位： 當(dāng)?shù)刂袡n商品住房之一 戶型設(shè)計： 初步以 90m2 為主 該項目的建設(shè)正是順應(yīng)了某市房地產(chǎn)市場的新形勢、新需求，具有良好的開 發(fā)潛力和需求空間。 威脅（ threat） 由于某 市目前已經(jīng)開發(fā)了較多量樓盤，而且不乏許多高品質(zhì)、大規(guī)模樓盤，這樣，給項目帶來一定的競爭壓力。 劣勢（ weakness） 項目地前期品牌宣傳不足，因此在項目策劃、建設(shè)、營銷、管理等方面有一定的劣勢。 （ 6）配套優(yōu)勢： 該區(qū)域位于高新區(qū)和市區(qū)的交接處，周邊有名校一中， 高新區(qū)有外國語中學(xué)，周邊有丹尼斯、王府井等名店。 （ 5）政策優(yōu)勢： 西區(qū)發(fā)展是某市發(fā)展的重要區(qū)域，市委、市政府等職能部門逐漸入駐。今年我公司已按規(guī)劃準(zhǔn)備二期開發(fā)建設(shè) 35萬余平方 米。 （ 4）發(fā)展優(yōu)勢： 該項目位于某市區(qū)與高新區(qū)的結(jié)合部，市區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮 與西區(qū)的高科技發(fā)展，一定會帶動該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮。 （ 2）環(huán)境優(yōu)勢： 該項目毗鄰某市最大的生態(tài)公園， ―西流湖 ‖公園，該公園不僅是水域公園還是生態(tài)公園、碑林、雕塑公園集于一體的市政重點打造的項目。 項目分兩期建設(shè)，一期規(guī)劃用地面積 畝，規(guī)劃總建筑面積 128000 平方米，二期規(guī)劃用地面積 畝，規(guī)劃總建筑面積 462031 平方米。 項目建設(shè)規(guī)模 項目規(guī)劃總用地面積 116749 平方米（合約 畝），規(guī)劃總建筑面積 590031 平方米，其中地上建筑面積 480460 平方米，地下車庫 105789 平方米。本項目設(shè)計定位 于中高檔水平，從規(guī)劃設(shè)計開始就高起 點、高要求、高標(biāo)準(zhǔn)，突出特性，樹立品牌，以超前的設(shè)計，一流