【正文】 第五章 設(shè)計方案 一、設(shè)計依據(jù) 《煙臺市城市總體規(guī)劃》 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（ GB50180931）》 煙臺市人民政府關(guān)于實施安居工作的有關(guān)決策 《 煙臺市 福 山區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計條件通知書》 《 史家莊小 區(qū)規(guī)劃及建筑設(shè)計任務(wù)書》 二、設(shè)計原則 ⑴ 本項目設(shè)計，堅持創(chuàng)造宜人的建設(shè)空間，以優(yōu)秀的居住環(huán)境提高居民的居住品質(zhì)。每戶均敷設(shè)空調(diào)專用線路，窗外預(yù)留空調(diào)主機安裝位置。 電視及其它：有線電視線路沿道路走線。雨水經(jīng)暗渠匯集后可直接排入雨水網(wǎng)，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。 給水 本工程項目平均用水量 103 立方米 /日，年用水為 萬 立方米，自來水公司能保證生活用水的水量、水質(zhì)、水壓要求。 2020 年煙臺榮獲聯(lián)合國人居獎、中 國人居環(huán)境獎及全國最佳魅力城市。煙臺市物產(chǎn)豐富，經(jīng)濟發(fā)達(dá)，目前已進入“全國投資硬環(huán)境 40 優(yōu)城市”。全年表現(xiàn)為明顯的季風(fēng)性，主導(dǎo)風(fēng)向：冬季西北風(fēng)，夏季東南風(fēng)。 氣候條件 煙臺市地處中緯度，北溫帶東亞季風(fēng)區(qū)，屬暖溫帶季風(fēng)型大陸性 氣候，并具有明顯的海洋性氣候特征。已開通二十余條國內(nèi)外航線，煙臺港可同世界一百多個國家和地區(qū)直接通航。市境最大橫距 214 公里，最大縱距 130 公里，全市海岸線曲長 公里，沿海島嶼 63 個，是中國首批開放的沿海城市之 一。 23ˊ之間。 57ˊ，北緯 36176。 二、建設(shè)條件 （一）自然條件 地理位置 煙臺市位于膠東半島中部，地處東經(jīng) 119176。 ⑻適應(yīng)居民活動規(guī)律，綜合考慮日照、采光通風(fēng)、防災(zāi)、配套建設(shè)及管理要求，為老年人、疾人的生活和社會活動提供條件。 ⑹追求公共空間與場地規(guī)劃的開放性與連續(xù)性，注意居民單位的空間性格及住宅環(huán)境的均好性，融城市居住生活空間與自然環(huán)境之中，力求體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。 ⑸“以科技產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)”努力提高小區(qū)的科技含量，推動住宅建設(shè)智能化、產(chǎn)業(yè)化。強調(diào)山脈，水脈與綠地系統(tǒng)的自然特征，體現(xiàn)“山水城市”的儒家思想。 ⑶堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則，集約公建配套設(shè)備。 ⑴借鑒國內(nèi)試點 、示范小區(qū)成功經(jīng)驗，創(chuàng)造煙臺市高品質(zhì)的雙文明花園小區(qū)。 總用地面積 7283 平方米，總建筑面積 13081平方米，容積率 ，建筑密度： %，綠化率 30%。 二 、建設(shè)規(guī)模 本項目規(guī)劃總用地范圍面積 7283平方米，項目規(guī)劃建設(shè)住宅樓 3幢，總建筑面積 13081平方米， 目前準(zhǔn)備開工建設(shè) 。新穎的造型及合理的建筑結(jié)構(gòu)，面向普通市民的銷售價位，都增加了該項目在住宅銷售市場的競爭力。 需求引導(dǎo)供給，將會成為今后住宅建設(shè)的主導(dǎo)，今天，人們已步入了嶄新的 21 世紀(jì)，房地產(chǎn)業(yè)有了更好的生存環(huán)境，隨著人們生活需求的不斷提高，商品住宅必將成為房地產(chǎn)業(yè)中的一個亮點。子女成家后與父母分住這一典型的生活習(xí)俗，也可能會逐步使房型實惠的中小戶型回歸。 ?消費者購房選擇日趨理性。 隨著城市競爭力不斷增強，內(nèi)外銷商品房并軌，投資環(huán)境和生活環(huán)境不斷提升，外來購房需求不斷增長。 從長期來看，煙臺外來流動人口會不斷變化增加，各層次的住房租賃市場前景良好，因此以獲取租金性的投資購房前景樂觀。 ?投資性購房市場前景仍較為樂觀。勝利路以西、環(huán)山路以北、南大街以南的舊城改造項目，將是未來三年內(nèi)煙臺市綜合規(guī)模最大的項目。 ※ 購房需求分析 ?動遷產(chǎn)生的中低檔價位的住房需求巨大，將是住宅市場的主力支撐。進城務(wù)工的農(nóng)村剩余勞動力多分布在建筑領(lǐng)域或服務(wù)行業(yè)，這一群體中居住多分布于城鄉(xiāng)結(jié)合部的民房或建筑工棚內(nèi)，由于薪水或務(wù)工目的等原因決定了這部分人對房屋租賃市場不會有較大影響。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前外來人口承租房屋占全市房屋租賃量 的 73%，其中家庭租賃占52%，單身戶租賃占 28%，非家庭戶合租占 20%，這表明：外來流動人口租賃房屋已由原來的個人為主逐步向家庭為主發(fā)展。 （ 2）需求結(jié)構(gòu)分析 購房的目的不外乎兩種：其一為了自住，其二為投資；住房消費層次劃分日益明顯，需求結(jié)構(gòu)日益細(xì)化。他們中從事經(jīng)濟活動的占七 成，其中涉及到商品批發(fā)業(yè)（小商品、鐘表眼鏡、裝飾材料）、制造業(yè)、水產(chǎn)業(yè)、美容美發(fā)業(yè)等。市政府的東遷使整個煙臺的經(jīng)濟、文化中心都在向東部轉(zhuǎn)移，東部發(fā)展的同時也帶動了西部的興起，整個市區(qū)的外延發(fā)展使中心區(qū)人口密度有了較大改觀。 ?人口分布向城市邊緣區(qū)擴散。據(jù)了解，國際上通常把 65 歲及以上人口占總?cè)丝诘?%作為人口老齡化起點。 ?家庭戶規(guī)模繼續(xù)縮小。 煙臺市住宅需求分析 （ 1）人口分析 煙臺市總?cè)丝跒? 萬人，人口出生率為 ?，人口自然增長率為負(fù)的 ?。房地產(chǎn)的特點決定了住房消費特征是本地化、大眾化、中價位，這也是本市政府對住房消費引導(dǎo)、調(diào)空的目標(biāo)。這充分說明低端消費市場蘊藏著一定的潛力。 （ 3）住房供給結(jié)構(gòu)分析 近年來煙臺房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)供求平衡，但存在產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)性失衡。 （ 2）土地 供應(yīng) 土地供應(yīng)從暗箱操作到招拍掛，使開發(fā)商處在了公平競爭的平臺上。 （二）煙臺房地產(chǎn)市場狀況分析 煙臺房地產(chǎn)市場供給分析 （ 1）生產(chǎn)力狀況 從 1998 年至 2020 年，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品住宅銷售，平均每年以近 31%的速度遞增。五是調(diào)整了住房信貸政策，加快發(fā) 展住房金融，為促進居民購房，活躍市場起到了良好的助動作用。三是理順住房供應(yīng)體制，加快經(jīng)濟適用房建設(shè)。主要表現(xiàn)在：一是停止住房的實物分配，穩(wěn)步推進住房分配的貨幣化。也就是說，每個城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加 10 平方米以上。 2020 年末中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為 平方米。在此期間約有 億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題。 從需求方面來看， 2020 年我國宏觀經(jīng)濟保持平穩(wěn)快速增長，呈現(xiàn)出高增長低通脹的良好態(tài)勢。從銷售價格來看， 2020年的房屋銷售價格相比 2020 年房屋價格持續(xù)增長。首先在供給方面，房地產(chǎn)完成投資逐步體現(xiàn)了上升的局面。 2020 年度，我國房地產(chǎn)業(yè)市場繼續(xù)保持良好的發(fā)展走勢，房地產(chǎn)增長速度供給增長和銷售價格保持穩(wěn)定的漲幅。 （三） 符合城市建設(shè)的需要 本項目的開發(fā)建設(shè)，不僅可以緩解市區(qū)內(nèi)的住房壓力，還能優(yōu)化城區(qū)結(jié)構(gòu)布局，加快城市化進程。 本項目的建設(shè)將充分體現(xiàn)煙臺市建設(shè)高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，能有效改善當(dāng)?shù)鼐用竦淖》織l件，為社會提供相當(dāng)數(shù)量物美價廉的住房。 隨著煙臺市經(jīng)濟的快速發(fā)展，郊區(qū)城市化進程的不斷加快，舊 區(qū) 改造工程已經(jīng)成為建設(shè) 和諧 社會 的一個重要組成部分。 當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟的高速度增長，人民群眾的生活水平和消費水平有了很大的提高，人們對住房的要求在需求基本居住空間的基礎(chǔ)上，對改善居住的質(zhì)量方面有了越來越強烈的愿望，居住的空間與質(zhì)量，已經(jīng)成為居民生活水平提高的一個重要參照物。 目前工程建設(shè)條件已成熟 準(zhǔn)備開工建設(shè) ， 提出了本項目?？傮w規(guī)劃服從 史家莊