【正文】 ，創(chuàng)造煙臺市高品質(zhì)的雙文明花園小區(qū)。 二 、建設(shè)規(guī)模 本項目規(guī)劃總用地范圍面積 7283平方米，項目規(guī)劃建設(shè)住宅樓 3幢，總建筑面積 13081平方米， 目前準(zhǔn)備開工建設(shè) 。 需求引導(dǎo)供給，將會成為今后住宅建設(shè)的主導(dǎo)，今天，人們已步入了嶄新的 21 世紀(jì)，房地產(chǎn)業(yè)有了更好的生存環(huán)境，隨著人們生活需求的不斷提高，商品住宅必將成為房地產(chǎn)業(yè)中的一個亮點。 ?消費者購房選擇日趨理性。 從長期來看，煙臺外來流動人口會不斷變化增加，各層次的住房租賃市場前景良好，因此以獲取租金性的投資購房前景樂觀。勝利路以西、環(huán)山路以北、南大街以南的舊城改造項目，將是未來三年內(nèi)煙臺市綜合規(guī)模最大的項目。進城務(wù)工的農(nóng)村剩余勞動力多分布在建筑領(lǐng)域或服務(wù)行業(yè)，這一群體中居住多分布于城鄉(xiāng)結(jié)合部的民房或建筑工棚內(nèi)，由于薪水或務(wù)工目的等原因決定了這部分人對房屋租賃市場不會有較大影響。 （ 2）需求結(jié)構(gòu)分析 購房的目的不外乎兩種：其一為了自住，其二為投資；住房消費層次劃分日益明顯，需求結(jié)構(gòu)日益細(xì)化。市政府的東遷使整個煙臺的經(jīng)濟、文化中心都在向東部轉(zhuǎn)移，東部發(fā)展的同時也帶動了西部的興起，整個市區(qū)的外延發(fā)展使中心區(qū)人口密度有了較大改觀。據(jù)了解，國際上通常把 65 歲及以上人口占總?cè)丝诘?%作為人口老齡化起點。 煙臺市住宅需求分析 （ 1）人口分析 煙臺市總?cè)丝跒? 萬人，人口出生率為 ?，人口自然增長率為負(fù)的 ?。這充分說明低端消費市場蘊藏著一定的潛力。 （ 2）土地 供應(yīng) 土地供應(yīng)從暗箱操作到招拍掛，使開發(fā)商處在了公平競爭的平臺上。五是調(diào)整了住房信貸政策，加快發(fā) 展住房金融，為促進居民購房，活躍市場起到了良好的助動作用。主要表現(xiàn)在：一是停止住房的實物分配，穩(wěn)步推進住房分配的貨幣化。 2020 年末中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為 平方米。 從需求方面來看， 2020 年我國宏觀經(jīng)濟保持平穩(wěn)快速增長，呈現(xiàn)出高增長低通脹的良好態(tài)勢。首先在供給方面，房地產(chǎn)完成投資逐步體現(xiàn)了上升的局面。 （三） 符合城市建設(shè)的需要 本項目的開發(fā)建設(shè)，不僅可以緩解市區(qū)內(nèi)的住房壓力，還能優(yōu)化城區(qū)結(jié)構(gòu)布局，加快城市化進程。 隨著煙臺市經(jīng)濟的快速發(fā)展，郊區(qū)城市化進程的不斷加快，舊 區(qū) 改造工程已經(jīng)成為建設(shè) 和諧 社會 的一個重要組成部分。 目前工程建設(shè)條件已成熟 準(zhǔn)備開工建設(shè) ， 提出了本項目。 第二章 項目提出的背景及建設(shè)的必要性 一、 項目提出的背景 本項目為住宅建設(shè)項目。 項目的建設(shè)有利于 改善周邊居民的 住房問題。 經(jīng)濟效益主要指標(biāo) 項目總銷售收入 萬元 項目總成本費用 2725 萬元 項目利潤總額 萬元 項目投資利潤率 % 項目投資利稅率 % 五、 研究結(jié)論 項目具有良好的社會效益 該項目符合國家及地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。本項目所建住宅均為90 平方米以下的中小戶型。公司下設(shè) 4 個科室，現(xiàn)有職工 18 人， 有技術(shù)職稱 6 人，其中高級工程師 1 人，中級工程師 3 人。 目 錄 第一章 總論 ?????????????????????? 2 第二章 項目提出的背景及建設(shè)的必要性 ?????????? 5 第三章 市場分析 ???????????????????? 7 第四章 建設(shè)地點及建設(shè)條件 ??????????????? 13 第五章 工程規(guī)劃方案 ?????????????????? 17 第六章 環(huán)境保護 ???????????????????? 24 第七章 節(jié)能 ?????????????????????? 26 第八章 項目實施進度計劃 ???????????????? 27 第九章 投資估算及資金籌措 ??????????????? 28 第十章 效益分析 ???? ??????????????? ? 31 附表： 總投資估算表 附圖 ：總平面布置圖 附件： 營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書 第一章 總 論 一、 項目背景 項目名稱 史家莊小區(qū) 建設(shè)項目。自 2020 年以來，上繳稅金平均在 100 萬元以上。該項目規(guī)劃總用地范圍面積 7283 平方米 ，項目規(guī)劃建設(shè)住宅樓 3 幢，總建筑面積 13081 平方米。 資金籌措： 項目建設(shè)總投資為 1605 萬元，所需資金為建設(shè)單位自有資金，其中土地費用 98 萬元已交 ,公司賬面現(xiàn)有資金約 450 萬元，自有資金占總投資額的 %，其他自籌資金占 %，計 1057 萬元。 項目的建設(shè)有利于煙臺城市環(huán)境面貌的改善，有利于推動城市建設(shè)的發(fā)展和社會文明程度的提高，促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，增加就業(yè)機會。 項目在建設(shè)的同時，注重了環(huán)保、消防、節(jié)能等各項目措施的落實。 史家莊 居住 小 區(qū)經(jīng)煙臺市 福 山區(qū)規(guī)劃局業(yè)務(wù)辦公會研究同意建設(shè)，并核發(fā)了《建設(shè)項目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 根據(jù)國務(wù)院關(guān)于進一步深化城 鎮(zhèn)住房制度改革的指示精神，到 1998 年底，我省已基本停止了住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，煙臺市政府為了更好的貫徹國務(wù)院、省政府關(guān)于深化住房制度改革的指示精神，同時也為了更好的發(fā)展煙臺市房地產(chǎn)業(yè)，決定調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，一是逐步開發(fā)建設(shè)一批適合于廣大低收入階層居住的住宅，以便盡快解決困難職工的住房問題；二是建設(shè)一部分較高檔次住宅，激勵社會消費，拉動經(jīng)濟增長。 （二） 符合現(xiàn)代化人居工程的要求 隨著中國房地產(chǎn)市場的成熟，住宅建設(shè)步伐的加快，高標(biāo)準(zhǔn)的新型住房已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的主體，深受市民的青睞。據(jù)最新建設(shè)統(tǒng)計快報表明， 2020 年全國房地產(chǎn)增長速度、供給增長和銷售價格，繼續(xù)呈現(xiàn)不同程度的漲幅。 2000 到 2020 年房屋銷售價格上漲幅度 每一年提高 3 個百分點， 2020 年房屋銷售價格指數(shù)為 ， 2020 年房屋銷售價格指數(shù)為 101。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。 近幾年我國地產(chǎn)行業(yè)緊緊圍繞為促進國民經(jīng)濟增長做貢獻(xiàn)這個主 題，抓住這個千載難逢的機會，出臺了一系列的政策，起到了良好的推動作用。四是加快住房二級市場的開放，鼓勵住房消費的稅費政策有了很大突破，為激活市場起到了重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)年生產(chǎn)能力逐年增長，只要土地供給能跟上，住房供給生產(chǎn)能力是可以保證的。首先從住宅戶型面積配比看，大戶型的供應(yīng)量比較充沛，而小戶型的住房明顯不足，不論在市中心的白石新城、東郊的綠色家園還是西郊的萬光希望家園推向市場的 5085m2 左右的小戶型都很走俏，短期內(nèi)一搶而空。目前的煙臺市場應(yīng)在保證高端產(chǎn)品有效供給的前提下，合理調(diào)配和把握中低層市場的有效容量，定位產(chǎn)品的實效開發(fā)。 ?老齡化進程 加快，我市人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的變化，人口“老齡化”程度加深。中心區(qū)人口減少和邊緣區(qū)人口增加 的主要原因是煙臺近年來大規(guī)模的市政建設(shè)、舊城改造。據(jù)統(tǒng)計，目前