【正文】 賃市場的主要需求群體。 家庭規(guī)模在縮小，而住房面積在增大，這反映居民住房消費(fèi)水平 在提高，但這種逆向變化存在不合理的 因素，消費(fèi)者是被迫接受這種不正常的消費(fèi)。規(guī)劃以集中式帶狀開敞綠地為中心 ，盡量保留山體綠地，運(yùn)用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的手法建構(gòu)出居住區(qū)的綠地系統(tǒng)，使綠色空間滲透到不同層次居民的日?；顒?dòng)之中，最大限度地發(fā)揮綠地系統(tǒng)的生態(tài)環(huán)境效益?；疖囍边_(dá)北京、上海、濟(jì)南、青島等地，基本形成海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利條件，也為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 寬帶：通訊公司鋪設(shè)專用線路。 ⑶功能布局 住宅布局：認(rèn)別性和認(rèn) 同性。 采用大面積臥室、衛(wèi)生間 、外露陽臺(tái)，室內(nèi)布局緊湊，盡可能提高面積的使用率和舒適程度 。 雨水 該項(xiàng)目的雨水沿小區(qū)主次干道路下敷設(shè)的雨水管，經(jīng)匯集排入?yún)^(qū)市政管網(wǎng)。 一、主要污染源及污染物 本項(xiàng)目為住宅樓建設(shè)，主要污染源和污染物為生活垃圾 、廚房油煙及生活污水。 本工程還采取使用雙層中空玻璃門窗、太陽能熱水器等一系列措施保溫節(jié)能。 規(guī)劃可研： 7 萬元。 利潤測算 銷售收入 ，開發(fā)建設(shè)成本 及拆遷補(bǔ)償 費(fèi)用 共計(jì) 2725萬元，稅金 ，利潤總額 。 房產(chǎn)銷售收入測算 銷售價(jià)格確定：住宅售價(jià)經(jīng)評(píng)估按市場均價(jià) 3200 元 /平方米。 ａ 、 住宅 990 元 /平方米。 住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，采用節(jié)水型的衛(wèi)生潔具及物件。 有線電視 與區(qū)有線電視部門合作，建筑物內(nèi)預(yù)埋設(shè)有線電視線路。 （二）給水設(shè)計(jì) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)年用水量為 103 立方米 /日 365 日 = 萬立方米，給水水源由市自來水管網(wǎng)供給，給水管沿主、次干路敷設(shè)，主要管徑由DN150組成。通過道路向兩側(cè)滲透，將各組團(tuán)有機(jī)串聯(lián)起來，小區(qū)綠化立意還綠于民，景觀帶考慮休閑、健身、游憩、聚會(huì)多樣功能，形成草地、灌木、小亭、環(huán)境小品、活動(dòng)廣場相互融合，點(diǎn)線面 多樣化，豐富多彩的生態(tài)環(huán)境。整體空間效果以中部開放空間為中心，結(jié)合景觀綠帶布局，形成規(guī)模適宜，具有特色的居住空間。 通訊 電話通訊：小區(qū)敷設(shè)電話電纜、分區(qū)域安裝電話交接箱，將每個(gè)單元鋪設(shè)壁嵌式電話箱，每戶室均預(yù)埋電話暗線。東連威海、西接濰坊、西南與青島毗鄰，北臨渤海、黃海，與遼東半島相望，并與大連隔海相望。 ⑵根據(jù)煙臺(tái)市城市總體規(guī)劃及小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書要求，挖掘煙臺(tái)市濱海型旅游文化名城的文化底蘊(yùn)，實(shí)現(xiàn)信息 生命時(shí)代海洋文化的文化氛圍與城市風(fēng)貌，創(chuàng)造 21 世紀(jì)開放型的城市特色居住區(qū)。 ?外來資金購房需求持續(xù)增長，但市場有效容量具有不確定性。 ?外來流動(dòng)人口大增，其居住也相對(duì)集中。要最終解決土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾，唯一的出路就是加快土地供應(yīng)的市場化進(jìn)程。我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民 億人，到實(shí)現(xiàn)“全國小康”的 2020 年，我國城市化水平將達(dá)到 5560%，城鎮(zhèn)居民將增長到 8 億至 億人。項(xiàng)目規(guī)劃總用地范圍面積 7283 平方米。 項(xiàng)目總投資 1605 萬元。 二、 可行性研究的依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)單位關(guān)于編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書 煙臺(tái)市 福山區(qū) 規(guī)劃局批發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》 項(xiàng)目規(guī)劃方案 國家現(xiàn)行政策、法規(guī)及有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)基礎(chǔ)資料 三、 研究范圍及內(nèi)容 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 市場分析 建設(shè)條件 工程方案 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 投資估算與資金籌措 效益評(píng)估 四、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目內(nèi)容及規(guī)模 本項(xiàng)目為住宅建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)地點(diǎn)位于 福山區(qū)清洋街道辦史家莊居委會(huì)西 ?？傮w規(guī)劃服從 史家莊 居住區(qū)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。從銷售價(jià)格來看， 2020年的房屋銷售價(jià)格相比 2020 年房屋價(jià)格持續(xù)增長。 （二）煙臺(tái)房地產(chǎn)市場狀況分析 煙臺(tái)房地產(chǎn)市場供給分析 （ 1）生產(chǎn)力狀況 從 1998 年至 2020 年，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品住宅銷售，平均每年以近 31%的速度遞增。 ?人口分布向城市邊緣區(qū)擴(kuò)散。 ?投資性購房市場前景仍較為樂觀。 總用地面積 7283 平方米，總建筑面積 13081平方米，容積率 ，建筑密度： %，綠化率 30%。 57ˊ，北緯 36176。 給水 本工程項(xiàng)目平均用水量 103 立方米 /日，年用水為 萬 立方米，自來水公司能保證生活用水的水量、水質(zhì)、水壓要求。 二、 總體規(guī)劃方案 住宅的“均好性”與戶外空間“流通性”相結(jié)合，達(dá)到“朝向”與“景向”兩者的統(tǒng)一，以實(shí)現(xiàn)人、自然與建設(shè)的共存與融合。規(guī)劃綠地系統(tǒng)布局，采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的方式。 五、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目住宅的結(jié)構(gòu)類型為 多層 框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為獨(dú)立基礎(chǔ)。 避雷及接地 本項(xiàng)目建筑物屬三級(jí)防雷 ，屋頂避雷采用避雷網(wǎng)防雷系統(tǒng)。 二、 節(jié)能措施 在資源日趨枯竭的現(xiàn)代社會(huì)中，水、電、煤、油等資源尤為緊張。 當(dāng)?shù)丶敖ㄔO(shè)單位類似工程造價(jià)。 資金籌措 項(xiàng)目建設(shè)總投資為 1605 萬元，所需資金為建設(shè)單位自有資金、預(yù)售和其他資金 。 二、社會(huì)效益分析 本項(xiàng)目屬于商品住房建設(shè)項(xiàng)目，符合國家及當(dāng)?shù)卣a(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，具有良好的社會(huì)效益：通過啟動(dòng)住房消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需，帶動(dòng)相 關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展；項(xiàng)目的建設(shè)有利于推動(dòng)住房制度改革的深化，建立新的住房供給體制，加速住宅市場化的進(jìn)程，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)整體結(jié)構(gòu)調(diào)整和健康發(fā)展；項(xiàng)目的建設(shè)帶動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，推動(dòng)了城市建設(shè)的發(fā)展和環(huán)境的改善，完善了城市功能；另外，隨著項(xiàng)目的啟動(dòng)，將解決大量社會(huì)人員的就業(yè)問題，直接、間接地為社會(huì)提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，為社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)做貢獻(xiàn)。 c、工程監(jiān)理費(fèi)：按建筑面積 6元 /平方米估算。及時(shí)委托勘察和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察及施工圖設(shè)計(jì)，并開始進(jìn)行場地的平整工作。 生活垃圾 生活垃圾實(shí)行袋裝化，首先集中到住宅樓區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由城市環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)往城市垃圾處理場統(tǒng)一處理。 低壓配電方式及線路敷設(shè) 根據(jù)住宅區(qū)建筑及負(fù)荷分布情況，住宅區(qū)采用干線式與放射式相結(jié)合方式。 （三）室內(nèi)外裝飾 目前住宅的二次裝修已成為社會(huì)的一股龐大潮流和時(shí)尚。親近自然，空間豐富，具有人情味的高尚居住環(huán)境。 ⑶ 規(guī)劃設(shè)計(jì)貫徹生態(tài)原則，文化原則與效益原則，力求塑造一個(gè)具有幽雅環(huán)境、文化內(nèi)涵、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和鮮明個(gè)性的花園式生活居住空間。全年表現(xiàn)為明顯的季風(fēng)性，主導(dǎo)風(fēng)向：冬季西北風(fēng)，夏季東南風(fēng)。 ⑹追求公共空間與場地規(guī)劃的開放性與連續(xù)性，注意居民單位的空間性格及住宅環(huán)境的均好性，融城市居住生活空間與自然環(huán)境之中，力求體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。 需求引導(dǎo)供給，將會(huì)成為今后住宅建設(shè)的主導(dǎo)，今天，人們已步入了嶄新的 21 世紀(jì)，房地產(chǎn)業(yè)有了更好的生存環(huán)境，隨著人