【正文】 XX 房地產(chǎn)市場在國家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢的深刻影響下，XX 房地產(chǎn)市場必然會(huì)伴隨著全國房地產(chǎn)市場同步發(fā)展。同時(shí)，相比省內(nèi)周邊城市，XX 在 XXX 省的經(jīng)濟(jì)地位日趨明顯，在其輻射帶動(dòng)下 XXX、XXX 等地迅速發(fā)展，但同時(shí)它們也與 XX 存在一定的競爭關(guān)系。. XX 市保障性住房發(fā)展分析保障性住房特點(diǎn)分析（1）保障性住房的供應(yīng)對象與商品房的消費(fèi)對象不重疊保障性住房主要是針對城市的低收入住房困難家庭，這些人不是商品房的消費(fèi)對象。家庭年總年收入 10～20 萬元，約占全市總戶數(shù)的 12%，約有 20 萬戶，主要購買中等或中高價(jià)位的商品房。家庭年總年收入為 2～5 萬元，約占全市總戶數(shù)的 28%，全市約有 45 萬戶。他們尚無經(jīng)濟(jì)能力買房，基本以租房為主，或租條件較差、租金低廉的房子居住。 （2）保障性住房覆蓋面在臨界線以下 據(jù)專家研究，XX 市商品房和保障性住房覆蓋面可以設(shè)定兩條臨界線：一條是“ 三七開” ，商品房占 70%，保障性住房占 30%。 當(dāng)前 XX 市保障房用來解決月收入 700 元以和人均面積 16 平方以下的住房困難戶。而商品房的開發(fā)建設(shè)主要靠銀行貸款和開發(fā)企業(yè)的自有資XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 30 頁 金。這一點(diǎn)在成都、廈門、青島、武漢等市都得到了驗(yàn)證。 從總體上看，保障性住房建設(shè)的目標(biāo)群體、建設(shè)模式、資金籌措渠道以及銷售方式等，都自成體系，沒有與商品房市場形成對接，因此很難產(chǎn)生大的影響。目前已竣工 2,636 套，總建筑面積 萬平方米。截止 2022 年 12 月 31 日，全年已發(fā)經(jīng)適房貨補(bǔ)憑證20,420 戶，已購房 18,404 戶，購房面積 萬平方米，應(yīng)發(fā)補(bǔ)貼資金 億元。2022 年計(jì)劃完成 6000 戶貨幣補(bǔ)貼憑證發(fā)放，迅速啟動(dòng)所有項(xiàng)目，有困難的也要采取措施。2022 年，XX 市保障性住房和城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃 30650 套，目前開工21380 套，開工率 %。這些措施使得低收入家庭購房或租房問題基本得到解決。截至 2022 年底，XX 經(jīng)濟(jì)適用住房保障對象積壓戶還有 萬，最低收入家庭中，還有11,138 戶為無房戶，XX 二環(huán)線內(nèi)仍有棚屋面積 899 萬平方米，共50,670 戶、18 萬多人，中心城區(qū)還有 2 萬多散居居民的居住條件亟待改XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 34 頁 善，全市還有 萬余名職工未享受房改政策或存在住房困難問題，近50 萬外來務(wù)工人員的住房條件普遍較差，數(shù)以萬計(jì)的新就業(yè)人員陷入無力購房的窘境。由此可知，XX 市保障性住房存在較大的需求缺口急需解決，以保證社會(huì)得以持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)人民的安居樂業(yè)。公租房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)。公租房屬于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企業(yè)的職工宿舍，從共性來看，屬于租住房的一種形式，只是保障范圍更廣泛，它是伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、住房保障制度的不斷完善而興起的一種有效解決城市中等偏低及低收入家庭住房問題的保障性住房。另據(jù)調(diào)查，家庭人均住房面積低于 15 平方米的收入家庭中有 24,915 戶選擇租房保障方式，有 19,712 戶選擇經(jīng)濟(jì)適用房保障方式。由前面敘述可知，近幾年 XX 市保障性住房發(fā)展速度較快，低收入群體的住房問題得以一定程度的解決。保障范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，確定住房保障家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)為上年度城市居民人均可支配收入的 75%，面積標(biāo)準(zhǔn)由人均低于 8 平方米提高到人均低于 16 平方米，均處于全國較高水平。2022 年至 2022 年，XX 市共完成城鎮(zhèn)住房保障 17 萬余戶，保障性住房占該市住房總量的比例保持在 30%以上。2022 年，XX 市共運(yùn)行棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 56 個(gè)（含開發(fā)商自拆項(xiàng)目） ，完成城市房屋拆遷面積 216 萬平方米，拆遷戶數(shù) 16636 戶，完成棚戶區(qū)改造投資 億元，拆遷戶共購房近 200 萬平方米。目前 10 個(gè)項(xiàng)目已全面開工，其中：麓谷錦和（二期） 、栗塘小區(qū)、XXX 縣和德家園（三期） 、XX 縣 XXX 鎮(zhèn) 4 個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)全面動(dòng)工；鳳凰苑 萬平方米、XXX 市 萬平方米、天凱東苑 萬平方米、谷山樂園 萬平方米、誠興 萬平方米、山水新城 萬平方米 6 個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)部分動(dòng)工。人均住房建筑面積由 2022 年的 平方米提高到 2022 年的 平方米。我市 2022年 1～5 月份安排了 415 萬平方米保障性住房用地，但收繳土地出讓金同比卻增長 %，顯然影響并不大。 （4）保障性住房用地比例不高 按國家規(guī)定，建設(shè)保障性住房要使用一部分城市建設(shè)用地，直觀看會(huì)影響地方財(cái)政收入，但保障性住房所用土地占政府出讓土地的比例不高，因此對地方財(cái)政收入影響不大。因此，它不會(huì)對 XX 房地產(chǎn)市場帶來不良影響。第二條為“四六開” ，即商品房占60%，保障性住房占 40%。這些人群，他們都沒有能力購買普通商品房。 第五類，低收入家庭（錫領(lǐng)階層） 。家庭年總年收入為 5～10 萬元，約占全市總戶數(shù)的 40%，約有 65 萬戶，主要購買中低價(jià)位和中小戶型的商品房。家庭年總收入為 20 萬元以上，約占全市總戶數(shù)的 5%，約有 8 萬戶，主要購買中高價(jià)位或高價(jià)位的商品房。以上分析表明，在綜合考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、全國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢和近期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，以及 XX 市所處區(qū)域環(huán)境及周邊城市競爭情況的條件下，可以預(yù)測，XX 市未來房地產(chǎn)市場將處于平穩(wěn)增長態(tài)勢，XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 28 頁 房價(jià)上升的空間較大。尤其是武漢城市圈、鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)、皖江城市帶、晉陜豫黃河金三角地區(qū)等重點(diǎn)中部城市區(qū)域的快速發(fā)展，給 XX 的發(fā)展帶來較大的競爭壓力，特別是 XX 與武漢相鄰，存在較大的競爭關(guān)系，相比武漢，XX 不具備競爭優(yōu)勢，從目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r上看，武漢 GDP 總量比XX 高，且武漢為主要老工業(yè)基地，工業(yè)較 XX 有發(fā)達(dá)；從外部環(huán)境上看，武漢為全國交通樞紐中心之一，比 XX 有較大的競爭優(yōu)勢，等等。. 市場分析. 房地產(chǎn)市場分析全國房地產(chǎn)市場從周期調(diào)整來看，2022 年中國房地產(chǎn)市場依然處于擴(kuò)張與波峰階段，城市化進(jìn)程、人口結(jié)構(gòu)、中國居民財(cái)富結(jié)構(gòu)的革命性調(diào)整以及中國住房需求的特殊模式等周期擴(kuò)張的中期力量依然存在，供求的不平衡再加上通貨膨脹預(yù)期、流動(dòng)性的泛濫以及政策調(diào)整的扭曲等短期因素決定了周期擴(kuò)張階段的房地產(chǎn)價(jià)格偏離其均衡價(jià)格，通過對北京、上海、深圳、廣州四大城市均衡房價(jià)的測算表明，不同城市對于均衡價(jià)格偏離的程度不一，說明目前并不存在全國普遍性的房地產(chǎn)泡沫，因此，行政性的價(jià)格調(diào)控（即 2022 年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施）雖具有短期合理性，但難以起到在中期改變周期波動(dòng)的效果，周期性力量必定在行政管制結(jié)束后出現(xiàn)爆發(fā)性的釋放，從而有可能引發(fā)周期上行波幅的加劇。四是拓寬資金投入渠道。二是制定市場管理規(guī)定。四是租賃補(bǔ)貼上實(shí)現(xiàn)財(cái)政與企業(yè)相結(jié)合。二是房屋來源上實(shí)行新建與盤活相結(jié)合。2022 年 11 月 3 日，中共 XXX 省委常委、市委書記 XXX 率有關(guān)市領(lǐng)導(dǎo)和市直有關(guān)部門負(fù)責(zé)同志專題調(diào)研公共租賃住房建設(shè)，并主持召開市委常委辦公會(huì)議。支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營。中央以適當(dāng)方式給予資金補(bǔ)助。面向經(jīng)XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 24 頁 濟(jì)適用住房對象供應(yīng)的公共租賃住房，建設(shè)用地實(shí)行劃撥供應(yīng)。 政策支持根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》 （國發(fā)〔2022〕10 號(hào)）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 （國辦發(fā)〔2022〕4 號(hào)）精神，為加快發(fā)展公共租賃住房，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》 （以下簡稱《指導(dǎo)意見》 ）于 2022 年 6 月 12 日正式對外發(fā)布，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。同時(shí)， “十二五”規(guī)劃綱要將在 2022 年底前出臺(tái)，其中，將明確中國未來五年的總思路、總政策和發(fā)展目標(biāo)，這些都將為中國資本市場的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造良好的實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，都將以“利好”方式刺激和推動(dòng)中國資本市場長期快速健康發(fā)展?？傮w上看，我國經(jīng)濟(jì)內(nèi)生驅(qū)動(dòng)增長的模式正逐步形成，短期內(nèi)仍將維持投資主導(dǎo)、消費(fèi)支撐的動(dòng)力格局。XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 22 頁 第 3 章 宏觀環(huán)境與市場分析. 宏觀環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境2022 年我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)“前高后低”的局面，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局初步測算，全年 GDP 增長速度達(dá)到 %的較高水平，比上年增加 個(gè)百分點(diǎn)。園區(qū)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展亮點(diǎn)紛呈，各項(xiàng)工作闊步推進(jìn)。是推動(dòng) XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展的需要XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1992 年 8 月，2022 年 2 月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。因此，公租房的出現(xiàn)，并不僅是解決中等偏低收入群體住房問題的重要舉措，也事關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的成敗。XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 20 頁 在國內(nèi)房地產(chǎn)供給體系中，保障房和商品房之間存在著明顯的斷層問題——保障房僅針對低收入與最低收入群體，而商品房價(jià)格則遠(yuǎn)超普通公眾的承受能力。公租房建設(shè)不僅解決廣大中低收入者的居住問題，還能進(jìn)一步改善投資環(huán)境。在這種人多地少的矛盾沖突下，如果將所有中低收入群體都推向市場，將必然導(dǎo)致住房市場價(jià)格的XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 19 頁 進(jìn)一步提升，帶來更多的人買不到房、住不起房。這樣有助于提高人們的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)能力，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。從很大程度上而言，所謂住房保障具有社會(huì)投資屬性，可以從兩個(gè)角度來理解：防御性的社會(huì)投資，防止無家可歸的極端現(xiàn)象出現(xiàn)，防止流落街頭的人走向犯罪或其他社會(huì)不良行為等造成對社會(huì)穩(wěn)定秩序的干擾，以及對社會(huì)正常生產(chǎn)力的本可避免的破壞，節(jié)約相關(guān)社會(huì)費(fèi)用。試想，如果存在社會(huì)、一個(gè)社區(qū)中相當(dāng)一部分人群無家可歸、顛沛流離的現(xiàn)象，那么社會(huì)治安狀況肯定十分堪憂，將影響整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定和諧。從這個(gè)角度來看，住房消費(fèi)可以看作是社會(huì)生產(chǎn)力的一種重要投入要素。XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 17 頁 由于有從中央到省政府的重視以及一系列相關(guān)政策措施的支持，公租房建設(shè)工作發(fā)展機(jī)遇的重大，此舉必將有利于 XX 市盡快實(shí)現(xiàn) “住有所居”這樣具有重大意義的理想目標(biāo)，因此，項(xiàng)目的提出，理由充分，意義重大。會(huì)議認(rèn)為，發(fā)展公共租賃住房，提高住房保障水平是今年黨中央、國務(wù)院切實(shí)改善民生、提供住房保障的一項(xiàng)重大部署?！吨笇?dǎo)意見》認(rèn)為：大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。公租房不僅解決廣大中低收入者的居住問題，還能進(jìn)一步改善投資環(huán)境，公租房建設(shè)以及其他方面的大力度民生投入，將推動(dòng)當(dāng)?shù)匦纬闪己玫纳鐣?huì)生態(tài)，有助于新生代大學(xué)生和外來務(wù)工人群生活上安頓、工作上安心，這對許多企業(yè)尤其是那些勞動(dòng)密集型企業(yè)來說，無疑是一個(gè)長期的“ 利好”消息，這又將推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。由政府提供政策支持，XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 15 頁 限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價(jià)格，由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)持有產(chǎn)權(quán)，面向就業(yè)的無住房人員或中等偏下收入家庭的房屋建設(shè)即公租房建設(shè)將有效緩解這一問題。當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)適用房等保障面不到總?cè)丝诘?5%，加上危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范圍“救急” ，尚難大面積“保障”。大力發(fā)展面向中等偏下收入群體的公共租賃住房便成為了必然要求。城市房價(jià)在歷經(jīng) 2022 年的瘋狂、2022 年的平淡和 2022 年的高歌猛進(jìn)后，高昂的房價(jià)以成為低收入人群實(shí)現(xiàn)安居夢想不可逾越的高墻，同時(shí)也成為影響社會(huì)和諧、安定的敏感問題。由此，XX 住房保障政策效應(yīng)全面釋放。2022 年計(jì)劃建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房將比 2022 年大幅度增加。面對即使在發(fā)達(dá)國家也不是所有人都能靠自己的力量實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想和我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢，為維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，社會(huì)和諧安定，建設(shè)部于 2022 年發(fā)文，明確要求全國所有市縣于 2022 年底前必須建立起以“公共租賃住房”為代表的保障性住房制度，隨后相繼出臺(tái)了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 、 《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》 ，明確以公共租賃住房為代表的保障性住房將以“城市住房困難家庭”為保障對象，實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合的政策。城市空間發(fā)展戰(zhàn)略上，提出“ 一江兩岸，跨江布局，沿江建設(shè)”的思路；在城市中心體系布局上，跨江考慮，城市主中心由“ 河?xùn)|和河西 ”兩部分組成。主城區(qū)發(fā)展規(guī)劃根據(jù)《XX 市城市總體規(guī)劃（ 2022—2020）送審稿》 ，XX 將由 300萬人口的特大城市向 800 萬人口的巨型城市發(fā)展，這意味著已將 XX 發(fā)展目標(biāo)定位為我國中部地區(qū)重要的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高于全省平均水平 6248 元；農(nóng)民人均純收入高于全省平均水平 5584 元。財(cái)政一般預(yù)算支出 億元，增長 %。全市非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，占全市 GDP 的比重達(dá) %。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng) GDP 增長、 個(gè)百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)對 GDP 增長的貢獻(xiàn)率分別為%、 %、%。XX 公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 7 頁 第 2 章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性. 項(xiàng)目建設(shè)背景XX 是 XXX 省省會(huì)，全