【正文】 穩(wěn)定因素的影響將會(huì)大于房?jī)r(jià)下行因素的影響，預(yù)計(jì) 2020年下半年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)。從影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期因素看，第三次 “ 嬰兒潮 ” 出生的大量 80后年輕人的結(jié)婚需求，將會(huì)有利于近幾年住房剛性需求的增加，過(guò)去五年經(jīng)濟(jì)高 速增長(zhǎng)形成的居民財(cái)富積累的基礎(chǔ)，這些因素都會(huì)對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到積極作用。 ③ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并購(gòu)重組將會(huì)增加 2020年，受開(kāi)發(fā)信貸增長(zhǎng)下降和需求市場(chǎng)衰退的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 60%的資金供給源 (國(guó) 26 內(nèi) 貸款 、個(gè)人 按揭 貸款、定金及預(yù)收款 )都為負(fù)增長(zhǎng)，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)將會(huì)面臨資金困境，未來(lái)企業(yè)并購(gòu)重組將會(huì)增加。此外，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行和資金緊張狀況影響， 估計(jì)上半年企業(yè)拿地欲望和開(kāi)發(fā)土地活動(dòng)均不會(huì)增加。 25 ② 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 2020年 2 季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的下降開(kāi)始顯現(xiàn)，受此影響， 2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上年結(jié)轉(zhuǎn)的在建工程增幅和房屋建設(shè)投資增幅也會(huì)大大下降，如果考慮企業(yè)延緩開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度的因素，這部分投資可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。由于 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，期房銷售量下降近 20%，決定了 2020年進(jìn)入竣工狀態(tài)的商品房屋空置面積會(huì)有較大幅度增加。 經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)將會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房的銷售，會(huì)降低房?jī)r(jià)，對(duì)非經(jīng)濟(jì)適用房的住房來(lái)說(shuō)是威脅。下半年，加快保障性住房建設(shè)，成為國(guó)務(wù)院確定 的擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的重要措施之一。 2020年，除去經(jīng)濟(jì)適用房投資 增加外， 廉 租房 建設(shè)也大大加快。 ④ 加大住房保障建設(shè) 2020年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降， 經(jīng)濟(jì)適用房 投資比重與去年同期基本持平。其中， 1 季度供給增長(zhǎng)增加，需求增長(zhǎng)減緩，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房?jī)r(jià)同比漲幅仍保持較高幅度； 2 季度開(kāi)發(fā)景氣開(kāi)始下降，需求繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)下降，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌； 3 季度購(gòu)房意愿繼續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房?jī)r(jià)出現(xiàn)首次下跌； 4 季度房?jī)r(jià)下跌幅度繼續(xù)加大。 12月份， 70大中城市中有 50個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，有 52個(gè)城市二手住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲 %和%。 ③ 房?jī)r(jià)出現(xiàn)近 10年來(lái)首次下降 各類型房屋銷售價(jià)格漲幅逐步回落， 8 月份70大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)近 10年來(lái)首次下跌，跌幅逐月加大，房?jī)r(jià)下降城市的數(shù)量逐步增多。 2020年，商品房新開(kāi)工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。 ② 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿下降 受需求市場(chǎng)低迷的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的下降從 2020年 2 季度就開(kāi)始顯現(xiàn)， 4 月份起商品房屋新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積增幅均低于上年同期， 6 月份起這兩項(xiàng)反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長(zhǎng)。 同時(shí)，商 品房空置面積較快增加。商品房銷售面積降 20 幅逐月增加，由 12 月份的 %降為 111月份的 %。 111月，商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比減少 %，增幅減少 分點(diǎn)。 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利因素是宏觀經(jīng)濟(jì)仍會(huì)繼續(xù)下行和部分政策的不利影響，有利因素則是各種優(yōu)惠措施的出臺(tái)，在 3季度宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖的預(yù)期下，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)。 （二）市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)全 年維持衰退態(tài)勢(shì) ， 始于2020年第 4 季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國(guó)范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、 19 房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。個(gè)私民營(yíng)企業(yè)完成總產(chǎn)值 億元，實(shí)現(xiàn)增加值 億元，利稅 億元。2020 年完成出口創(chuàng)匯 3200 萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng) %，自營(yíng)進(jìn)出口企業(yè)發(fā)展到 25 家。 2020 年，全 市 實(shí)際利用外資 億美元，實(shí)際利用內(nèi)資 34 億元，分別比上年增長(zhǎng) 20%和 36%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %， “ 十五 ” 期間年均遞增 %。房地產(chǎn)業(yè)快速成長(zhǎng)， 2020 年新開(kāi)工商品房建筑面積 萬(wàn)平方米，占全市 1/3強(qiáng)，涌現(xiàn)了夢(mèng)里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤(pán)。經(jīng)中國(guó)社科院等三家權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合評(píng)審 ,我 市位居全國(guó)最具投資潛力中小城市第 15位。 2020年，全 市 GDP實(shí)現(xiàn) ，增長(zhǎng) %。 2020 年，全 市 總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中男性 萬(wàn)人，女性 萬(wàn)人；非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人。 市 城距市中心僅 15公里，距昌北機(jī)場(chǎng)僅 30公里。 南昌 市 交通便利，京九、浙贛、皖贛等鐵路穿越 市 境，以 6 小時(shí)行程對(duì)接長(zhǎng)珠閩三角洲等發(fā)達(dá)地區(qū)。全 市 目前已形成一個(gè)公路、航空、水路、鐵路等齊全的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。境域總面積 ，全 市 轄 16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和向塘省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、南昌小藍(lán)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝凇?6′ ～28176。49′ ～ 116176。我 市 位于江西省中部偏北，贛江、撫河下游，鄱陽(yáng)湖之濱。 （四）該項(xiàng)目住宅部分的團(tuán)購(gòu)合作關(guān)系 該項(xiàng)目“ XX居住小區(qū)”由住宅和商鋪兩部分組成，是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商南昌 XX發(fā)展有限公司和 南昌印鈔廠工會(huì)共同洽談多年，決定共同完成該項(xiàng)目；由 南昌 XX發(fā)展有限公司進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與項(xiàng)目商鋪部分的銷售；待項(xiàng)目竣工完成后，按照南昌 XX發(fā)展有限公司和 南昌印鈔廠工會(huì)共同簽訂的團(tuán)購(gòu)協(xié)議，由南昌印鈔廠工會(huì)團(tuán)購(gòu)除 開(kāi)發(fā)商南昌 XX發(fā)展有限公司自留的十套外的住宅部分；最終完成該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售。 （ 4）有財(cái)務(wù)分析結(jié)果可見(jiàn)，項(xiàng)目投資稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 117%，高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目有較大的投資吸引力。 （ 3）南昌 XX發(fā)展有限公司是南昌市當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，“ XX居住小區(qū)”是公司很重視的一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目已與目標(biāo)消費(fèi)群體簽訂了團(tuán)購(gòu)協(xié)議，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后住宅房地產(chǎn)部分即可銷售一空。 在南昌 市 經(jīng)濟(jì)建設(shè)突飛猛進(jìn)的 狀態(tài)下，本項(xiàng)目的完成能很好的解決南昌 市 及周邊地區(qū)人口的居住問(wèn)題，為南昌印鈔廠工會(huì)提供良好的居住條件；項(xiàng)目中的商鋪能帶動(dòng)該片區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)，為本項(xiàng)目的住宅部分提供了方便的商業(yè)消費(fèi)并提升了住宅房地產(chǎn)的自身價(jià)值；項(xiàng)目中的車庫(kù)部分也能安全方便居民在日常生活中停車，并完善項(xiàng)目居住功能和提升項(xiàng)目的總體價(jià)值。 2020 年，全 市 總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中男性 萬(wàn)人，女性 萬(wàn)人；非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人。 市 域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力排名全省第一，基本競(jìng)爭(zhēng)力邁入全國(guó) A 級(jí)行列。中介、保險(xiǎn)、物管、信息等服務(wù)業(yè)成為新亮點(diǎn)。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐蓮塘，潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務(wù)企業(yè)品位提升。 2020年，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %，“十五”期間年均遞增 %。 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 數(shù)量 總用地面積： ㎡ 總建筑面積： ㎡ 其中 計(jì)容積率總建筑面積： ㎡ 其 住宅建筑面積： ㎡ 10 中 其中 90平米以下戶型 ㎡ % 90平米以上戶型 ㎡ % 商業(yè)建筑面積： ㎡ 不計(jì)容積率總建筑面積： 8438 ㎡ 其中 地下車庫(kù)建筑面積： 7437 ㎡ 架空層建筑面積： 1001㎡ 容積率： 建筑占地面積： ㎡ 建筑密度： % 綠地率： % 住宅總戶數(shù)： 474戶 其中 90平米以下戶型 636戶 90平米以上戶型 162 戶 機(jī)動(dòng)車停車位： 289個(gè) 其中 地下停車位： 191個(gè) 地面停車位： 98個(gè) 11 (三 )研究結(jié)論 （ 1）近年來(lái)，南昌 市 在社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的同時(shí)，其城市化建設(shè)也取得了顯著成績(jī)。 估算項(xiàng)目總投資為 。 （ 2）南昌 市 城市規(guī) 劃辦公室已將該地塊規(guī)劃為商住和車庫(kù)用地，南昌 市 人民政府出具了國(guó)有土地出讓證。小區(qū)規(guī)劃居住總戶數(shù) 474戶，按戶均 ，約 2800人，機(jī)動(dòng)車停車位為 289個(gè)。其中計(jì)算容積率面積、不計(jì)容積率總建筑面積 8438平方米、建筑占地面積 。該用地南北約 320米，東西約 86米，面積 ，地勢(shì)西高東低 ,基地東南北三面現(xiàn)存有居民樓 ，西臨迎賓北大道。如：將地塊容積率提高，通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目補(bǔ)償企業(yè)應(yīng)搬遷新建廠房而造成的經(jīng)濟(jì)損失。 1 目錄 一、總論 ................................................................................................. 6 （一）項(xiàng)目背景 ............................................................................... 6 項(xiàng)目概要 ..................................................................................... 6 開(kāi)發(fā)商概況 ................................................................................. 6 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) .......................................................... 7 （二）項(xiàng)目概況 ............................................................................... 7 項(xiàng)目 用地 ..................................................................................... 7 建設(shè)規(guī)模 ..................................................................................... 8 主要建筑條件 .............................................................................. 8 項(xiàng)目總投資及融資方案 .............................................................. 8 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ...................................................................... 9 (三 )研究結(jié)論 ................................................................................ 11 （四）該項(xiàng)目住宅部分的團(tuán)購(gòu)合作關(guān)系 ...................................... 14 二、市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè) .................................................................... 15 (一 ) 南昌 市 概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況： .................................... 15 （二）市場(chǎng)分析 ............................................................................. 18 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ............................................................................ 18 2 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .............................................................. 27 （二）目標(biāo)消費(fèi)群體及價(jià)格定位 ................................................. 34 本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體： ................................................... 34 項(xiàng)目樓盤(pán)價(jià)格 ......................................................................... 35 （三）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 ................................................................. 36 項(xiàng)目與周邊樓盤(pán)對(duì)比的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) ......................................... 36 項(xiàng)目的劣勢(shì)和挑戰(zhàn) ...............................