【正文】 覆蓋率 % 綠化率 % 項目開發(fā)條件 一、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ strength） （ 1）區(qū)位優(yōu)勢： 按某市北區(qū)的劃分，屬于三環(huán)以內(nèi)的中心區(qū)域。 某市是中西部地區(qū)主要大城市之一， 1920－ 1930 年代由于鐵路的建設(shè)而成為重要內(nèi)陸商埠。 2021 年 2 月末，商品房待售面積 41904萬平方米，比去年末增加 5444 萬平方米。較高的增速可能源于去年同期較低的基數(shù)，但也表示未來將會有較充足的市場潛在供應(yīng)。業(yè)界觀點認(rèn)為， 2021 年，通過強化和完善調(diào)控政策，取法其上，將爭取房地產(chǎn)市場理性回歸；得乎其中，將實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有進(jìn)；避乎其下，要防止房地產(chǎn)市場反彈和 ―硬著陸 ‖。 序號 項 目 指標(biāo) 1 二期規(guī)劃用地面積 畝 2 總建筑面積 462031 ㎡ 3 項目總投資 萬元 4 項目項目收入 萬元 5 利潤總額 萬元 6 稅后利潤 萬元 7 成本利潤率（稅前） % 8 成本凈利潤率（稅后） % 9 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 萬元 10 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % 11 動態(tài)投資回收期 年 房地產(chǎn)行業(yè)競爭比較激烈，周邊在建和銷售的樓盤較多，項目業(yè)主應(yīng)選擇有經(jīng)驗的銷售代理公司，制定有競爭力的營銷策略，加強廣告宣傳，降低項目投資風(fēng)險。 河南省某住宅建設(shè)項目可行性研究報告 撰稿單位 ：河南天匯工程管理咨詢有限公司 目 錄 第一章 總論 項目概況 承辦單位名稱 可行性研究報告編制依據(jù) 項目主要建設(shè)條件 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 問題與建議 第二章 項目投資環(huán)境與市場需求研究 我國房地產(chǎn)市場投資環(huán)境分析 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 項目開發(fā)市場前景分析 第三章 項目建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 項目建設(shè)內(nèi)容 項目建設(shè)規(guī)模 項目開發(fā)條件 項 目市場定位 第四章 建筑方案與營銷計劃 建筑方案 規(guī)劃設(shè)計原則 規(guī)劃設(shè)計理念 規(guī)劃設(shè)計 結(jié)構(gòu)設(shè)計 基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃 電力工程規(guī)劃 電信工程規(guī)劃 給排水工程規(guī)劃 暖通工程規(guī)劃 燃?xì)夤こ桃?guī)劃 環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃 建筑新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 營銷計劃 第五章 節(jié)能、節(jié)水措施 設(shè)計依據(jù) 建筑節(jié)能 節(jié)電措施 節(jié)水措施 第六章 環(huán)境影響評價 項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 環(huán)境標(biāo)準(zhǔn) 項目環(huán)境影響分析 環(huán)境影響評價結(jié)論 第七章 消防 設(shè)計依據(jù) 消防安全措施 第八章 項目實施組織管理 項目招投標(biāo) 建設(shè)期項目管理 資金管理 第九章 項目實施進(jìn)度 工期計劃 施工進(jìn)度 銷售計劃 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù) 材料及設(shè)備價格依據(jù) 其他依據(jù) 投資估算 第十一章 銷售及經(jīng)營收入測定 項目銷售收入測算 銷售利 潤 第十二章 財務(wù)評價與敏感性分析 盈利能力分析 項目不確定性分析 第十三章 社會評價及風(fēng)險性分析 社會影響效果分析 社會適應(yīng)性分析 風(fēng)險性分析 第十四章 結(jié)論與建議 結(jié)論 建議 附表及附圖 附表： 附圖： 第一章 總論 項目概況 項目名稱 某住宅建設(shè)項目 項目地理位置 某市三環(huán)路與農(nóng)業(yè)路高架快速路結(jié)合部 建設(shè)規(guī)模 項目規(guī)劃總用地面積 116749 平方米（合約 畝），規(guī)劃總建筑面積 590031 平方米，其中地上建筑面積 480460 平方米，地下車庫 105789 平方米。 建議業(yè)主采用招標(biāo)方式擇優(yōu)選取有類似工程施工經(jīng)驗的施工單位進(jìn)行工程施工，在保證工程質(zhì)量的前提下，科學(xué)合理地控制建設(shè)成本，降低工程建設(shè)成本，確保工程建設(shè)按期完成。 社科院發(fā)布的 2021 年《住房綠皮書》建議，房地產(chǎn)調(diào)控在需求管理方面，可以細(xì)化和嚴(yán)密限購政策，堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為；在金融政策方面，可 以取消期房預(yù)售制度，完善差別化的金融政策；在稅收政策方面，可以將擴大房地產(chǎn) 稅試點作為穩(wěn)定當(dāng)前預(yù)期和深化住房綜合配套改革的突破口；在住房保障方面， 可以完善安居工程的各項措施，探索實施康居工程；在租賃市場方面，要規(guī)范和發(fā)展租賃市場；在土地政策方面，可以制定調(diào)控目標(biāo)，探索建立抑制地價過度上漲的 機制；在空間管理方面，要根據(jù)對不同城市采取不同調(diào)控措施，針對一些城市可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破滅的情勢，建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機制，避免市嘲硬著陸 ―。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況 2021 年房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況有所好轉(zhuǎn)。其中，住宅待售面積增加 4181 萬平方米，辦公樓待售面積增加 158 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加 778 萬平方米。如今某市是中國中部地區(qū)的特大型大都會和主要經(jīng)濟中心，是中原經(jīng)濟區(qū)的中心城市。 （ 2）環(huán)境優(yōu)勢： 該項目毗鄰某市最大的生態(tài)公園， ―西流湖 ‖公園，該公園不僅是水域公園還是生態(tài)公園、碑林、雕塑公園集于一體的市政重點打造的項目。 （ 6）配套優(yōu)勢： 該區(qū)域位于高新區(qū)和市區(qū)的交接處，周邊有名校一中， 高新區(qū)有外國語中學(xué)，周邊有丹尼斯、王府井等名店。 以人為本 整體尺度設(shè)定 ,環(huán)境設(shè)計以中心尺度為基準(zhǔn)，宏觀層面上的總體考慮與微觀層面上的各具體細(xì)部設(shè)計相結(jié)合，強調(diào)人性化的規(guī)劃設(shè)計原則。 整體性與獨立性的銜接 強調(diào)全區(qū)建設(shè)的整體性，包括：功能布局、住宅分布、道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)與市政基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃 ,形成統(tǒng)一整體。同時還應(yīng)處理好建筑、道路、綠地和空間環(huán)境等各方面相互間的關(guān)系，以適應(yīng)居民物質(zhì)與文化、生理與心理 、動與靜的要求。 （ 1）住宅單元設(shè)計，能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展智能建筑的新趨勢。 道路系統(tǒng) （ 1）小區(qū)道路及入口 本項目建筑前道路為三類：含有機動車道和非機動道，人行道。 （ 2）精心設(shè)計入口場景，理順車流和人流的關(guān)系，使其各行其道，整體形象以簡潔明快、樸實親切又不乏現(xiàn)代感為宗旨，展示小區(qū)基本形象。 該工程中建筑物的耐火等級為二級。 根據(jù)負(fù)荷分布 情況和負(fù)荷估算結(jié)果，小區(qū)設(shè)置 1座變配電室，以滿足住戶用電需求。重要場所及出入口處均按消防要求設(shè)置必要的帶鎘鎳 電池的應(yīng)急照明燈和疏散照明指示燈。在每個建筑物進(jìn)線處作總等電位聯(lián)結(jié)，衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。住宅寬帶終端標(biāo)準(zhǔn)為 1 個 /戶，公建為 1 個 /100m2。 ⑵ 生活排水規(guī)劃 室內(nèi)生活污廢水合流，室外雨污分流，污 廢水均采用單立管排水系統(tǒng)，立管上部升頂通氣。根據(jù)規(guī)范要求，在高層住宅、商業(yè)建筑等處設(shè)置室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消火栓的布置保證同層任何部分有兩股消火栓水槍充實水柱同時到達(dá)。 暖通工程規(guī)劃 供熱工程 ⑴ 熱力站及熱源 該小區(qū)擬采用集中供熱的方式，擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)汽水換熱式集中換熱站作為小區(qū)的熱源，熱力站的熱源就近由市政供汽管道接入。垃圾成分以生活垃圾為主。 ② 樓宇設(shè)備自動化 采用 Honneywell 最新的 exeLL5000 建筑物設(shè)備自動化系統(tǒng)，對小區(qū)的給配水箱液位，變配電、照明、電梯等設(shè)備的運行進(jìn)行監(jiān)控和故障報警。 營銷價格策略 價格競爭是一種十分重要的營銷手段。高價格確保獲得最大收益。 《公共建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)》；《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ 2021 年 7 月 1 日實施）。 照明節(jié)能應(yīng)從照度合適，燈具布置合理，采用高效光源和燈具，提高控制水平等各個方面入手。 合理的確定供排水方案，選用節(jié)能型管網(wǎng)，節(jié)約用水。 項目環(huán)境影響分析 建設(shè)期間對環(huán)境的影響 本項目施工時將產(chǎn)生粉塵、噪聲及廢氣等各類污染物，建設(shè)期間會對周圍環(huán)境造成一定的影響，建設(shè)期間所產(chǎn)生的各項污染是整個工程的高污染期。 建設(shè)期間環(huán)保措施 施工工藝：應(yīng)使用商品混凝土，不得在工地上進(jìn)行混凝土攪拌，嚴(yán)格按照建筑管理部門施工環(huán)保管理規(guī)定進(jìn)行文明施工。 光及振動污染防治：晚間施工照明應(yīng)對光源加設(shè)遮光罩，對小型產(chǎn)噪聲設(shè)備設(shè)置單獨的隔聲間，減少光及振動的影響。 水泵出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機進(jìn)出口采用軟接頭。有條件的情況下，可 以回收用于灌溉、沖廁等設(shè)施，節(jié)約水資源。 消防給水與排水 室外消防用水量為 20L/s，室內(nèi)消防用水量 15L/s，火災(zāi)延續(xù)時間為 3 小時。在招標(biāo)過程中要遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，并應(yīng)當(dāng)接受依法實施的監(jiān)督。 （ 2）施工企業(yè)選擇招標(biāo) 根據(jù)工程的需要，采用總承包方式，選擇施工企業(yè)。 3）投標(biāo)人擬在中標(biāo)后將中標(biāo)項目的部分 非主體、非關(guān)鍵性工作進(jìn)行分包的，應(yīng)在投標(biāo)文件中載明。 3）中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向其發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時將中標(biāo)結(jié)果通知未中標(biāo)投標(biāo)人。 （ 2）財務(wù)中心職責(zé)：負(fù)責(zé)該項目的預(yù)算審核、資金籌措、財務(wù)審檢、撥款及項目完工審計。合理安排資金，積極、充分、扎實地抓好項目建 設(shè)的各項工作。 2021 年 3 月～ 2021 年 5 月，完成公共配套設(shè)施工程施工。 2021 年 12 月，工程竣工驗收及交付使用。 投資估算 基本參數(shù) 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 總建設(shè)用地面積 82, m2 總建筑面積 468, m2 計入容積率總建筑面積 362, m2 二期安置區(qū) ① 住宅物業(yè)建筑面積合計 99, m2 ② 商業(yè)建筑面積合計 25, m2 ③ 村集體辦公用房面積 1, m2 二期商品房開發(fā)區(qū) ① 住宅物業(yè)建筑面積合計 93, m2 ② 商務(wù)辦公樓建 筑面積合計 93, m2 ③ 商業(yè)建筑面積合計 45, m2 ④ 配套設(shè)施建筑面積合計 4, m2 地下建筑面積 105, m2 容積率 — 建筑覆蓋率 % 綠化率 % 建設(shè)工程投資估算 項目總投資 經(jīng)估算，項目的總投資為 萬元，詳見下表： 項目總投資估算 項目總投資估算表 序號 項目名稱 總額（萬元） 占總投資比例 1 土地取得費 32, % 2 施工前期費 3, % 3 建筑安裝工程費 68, % 4 紅線內(nèi)外市政及公建配套工程費 % 5 管理費用 2, % 6 不可預(yù)見費 2, % 7 銷售費用 3, % 8 財務(wù)費用 % 9 房屋公用設(shè)施專用基金 % 合 計 113, 100% 資 金籌措 本項目建設(shè)投入總資金 萬元，其中 ，申請銀行貸款 2 億元。 通過以上經(jīng)濟效益分析說明，項目在經(jīng)濟是可行的。由于本項目的實施，將會使該地區(qū)環(huán)境得到改善。 根據(jù)本項目所處地段，項目建成后，為人們提供一個良好的居住空間和休閑環(huán)境。 社會適應(yīng)性分析 本項目市場定位為中、高檔住宅客戶群。 風(fēng)險性分析 風(fēng)險因素識別 開發(fā)建設(shè)風(fēng)險 企業(yè)缺乏土地運作、住宅類項目運作經(jīng)驗，以及對土地獲取、資金籌措、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)等方面的運作能力存在挑戰(zhàn)。 （ 3）對社會的經(jīng)濟影響 。 社會就業(yè)。盈虧平衡點的計算依據(jù)為：銷售收入 =項目總投資 +銷售稅費，因銷售稅費中營 業(yè)稅為銷售收入的 5%、城市建設(shè)維護(hù)稅為營業(yè)稅的 7%、教育稅附加為營業(yè)稅的 3%，合計占銷售收入的 %。 第十一章 銷售及經(jīng)營收入測定 項目銷售收入測算 項目分兩期建設(shè)，一期規(guī)劃用地面積 畝，規(guī)劃總建筑面積 128000 平方米，二期規(guī)劃用地面積 ，規(guī)劃總建筑面積 462031 平方 米，其中可售商品住宅建筑面積 93,平方米，可出售商業(yè)建筑面積 45,，可出售商務(wù)辦公樓建筑面積 93, 米。 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù) 定額依據(jù) a、《河南省建筑工程消耗量定額》； b、《河南省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》； c、《河南省安裝工程消耗量定額》； d、《河南 省市政園林工程消耗量定額》； e、《河南省建筑工程措施項目計價辦法》； f、《河南省建筑工程造價計價規(guī)則》。 二期商品房建設(shè)工期： 2021 年 8 月，完成項目前期咨詢，可行性研究報告編制、并上報有關(guān)部門審批。 第九章 項目實施進(jìn)度 工期計劃 某住宅建設(shè)項目分兩期建設(shè)，其中一期項目建設(shè)期為三年，已建設(shè)完成，二期項目建設(shè)期為三年，建設(shè)時間為 2021 年 5 月至 2021 年 8 月。 項目管理措施