【正文】 等為一體的綜合的配套區(qū)域，發(fā)展優(yōu)勢(shì)非常明顯。 機(jī)會(huì)（ opportunity） 隨著某市經(jīng)濟(jì)的不斷開(kāi)發(fā)建設(shè)，人民生活水平的不斷提高，經(jīng)濟(jì)條件越來(lái)越富裕，購(gòu)買力逐漸增強(qiáng)，加上隨著某市高新區(qū)知名度的逐漸提升，市場(chǎng)供需兩旺，空置率底，優(yōu)質(zhì)樓盤上市供不應(yīng)求。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 消費(fèi)者是市場(chǎng)的主導(dǎo)因素，只有與其形成良性溝通，真正滿足消費(fèi)者生活的基本欲望與需求，才是樓盤的生存之本，通過(guò)對(duì)某市可能的消費(fèi)群研究，本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為 : 核心客戶群： 公務(wù)員、在附近工作的中高檔收入人仕、收 租保值的當(dāng)?shù)鼐用瘛? 第四章 建筑方案與營(yíng)銷計(jì)劃 建筑方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB503522021 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5009699 《住宅建筑規(guī)范》 GB503682021 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162021 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892021 《屋面工程技術(shù)規(guī)范》 GB503452021 《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB502072021 《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》 2021 年版 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5022295 《建筑地面設(shè)計(jì) 規(guī)劃》 5003796 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 獨(dú)創(chuàng)性 因地制宜，在特色環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，在不大規(guī)模改變?cè)匦蔚那疤嵯?，充分利用業(yè)已形成的環(huán)境之優(yōu)勢(shì)，對(duì)基地做適當(dāng)改良，以基地的獨(dú)特自然地貌創(chuàng)造與眾不同的居住環(huán)境，以人居場(chǎng)所與自然環(huán)境的和諧共生作為最大亮點(diǎn)。 公共服務(wù)建筑與環(huán)境場(chǎng)地的配套設(shè)施，在數(shù)量上、質(zhì)量上均以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)為原則，強(qiáng)調(diào)方便居住人群的 使用。 可操作性 充分考慮項(xiàng)目實(shí)施造成的影響，盡可能地使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的處于易于實(shí)施的境地，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也要考慮到整體建設(shè)的影響。 科技化 將新技術(shù)、新材料與當(dāng)前住居模式有機(jī)結(jié)合，提升住宅功能質(zhì)量與環(huán)境水平，在確保生活模式宜人的前提 之下，提供舒適、安全、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、超前的現(xiàn)代化居住空間。 均好原則 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上以 ―均好 ‖為原則，讓每個(gè)住戶都能平等的享受資源，都能獲得等同的價(jià)值回報(bào)。 在整體布局的基礎(chǔ)上結(jié)合開(kāi)發(fā)的實(shí)際狀況，規(guī)劃設(shè)計(jì)中既 兼顧整體性的同時(shí)，又要便于規(guī)劃的順利實(shí)施。 可持續(xù)原則 強(qiáng)調(diào) ―社會(huì)、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境效益 ‖的三位一體，充分考慮資源利用。 超前性原則 科學(xué)預(yù)測(cè)發(fā)展的需要，考慮智能化，為今后的發(fā)展留有余地，充分體現(xiàn)設(shè)計(jì)的前瞻性原則。 用地布局應(yīng)做到充分、合理、有效地使用土地，處理好住宅建筑用地、公建用地、道路用地和綠化用地的布局關(guān)系，使規(guī)劃結(jié)構(gòu)具有整體性，主次分明，中心突出， 脈絡(luò)清晰。 規(guī)劃布局還應(yīng)具有該項(xiàng)目的特色，突出規(guī)劃結(jié)構(gòu)的識(shí)別性、藝術(shù)性和地方特色。停車場(chǎng)位于建筑內(nèi)側(cè)，采用草地磚營(yíng)造出生態(tài)停車場(chǎng)，更大面積提高規(guī)劃用地的綠化率。 住宅布置 住宅設(shè)計(jì)采用多層建筑，通過(guò)住宅的對(duì)稱式布局，總體呈現(xiàn)錯(cuò)落有致，豐富多變的鄰里空間，加之貫穿于小區(qū)的綠化帶，增強(qiáng)了小區(qū)的立體感和動(dòng)態(tài)感。同時(shí)形成了松張有序、各具特色的住宅輪廓線。在功能布置上有三個(gè)特點(diǎn)： ① 戶型設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)思想，并結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼×?xí)慣。 ③ 均設(shè)綜合管線布置，其考慮水、電、燃、暖氣外，尚有電話、電視、因特網(wǎng)、報(bào)警、傳呼等弱電管線在新戶型中安全、衛(wèi)生、高效的運(yùn)行。 該小區(qū)住宅建筑形式力求 體現(xiàn) ―新東方主義 ‖的藝術(shù)氣質(zhì)，造型簡(jiǎn)約、清新，立面采用現(xiàn)代造型的設(shè)計(jì)手法，飄板構(gòu)架、線腳、外凸窗的運(yùn)用充分表達(dá)其高雅、精致的主題風(fēng)格。 公建 為使用方便，物業(yè)管理中心設(shè)在小區(qū)北側(cè)，同時(shí)為了完善小區(qū)的居住環(huán)境，在小區(qū)用地的中部布置室外休閑娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施，并按不同年齡的心理需要，布置不同內(nèi) 容和氛圍。 主樓左右兩邊出道路綠地及停車位的草地外其他硬化地面全部采用廣場(chǎng)磚，可增加機(jī)動(dòng)的停車數(shù)量。 （ 2）靜態(tài)交通 小區(qū)停車位根據(jù)設(shè)計(jì)要求，停車位按 100%考慮，除利用地面停車外，還考慮利用地下車庫(kù)作為主要停車方式。 （ 3）無(wú)障礙設(shè)計(jì) 小區(qū)道路及公共設(shè)施必須考慮殘疾人和老年人的使用要求，進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì) ，為行動(dòng)不便者提供公平參與社會(huì)活動(dòng)的機(jī)會(huì)。 結(jié)合小區(qū)公共開(kāi)放綠地，在局部地區(qū)結(jié)合空間需求和功能要求放大形成集中活動(dòng)場(chǎng)地，形成整個(gè)小區(qū)的景點(diǎn)中心，規(guī)劃設(shè)計(jì)了軟質(zhì)綠化與硬質(zhì)步行空間相結(jié)合的帶狀休閑活動(dòng)區(qū)，以開(kāi)放、舒展的自然景觀為主，其間點(diǎn)綴適當(dāng)?shù)膴蕵?lè)設(shè)施。 豎向規(guī)劃 （ 1）指導(dǎo)思想和規(guī)劃原則 ① 因地制宜，充分利用地形，達(dá)到工程合理、造價(jià)經(jīng)濟(jì)、景觀優(yōu)美的目標(biāo)； ② 綜合解決城市規(guī)劃用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)，使城市道路的縱坡度既要配合地形又能滿足交通要求； ③ 合理組織小區(qū)的地面排水； ④ 合理、經(jīng)濟(jì)地組織好用地的土方工程。為滿足國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)定，符合道路行車安全要 求，規(guī)劃道路盡量低于自然地坪。小區(qū)內(nèi)各級(jí)道路中心線 的設(shè)計(jì)標(biāo)高，根據(jù)小區(qū)四周城市主干道現(xiàn)狀標(biāo)高依次得出，滿 足地面排水的要求。 該工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為 50 年。 該地區(qū)地震基本烈度為 6 度，抗震設(shè)防烈度按照 7 度進(jìn)行設(shè)計(jì)。 基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃 基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，以及城市各專項(xiàng)、專業(yè)規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定做到布局合理，達(dá)到既有利于設(shè)施的施工與維護(hù)，又有利于凈化美 化城市市容的目標(biāo)，區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)配套設(shè)施配套管線全部采用地下敷設(shè)。 管線敷設(shè)交叉時(shí)應(yīng)遵循以下原則： （ 1）壓力流管讓重力流管； （ 2）小管徑讓大管徑； （ 3）給水管盡量在污水管上面； （ 4）易彎的讓不易彎的； （ 5）臨時(shí) 性的讓永久性的； （ 6）工程量小的讓工程量大的。 電力工程規(guī)劃 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 2）《 10KV變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 3）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （ 4）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 5）《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 6）《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 7）《多層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 供電系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)防火卷簾門，公共樓梯，電梯前室，主要通道，排污泵，商業(yè)及地下室應(yīng)急照明，客用電梯，消防中心等用電為二級(jí)負(fù)荷，住宅用電及其它用電等屬三級(jí)負(fù)荷。電源由附近的市政 10KV線路以電纜方式埋地引入。在小區(qū)內(nèi)采用放射式供電方式。每戶住宅均為單相進(jìn)線，電源進(jìn)戶后均設(shè)置用戶配電箱。 建筑照明 根據(jù)不同場(chǎng)所的 使用功能及建筑要求選用各種類型的照明光源及燈具，每個(gè)房間設(shè)置 23 組插座和一個(gè)燈頭。公共場(chǎng)所均采用節(jié)能型燈具和光源，分散控制。 電氣消防系統(tǒng) 整個(gè)小區(qū)內(nèi)按規(guī)范要求在相關(guān)場(chǎng)所裝設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置。 建筑物防雷接地 根據(jù)自然條件、當(dāng)?shù)乩纂娙諗?shù)、建筑物的高度和重要程度，小區(qū)內(nèi)所有建筑物均屬二、三類防雷建筑物。 接地系統(tǒng)采用 TNCS 接地系統(tǒng)，綜合接地電阻不大于 10Ω。所有供重要弱電設(shè)備用電的配電箱內(nèi)均設(shè)置防雷電感應(yīng)的保護(hù)器。 電視系統(tǒng) 通過(guò)在小區(qū)內(nèi)建立分支分配網(wǎng)絡(luò)，將有線電視信號(hào)傳輸?shù)礁髯魞?nèi)，小區(qū)有線電視信號(hào)接自市政有線電視網(wǎng)。 對(duì)講與防盜門控制 在小區(qū)內(nèi)各單元門住戶處安裝防盜門和對(duì)講裝置，以實(shí)現(xiàn)住戶與訪客的對(duì)講，住戶可遙控開(kāi)啟防盜門，有效防止非法人員進(jìn)入住宅樓內(nèi)。使小區(qū)內(nèi)的住戶可以實(shí)現(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)（ INTERNET）的高速通訊。 給排水工程規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù) ⑴ 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50015—2021(2021 年版 ) ⑵ 《建筑 設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJl6—87(2021 年版 ) ⑶ 《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 CECS 57—94 ⑷ 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJl40—90(1997 年版 ) ⑸ 《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50098—98(2021 年版 ) ⑹ 《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50067—97 ⑺ 《多層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50045—95(2021 年版 ) 規(guī)劃范圍 該項(xiàng)目范圍內(nèi)室內(nèi)外給水排水設(shè)計(jì)，含室內(nèi)生活給水、污廢水系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)、建筑物滅火器具配置以及小區(qū)室外污廢水排放、場(chǎng)地雨水排放等 。 ② 用水估算 用水量定額按住宅用水 150升 /人 日；綠化及澆灑道路用水 升 /次 ③ 供水系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)多層建筑用水考慮設(shè)置統(tǒng)一變頻供水系統(tǒng)供給，在地下室設(shè)置生活不銹鋼水箱及變頻泵組。所有生活污、廢水排出室外后經(jīng)化糞池處理再排入室外市政污水管網(wǎng)。 污水量以總用水量的 90%計(jì)，污水干管管徑為 DN300500，埋設(shè)于小區(qū)主要道路下。 消防給水規(guī)劃 ⑴ 消火栓給水系統(tǒng) ① 設(shè)計(jì)參數(shù) 根據(jù)規(guī)范要求，室外消火栓系統(tǒng) 用水量為 20L／ s，多層住宅、沿街商業(yè)建筑、地下車庫(kù)的室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為 20L／ s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 2 小時(shí)。 ③ 室內(nèi)消防 該工程室內(nèi)消防系統(tǒng)與室內(nèi)生活給水系統(tǒng)分開(kāi)獨(dú)立設(shè)置。 ⑵ 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 根據(jù)規(guī)范要求，在沿街商業(yè)建筑等處設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，按中危險(xiǎn)級(jí) II 級(jí)，自噴系統(tǒng)噴水強(qiáng)度為 8L／ min滅火時(shí)間為 1 小時(shí)，一次火災(zāi)滅火用水量為108m3。所有消火栓箱均配置 MFA2 型磷酸銨鹽干粉滅火器兩具。室內(nèi)生活給水管、給水主管及立 管采用鋼塑復(fù)合管 ,給水支管采用 PPR管；消火栓給水管 DN100 采用鍍鋅鋼管， DN100 采用無(wú)縫鋼管鍍鋅；室內(nèi)雨水管和污水管采用 U PVC 塑料排水管。 ⑵ 設(shè)計(jì)參數(shù) ① 室外氣象資料 冬季：空調(diào)計(jì)算干球溫度 11 度 ℃ ；通風(fēng)計(jì)算溫度 3℃ ；采暖計(jì)算溫度 7℃ ；相對(duì)濕度 61%；大氣壓力 ； ② 室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù) 場(chǎng)所 冬季溫度（ ℃ ） 相對(duì)溫度 % 住宅 1820 40 ⑶ 熱負(fù)荷測(cè)算 住宅建筑熱負(fù)荷估算（均以建筑面積為計(jì)算依據(jù)）。 空調(diào) 所有住宅均考慮預(yù)留空調(diào)電源插座，空調(diào)設(shè)備由住戶自行選購(gòu)。 小區(qū)內(nèi)各類管線，應(yīng)根據(jù)其不同特性和設(shè)置要求綜合布置，各類管線相互間的水平與垂直凈距及埋設(shè)順序應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。日。區(qū)內(nèi)垃圾收運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃為分類收集。 建筑新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 根據(jù)建設(shè)部科技進(jìn)步發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合目前建筑科技發(fā)展情況，在小區(qū)中擬采用以下幾項(xiàng)科技進(jìn)步成果： ⑴ 新材料技術(shù) 墻體采用泡沫混凝土砌快，標(biāo)準(zhǔn)型材，板材及其它輕質(zhì)材料，節(jié)約能源。冷水給水管擬采用 ABS 塑鋼管，熱水管擬采用超強(qiáng) PEX 保熱管，節(jié)能、耐腐 、耐用、污染小。 ⑵ 系統(tǒng)新技術(shù) ① 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 通過(guò)建立智能平臺(tái)，以 ATM 交換技術(shù)為主干，配合局域網(wǎng)交換技術(shù)和 ATM 桌面交換技術(shù)及多層協(xié)議（ ML\MP）交換技術(shù)，實(shí)現(xiàn)單一網(wǎng)絡(luò)上（ ATM）和單一用戶設(shè)備（高性能 PC）的數(shù)據(jù)、視頻、語(yǔ)音的綜合服務(wù)。 ③ 綜合布線系統(tǒng) 采用光纜和 無(wú)屏蔽雙鉸線組合以及星型拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)布線，以支持 等系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)模塊化的開(kāi)放性系統(tǒng)，增加實(shí)用性，提高擴(kuò)充性。主動(dòng)紅外線周解防范及聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)營(yíng)造安全舒適的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人性化的社區(qū)管理。 通過(guò)對(duì)新型材料、新技術(shù)的利用，提高居住環(huán)境質(zhì)量，節(jié)約能源和資源，降低造價(jià)，建設(shè)生態(tài)型居住小區(qū)。 品牌是企業(yè)成功的重要標(biāo)志、是企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)、是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的標(biāo)志之一、是開(kāi)發(fā)商樹(shù)立企業(yè)形象的必然選擇、是公共監(jiān)督房產(chǎn)質(zhì)量的主要手段，創(chuàng)立和發(fā)展企業(yè)品牌，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，已成為許多成功房地產(chǎn)企業(yè)的取勝之道。本項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和目標(biāo)，根據(jù)不同的產(chǎn)品、市場(chǎng)需求和競(jìng) 爭(zhēng)情況，采取各種靈活多變的定價(jià)策略，把價(jià)格與市場(chǎng)營(yíng)銷組合中的其他因素更好的結(jié)合，促進(jìn)和擴(kuò)大上銷售，提高企業(yè)整體效益。供給變化與房產(chǎn)價(jià)格成反比，需求變化與房產(chǎn)價(jià)格成正比。 ② 漸進(jìn)原則：房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)商品不僅具有一般商品的屬性，因交易金額巨大，買賣雙方人數(shù)較少，供需彈性較??；市場(chǎng)供需包含投機(jī)因素在內(nèi)，工程費(fèi)時(shí)較長(zhǎng)，其供應(yīng)出現(xiàn) ―時(shí)間落后 ‖現(xiàn)象，需要經(jīng)過(guò)逐漸調(diào)整達(dá)到均衡。當(dāng)條件相當(dāng)?shù)膬商幓蚨嗵幍禺a(chǎn)在激烈競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，價(jià)格較低的方案通常處于領(lǐng)先，而且有最好的市場(chǎng)占有率。 ④ 價(jià)格穩(wěn)定原則：在低開(kāi)高走營(yíng)銷全過(guò)程中發(fā)生價(jià)格的階段性變動(dòng)，而對(duì)每個(gè)階段每一顧客的成交價(jià)基于同一標(biāo)準(zhǔn)制定，若有折扣、優(yōu)惠贈(zèng)品，一視同仁。 （ 3）定 價(jià)方式：結(jié)合住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、綜合地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房因素的差異，進(jìn)一步突出住宅小區(qū)的 ―賣點(diǎn) ‖。 營(yíng)銷促銷組合策略 現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷不僅要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)好的項(xiàng)目，制定出合適的價(jià)格，還需要與現(xiàn)實(shí)或潛在顧客溝通，使他們對(duì)本企業(yè)所開(kāi)發(fā)的物業(yè)，從關(guān)注、發(fā)生興趣到產(chǎn)生購(gòu)買的欲 望，進(jìn)而購(gòu)買。擬采用多種促銷手段：包 括內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；人員直銷；集團(tuán)認(rèn)購(gòu)；靈活多樣的付款方式；廣告宣傳；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷； 方法 序號(hào) 廣告 人員推銷 促銷促進(jìn) 公共關(guān)系 1 電視廣告 微笑服務(wù) 提供按揭 公益活動(dòng) 2 戶外廣告 銷售介紹 價(jià)格折扣 報(bào)告會(huì) 3 廣播廣告 現(xiàn)場(chǎng)推銷 展銷會(huì) 各種慶典 4 報(bào)紙廣告 上門推銷 抽獎(jiǎng)、贈(zèng)品 研討會(huì) 營(yíng)銷廣告策略 （ 1）通過(guò)某市當(dāng)?shù)仉娨晱V告及電臺(tái)廣播進(jìn)行推廣，提升項(xiàng)目知名度