【正文】 也帶來了全社會(huì)住宅建設(shè)的投資和竣工面積的 增長(zhǎng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)年生產(chǎn)能力逐年增長(zhǎng)，只要土地供給能跟上，住房供給生產(chǎn)能力是可以保證的。要最終解決土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾，唯一的出路就是加快土地供應(yīng)的市場(chǎng)化進(jìn)程。首先從住宅戶型面積配比看，大戶型的供應(yīng)量比較充沛，而小戶型的住房明顯不足，不論在市中心的白石新城、東郊的綠色家園還是西郊的萬光希望家園推向市場(chǎng)的 5085m2左右的小戶型都很走俏，短期內(nèi)一搶而空。 住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整在一定程度上緩解了供需矛盾 ， 面積總價(jià)適中的中低價(jià)位住宅在未來的一段時(shí)間內(nèi)仍是消費(fèi)的主體 ，其市場(chǎng)容量仍在增大。目前的煙臺(tái)市場(chǎng)應(yīng)在保證高端產(chǎn)品有效供給的前提下，合理調(diào)配和把握中低層市場(chǎng)的有效容量，定位產(chǎn)品的實(shí)效開發(fā)。其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 ?老齡化進(jìn)程 加快，我市人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的變化，人口“老齡化”程度加深。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和煙臺(tái)市人口老齡化的程度，我市已進(jìn)入“老年型”人口社會(huì)。中心區(qū)人口減少和邊緣區(qū)人口增加的主要原因是煙臺(tái)近年來大規(guī)模的市政建設(shè)、舊城改造。 ?外來流動(dòng)人口大增，其居住也相對(duì)集中。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在煙臺(tái)的溫州人就有近 5萬余人，他們?cè)跓熍_(tái)興辦企業(yè) 5000余家，投資總額超過 40 億元，吸納 2 萬人左右就業(yè)，他們認(rèn)為煙臺(tái)是 一個(gè)發(fā)展中的城市，投資環(huán)境好，商機(jī)無限，可以提供較好的創(chuàng)業(yè)和生活空間。 ※ 租賃需求分析 外來人口是煙臺(tái)住房租賃市場(chǎng)的主要需求群體。 不同層次的外來人口對(duì)房屋的需求層次是不同的。參加工作不久的群體是住房租賃市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體，也是潛在的購房主力群體，據(jù)有關(guān)資料表明， 2630 年齡段自租房比例最高，占總體比例超過 30%，而自住商品 房的比例中3135 歲年齡段獨(dú)占鰲頭。 城市基礎(chǔ)建設(shè)和舊城區(qū)改造產(chǎn)生動(dòng)遷居民，這一購房群體 也是住房消費(fèi)主體之一，這一群體中部分屬于被動(dòng)性提前購房。動(dòng)遷戶達(dá)上千戶，這部分居戶的戶均面積較小，會(huì)借機(jī)改善居住條件，新房戶均面積也會(huì)比老房子大，而這一住房消費(fèi)群體大多定位于中低檔住房。 貸款購房進(jìn)行投資的居民已不在少 數(shù)，其普遍心理是以房租獲利或轉(zhuǎn)手獲利。 ?外來資金購房需求持續(xù)增長(zhǎng)，但市場(chǎng)有效容量具有不確定性。在高端市場(chǎng)，本地人士需求日趨飽和，大量需求將來自市外，但具有較大的不確定性。 家庭規(guī)模在縮小，而住房面積在增大，這反映居民住房消費(fèi)水平在提高，但這種逆向變化存在不合理的 因素，消費(fèi)者是被迫接受這種不正常的消費(fèi)。 2021～2021 年度成交面積已顯現(xiàn)此種跡象（海濱豪宅除外）。 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境良好。因此，其市場(chǎng)前景良好。 第四章 選址方案與建設(shè)條件 一、 項(xiàng)目選址方案和指導(dǎo)思想 史家莊小區(qū)（區(qū)聯(lián)社、原區(qū)二工局宿舍改造西區(qū)）建設(shè)項(xiàng) 目 位于 福山區(qū)清洋街道辦史家莊居委會(huì)西。 小區(qū)地勢(shì)較為平坦，給水、污水、雨水、供電、通訊等工程設(shè)施均可滿足小區(qū)建設(shè)需要。 ⑵根據(jù)煙臺(tái)市城市總體規(guī)劃及小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書要求，挖掘煙臺(tái)市濱海型旅游文化名城的文化底蘊(yùn)，實(shí)現(xiàn)信息 生命時(shí)代海洋文化的文化氛圍與城市風(fēng)貌，創(chuàng)造 21 世紀(jì)開放型的城市特色居住區(qū)。 ⑷綜合考慮城市的性質(zhì)、氣候、民族、習(xí)俗和傳統(tǒng)風(fēng)貌等地方特色，充分利用規(guī)劃用地的地形、地貌條件和周邊環(huán)境。規(guī)劃以集中式帶狀開敞綠地為中心 ，盡量保留山體綠地，運(yùn)用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的手法建構(gòu)出居住區(qū)的綠地系統(tǒng)，使綠色空間滲透到不同層次居民的日?；顒?dòng)之中，最大限度地發(fā)揮綠地系統(tǒng)的生態(tài)環(huán)境效益。創(chuàng)造 21 世紀(jì)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水型的智能化社區(qū)。 ⑺建立人車分流的居住區(qū)交通體系，在實(shí)現(xiàn)小汽車進(jìn)入社區(qū)家庭的同時(shí)，保證社區(qū)交通的便捷安全 。 ⑼為商品化經(jīng)營(yíng)、社會(huì)化管理及分期實(shí)施創(chuàng)造條件。 34ˊ 121176。 16ˊ 38176。東連威海、西接濰坊、西南與青島毗鄰，北臨渤海、黃海，與遼東半島相望，并與大連隔海相望。境內(nèi)交通方便，通訊快捷?；疖囍边_(dá)北京、上海、濟(jì)南、青島等地，基本形成海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利條件，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。境內(nèi)四季分明，日照充足、雨水充沛、空氣濕潤(rùn)、氣候溫和，年平均氣溫 ℃，年日照時(shí)數(shù)平均為 2717 小時(shí)；極端最高氣溫 38℃，極端最低氣溫 ℃，年均降水量為 ，且時(shí)空分布不均，差異較大，由南向北遞減。 （二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 煙臺(tái)市是全國(guó)首批十四個(gè)沿海開放城市和中國(guó)十大商貿(mào)港口之一，是膠東經(jīng)貿(mào)、旅游及文化交流的中心區(qū)域，與朝鮮、韓國(guó)隔海相望，地理位置優(yōu)越；城市鐵路、公路、海運(yùn)、通訊事業(yè)發(fā)達(dá)，是中國(guó)對(duì)外通商的重要口岸。經(jīng)過多年來的快速發(fā)展，煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)融入全球經(jīng)濟(jì)，與世界各國(guó)的合作交流不斷增強(qiáng)。 （三）配套條件 供電 電源接自市區(qū)供電網(wǎng)，電源供應(yīng)有保證。 排水 該項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃雨、污水處理管網(wǎng)。 通訊 電話通訊：小區(qū)敷設(shè)電話電纜、分區(qū)域安裝電話交接箱，將每個(gè)單元鋪設(shè)壁嵌式電話箱，每戶室均預(yù)埋電話暗線。每戶均在起居、主臥室和設(shè) 置電視插口一個(gè)。 寬帶：通訊公司鋪設(shè)專用線路。 ⑵ 貫徹以人為本、環(huán)境為先、尊重自然與可持續(xù)發(fā)展思想，以建設(shè)生態(tài)型居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，滿足住宅的居住性，舒適性，安全性，耐久性和經(jīng)濟(jì)性，創(chuàng)造一個(gè)布局合理，功能齊備，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化住宅組團(tuán)空間。 ⑷ 適應(yīng)土地利用與建設(shè)實(shí)際，面向 本村及社會(huì)住宅消費(fèi)市場(chǎng) ，正確處理規(guī)劃中社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益、超前性與可操作性 之間的關(guān)系。 ⑹ 居住活動(dòng)是人類文明發(fā)展的一個(gè)突出組成部分，居住行為、方式無不蘊(yùn)涵著社會(huì)生活與歷史文化的“積淀”，這是對(duì)傳統(tǒng)文化、行為與社會(huì)生活方式的發(fā)展與漸進(jìn)式的延續(xù)過程，它應(yīng)具有強(qiáng)烈的時(shí)代特征，體現(xiàn)出當(dāng)代社會(huì)生活的內(nèi)在質(zhì)量與觀念，作為現(xiàn)代城市住區(qū)，應(yīng)折射出住地居民的社會(huì)認(rèn)同感與文化體驗(yàn)。能吸引居民參與居住環(huán)境的再創(chuàng)造，創(chuàng)建一個(gè)具有文化內(nèi)涵、地域認(rèn)同和高情感的人際間彼此關(guān)愛與信任的社區(qū)，使住區(qū)真正成為培育高素質(zhì)人群的基地。 ⑴ 整個(gè)組團(tuán)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)形成多變化的、流動(dòng)的、趣味的綠地空間，并合理有序的組織車行交通系統(tǒng)，并滿足消防要求。整體空間效果以中部開放空間為中心，結(jié)合景觀綠帶布局， 形成規(guī)模適宜，具有特色的居住空間。加強(qiáng)了綠化空間與步行休閑系統(tǒng)的整合，創(chuàng)造了豐富的具有視覺變化效果的、趣味的、流動(dòng)性的休閑綠化空間，同時(shí)使更多住宅具有良好的“朝向”與“景向”，豐富室內(nèi)臨窗效果，使更多住戶在居住室直接享受大自然美景。 ⑶功能布局 住宅布局：認(rèn)別性和認(rèn)同性。 在戶型設(shè)計(jì)中盡可能體現(xiàn)均好的原則，充分利用地理環(huán)境因素，體現(xiàn)依山的優(yōu)勢(shì)，形成向內(nèi)具有圍合的鄰里凝聚力，向外具有景觀輻射力。 道路系統(tǒng)：整體性和景觀性。另外將道路設(shè)計(jì)與小區(qū)景觀營(yíng)造相結(jié)合，注重出入口處的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使出入口均具良好的對(duì)景效果。 綠化系統(tǒng)：系統(tǒng)性和生態(tài)性。即通過帶狀中心綠地貫穿于住宅群體之