【正文】 .............................................102 資金籌措 ........................................................................................................106 資金投入計劃 ................................................................................................107 財務(wù)分析 ........................................................................................................107第十三章 社會效益分析 ..........................................................................................122 社會影響效果分析 .......................................................................................122 社會適應(yīng)性分析 ...........................................................................................124 社會評價結(jié)論 ................................................................................................124第十四章 風(fēng)險分析 ..................................................................................................125 項目主要風(fēng)險因素識別 ...............................................................................125 風(fēng)險防范和降低風(fēng)險對策 ...........................................................................126 風(fēng)險分析結(jié)論 ...............................................................................................127第十五章 結(jié)論及建議 ..............................................................................................128 結(jié)論 ................................................................................................................128 建議 ................................................................................................................128IV第 1 頁 共 129 頁第一章 項目總論 項目名稱與項目單位項目名稱：海南 XX甘 肅 X 家園整體項目總規(guī)劃用地面積 200 畝， 總投資為 萬元。一期工程建設(shè)內(nèi)容包括 1 棟 2～3F會所、園林景觀、項目規(guī)劃的 6棟 23F 的住宅樓，項目一期工程于2022 年 6 月開工，本項目工程包括會所、90 畝園林景 觀建設(shè)已經(jīng)全部竣工， 4 棟住宅樓目前正在建設(shè)當(dāng)中。甘肅 XX 家園項目一期工程進行可行性研究及論證。是以高端項目投資、地 產(chǎn)旅游開發(fā)等為主的企業(yè)。公司已取得房地 產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)， 資質(zhì)證書 號：【2022】瓊建房開證暫字第71807 號。 項目概況 項目選址及用地本項目選址位于海南 XX 省澄邁縣老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。 項目建設(shè)性質(zhì)本項目為新建項目。地上 建筑面積包括：會所建筑面積 ㎡，4 棟會所及配套建筑面積 ㎡，商業(yè)建筑面積 ㎡，住宅建筑面積㎡，架空建筑面積 ㎡， 計 容面積 ㎡；停車位26241404 個，其中地上停 車位 1097624 個，地下停車位 1527780 個。其中，建筑工程費用 萬元， 設(shè)備購置與安裝工程費 萬元，工程建設(shè)其它費用 萬元，預(yù)備費 萬元，建設(shè)期利息 萬元， 鋪底流動資金 萬元。 項目建設(shè)單位運營狀況良好，資金力量雄厚，能 夠為本項目提供資金保障。 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 11 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表序號 項 目 合計1 營業(yè)收入 萬元2 營業(yè)稅金及附加 萬元3 土地增值稅 萬元第 4 頁 共 129 頁4 開發(fā)成本 萬元5 銷售及管理費用 萬元6 印花稅 萬元7 財務(wù)費用 萬元8 利潤總額(123456) 9 應(yīng)納所得稅額 萬元10 所得稅 11 凈利潤 12 公積金 13 未分配利潤 15 總投資收益率 %16 總投資利稅率 %17 動態(tài)投資回收期 年18 財務(wù)內(nèi)部收益率 %19 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 結(jié)論與建議本項目建設(shè)符合國家房地產(chǎn)政策的要求，順應(yīng)了澄邁老城片區(qū)總體規(guī)劃修編的發(fā)展要求，符合?？谑猩鐣?jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃，是實施?？谑小爸袕?、西拓、東優(yōu)、南控”戰(zhàn)略規(guī)劃和落實海南 XX 省十二五產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的必要舉措。本項目的實施將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益，風(fēng)險可控。建議項目單位在項目建設(shè)過程中，盡快落實建設(shè)資金；高度重視市場預(yù)測；加強工程建設(shè)“ 三控制、兩管理、一協(xié)調(diào)” ，加 強核算，減少不可預(yù)見事件的發(fā)生導(dǎo)致工程建設(shè)費用增加；做好節(jié)能環(huán)保和消防安全措施。其中，第一 產(chǎn)業(yè)增加值 52377 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 235319 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 231626 億元，增 長 %。圖 21 2022 年2022 年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長率全年全社會固定資產(chǎn)投資 374676 億元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。東部地區(qū)投資[10]151742 億元，比上年增長 %；中部地區(qū)投資 87909 億元，增 長 %；西部地區(qū)投資 88749 億元，增長 %；東北地區(qū)投資 41243 億元，增 長 %。其中，住宅投資 49374億元，增 長 %；辦公樓投資 3367 億元，增 長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 9312億元，增 長 %。障：再次強調(diào)加強保障性住宅建設(shè)，并確定年度、十二五期間建設(shè)目標(biāo)，并要求地方政府逐級分解。：將限購、限貸 等調(diào)控政策的涉及范 圍進一步擴大， 進行全國性的房地產(chǎn)調(diào)控。完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量， 優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴大普通商品住房供給。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn) 管理法等相關(guān)法律法規(guī)。加強市場監(jiān)管， 規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 《海南 XX 國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要（2022 ——2020）》第九章 房地產(chǎn)業(yè) 積極引導(dǎo)和發(fā)展與國際旅游島發(fā)展目標(biāo)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué) 規(guī)劃、合理引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。建立健全多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)體系，滿足多樣化消費需求。逐步形成以?？?、三亞為 兩大中心，東部、中部、西部地區(qū)均衡發(fā)展，區(qū)域之間特色各異、互補性強的房地產(chǎn)空間發(fā)展格局。強化規(guī)劃引導(dǎo)，適度供應(yīng)土地，合理調(diào)控房地 產(chǎn)的規(guī)模、 結(jié)構(gòu)、開發(fā)時 序和空間布局。認(rèn)真貫徹落實土地、信貸、稅收等政策，合理引 導(dǎo)住房消 費，促進房地產(chǎn)市場規(guī)范有序發(fā)展。規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)業(yè)，規(guī)范二手房交易和房屋租賃市場。第 10 頁 共 129 頁 海南 XX 省總體 發(fā)展規(guī)劃《海南 XX 省人民政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》（瓊府〔2022〕68 號）（九）適當(dāng)降低純商品住房開發(fā)的比例。各年度商品住房比例控制目標(biāo)由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定，并納入市縣考核指標(biāo)體系，由省統(tǒng)計局制定指標(biāo)考核方案，呈 報省委、省政府批準(zhǔn)后實行考核。各市縣政府要在規(guī)劃和施工報建階段嚴(yán)格控制商品住房報建面積比例，確保年度商品住房比例控制目標(biāo)的順利完成。對 在 2022 年內(nèi)調(diào)整規(guī)劃并動工的項目，由市縣政府在基礎(chǔ)設(shè)施配套費等方面適當(dāng)給予優(yōu)惠。各市縣政府應(yīng)明確社區(qū)配套和商品房小區(qū)配套界限，對房地產(chǎn)項目周邊道路、交通、教育、文化、體育、醫(yī)療衛(wèi)生和商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè) 施， 應(yīng)加大投入和建設(shè)，避免因配套設(shè)施落后而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格低廉，造成寶貴資源浪費?！逗Ｄ?XX 省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長期規(guī)劃（20222020）》第 11 頁 共 129 頁《海南 XX 省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長期規(guī)劃》確定海南 XX 房地產(chǎn)發(fā)展的總體目標(biāo)為：以本島長居型居住地產(chǎn)為基本、經(jīng)營性旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)、度假旅居型地產(chǎn)為特色、商業(yè)及其他地 產(chǎn)為補充，建立多元化、多 層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)體系與住房保障體系，并與國際旅游島建設(shè)緊密結(jié)合，良性互動，打造國 際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨特的世界一流的海島型幸福家園、旅游 勝地與度假天堂。就這個規(guī)劃和海南 XX 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，羅 保銘省長強調(diào)，要加 強規(guī) 劃的約束性要求，要把核心的水源地、生態(tài)保護區(qū)保護 放在第一位；要繼續(xù)對規(guī)劃做深度定量分析，使規(guī)劃的指導(dǎo)性更強；要盡快制定“十二五” 海南 XX 保障性住房建設(shè)專項規(guī)劃，要摸清全省房地產(chǎn)的基礎(chǔ)資料，要抓 緊制定全省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)意見，結(jié)合海南 XX情況研究制定海南 XX 房地產(chǎn)專項政策，促進海南 XX 房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。建立健全多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)體系， 滿足多樣化消費需求。逐步形成以?？?、三 亞為兩大中心，東部、中部、西部地區(qū)均衡發(fā)展，區(qū)域之 間特色各異、互補性強的房地產(chǎn)空間發(fā)展格局。重點 發(fā)展文化 娛樂、會 議展覽、商業(yè)餐飲、高爾夫休閑、金融保險、教育培訓(xùn)、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服 務(wù)業(yè)和汽車制造、生物制藥、食品加工、高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè) 。以?？凇⑷齺啚閮纱笾行?，東部、中部、西部地區(qū)均衡 發(fā)展，因地制宜差異化發(fā)展中心城市型、濱海度假型、山區(qū)度假型、產(chǎn)業(yè)配套與旅游度假結(jié)合型、大城市周邊型（郊區(qū)型）等五種地域類型房地產(chǎn)，逐步形成 “兩大中心、三大區(qū)域、五種地域類型”的空間格局。本區(qū)以平原為主， 擁 有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，是澄 邁縣經(jīng)濟發(fā)展最快的地區(qū)。 ”《澄邁縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》“在產(chǎn)業(yè)高新化的前提下，努力實現(xiàn)由管理開發(fā)區(qū)向 經(jīng)營開發(fā)區(qū)的轉(zhuǎn)變，探索區(qū)內(nèi)土地利用新模式，實現(xiàn)經(jīng)濟與生態(tài)效益的雙贏。以生態(tài)軟件園為龍頭，依托海南 XX 省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)的獨特資源，在發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)的同時，努力將老城建成海南 XX 省高新技術(shù)匯集高地，人才聚集中心，花園式高新產(chǎn)業(yè)區(qū)帶。2）旅游配套設(shè)施項目緊鄰盈濱半島旅游渡假區(qū)，區(qū)域準(zhǔn)備建設(shè)為 4A 級旅游景區(qū)。根據(jù)《澄邁盈濱半島旅游度假區(qū)規(guī)劃》，著力把盈濱半島及其周邊腹地 1600 公頃旅游區(qū)打造成以度假養(yǎng)生、地域文化展示為特色，集濱 海旅游休閑、康體健身于一體的國際化旅游度假區(qū)。目前正在建設(shè)項目包括：? 景區(qū)管理中心、4 個游客服務(wù)中心、 電瓶車總站、電瓶車分站、景區(qū)大門以及303 畝填海造地工程等? 海南 XX 夢幻島海上競技運動項目團組（內(nèi)容包括海上競技運動主營地、青年營、游客服務(wù)中心、天文臺、游艇俱 樂部、水上餐飲文化廣場、醫(yī)療、會議中心、電瓶車隊、海上競技運動職業(yè)學(xué)院、新 農(nóng)村合作社等 22 個項目，預(yù)計兩年建成，總投資額達 10 億元。已經(jīng)建成的項目包括：? 永慶寺佛教文化旅游區(qū)? 月亮灣高爾夫球場? 西海岸溫泉會所? 金鑫足球訓(xùn)練基地3）區(qū)域交通現(xiàn)狀海口西站 57 路、59 路公車，老城 馬村巴士。項目區(qū)域的經(jīng)濟社會情況及政策因素澄邁縣經(jīng)濟增長全省領(lǐng)先，經(jīng)海南 XX 省統(tǒng)計局審定，20223 年全縣完成生產(chǎn)總值（GDP ）171 億元，同比增長 %，比全國平均水平 %高出 個百分點，比全省平均水平 %高出 個百分點。經(jīng)濟總量繼 2022 年突破百億大關(guān)、2022 年連跨四個十億臺階，2022 年再夸三個十億臺階，不但總量實現(xiàn)三年翻番，經(jīng)濟增長速度更是在全國宏觀經(jīng)濟減速的情況下，連續(xù)三年全省排名第一，實現(xiàn)三連冠。按常住人口計算，2022 年全縣人均生產(chǎn)總值達到 36157 元，比全省平均水平高出 3783 元，按當(dāng)年匯率折算為 5752 美元，繼 2022 年超 3000 美元、 2022 年超 4000 美元后，再上5000 美元新臺階，標(biāo)志著澄邁經(jīng)濟發(fā)展進入全新階段。2022 年，全 縣全口徑財政總收入突破 40 億元，達到 億元，同比增長 %。從征收部門看，國稅部門征收收入 億元，增長 %。全年全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增加 億元,增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，下降 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長。房地產(chǎn)房屋施工面積 萬平方米，增長 %。全年建筑業(yè)完成增加值 億元，按可比價格計算，同比增長 %。第 16 頁 共 129 頁20223 年，老城經(jīng)濟開發(fā)