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小區(qū)三期工程8住宅樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-在線瀏覽

2025-07-01 00:33本頁面
  

【正文】 增 長 %, 其 中 住 宅 萬 平 方 米 ,同 比 增 長 %, 辦 公 用 房 萬 平 方 米 , 同 比 下 降 了 26%, 商 服用 房 萬 平 方 米 , 同 比 上 升 了 25%; 其 他 用 房 萬 平 方 米 。 同 時 , 在 政 策 指 導(dǎo) 和 刺 激 下 , 特 別 是 房 價 的 持 續(xù) 下 跌 , 使 市 民 對住 宅 的 潛 在 消 費(fèi) 需 求 得 以 釋 放 。 今 年 前 6 個 月 , 全 市 累 計(jì) 銷 售 各 類 商品 房 屋 萬 平 方 米 , 較 上 年 增 長 倍 。 從 銷 售 情 況 看 , 上 半 年 , 全 市 共 銷 售 住 宅 萬 平 方 米 , 銷售 額 達(dá) 億 元 。 銷 售 項(xiàng) 目 集 中在 三 、 四 環(huán) 之 間 , 西 部 中 關(guān) 村 、 北 部 亞 運(yùn) 村 地 區(qū) 的 銷 售 量 仍 占 各 區(qū) 榜 首 。 上 半 年 , 全 市 共 有 超 過 70 個 新 盤 推 出 ( 包 括 原 有 項(xiàng) 目 的 二 ,三 期 的 開 盤 ) 。 X 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 成 熱 點(diǎn) , 自 1988 年 到 今年 4 月 底 , X 全 市 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 建 設(shè) 累 計(jì) 開 工 546 萬 平 方 米 , 竣 工 176萬 平 方 米 , 累 計(jì) 銷 售 169 萬 平 方 米 。 僅 今 年 上半 年 竣 工 面 積 達(dá) 18 萬 平 方 米 , 其 中 住 宅 萬 平 方 米 。三、房地產(chǎn)市場需求分析在 福 利 分 房 被 取 消 后 , 自 購 住 房 成 為 人 們 不 得 不 面 對 的 現(xiàn) 實(shí) , 消 費(fèi) 觀念 的 改 變 , 特 別 是 投 資 意 識 的 加 強(qiáng) , 據(jù) 調(diào) 查 表 明 在 個 人 購 房 中 有 1/3的 購 房 者 抱 有 投 資 理 念 , 同 時 市 場 可 供 選 擇 余 地 大 , 住 房 金 融 信 貸 進(jìn) 一 步放 寬 , 再 加 上 實(shí) 實(shí) 在 在 價 格 的 持 續(xù) 走 低 , 更 刺 激 了 個 人 消 費(fèi) 者 的 購 買 欲 。 這 一 明 顯 的 市 場 放 量 證 實(shí) , 住 房 消 費(fèi) 在 X 人 家 庭 消 費(fèi)中 已 經(jīng) 占 據(jù) 日 趨 重 要 的 位 置 , 購 買 商 品 房 已 成 為 越 來 越 多 百 姓 家 庭 投 資 的主 選 方 向 。從 進(jìn) 入 2022 年 以 來 的 形 勢 看 , X 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 業(yè) 已 逐 漸 走 出 上 年 前三 個 季 度 需 求 不 足 的 陰 影 , 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 增 長 拉 動 方 式 也 由 單 純 的 投 資 拉 動發(fā) 展 變 為 投 資 與 消 費(fèi) 雙 向 拉 動 , 市 場 調(diào) 控 程 度 進(jìn) 一 步 提 高 , X 市 房 地 產(chǎn)開 發(fā) 前 景 將 繼 續(xù) 看 好 。 今 年 上 半 年 在 東 南 西 北 各 個 方 位 中 都 是 以 4000500010元 /平 方 米 的 項(xiàng) 目 為 最 多 。 而 房 價 高 于 7000 元 /平 方 米 的 中 高檔 住 宅 , 今 年 上 半 年 推 出 的 新 盤 則 都 集 中 在 京 城 的 東 部 及 西 部 。 樓 盤 以 中 高 價 位 推 出 并 多 維 持 在7000 元 8500 元 /平 方 米 左 右 , 從 而 帶 動 了 城 西 的 整 體 房 價 。 而 東 三 環(huán) 國 貿(mào) 商圈 內(nèi) 只 有 一 個 “世 貿(mào) 國 際 公 寓 ”推 出 , 并 以 相 對 低 價 的 888 美 元 /平 方米 的 起 價 。 今 年 上 半 年 , 城 東 新 盤 的 平 均 價 比 城西 高 出 了 768 元 /平 方 米 , 而 1999 年 城 東 比 城 西 的 平 均 價 則 要 高 出 370多 元 /平 方 米 。 在 99 年 同 期 , 城 東 主 要 以 60007000 元 /平 方 米 的 項(xiàng) 目 最 多 , 而在 2022 年 上 半 年 城 東 多 數(shù) 項(xiàng) 目 在 4000- 5000 元 /平 方 米 之 間 。 而 東 部 二 、 三環(huán) 內(nèi) 將 會 有 少 量 高 檔 公 寓 繼 續(xù) 建 造 , 大 面 積 開 發(fā) 普 通 住 宅 會 出 現(xiàn) 在 東 四 環(huán)附 近 。 盡 管 城 南 舊 城 拆 遷 面 積 巨 大 ,但 綜 合 商 住 條 件 還 是 落 后 于 其 它 三 個 方 位 。從 平 均 售 價 上 看 , X1995- 1999 年 末 商 品 住 宅 每 平 方 米 平 均 售 價 分 別為 3505 元 、 3869 元 、 5478 元 、 4769 元 和 4787 元 , 今 年 上 半 年 為3793 元 。11價 格 的 下 降 尤 其 能 吸 引 個 人 消 費(fèi) 者 的 購 買 欲 , 以 至 推 動 商 品 住 宅 的 銷 售 。無論北上亞運(yùn)村、南下東四環(huán),或是進(jìn)城、下鄉(xiāng)均方便異常,但周邊配套還不是很完善,因此綜合考慮項(xiàng)目區(qū)位條件、交通條件以及配套設(shè)施等因素,預(yù)計(jì)建成后銷售均價在 5200 元/平方米左右。經(jīng)過初步測算,本項(xiàng)目總投資為 萬元,相見下表:項(xiàng)目投資估算表單位:萬元序號 項(xiàng)目名稱 總 額 備 注一 開發(fā)成本 1 至 8 項(xiàng)之和1 土地費(fèi)用 包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)地價款及契稅2 前期工程費(fèi) 包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研等費(fèi)用3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括紅線內(nèi)外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用及綠化費(fèi)4 建筑安裝工程費(fèi)用 參照項(xiàng)目的定位檔次進(jìn)行估算5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 無6 開發(fā)間接費(fèi) 計(jì)入管理費(fèi)用7 其他費(fèi)用 監(jiān)理、招投標(biāo)代理、咨詢、竣工圖等費(fèi)用8 不可預(yù)見費(fèi) 按前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi) 用、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的 5%估算二 開發(fā)費(fèi)用 1 至 3 項(xiàng)之和1 管理費(fèi)用 按前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi) 用、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的 5%估算2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按照基準(zhǔn)利率 %,期末一次性還本付息3 銷售費(fèi)用 按銷售收入的 %計(jì)算三 總投資 一 + 二投資估算具體說明如下:土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括:包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、契稅。按照建筑面積分?jǐn)偼恋刭M(fèi)用。(3)契稅:按照土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用及其地價款的 3%計(jì)算。前期工程費(fèi)用結(jié)合實(shí)際情況及市場水平進(jìn)行估算,其中水文地質(zhì)勘察按照 5 萬元估算,前期規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用按照市場一般收費(fèi)水平按照建筑面積每平方米 20 元估算,可行性研究費(fèi)參考收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和市場行情按照 10 萬元估算。紅線外基礎(chǔ)設(shè)施及綠化建設(shè)費(fèi) 150 元/平方米;紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用參照項(xiàng)目實(shí)際情況按照建筑面積每平方米 50 元估算。 供水:24 小時提供熱水 供氣:采用管道天然氣系統(tǒng) 采暖:小區(qū)集中供暖。報(bào)告根據(jù)項(xiàng)目自身定位情況并結(jié)合區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目的造價水平,建安標(biāo)準(zhǔn)按照 1500 元/建筑平方米估算。開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的費(fèi)用,計(jì)入管理費(fèi)用。本項(xiàng)目中的管理費(fèi)用是根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及一般取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),按基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)之和的 5%進(jìn)行測算。銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用和專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)(委托銷售代理)的各項(xiàng)費(fèi)用。其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要考慮建設(shè)過程中發(fā)生的質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)、竣工圖費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)和咨詢費(fèi)等,其費(fèi)用均參照目前實(shí)際適用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。以上測算過程詳見附表 1:項(xiàng)目投資估算明細(xì)表。16第五章 經(jīng)濟(jì)效益評價一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測收入測算(一)收入測算可銷售面積項(xiàng)目的經(jīng)營方式為全部銷售,項(xiàng)目可銷售面積為住宅地上建筑面積 平方米。收入預(yù)測根據(jù)可銷售面積和銷售均價,項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入總額 萬元。(二)銷售稅金及附加、土地增值稅營業(yè)稅為銷售收入的 5%、城建稅為營業(yè)稅的 7%、教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的 3%,銷售稅金及附加費(fèi)合計(jì)為銷售收入的 %。具體情況詳見附表 3:項(xiàng)目銷售情況預(yù)測表。經(jīng)計(jì)算,土地增值稅預(yù)提累計(jì)為 萬元。(四)利潤及凈利潤測算計(jì)算關(guān)系利潤總額=經(jīng)營收入成本稅金及附加所得稅=利潤總額33%;凈利潤=利潤總額所得稅計(jì)算結(jié)果經(jīng)計(jì)算,項(xiàng)目利潤總額為 萬元,所得稅為 萬元,稅后凈利潤為 萬元。二、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析基準(zhǔn)收益率考慮本項(xiàng)目實(shí)際,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般收益水平,基準(zhǔn)折現(xiàn)率取 8%。三、不確定性分析(一)盈虧平衡分析盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)(BEP)來分析成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。(二)敏感性分析敏感性分析是通過分析影響項(xiàng)目現(xiàn)金流量的主要因素發(fā)生變化對項(xiàng)目評估指標(biāo)的影響,通過分析從中找出敏感因素,并確定其影響程度。對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響18敏感性分析表 1(對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響)單位:萬元變化幅度 10% 5% 0% 5% 10%收入 總投資 敏 感 性 分 析 圖 1( 對 財(cái) 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 的 影 響 )0500100015002022250010% 5% 0% 5% 10%變 化 幅 度財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值收 入總 投 資對內(nèi)部收益率的影響敏感性分析表 2(對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響)變化幅度 10% 5% 0% 5% 10%收入 % % % %
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