【正文】 觀念的改變，特別是投資意識(shí)的加強(qiáng)，據(jù)調(diào)查表明在個(gè)人購(gòu)房中有 1/3的購(gòu)房者抱有投資理念，同時(shí)市場(chǎng)可供選擇余地大，住房金融信貸進(jìn)一步放寬，再加上實(shí)實(shí)在在價(jià)格的持續(xù)走低，更刺激了個(gè)人消費(fèi)者的購(gòu)買欲。這一明顯的市場(chǎng)放量證實(shí)，住房消費(fèi)在北京人家庭消費(fèi)中已經(jīng)占據(jù)日趨重要的位置，購(gòu)買商品房 已成為越來(lái)越多百姓家庭投資的主選方向。 從進(jìn)入 2021 年以來(lái)的形勢(shì)看，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已逐漸走出上年前三個(gè)季度需求不足的陰影，房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)拉動(dòng)方式也由單純的投資拉動(dòng)發(fā)展 變 為投資與消費(fèi)雙向拉動(dòng)，市場(chǎng)調(diào)控程度進(jìn)一步提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)前景將繼續(xù)看好。 今 年 上 半 年 在 東 南 西 北 各 個(gè) 方 位 中 都 是 以40005000 元 /平方米的項(xiàng)目為最多。而房?jī)r(jià)高于 7000元 /平方米的中高檔住宅，今年上半年推出的新盤則都集中在京城的東部及西部。樓盤以中高價(jià)位推出并多維持在 7000 元 8500 元 /平方米左右，從而帶動(dòng)了城西的整體房?jī)r(jià)。而東三環(huán)國(guó)貿(mào)商圈內(nèi)只有一個(gè) “ 世貿(mào)國(guó)際公寓 ” 推出，并以相對(duì)低價(jià)的 888 美元 /平方米的起價(jià)。今年上半年，城東新盤的平均價(jià)比城西高出了 768 元 /平方米，而 1999 年城東比城西的平均價(jià)則要高出 370 多元 /平方米。在 99 年同期，城東主要以 60007000元 /平方米的項(xiàng)目最多，而在 2021 年上半年城東多數(shù)項(xiàng)目在 4000－ 5000元 /平方米之間。而東部二、三環(huán)內(nèi)將會(huì)有少量高檔公寓繼續(xù)建造，大面積開發(fā)普通住宅會(huì)出現(xiàn)在東四環(huán)附近。盡管城南舊城拆遷面積巨大，但綜合商住條件還是落后于其它三個(gè)方位。 從平均售價(jià)上看，北京 1995－ 1999 年末商品住宅每平方米平均售價(jià)分別為 3505 元、 3869 元、 5478 元、 4769 元和 4787 元，今年上半年為 3793 元。價(jià)格的下降尤其能吸引個(gè)人消費(fèi)者的購(gòu)買欲，以至推動(dòng)商品住 11 宅的 銷售。無(wú)論北上亞運(yùn)村、南下東四環(huán)，或是進(jìn)城、下鄉(xiāng)均方便異常， 但周邊配套還不是很完善， 因此綜合考慮項(xiàng)目區(qū)位條件、交通條件以及配套設(shè)施等因素，預(yù)計(jì)建成后銷售均價(jià)在 5200 元 /平方米左右。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，相見(jiàn)下表： 項(xiàng)目投資估算表 單位 :萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 總 額 備 注 一 開發(fā)成本 1 至 8 項(xiàng)之和 1 土地費(fèi)用 包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)地價(jià)款及契稅 2 前期工程費(fèi) 包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研等費(fèi)用 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括紅線內(nèi)外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用及綠化費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi)用 參照項(xiàng)目的定位檔次進(jìn)行估算 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 無(wú) 6 開發(fā)間接費(fèi) 計(jì)入管理費(fèi)用 7 其他費(fèi)用 監(jiān)理、招投標(biāo)代理、咨詢、竣工圖等 費(fèi)用 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的 5%估算 二 開發(fā)費(fèi)用 1 至 3 項(xiàng)之和 1 管理費(fèi)用 按前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的 5%估算 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按照基準(zhǔn)利率 %，期末一次性還本付息 3 銷售費(fèi)用 按銷售收入的 %計(jì)算 三 總投資 一 + 二 投資估算具體說(shuō)明如下： 土地費(fèi)用 土地費(fèi)用包括： 包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、契稅。按照建筑面積分?jǐn)偼恋刭M(fèi)用。 （ 3）契稅： 按照土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用及其地價(jià)款的 3%計(jì)算。前期工程費(fèi)用結(jié)合實(shí)際情況及市場(chǎng)水平進(jìn)行估算，其中水文地質(zhì)勘察按照5萬(wàn)元估算，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用按照市場(chǎng)一 般收費(fèi)水平按照建筑面積每平方米 20元估算，可行性研究費(fèi)參考收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)行情按照 10 萬(wàn)元估算。紅線外基礎(chǔ)設(shè)施及綠化建設(shè)費(fèi) 150 元 /平方米；紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用參照項(xiàng)目實(shí)際情況按照建筑面積每平方米 50 元估算。 供水： 24 小時(shí)提供熱水 供氣：采用管道天然氣系統(tǒng) 采暖：小區(qū)集中供暖。 報(bào)告根據(jù)項(xiàng)目自身定位情況并結(jié)合區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目的造價(jià)水平，建安標(biāo)準(zhǔn)按照 1500 元 /建筑平方米估算。 開發(fā)間接費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的費(fèi)用，計(jì)入管理費(fèi)用。本項(xiàng)目中的管理費(fèi)用是根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及一般取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)之和的 5%進(jìn)行測(cè)算。 銷 售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用和專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)（委托銷售代理）的各項(xiàng)費(fèi)用。 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要考慮建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)、竣工圖費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)和咨詢費(fèi)等，其費(fèi)用均參照目前實(shí)際適用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 以上測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表 1：項(xiàng)目投資估算明細(xì)表。 15 第五章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)收入測(cè)算 （一）收入測(cè)算 可銷售面積 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式為全部銷售，項(xiàng)目可銷售面積為住宅地上建筑面積 平方米。 收入預(yù)測(cè) 根據(jù)可銷售面積和銷售均價(jià)，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入總額 萬(wàn)元。 （二）銷售稅金及附加、土地增值稅 營(yíng)業(yè)稅 為銷售收入的 5%、城建稅為營(yíng)業(yè)稅的 7%、教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的 3%，銷售稅金及附加費(fèi)合計(jì)為銷售收入的 %。具體情況詳見(jiàn) 附表 3：項(xiàng)目銷售情況預(yù)測(cè)表 。經(jīng)計(jì)算，土地增值稅預(yù)提累計(jì)為 萬(wàn)元。 （四）利潤(rùn)及凈利潤(rùn)測(cè)算 計(jì)算關(guān)系 利潤(rùn)總額 =經(jīng)營(yíng)收入 成本 稅金及附加 所得稅 =利潤(rùn)總額 33%； 凈利潤(rùn) =利潤(rùn)總額 所得稅 計(jì)算結(jié)果 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，所得稅為 萬(wàn)元，稅后凈利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 二、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 基準(zhǔn)收益率 考慮本項(xiàng)目實(shí)際，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般收益水平，基準(zhǔn)折現(xiàn)率取 8%。 三、不確定性分析 （一）盈虧平衡分析 盈虧平衡分析是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）來(lái)分析成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。 （二）敏感性分析 敏感性分析是通過(guò)分析影響項(xiàng)目現(xiàn)金流量的主要因素發(fā)生變化對(duì)項(xiàng)目評(píng)估指標(biāo)的影響，通過(guò)分析從中找出敏感因素，并確定其影響程度。 對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響 17 敏感性分析表 1（對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響） 單位：萬(wàn)元 變化幅度 10% 5% 0% 5% 10% 收入 總投資 敏感性分析圖1（對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響）0500100015002021250010% 5% 0% 5% 10%變化幅度財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值收入總投資 對(duì)內(nèi)部收益率的影響 敏感性分析表 2（對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響） 變化幅度 10% 5% 0% 5% 10% 收入 % % % % % 總投資 % % % % % 敏感性分析圖2 （對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響）0%10%20%30%40%10% 5% 0% 5% 10%變化幅度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率收入總投資 可以看出，當(dāng)收入減少 5%或投資增加 5%時(shí)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率均大于 8%，考慮到?jīng)]有計(jì)算地下分?jǐn)偟目射N售建筑面積的銷售收入，項(xiàng)目具備一定的財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 2021 年以來(lái)，隨著全國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了重要轉(zhuǎn)機(jī)，北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體環(huán)境進(jìn)一步改善，社會(huì)總需求不斷擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得重要進(jìn)展，在內(nèi)外因素的綜合作用下 ，全市經(jīng)濟(jì)始終保持了快速增長(zhǎng)的運(yùn)行格局。全市經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域呈現(xiàn)全面活躍，協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：上半年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資以 %的速度增長(zhǎng)，累計(jì)完成投資 億元，今年 2 月至 5 月的開發(fā)投資的累計(jì)增速分別為 %、 %、 %和%，維持著高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。從進(jìn)入 2021 年以來(lái)的形勢(shì)看，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已逐漸走出上年前三個(gè)季度需求不足的陰影，房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)拉動(dòng)方式也由單純的投資拉動(dòng)發(fā)展 變 為投資與消費(fèi)雙向拉動(dòng)，市場(chǎng)調(diào)控程度進(jìn)一步提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)前景將繼續(xù)看好。無(wú)論北上亞運(yùn)村、南下東四環(huán)，或是進(jìn)城、下鄉(xiāng)均方便異常， 但周邊配套還不是很完善， 因此綜合考慮項(xiàng)目區(qū)位條件、交通條件以及配套設(shè)施等因素，預(yù)計(jì)建 成后銷售均價(jià)在 5200 元 /平方米左右。 綜合以上分析， 方舟苑小區(qū)三期 8住宅樓項(xiàng)目 的開發(fā)前景看好。 制定切實(shí)可行的 成本控制措施。 20 附表 附表 1：項(xiàng)目投資估算明細(xì)表 附表 2：項(xiàng)目投資計(jì)劃表 附表 3：項(xiàng)目銷售情況預(yù)測(cè)表 附表 4：資金來(lái)源與運(yùn)用表 附表 5：項(xiàng)目損益表 附表 6： 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 21 附表 1 項(xiàng)目投資估算明細(xì)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資總額（萬(wàn) 元 ) 占總投資比例 單價(jià) (元 /平方米 ) 備注 1 土地費(fèi)用 % 1289 項(xiàng)之和 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) % 791 根據(jù)初步協(xié)商結(jié)果，按照總建筑面 積分?jǐn)偼恋刭M(fèi)用 地價(jià)款 % 460 按照地上建筑面積 500 元 /平方米計(jì)算 土地契