【正文】 個(gè)項(xiàng)目計(jì) 萬(wàn)平方米，占總量的 %；價(jià)格在每平方米4000 元以上的有 2 個(gè)項(xiàng)目 萬(wàn)平方米，占總量的 %。其中住宅 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) 倍。 8 第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 2021 年 上半年，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)整個(gè)市場(chǎng) 異常 活 躍 。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，個(gè)人購(gòu)房占新建商品房的比例， 1996 年為 53%、 1997 年為 64%、 1998年為 68%、 1999 年為 70%多?？罩妹娣e的增加、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)并未使我區(qū)一直居高不下的價(jià)格有所低頭，今年每平方米售價(jià)仍比去年同期高 206 元，銷售狀況也優(yōu)于去年， 1— 10 月銷售住宅 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 倍，在戶型差異逐漸縮小，商家打出的五彩繽紛的廣告面前，地理環(huán)境、文化氛圍、居住心理、工作位置、小區(qū)的智能化等 軟環(huán)境，越來(lái)越成為人們選擇的重要因素，也是我區(qū)房?jī)r(jià)高的重要原因，朝陽(yáng)區(qū)是外資企業(yè)、公司比較集中的地方，中央商務(wù)區(qū)的建立使得我區(qū)商品房存在升值的潛力，尤其是高檔公寓、別墅，去年 10月已高達(dá)每平方米 13299 元，今年已漲到 15401 元，知名企業(yè)駐京辦事處、外企及大型企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)和演藝圈、文藝界是此部分的主要購(gòu)買者。區(qū)域內(nèi)有中央和市屬的數(shù)十個(gè)門類的 103個(gè)國(guó)有大中型工業(yè)企業(yè)，分布集中連片，形成八里莊、十里堡地區(qū)紡織工業(yè)區(qū)，酒仙橋地區(qū)電子工業(yè)區(qū)，雙井、呼家樓地區(qū)機(jī)械制造和汽車工業(yè)區(qū)，大郊亭、垡頭地區(qū)化工、煉焦工業(yè)區(qū)。外國(guó)駐華使館除俄羅斯、盧森堡外，都在朝陽(yáng)境內(nèi)。其中，基建支出增長(zhǎng) 12%；企業(yè)挖潛改造支出增長(zhǎng) %。其中，地方投資增速大幅上揚(yáng)。出欄生豬 309萬(wàn)頭，增長(zhǎng) %。在工業(yè)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，全市工業(yè)產(chǎn)銷率穩(wěn)步提高， 19 月達(dá)到 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。在第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，運(yùn)輸郵電業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)均保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，增速分別達(dá)到 %、 %及 %。 三、報(bào)告編制依據(jù) 《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》 (1998 年 )； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（ 1993 年）； 《 19981999 北京房地產(chǎn)年鑒》； 《 北京統(tǒng)計(jì)年鑒 1999》； 其他編制人員收集的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)。主要生產(chǎn)毛紡 ,印染 ,服裝及輕工機(jī)械設(shè)備 ,產(chǎn)品銷往國(guó)內(nèi)外。 北京紡織機(jī)械廠 是北京紡織控股集團(tuán)有限責(zé)任公司下屬生產(chǎn)企業(yè)， 創(chuàng)建于1958 年初，是一個(gè)具有四十多年歷史，擁有三百多名職工的紡織機(jī)械制造企業(yè)。擬向銀行借款 4000 萬(wàn)元， 2 其余資金企業(yè)自籌解決。第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 970億元，增長(zhǎng) %。 13季度國(guó)有及國(guó)有控股工業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增速由前兩年的低于 10%上升到 %。主要農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量保持穩(wěn)定增長(zhǎng)， 13 季度，全市蔬菜產(chǎn)量累計(jì) 萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng) %；其中特菜產(chǎn)量 萬(wàn)噸，占總量比重達(dá) %。 13季度，全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 654 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比 18 月提高 個(gè)百分點(diǎn)，比上半年提高 百分點(diǎn)。地方財(cái)政一般預(yù)算支出 254 億元增長(zhǎng) %。區(qū)內(nèi)各種涉外單位 1300多個(gè)，占全市一半以上。朝陽(yáng)區(qū)是北京的工業(yè)基地，早在建國(guó)初期，在朝陽(yáng)區(qū)境內(nèi)就興建了四個(gè)工業(yè)區(qū)。 6 截止到 10 月，我區(qū)商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方米 7030 元，平均每平方米高于全市商品住宅 3034 元，是全市價(jià)格的 倍。 1998 年，國(guó)家全面停止福利（實(shí)物）分房政策，使百姓在思想觀念上逐漸接受了個(gè)人買房的事實(shí)，目前，“要住房，就買房”的思維邏輯已成為社會(huì)共識(shí)。北京市 1995 至 2021 年，經(jīng)濟(jì)年均增速達(dá)到 10%，住宅產(chǎn)業(yè)在政策引導(dǎo)之下已經(jīng)得到了一定程度的發(fā)展，投資環(huán)境較好。今年前 6 個(gè)月，全市累計(jì)銷售各類商品房屋 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) 倍。北京經(jīng)濟(jì)適用房成 熱點(diǎn) ， 自 1988年到今年 4 月底，北京全市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)累計(jì)開工 546 萬(wàn)平方米，竣工 176 萬(wàn)平方米，累計(jì)銷售 169 萬(wàn)平方米。 從進(jìn)入 2021 年以來(lái)的形勢(shì)看，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已逐漸走出上年前三個(gè)季度需求不足的陰影，房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)拉動(dòng)方式也由單純的投資拉動(dòng)發(fā)展 變 為投資與消費(fèi)雙向拉動(dòng)，市場(chǎng)調(diào)控程度進(jìn)一步提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)前景將繼續(xù)看好。而東三環(huán)國(guó)貿(mào)商圈內(nèi)只有一個(gè) “ 世貿(mào)國(guó)際公寓 ” 推出，并以相對(duì)低價(jià)的 888 美元 /平方米的起價(jià)。盡管城南舊城拆遷面積巨大，但綜合商住條件還是落后于其它三個(gè)方位。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，相見下表： 項(xiàng)目投資估算表 單位 :萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 總 額 備 注 一 開發(fā)成本 1 至 8 項(xiàng)之和 1 土地費(fèi)用 包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)地價(jià)款及契稅 2 前期工程費(fèi) 包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研等費(fèi)用 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括紅線內(nèi)外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用及綠化費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi)用 參照項(xiàng)目的定位檔次進(jìn)行估算 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 無(wú) 6 開發(fā)間接費(fèi) 計(jì)入管理費(fèi)用 7 其他費(fèi)用 監(jiān)理、招投標(biāo)代理、咨詢、竣工圖等 費(fèi)用 8 不可預(yù)見費(fèi) 按前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的 5%估算 二 開發(fā)費(fèi)用 1 至 3 項(xiàng)之和 1 管理費(fèi)用 按前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的 5%估算 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按照基準(zhǔn)利率 %，期末一次性還本付息 3 銷售費(fèi)用 按銷售收入的 %計(jì)算 三 總投資 一 + 二 投資估算具體說(shuō)明如下： 土地費(fèi)用 土地費(fèi)用包括： 包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、契稅。紅線外基礎(chǔ)設(shè)施及綠化建設(shè)費(fèi) 150 元 /平方米；紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用參照項(xiàng)目實(shí)際情況按照建筑面積每平方米 50 元估算。本項(xiàng)目中的管理費(fèi)用是根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及一般取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)之和的 5%進(jìn)行測(cè)算。 15 第五章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)收入測(cè)算 （一）收入測(cè)算 可銷售面積 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式為全部銷售，項(xiàng)目可銷售面積為住宅地上建筑面積 平方米。經(jīng)計(jì)算，土地增值稅預(yù)提累計(jì)為 萬(wàn)元。 （二）敏感性分析 敏感性分析是通過(guò)分析影響項(xiàng)目現(xiàn)金流量的主要因素發(fā)生變化對(duì)項(xiàng)目評(píng)估指標(biāo)的影響，通過(guò)分析從中找出敏感因素，并確定其影響程度。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：上半年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資以 %的速度增長(zhǎng)，累計(jì)完成投資 億元，今年 2 月至 5 月的開發(fā)投資的累計(jì)增速分別為 %、 %、 %和%，維持著高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。 制定切實(shí)可行的 成本控制措施。無(wú)論北上亞運(yùn)村、南下東四環(huán)，或是進(jìn)城、下鄉(xiāng)均方便異常， 但周邊配套還不是很完善， 因此綜合考慮項(xiàng)目區(qū)位條件、交通條件以及配套設(shè)施等因素，預(yù)計(jì)建 成后銷售均價(jià)在 5200 元 /平方米左右。 2021 年以來(lái)，隨著全國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了重要轉(zhuǎn)機(jī)，北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體環(huán)境進(jìn)一步改善，社會(huì)總需求不斷擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得重要進(jìn)展，在內(nèi)外因素的綜合作用下 ，全市經(jīng)濟(jì)始終保持了快速增長(zhǎng)的運(yùn)行格局。 二、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 基準(zhǔn)收益率 考慮本項(xiàng)目實(shí)際，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般收益水平，基準(zhǔn)折現(xiàn)率取 8%。 （二）銷售稅金及附加、土地增值稅 營(yíng)業(yè)稅 為銷售收入的 5%、城建稅為營(yíng)業(yè)稅的 7%、教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的 3%，銷售稅金及附加費(fèi)合計(jì)為銷售收入的 %。 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要考慮建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)、竣工圖費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)和咨詢費(fèi)等，其費(fèi)用均參照目前實(shí)際適用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 報(bào)告根據(jù)項(xiàng)目自身定位情況并結(jié)合區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目的造價(jià)水平，建安標(biāo)準(zhǔn)按照 1500 元 /建筑平方米估算。 （ 3）契稅： 按照土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用及其地價(jià)款的 3%計(jì)算。價(jià)格的下降尤其能吸引個(gè)人消費(fèi)者的購(gòu)買欲，以至推動(dòng)商品住 11 宅的 銷售。在 99 年同期，城東主要以 60007000元 /平方米的項(xiàng)目最多，而在 2021 年上半年城東多數(shù)項(xiàng)目在 4000－ 5000元 /平方米之間。而房?jī)r(jià)高于 7000元 /平方米的中高檔住宅，今年上半年推出的新盤則都集中在京城的東部及西部。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 在福利分房被取消后，自購(gòu)住房成為人們不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，消費(fèi)觀念的改變，特別是投資意識(shí)的加強(qiáng)，據(jù)調(diào)查表明在個(gè)人購(gòu)房中有 1/3的購(gòu)房者抱有投資理念，同時(shí)市場(chǎng)可供選擇余地大，住房金融信貸進(jìn)一步放寬，再加上實(shí)實(shí)在在價(jià)格的持續(xù)走低，更刺激了個(gè)人消費(fèi)者的購(gòu)買欲。銷售項(xiàng)目集中在三、四環(huán)之間，西部中關(guān)村、北部亞運(yùn)村地區(qū)的銷售量仍占各區(qū)榜首。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回顧： 商品房施工面積 1— 6 月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積 萬(wàn)平方米，比去年同期相比增長(zhǎng) %，其中住宅 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，辦公用房 萬(wàn)平方米，同比下降了 26%，商服用房 萬(wàn)平方米，同比上升 了 25%；其他用房 萬(wàn)平方米。所以為使百姓“買得起房”，國(guó)家三管齊下：調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格、發(fā)放住房補(bǔ)貼、提供住房金融支持。 總體分析，朝