【正文】 乃珠海本土第 26 頁 共 36 頁 開發(fā)商之首，華發(fā)新城項目至今已開發(fā)至五期）近在咫尺。一個以高科技為重點的工業(yè)體系，綜合發(fā)展的外向型經(jīng)濟(jì)格局初具雛型；社會生產(chǎn)力迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實力大大增強(qiáng)；社會主義精神文明建設(shè)取得豐碩成果，精神面貌煥然一新。 價位 初期定價為 6800 元 /平方米（均價），后期逐步上升，均價 7500 元左右； 第 25 頁 共 36 頁 第四部分、規(guī)劃設(shè)計初步分析 我公司擬開發(fā)的位于 前山橋西、珠海大道和南屏次干道交叉 東南角 的地塊，總占地面積為 17428 ㎡ 。 3產(chǎn)業(yè)布局： ,內(nèi)資 .財政收入 萬元。在前山一帶，一些工薪階層，企業(yè)技術(shù)及管理人員對小戶型還是有大量的需 求，藍(lán)鉆 100就填補(bǔ)了市場的這塊空白滿足部分客戶對小面積的需求。消費者買 一套房子是一輩子的大事，房子一平方米數(shù)千元，消費者當(dāng)然希望每個平方米都能 有作用，不能浪費。 （ 2）片區(qū)銷售情況較好的華發(fā)新城、鈺海山莊、金域廊院等；小區(qū)景觀設(shè)計好， 綠化率高。而產(chǎn)品素質(zhì)的 良莠不齊則反映了片區(qū)整體檔次的低下，存在很大的挖掘空間。 所處位置較好，緊臨國家 4A級旅游區(qū)圓明新園。平均 月銷售速度在 150套左右，華發(fā)是 珠海房地的龍頭企業(yè)。而且主城區(qū)內(nèi)土地資源相對是稀缺 的，多層建筑過多會浪費太多的土地資源，因而建筑往小高層甚至高層發(fā)展將是大 勢所趨。 第 13 頁 共 36 頁 三、樓盤分析特點 （ 1）物業(yè)類型分析 圖片：前山 1 前山片區(qū)的樓盤大部分規(guī)模都較小。 ，近年以來吸引眾多大公司進(jìn)駐。城市發(fā)展空間仍然很大。前山樓市也跟著活躍了起來。在整個香洲區(qū)工業(yè)生產(chǎn)總值中占有相當(dāng)重要的比 重。前山河畔 2021年基本建成以生活居住為主、開發(fā)旅游第 11 頁 共 36 頁 觀光的濱水景觀帶的議案今年已被市人大通過。同時，廣珠輕軌經(jīng)由明珠路轉(zhuǎn)向港昌路，亦會引發(fā)這兩條靠近前山河畔的市區(qū)主干道的大規(guī)模改建；而港珠澳大橋等交通設(shè)施改變前山河畔的不僅是物流、人流，還將徹底改變它的整體功能。 ④付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合 ：從前面的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應(yīng)相應(yīng)工作的完成，最大 限度避免合作風(fēng)險。 、臨時用電。 這些政策的出臺，對緩解各地樓市危機(jī)均有積極作用。 （ 2）取得土地使用權(quán)需要的工作日 一般向市土地局報土地出讓文件后 60 個工作日左右即能與市土地局簽訂國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。要落實珠海城市西進(jìn)的戰(zhàn)略構(gòu)想，前山河畔正處于東鄰拱北吉大、西接未來新城的中心樞紐位置，區(qū)位優(yōu)勢結(jié)合整治后一河兩岸的優(yōu)美環(huán)境，未來的前山河畔定將更加凸顯它的重要意義。 隨著廣珠城際輕軌的建設(shè)與即將落成，前山一帶定將成為珠海未來交通樞紐位置 。第 1 頁 共 36 頁 六福國際項目可行性研究報告 第 2 頁 共 36 頁 目 錄 ` 項目決策背景及摘要 一、 外部環(huán)境 二、 內(nèi)部因素 第一部分：項目及周邊概況 ? 宗地位置 ? 宗地現(xiàn)狀 ? 項目周邊的社區(qū)配套 ? 周邊環(huán)境與景觀 ? 大市政配套 ? 土地升值潛力初步評估。路網(wǎng)早已經(jīng)貫穿整個珠海市 。同時，廣珠輕軌經(jīng)由明珠路轉(zhuǎn)向港昌路，亦會引發(fā)這兩條靠近前山河畔的市區(qū)主干道的大規(guī)模改建；而港珠澳大橋等交通設(shè)施改變前山河畔的不僅是物流、人流，還將徹底改第 4 頁 共 36 頁 變它的整體功能。 第 6 頁 共 36 頁 第二部分、法律及政策性風(fēng)險分析 項目用地取得使用權(quán)的法律手續(xù)及現(xiàn)狀描述 （ 1） 土地所有權(quán)歸屬：國有土地 （ 2）土地使用權(quán)歸屬：珠海天朗海峰商貿(mào)有限公司 （ 3）土地他項權(quán)益：沒有 （ 4）土地用途：商業(yè)、住宅用地 （ 5）項目用地現(xiàn)狀的文件：略 （ 1） 項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為商業(yè)、住宅用地 （ 2） 規(guī)劃批文：略 目前尚未辦理項目的任何手續(xù) （ 1） 取得土地使用權(quán)程序 ① 六福地產(chǎn)與珠海天朗海峰商貿(mào)有限 公司簽訂土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議 ② 去市 國土資源 局辦理土地出讓手續(xù)，與市 國土資源 局簽訂土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。與此同時，珠海也相應(yīng)的出臺了“ 暫停交易手續(xù)費，房地產(chǎn)評估由買賣雙方自由選擇，不作為交易辦證的必備條件 ； 根據(jù)申請人的住房公積金繳存情況、資信、還款能力和貸款總額等因素確定具體貸款額度，最高額度則文件規(guī)定執(zhí)行 ”等一系列救市政策。 “五通一平”（ 即通路、供水、排 水、通電、通訊 、 場地平整 ） 第 8 頁 共 36 頁 、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。 ③土地權(quán)屬情況 ：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛。隨著整治工程的實施與沿河兩岸華發(fā)新城 、榮泰河庭等大型房產(chǎn)項目、榮延錦苑、麗香苑等小型樓盤的開發(fā)落成，前山河畔的面貌將發(fā)生顯著變化。前山長期以來一直以發(fā)展工業(yè)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，建材行業(yè)、汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)分布密集，外來流動人口數(shù)量眾多，住宅小區(qū)與工業(yè)區(qū)交相混雜，市政環(huán)境尚須大力整治。 (二 ) 前山片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及樓市走向 1) 2021年，前山屬地工業(yè)產(chǎn)值約 206億元，國內(nèi)生產(chǎn)總值約 68億元，街道所屬國民 生產(chǎn)總值 14億元，稅收 。許多樓盤如雨后春筍般遍地崛起。盡管如此，日前珠海市的房價跟珠三角其它城市相比 ，仍然相對較為低迷。在珠海的主城片區(qū)中，價格處于 低端位 置；加之廣珠城際軌道的落點，前山河的改造等等；片區(qū)未來的市場需求仍 然比較大，且存在一定的升值空間。尤其是前山片將最為明顯。但從以上幾個大盤 的規(guī)劃來看，大多數(shù)的項目后期都將以多層主。碧水云天銷售最為理想。 其次，就是位于圓明新園附近的鈺海山莊及金域廊院在片區(qū)銷售情況也比較理想。如 湖光山色、藍(lán)鉆 100、九洲時代、棕櫚假日四期等小戶型幾乎售罄。這些樓盤一 般都以河景、園景、輕軌站點作為自己的賣點。良好的戶型設(shè)計是項目最重要的賣點之一。能填補(bǔ)市場空白點，就是找到了贏得市場的最 高點。區(qū)域內(nèi)有世邦建材城、夏村建材街、梅華西警民路汽車街、南溪汽車城。兼顧不同消費能力客戶的購房需求。 珠海從昔日一個經(jīng)濟(jì)落后的邊陲小縣，一躍成為新型花園城市。 目前，有公共汽車路線 1 路、 5 路、 6 路、 8 路、 15 路、 16 路、 31 路、 99 路、 40 路、60 路、 55 路、 22 路、 23 路、 602 路、 609 路及觀光巴士的 2 號線路；可以直接到達(dá)珠海市區(qū)的各個區(qū)域以及西區(qū)的各個地方。 （ 6）小區(qū)聘用高素質(zhì)物業(yè)管理精英團(tuán)隊，并應(yīng)用高科技閉路監(jiān)控系統(tǒng)，為每一位客戶打 造一個安全、舒適的環(huán)境。 住宅戶型面積、戶型比： 兩房兩廳一衛(wèi) 70～ 90 平方 15％ 三房兩廳兩衛(wèi) 110～ 140 平方 50％ 四房兩廳兩衛(wèi) 140～ 160 平方 20％ 四房兩廳三衛(wèi)（復(fù)式） 160～ 180 平方 10％ 五房三廳三衛(wèi)（復(fù)式） 190～ 210 平方 5％ （地下停車位平均一戶一個） 商業(yè)、會 所 ： 1～ 4 層為超大型 SHOPPINGMALL， 5 層為會所 SHOPPINGMALL 招商項目包括： 第 27 頁 共 36 頁 服裝類：各大品牌男裝、女裝、休閑服飾、運動服裝、童裝等 家具類：各大品牌室內(nèi)家具 電器類：各大品牌家用電器、電子數(shù)碼產(chǎn)品等 生活類：大型超市、書店、藥店、銀行、花店、西餅店、電訊營業(yè)廳、咖啡屋、西餐廳、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等 會所項目包括：室內(nèi)泳池、健身房、室內(nèi)網(wǎng)球場、斯諾克、影視廳、棋牌室、 KTV、美容美發(fā)沙龍、書店等 交通組織： 小區(qū)內(nèi)通過雙向地下車庫出入口將出入車輛引至地下，并限制小區(qū)內(nèi)的 車速、噪音，基本實現(xiàn)人車分流。 ? 智能型中央監(jiān)控系統(tǒng)：將社區(qū)電力、照明、給排 水、音樂噴泉及公共監(jiān)視和住戶安全系統(tǒng)，于管理室統(tǒng)一動態(tài)圖形顯示，分散監(jiān)視，集中控制，降低管理成本，提升效能。 3. 2021年 9月建好 2∕ 3；并取得預(yù)售證。 設(shè)計組（ 2 人）負(fù)責(zé)整個項目的規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面的設(shè)計，主動與規(guī)劃、施工、營