【導(dǎo)讀】項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套。土地升值潛力初步評(píng)估。立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述。合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。東西湖區(qū)住宅市場(chǎng)分析。東西湖區(qū)內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征。東西湖區(qū)內(nèi)市場(chǎng)目標(biāo)客層研究。售價(jià)、容積率、成本變化對(duì)投資利潤(rùn)的影響。該土地為具有“五通一平”的熟地。輕軌的建設(shè)與即將落成，前山一帶定將成為珠海未來(lái)交通樞紐位置。的環(huán)境未得到開發(fā)整治，使得這些小區(qū)未能引起人們的重視。如今，政府已加大對(duì)前山河的。前山河一河兩岸的整治目前已進(jìn)入施工準(zhǔn)。備階段，預(yù)計(jì)2021年年底正式全面開工。同時(shí)，廣珠輕軌經(jīng)由明珠路轉(zhuǎn)向港昌路，亦會(huì)引發(fā)這兩條靠近前山河畔的市區(qū)主干。要落實(shí)珠海城市西進(jìn)的戰(zhàn)略構(gòu)想，前山河畔正處于東鄰拱北吉大、西接未。出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國(guó)有土地使用證。年成交量均出現(xiàn)了四五成的劇烈下跌。珠海作為珠三角的核心城市之一，所受到的創(chuàng)傷。國(guó)家緊縮性政策的出臺(tái)，使珠海乃至全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭到

　　

【正文】 021元 /平方米） 4. 2021年 12月入伙 四、人防部分 （ 地下人防： 平方米 ） 5. 2021年 7月開工 6. 2021年 10月預(yù)售（均價(jià) 2200元 /平方米） 7. 2021年 6月入伙 第 30 頁(yè) 共 36 頁(yè) 第六部分：投資收益分析 六福國(guó)際項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)已基本明確，只對(duì)六福國(guó)際項(xiàng)目測(cè)算如下： 一、 投資測(cè)算 計(jì)算依據(jù)： 容積率 : , 總建筑面積： 平方米； 可售面積： 88914 平方米 。 投資測(cè)算 總額 (萬(wàn)元 ) (元 /m2) 合計(jì) 二、項(xiàng)目稅后利潤(rùn)測(cè)算 科目 總額（萬(wàn)元） 單價(jià)（元 /m2） 銷售收入 減：總投資 項(xiàng)目稅后利潤(rùn) 13570 第 31 頁(yè) 共 36 頁(yè) 三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算表 序號(hào) 2021 年 2021 年竣工面積 1 105,549 70,366 35,183 銷售面積 2 88,914 14,825 74,089 結(jié)算面積 3 88,914 14,825 74,089 平均售價(jià)(元/m2) 4 9,932 11,642 9,590 營(yíng)業(yè)收入 6 88,311 17,260 71,051 營(yíng)業(yè)稅及附加 7 5,299 996 4,101 單位成本(元/m2) 8 6,429 6,429 6,429 銷售成本 9 57,163 9,531 47,632 項(xiàng)目利潤(rùn) 10 25,811 6,733 19,318 期間費(fèi)用 12 7,718 2,316 5,402 其中：管理費(fèi)用 13 2,914 874 2,040 公司管理費(fèi) 銷售費(fèi)用 14 3,532 1,060 2,472 銷售收入*4% 財(cái)務(wù)費(fèi)用 15 1,272 382 890 稅前利潤(rùn) 16 18,093 4,417 13,916 所得稅（25%） 17 4,523 1, 3, 稅后利潤(rùn) 18 13,570 4,071 9,499 單位毛利(元/m2) 20 2, 4, 2, 項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售 面積單位凈利(元/m2) 21 1, 2, 1, 稅后利潤(rùn)/銷售 面積銷售毛利率% 22 % % % 項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售 收入100%銷售凈利率% 23 % % % 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷 售收入100%總投資回報(bào)率% 25 % % % 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng) 目總投資100%項(xiàng) 目利潤(rùn)體現(xiàn)合計(jì) 說(shuō)明第 32 頁(yè) 共 36 頁(yè) 四、 項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃 第 33 頁(yè) 共 36 頁(yè) 第七部分：管理資源配置 一、 考慮到本項(xiàng)目的特殊性，即各種手續(xù)包括規(guī)劃、工程、銷售等均在新香洲辦理，雖然規(guī)模不算大，但是是超高層，本項(xiàng)目擬按照 “大項(xiàng)目、小部門”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置； 二、 置項(xiàng)目經(jīng)理 1 名、項(xiàng)目經(jīng)理助理 2 名、設(shè)計(jì)組（ 2 人）、工程組（ 5 人）、成本組（ 2人）、公共事務(wù)組（ 2 人）、營(yíng)銷組（ 3 人）；以上人員除項(xiàng)目經(jīng)理外，其他需從社會(huì)上招聘。 項(xiàng)目經(jīng)理（ 1 人）縱覽概況，起指導(dǎo)指揮作用。 經(jīng)理助理（ 2 人）協(xié)助并執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理下達(dá)的任務(wù)并提供意見與建議，兩個(gè)經(jīng)理助理分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目的人力資源分配 和項(xiàng)目流程監(jiān)督。 設(shè)計(jì)組（ 2 人）負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面的設(shè)計(jì)，主動(dòng)與規(guī)劃、施工、營(yíng)銷部門溝通和實(shí)施。 工程組（ 5 人）要做好整個(gè)項(xiàng)目的建筑質(zhì)量監(jiān)督，妥善處理各施工過(guò)程的突發(fā)事件。 成本組（ 2 人）做好建筑的成本核算，并務(wù)必做到精確， 2 人必須共同核算成本。 公共事務(wù)組（ 2 人）處理好法律上遇到的相關(guān)問(wèn)題、與外界的溝通。 營(yíng)銷組（ 3 人）做好營(yíng)銷策劃是非常重要的，是我們公司所進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的最終目的 —— 資金回收并獲取盡可能多的利潤(rùn)，銷售進(jìn)步與營(yíng)銷方案有著密切的關(guān)系。 經(jīng)理助理（ 2 人） 設(shè)計(jì)組（ 2 人） 工程組（ 5 人） 成本組（ 2 人） 公共事務(wù)組（ 2 人） 營(yíng)銷組（ 3 人） 項(xiàng)目經(jīng)理（ 1 人） 第 34 頁(yè) 共 36 頁(yè) 第八部分：綜合分析與建議 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 珠海整體住宅開發(fā)水平相對(duì)比較高，特別是在前山這一片區(qū)，正是珠海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)力相當(dāng)激烈，而我們公司則以萬(wàn)科為榜樣，以華發(fā)為對(duì)手，注重質(zhì)量和消費(fèi)者需求，塑造優(yōu)質(zhì)和適合最廣大消費(fèi)者需求的中小面積住宅。 產(chǎn)品定位為高品質(zhì)的中小面積中檔住宅；有針對(duì)性地開發(fā)市場(chǎng)熱銷品。因?yàn)樵搮^(qū)正在不斷地開發(fā)、發(fā)展、完善基礎(chǔ)設(shè)施和其他便利條件，而購(gòu)房人群以年輕置業(yè)者、中薪階層為主，中小面積的超高層住宅既時(shí)尚又符合年輕一代的需求，而且它是精裝修，能夠幫 助年輕一代減輕裝修工作帶來(lái)的長(zhǎng)時(shí)間的困擾。 項(xiàng)目的地理位置位于 珠海市前山橋西、珠海大道和南屏次干道交叉的東南角 ，發(fā)展?jié)摿Υ螅脊膭?lì)該片區(qū)的開發(fā)發(fā)展。 185M 的建筑高度， 集商務(wù)、公寓、現(xiàn)代商業(yè)為一體的標(biāo)志性建筑將屹立在南灣地區(qū)屹立 ， 珠海地標(biāo)性建筑即將出現(xiàn)， 六福國(guó)際的 “雙子塔 ”有望成珠海第一高樓。 隨著一河兩岸價(jià)值的提升，華發(fā)新城、華發(fā)世紀(jì)城的分期建設(shè)，華南中信、佳兆業(yè)項(xiàng)目的預(yù)熱開發(fā)，預(yù)熱項(xiàng)目的總供應(yīng)量超過(guò)了 100 萬(wàn)平方米，而這些項(xiàng)目均為高檔、豪宅定位，在城區(qū)土地供應(yīng)越來(lái)越稀缺的情況下， 南灣將在繼唐家打造海景豪宅集中區(qū)域之后，成為珠海最高檔住宅集中的區(qū)域 。 二、項(xiàng)目劣勢(shì) 初期由于距離偏遠(yuǎn)，在基礎(chǔ)設(shè)施上還沒(méi)有達(dá)到完全的完善，不能提供一個(gè)現(xiàn)成的區(qū)位條件給消費(fèi)者，只能展望未來(lái)，這會(huì)造成定價(jià)上面有難度。 本項(xiàng)目后面是花場(chǎng)，使本項(xiàng)目與工業(yè)發(fā)展區(qū)想隔離，但是依然在環(huán)境上面會(huì)受到一定的影響。 本項(xiàng)目一共 185M 高的超高層，安全問(wèn)題一定要考慮周到，必須加大在避難層建設(shè)的投入力度，并給消費(fèi)者以信心，才能更好地把產(chǎn)品銷售出去。 第 35 頁(yè) 共 36 頁(yè) 三、結(jié)論及建議 本項(xiàng)目具有“質(zhì)量?jī)?yōu)先”和“一河兩岸帶來(lái)潛在升 值”及“地標(biāo)性建筑物”這三大優(yōu)勢(shì)，十分難得。從市場(chǎng)和投資回報(bào)角度分析，都是可行的。建議準(zhǔn)予立項(xiàng)。而面對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不完善和工業(yè)發(fā)展區(qū)的發(fā)展，我們要相信未來(lái)，因?yàn)橹楹Ｊ姓恼咂蛴谖鲄^(qū)、市區(qū)的建筑和經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到飽和狀態(tài)，這是前山這一片區(qū)得以政策支持和發(fā)展的前提，人口會(huì)漸漸地流向與前山，這必然促使政府和社會(huì)各界完善該片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境問(wèn)題；對(duì)于 158M 高的建筑高度，我們必須以人為本，在設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收方面嚴(yán)格把關(guān)，不能發(fā)生一點(diǎn)的差錯(cuò)！迎接挑戰(zhàn)，為本公司在珠海市場(chǎng)上立下好的口碑和信譽(yù)，要發(fā)揮出本公司開發(fā)的專業(yè)水 準(zhǔn)并在此基礎(chǔ)上創(chuàng)造性地規(guī)劃、營(yíng)銷和施工組織，保持創(chuàng)新，是我們克服各種劣勢(shì)條件、與周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)并取得成功的關(guān)鍵。 第 36 頁(yè) 共 36 頁(yè) 姓名 學(xué)號(hào) 負(fù)責(zé)部分 組長(zhǎng)評(píng)分 總分 100 馬桂花 0604030081 第一部分 95 謝夢(mèng)華 0604030020 五 六部分及 PPT 94 劉燦雄 0604030075 五 六部分及匯總 95 唐凱韻 0604030116 七 八部分 95 葉素瓊 0601010138 第三部分 94 曾令天 0604030066 二 四部分 91