【正文】 2）取得土地使用權(quán)需要的工作日 一般向市土地局報土地出讓文件后 60 個工作日左右即能與市土地局簽訂國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。 該宗地已在開發(fā)中，不作土地儲備。前山與拱北相鄰，拱北是珠海最繁華的地帶，目前看來，拱北的地已經(jīng)不能滿足其發(fā) 展的趨勢了，那么就必然向它的周邊延伸，第一個受益的地區(qū)就是前山區(qū)，加上現(xiàn)有的建材市場，前山在第 5 頁 共 36 頁 將來的商業(yè)，居住都會具備齊全，各方面的生活配套設施也會隨之跟上，因此，宗地具備很大的增值潛力 九、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析 立即開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般都要 12年，像宗地的項目建設的是高層，需要 2年左右的時間。 四、宗地周邊環(huán)境與景觀 宗地所在位置屬于前山的居住區(qū)片 ，無工業(yè)廠房，離商業(yè)街有一定的距離，安靜，空氣清新。要落實珠海城市西進的戰(zhàn)略構(gòu)想，前山河畔正處于東鄰拱北吉大、西接未來新城的中心樞紐位置，區(qū)位優(yōu)勢結(jié)合整治后一河兩岸的優(yōu)美環(huán)境，未來的前山河畔定將更加凸顯它的重要意義。隨著整治工程的實施與沿河兩岸華發(fā)新城、榮泰河庭等大型房產(chǎn)項目、榮延錦苑、麗香苑等小型樓盤的開發(fā)落成，前 山河畔的面貌將發(fā)生顯著變化。再加上蓬勃發(fā)展中的前山、南屏在生活配套設施方面不斷地完善，為一河兩岸的發(fā)展提供了強而有力的支持。 社區(qū) 周邊土地開發(fā)情況 ： 早在幾年前，許多房地產(chǎn)商已看重了前山河的潛在魅力，在前山河東岸開發(fā)了百合花園、濤景花園、港灣苑、南苑、海榮新村等小區(qū)，但前山河自身的環(huán)境未得到開發(fā)整治，使得這些小區(qū) 未能引起人們的重視。 隨著廣珠城際輕軌的建設與即將落成，前山一帶定將成為珠海未來交通樞紐位置 。目前，有公共汽車路線 1 路、 5 路、 6 路、 8 路、 15 路、 16 路、 31 路、 99路、 40路、 60路、 55路、 22路、 23路、 602路、 609路及觀光巴士的 2號線路；可以直接到達珠海市區(qū)的各個區(qū)域以及西區(qū)的各個地方。 地下沒有管線、電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建 。北面是華發(fā)新城 . 二、 宗地現(xiàn)狀： 該土地為具有“五通一平”的熟地。第 1 頁 共 36 頁 六福國際項目可行性研究報告 第 2 頁 共 36 頁 目 錄 ` 項目決策背景及摘要 一、 外部環(huán)境 二、 內(nèi)部因素 第一部分：項目及周邊概況 ? 宗地位置 ? 宗地現(xiàn)狀 ? 項目周邊的社區(qū)配套 ? 周邊環(huán)境與景觀 ? 大市政配套 ? 土地升值潛力初步評估。 ? 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析 第二部分：法律及政策性風險分析 ? 項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 ? 合作方式及風險評估 第三部分：市場分析 ? 東西湖區(qū)住宅市場分析 ? 東西湖 區(qū) 內(nèi)供應產(chǎn)品特征 ? 東西湖區(qū)內(nèi)市場目 標客層研究 ? 產(chǎn)品定位及建議 第四部分：規(guī)劃建議 ? 規(guī)劃設計的可行性分析 ? 規(guī)劃設想 第五部分： 工程及銷售計劃 ? 工程計劃： ? 銷售計劃： 第六部分：投資收益分析 ? 成本預測 ? 稅務分析 ? 投資測算 ? 項目利潤測算 ? 售價、容積率、成本變化對投資利潤的影響 ? 現(xiàn)金流量測算 第七部分 ： 管理資源配置 ? 機構(gòu)設置： ? 人力資源需求及解決： 第八部分：綜合分析與建議 ? 項目優(yōu)勢 ? 項目劣勢 ? 結(jié)論及建議 第 3 頁 共 36 頁 第一部分、項目概況 一、 宗地位置 ： 前山橋西、珠海大道和南屏次干道交叉的東南角 ； 東面是前山河，前山立交橋；南臨一片花圃：西面是中新國際 花園 。所謂“五通一平”，一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路，給水，排水，通訊，電力等設施或條件以及場地平整 。 三、 項目周邊社區(qū)配套 交通出行 ： 因為前山片區(qū)人口相對較多，緊臨珠海市中沖檢查站，交通網(wǎng)絡目前也是非常發(fā)達的。路網(wǎng)早已經(jīng)貫穿整個珠海市 。 教育、醫(yī)療 ：容閎小學，前山中小學，暨南大學；香洲區(qū)人民醫(yī)院，嘉濟醫(yī)院 文化、體育、娛樂設施 ：豪庭商務酒店。如今，政府已加大對前山河的整體規(guī)劃、整治力度，一些大房地產(chǎn)商也看到了前山河巨大的潛力，尤其是華發(fā)股份提出 “許珠海一個未來 ”的口號，傾注全力打造位于前山河西的新加坡風情大型高尚社區(qū)華發(fā)新城，一河兩岸開始顯現(xiàn)出其輪廓。 前山河一河兩岸的整治目前已進入施工準備階段，預計 2021 年年底正式全面開工。同時，廣珠輕軌經(jīng)由明珠路轉(zhuǎn)向港昌路，亦會引發(fā)這兩條靠近前山河畔的市區(qū)主干道的大規(guī)模改建；而港珠澳大橋等交通設施改變前山河畔的不僅是物流、人流，還將徹底改第 4 頁 共 36 頁 變它的整體功能。 金融 ： 擁有多家國有商業(yè)銀行和保險機構(gòu)，可開展人民幣貸款、融資 等 多種外匯結(jié)算以及保險業(yè)務。 五、大市政配套 （找不到原始資料） 供電設施 供水設施 排水設施 通信 六、規(guī)劃控制要點 占地面積： 17428㎡ 規(guī)劃總建筑面積： ㎡ 容積率：住宅容積率為 ，綜合容積率為 建筑覆蓋率： % 綠化率： % 控高： 185m 七、土地價格： 八、土地升值潛力初步評估 綜上所述，宗地具有優(yōu)越的地理位置與自然環(huán)境，周邊配套完善，已有大規(guī)模社區(qū)?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場處于低迷的狀態(tài)，是買方的市場，金融危機的影響還沒有消散，立即開發(fā)估計在 2年半后可以將產(chǎn)品推向市場，那個時候的形勢估計開始好轉(zhuǎn)，時間剛剛好。 第 6 頁 共 36 頁 第二部分、法律及政策性風險分析 項目用地取得使用權(quán)的法律手續(xù)及現(xiàn)狀描述 （ 1） 土地所有權(quán)歸屬：國有土地 （ 2）土地使用權(quán)歸屬：珠海天朗海峰商貿(mào)有限公司 （ 3）土地他項權(quán)益：沒有 （ 4）土地用途：商業(yè)、住宅用地 （ 5）項目用地現(xiàn)狀的文件：略 （ 1） 項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為商業(yè)、住宅用地 （ 2） 規(guī)劃批文：略 目前尚未辦理項目的任何手續(xù) （ 1） 取得土地使用權(quán)程序 ① 六福地產(chǎn)與珠海天朗海峰商貿(mào)有限 公司簽訂土地開發(fā)補償協(xié)議 ② 去市 國土資源 局辦理土地出讓手續(xù)，與市 國土資源 局簽訂土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 自去年 ，整個珠三角都在經(jīng)歷著 1998年以來最大范圍、最大幅度的一場樓市危機：七城均出現(xiàn)了成交低迷、房價大跌的慘淡氣象。珠 海作為珠三角的核心城市之一，所受到的創(chuàng)傷也不容忽視： 2021 年 2 月，珠海的房價為 7161元，到了 2021 年 5 月，就降到了 5105元；珠海 2021 年全年月均成交量為 萬平方米，到了 2021年上半年，月均成交量就降到了 萬平方米。除此之外，國際金融風暴愈演愈烈，對我國的房地產(chǎn)市場而言，又是一第 7 頁 共 36 頁 次嚴重的考驗。與此同時，珠海也相應的出臺了“ 暫停交易手續(xù)費，房地產(chǎn)評估由買賣雙方自由選擇，不作為交易辦證的必備條件 ； 根據(jù)申請人的住房公積金繳存情況、資信、還款能力和貸款總額等因素確定具體貸款額度，最高額度則文件規(guī)定執(zhí)行 ”等一系列救市政策。 （ 1）合作方介紹： 土地方為珠海天朗海峰商貿(mào)有限公司 （ 2）合作方式 ①合作方式 六福地產(chǎn)一次性買斷土地使用權(quán)，單獨開發(fā) ②操作方式 六福地產(chǎn)與珠海天朗海峰商貿(mào)有限公司簽訂土地開發(fā)補償協(xié)議， 然后在 市 國土資源 局辦理土地出讓手續(xù)，與市 國土資源 局簽訂土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。然后 六福 公司去辦理項目立項 ,如果該項目立項不成 ,該筆款如數(shù)退回給 六福 公司。 六福公司與市國土資源 局簽訂國有土地出讓合同后 ，并在 土地方將全部開發(fā)用地按要求交給 六福 公司后 一年內(nèi)分四次付清余款。 “五通一平”（ 即通路、供水、排 水、通電、通訊 、 場地平整 ） 第 8 頁 共 36 頁 、資料、證明等，并負責提供人員配合。 、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有相關(guān)事宜。 （ 4）合作風險評估 ①合 作背景 ：出于公司戰(zhàn)略