【正文】 月達(dá)到 %，同比提高 個百分點。其中，地方投資增速大幅上揚。外國駐華使館除俄羅斯、盧森堡外，都在朝陽境內(nèi)。空置面積的增加、競爭激烈的市場并未使我區(qū)一直居高不下的價格有所低頭，今年每平方米售價仍比去年同期高 206 元，銷售狀況也優(yōu)于去年， 1— 10 月銷售住宅 萬平方米，同比增長 倍，在戶型差異逐漸縮小，商家打出的五彩繽紛的廣告面前，地理環(huán)境、文化氛圍、居住心理、工作位置、小區(qū)的智能化等 軟環(huán)境，越來越成為人們選擇的重要因素，也是我區(qū)房價高的重要原因，朝陽區(qū)是外資企業(yè)、公司比較集中的地方，中央商務(wù)區(qū)的建立使得我區(qū)商品房存在升值的潛力，尤其是高檔公寓、別墅，去年 10月已高達(dá)每平方米 13299 元，今年已漲到 15401 元，知名企業(yè)駐京辦事處、外企及大型企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)和演藝圈、文藝界是此部分的主要購買者。 8 第三章 房地產(chǎn)市場分析 一、房地產(chǎn)市場總體分析 2021 年 上半年，北京市房地產(chǎn)市場整個市場 異常 活 躍 。經(jīng)濟(jì)適用住房價格控制在每平方米 2400 至 4450 元，其中價格在每平方米 2021 至 3000 元的 9 個項目計 萬平方米，占總量的 %；價格在每平方米 3000 至 4000元的有 14 個項目計 萬平方米，占總量的 %；價格在每平方米4000 元以上的有 2 個項目 萬平方米，占總量的 %。這個價位比起去年另一個高檔外銷分寓 “ 京華豪園 ”1388 美元 /平方米的起價下降了約 40%。 （ 1）土地轉(zhuǎn)讓費：按照初步協(xié)商結(jié)果，土地轉(zhuǎn)讓費用為 6500 萬元， 8樓總建筑面積為 27441 平方米， 10樓總建筑面積為 54691 平方米。 財務(wù)費用 財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集項目建設(shè)資金而發(fā)生的費用，主要指項目建設(shè)期貸款利息，借款總額按照 4000 萬元、期限 年，借款利息按照基準(zhǔn)利率 %期末一次性還本計算。 （三）成本 根據(jù)第四章投資估算，項目的投資成本為 萬元。根據(jù)房地產(chǎn)投資對相關(guān) 行業(yè)的誘發(fā)系數(shù)表明，投資 1 萬元，對經(jīng)濟(jì)的拉動為 萬元，上半年由房地產(chǎn)所帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)將達(dá) 307 億元。 本項目位于北四環(huán)東路，臨近機(jī)場高速路， 為望京社區(qū)之門戶。 16 評價指標(biāo) 總投資利潤率 =利潤總額 /項目總投資 =% 總投資凈利潤率 =凈利潤 /項目總投資 =% 詳見附表 5：項目財務(wù)效益表。本報告根據(jù)代理協(xié)議，銷售費用按項目總銷售收入的%進(jìn)行測算。 13 （ 2）地價款：根據(jù)區(qū)域內(nèi)低價水平，按地上建筑面積每平方米 500 元估算。在京城各區(qū)位中，城北整體房價下降較明顯，比起 1999 年上半年下降了約 1300 多元 /平方米，這主要是由于今年所有北面新盤均在北四環(huán)以外，而北二、三環(huán)只有一個新項目面市，所以，房價呈大幅下降。其中回龍觀文化居住 區(qū)于六月竣工的面積即達(dá) 萬平方米，其中住宅 萬平方米。根據(jù)房地產(chǎn)投資對相關(guān)行業(yè)的誘發(fā)系數(shù)表明，投資 1 萬元，對經(jīng)濟(jì)的拉動為 萬元，可以認(rèn)為上半年由房地產(chǎn)所帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)將達(dá) 307 億元。從新開工地域分布上看，東三、四環(huán)仍是首選地點，綠化隔離帶建設(shè)使得鄉(xiāng)域開發(fā)搞得紅紅火火，在本年新開工的住宅建設(shè)中擁有 萬平方米的望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)綜合開發(fā)公司的慧谷金色家園，鄉(xiāng)域改造中太陽宮鄉(xiāng)新紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 萬平方米的太陽宮 E小區(qū)，長營鄉(xiāng)的營基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的 平方米的回民新村，無主管企業(yè)中的銀楓家 園、世貿(mào)國際公寓、紫東苑都是本年新開的熱點。區(qū)內(nèi)共有涉外高檔賓館、飯店 60 余家，數(shù)量為全市之冠。房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高漲。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益呈現(xiàn)全面性好轉(zhuǎn)。 2021 年 13 季度，工業(yè)生產(chǎn)在高速高效中積極發(fā)展，固定資產(chǎn)投資加快回升，消費市場繁榮活躍，對外經(jīng)貿(mào)再創(chuàng)佳績，物價小幅上行，居民收入水平大幅提高。效益不明顯的企業(yè)搬遷、置換原產(chǎn)業(yè)用地，成為支持行業(yè)調(diào)整一個重要的環(huán)節(jié)。其中，第一產(chǎn)業(yè) 實現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %。 農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整效果明顯，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步上升 4 2021 年是北京市農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度最大的一年，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不僅成功地抵御了夏、秋兩季嚴(yán)重旱災(zāi)造成的不利影響，而且擺脫了多年來低速徘徊的局面。其中住宅建設(shè)持續(xù)高增長，累計開復(fù)工面積和竣工面積分別擴(kuò)大 11%和 %。區(qū)內(nèi)國事活動頻繁，外國記者云集，客商投資踴躍，境外旅游者眾多，充分反映出朝陽區(qū)在首都開展對外交往中所處的重要位置。以這“三個步驟”為基礎(chǔ)，國家相繼出臺了一系列有利于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，全國各地根據(jù)各自實際，也相應(yīng)頒布實施了有關(guān)政策，使住宅產(chǎn)業(yè)在近年的國民經(jīng) 7 濟(jì)中 發(fā)揮了積極作用。同時，在政策指導(dǎo)和刺激下，特別是房價的持續(xù)下跌，使市民對住宅的潛在消費需求得以釋放。這一明顯的市場放量證實，住房消費在北京人家庭消費中已經(jīng)占據(jù)日趨重要的位置，購買商品房 已成為越來越多百姓家庭投資的主選方向。而東部二、三環(huán)內(nèi)將會有少量高檔公寓繼續(xù)建造，大面積開發(fā)普通住宅會出現(xiàn)在東四環(huán)附近。前期工程費用結(jié)合實際情況及市場水平進(jìn)行估算，其中水文地質(zhì)勘察按照5萬元估算，前期規(guī)劃設(shè)計費用按照市場一 般收費水平按照建筑面積每平方米 20元估算，可行性研究費參考收費標(biāo)準(zhǔn)和市場行情按照 10 萬元估算。 以上測算過程詳見附表 1：項目投資估算明細(xì)表。 三、不確定性分析 （一）盈虧平衡分析 盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（ BEP）來分析成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。 綜合以上分析， 方舟苑小區(qū)三期 8住宅樓項目 的開發(fā)前景看好。全市經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域呈現(xiàn)全面活躍，協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面。具體情況詳見 附表 3：項目銷售情況預(yù)測表 。 開發(fā)間接費用 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的費用，計入管理費用。無論北上亞運村、南下東四環(huán)，或是進(jìn)城、下鄉(xiāng)均方便異常， 但周邊配套還不是很完善， 因此綜合考慮項目區(qū)位條件、交通條件以及配套設(shè)施等因素，預(yù)計建成后銷售均價在 5200 元 /平方米左右。樓盤以中高價位推出并多維持在 7000 元 8500 元 /平方米左右，從而帶動了城西的整體房價。上半年，全市共有超過 70 個新盤推出（包括原有項目的二，三期的開盤）。 據(jù)悉，為保證順利實施經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，北京市有關(guān)部門將出臺對經(jīng)濟(jì)適用住房減半征收 21 項行政事業(yè)收費等配套政策；全面實行建設(shè)項目承諾制度、價格審定制度，杜絕不合理收費和攤派，規(guī)范收費標(biāo)準(zhǔn)和行為；全面推行招投標(biāo) 制度，突出小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施建設(shè)；提高經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的科技含量等，保證了經(jīng)濟(jì)適用住房的良好發(fā)展勢頭。 截止到十月底，我區(qū)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高增長的發(fā)展速度。 有著 優(yōu)越的地理位置，良好的人文環(huán)境，飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)。吃、穿、用等各類商品銷售同步擴(kuò)大，增速分別達(dá)到 %、 %及 %。 19月，高新技術(shù)企業(yè)生產(chǎn)保持快速增長，增速達(dá)到 %，對工業(yè)增長的貢獻(xiàn)率保持在 60%以上。 主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 方舟苑三期建設(shè)用地，即 北京紡織機(jī)械廠 舊址總用地面積約 96081 平方米，其中 8住宅樓項目總建筑面積約 27441 平方米，主要建設(shè)內(nèi)容為住宅，其中住宅地上建 筑面積為 25256 平方米，地下建筑面積為 2185 平方米，人防建筑面積為 1074 平方米。北京紡織機(jī)械廠 廠址位于 北京市朝陽區(qū)北四環(huán)東路 ，臨機(jī)場高速路，從城市規(guī)劃角度出發(fā)已不再適合工業(yè) 生產(chǎn)。 工業(yè)生產(chǎn)快速增長，經(jīng)濟(jì)效益明顯提高 13 季度，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，按可比價格計算，比去年同期增長 %，增幅提高 個百分點。鮮蛋產(chǎn)量 萬噸，增長%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計 元，同比增長 %，扣除價格因素影響，實際增長 11%。 截止到 2021 年 10 月，朝陽區(qū)實現(xiàn)外貿(mào)出口交貨總額 萬元，比去年同期的 萬元增長 %，比去年全年 萬元增長 11%，比全年計劃增長 %，提前兩個月完成年度增長 10%的計劃。 雖 然個人買房已成為社會共識，但許多大中城市的房價與收入比仍在 6倍以上，普通工薪階層買不起房；居民收入預(yù)期與支出預(yù)期反差大，使許多人不敢出手買房。同比分 別增長了 %和 %。它們分別集中在東部的十里堡、管 10 莊、石佛營、酒仙橋；西部的學(xué)清路；南部的方莊、東鐵營、潘家園、陶家園、豐益橋及豐臺；而北部則分布在亞北地區(qū)。雖然所售住宅的構(gòu)成對平均售價有相當(dāng)影響，但經(jīng)濟(jì)適用房等相對低價的商品住宅進(jìn)入市場，從而拉動平均售價下降也已是不爭的事實。 通訊：每戶兩條電話線入戶，主臥及廳預(yù)留插座。具體情況詳見附表 3：項目銷售情況預(yù)測表。 18 第六章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論 項目 總用地面積約 96081 平方米，其中 8住宅樓項目總建筑面積約 27441 平方米，主要建設(shè)內(nèi)容為住宅，其中住宅地上建筑面積為 25256 平方米，地下建筑面積為 2185 平方米，人防建筑面積為 1074 平方米。預(yù)先建立風(fēng)險識別臺帳，建立風(fēng)險防范對策，從企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)風(fēng)險意識，做好風(fēng)險的鑒別、控制與監(jiān)督。本評估報告以項目收入與投資對務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率評價指標(biāo)的影響進(jìn)行敏感性分析，詳見敏感性分析表