【正文】 一、北京市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 .................................................................................... 3 二、朝陽區(qū)投 資環(huán)境分析 .................................................................................... 5 三、房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 .................................................................................... 6 第三章 房地產(chǎn)市場分析 ............................................. 8 一、房地產(chǎn)市場總體分析 .................................................................................... 8 二、房地產(chǎn)市場供應(yīng)分析 .................................................................................... 8 三、房地產(chǎn)市場需求分析 .................................................................................... 9 四、房地產(chǎn)市場價格分析 .................................................................................... 9 第四章 項目總投資估算 ............................................ 12 一、總投資估算 .................................................................................................. 12 二、資金籌措 ...................................................................................................... 14 第五章 經(jīng)濟(jì)效益評價 .............................................. 15 一、項目財務(wù)效益預(yù)測收入測算 ...................................................................... 15 二、財務(wù)現(xiàn)金流量分析 ...................................................................................... 16 第六章 結(jié)論 ...................................................... 18 附表 .............................................................. 20 1 第一章 總 論 一、項目背景 90 年代開始，北京紡織控股集團(tuán)有限責(zé)任公司（原北京市紡織局）為進(jìn)一步適應(yīng)首都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益，開始了大規(guī)模的紡織工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。主要生產(chǎn)毛紡 ,印染 ,服裝及輕工機(jī)械設(shè)備 ,產(chǎn)品銷往國內(nèi)外。 二、項目概況 項目名稱：方舟苑小區(qū)三期工程 8住宅樓項目 承辦單位名稱：北京方恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 擬建地點： 北京市朝陽區(qū) 北四環(huán)東路甲九號地塊。 三、報告編制依據(jù) 《投資項目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》 (1998 年 )； 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（ 1993 年）； 《 19981999 北京房地產(chǎn)年鑒》； 《 北京統(tǒng)計年鑒 1999》； 其他編制人員收集的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)。 國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 11% 2021 年 13季度，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年同期增長 11%。在第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，運(yùn)輸郵電業(yè)、金融保險業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)均保持兩位數(shù)增長，增速分別達(dá)到 %、 %及 %。高新技術(shù)企業(yè)保持強(qiáng)勁走勢。在工業(yè)高速增長的同時，全市工業(yè)產(chǎn)銷率穩(wěn)步提高， 19 月達(dá)到 %，同比提高 個百分點。全市工業(yè)實現(xiàn)利潤 億元，增長 倍；其中盈利企業(yè)利潤增長 %，虧損企業(yè)虧損下降 %。出欄生豬 309萬頭，增長 %。城鄉(xiāng)市場全面增長，城鎮(zhèn)零售額 增長 %，農(nóng)村零售額增長 %。其中，地方投資增速大幅上揚(yáng)。全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大， 13季度，房地產(chǎn)開發(fā)累計開復(fù)工面積擴(kuò)大 %，累計竣工面積擴(kuò)大 %，擴(kuò)大幅度均超過去年同期。其中，基建支出增長 12%；企業(yè)挖潛改造支出增長 %。 二、朝陽區(qū)投資環(huán)境分析 朝陽區(qū)是中國北京最大的城近郊區(qū)。外國駐華使館除俄羅斯、盧森堡外，都在朝陽境內(nèi)。另外還有國際會議中心、國際貿(mào)易中心、國際展覽中心、中日青年交流中心、燕莎購物中心、國際大廈、國際俱樂部、國際商店、華鄉(xiāng)別墅、華僑村 等涉外設(shè)施都在朝陽。區(qū)域內(nèi)有中央和市屬的數(shù)十個門類的 103個國有大中型工業(yè)企業(yè)，分布集中連片，形成八里莊、十里堡地區(qū)紡織工業(yè)區(qū)，酒仙橋地區(qū)電子工業(yè)區(qū)，雙井、呼家樓地區(qū)機(jī)械制造和汽車工業(yè)區(qū)，大郊亭、垡頭地區(qū)化工、煉焦工業(yè)區(qū)。 110 月全區(qū)各類商品交易市場成交額已達(dá) 億元?？罩妹娣e的增加、競爭激烈的市場并未使我區(qū)一直居高不下的價格有所低頭，今年每平方米售價仍比去年同期高 206 元，銷售狀況也優(yōu)于去年， 1— 10 月銷售住宅 萬平方米，同比增長 倍，在戶型差異逐漸縮小，商家打出的五彩繽紛的廣告面前，地理環(huán)境、文化氛圍、居住心理、工作位置、小區(qū)的智能化等 軟環(huán)境，越來越成為人們選擇的重要因素，也是我區(qū)房價高的重要原因，朝陽區(qū)是外資企業(yè)、公司比較集中的地方，中央商務(wù)區(qū)的建立使得我區(qū)商品房存在升值的潛力，尤其是高檔公寓、別墅，去年 10月已高達(dá)每平方米 13299 元，今年已漲到 15401 元，知名企業(yè)駐京辦事處、外企及大型企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)和演藝圈、文藝界是此部分的主要購買者。 三、房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 為了提高百姓的住房質(zhì)量和水平，拉動國民經(jīng)濟(jì)增長，建設(shè)部幾年前就提出了要讓百姓“愿意買房、買得起房、買放心房”的發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的三個步驟。據(jù)資料統(tǒng)計，個人購房占新建商品房的比例， 1996 年為 53%、 1997 年為 64%、 1998年為 68%、 1999 年為 70%多。特別是“提供住房金融貸款支持”政策，使百姓提前具有了“買得起房”的基礎(chǔ)。 8 第三章 房地產(chǎn)市場分析 一、房地產(chǎn)市場總體分析 2021 年 上半年，北京市房地產(chǎn)市場整個市場 異常 活 躍 。 上半年，北京市住宅市場交易持續(xù)活躍，消費量穩(wěn)步上揚(yáng)，在市場有效需求的推動下，北京房地產(chǎn)市場開發(fā)顯著增加，房地產(chǎn)開發(fā)商的信心進(jìn)一步加強(qiáng)。其中住宅 萬平方米，較上年增長 倍。 二、房地產(chǎn)市場供應(yīng)分析 從供應(yīng)量來看，截止 6 月底，全市住宅竣工面積為 萬平方米，同比去年增長了 %，新開工面積達(dá) 453 萬平方米，市場供應(yīng)量進(jìn)一步增加。經(jīng)濟(jì)適用住房價格控制在每平方米 2400 至 4450 元，其中價格在每平方米 2021 至 3000 元的 9 個項目計 萬平方米，占總量的 %；價格在每平方米 3000 至 4000元的有 14 個項目計 萬平方米，占總量的 %；價格在每平方米4000 元以上的有 2 個項目 萬平方米，占總量的 %。今年前四個月，北京市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計報告稱，北京個人購房量比去年同比增長 313． 5%。 四、房地產(chǎn)市場價格分析 今年上半年北京共推出新樓盤 58 個，其中 40005000 元 /平方米的項目最多，共有 18 個，而在 99 年期間新盤以售價在 60007000 元 /平方 米 所 占 比 例 最 大 。從 99 年下半年以來，京城西部紫竹橋附近，中關(guān)村、萬柳地區(qū)這幾個地段整體供應(yīng)量逐漸增大，新項目數(shù)量增多。這個價位比起去年另一個高檔外銷分寓 “ 京華豪園 ”1388 美元 /平方米的起價下降了約 40%。城西房價下調(diào)幅度相對較小，預(yù)計京西地區(qū)在未來三至五年中會像幾年前城東那樣蓬勃發(fā)展，來消化、滿足這一地區(qū)積蓄了幾年的購買力。另外由于在 9 99 年南城幾個高價位商品房的銷售與市場接 受 能力還不太吻合，因此，南城房價有望回落。 本項目位于北四環(huán)東路，臨近機(jī)場高速路， 為望京社區(qū)之門戶。 （ 1）土地轉(zhuǎn)讓費：按照初步協(xié)商結(jié)果，土地轉(zhuǎn)讓費用為 6500 萬元， 8樓總建筑面積為 27441 平方米， 10樓總建筑面積為 54691 平方米。 前期工程費用 前期工程費用主要包括前期規(guī)劃設(shè)計費、水文地質(zhì)勘察費、可行性研究費等費用。 建筑安裝工程費用 項目具體結(jié)