【正文】 一、北京市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 .................................................................................... 3 二、朝陽(yáng)區(qū)投 資環(huán)境分析 .................................................................................... 5 三、房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 .................................................................................... 6 第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ............................................. 8 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 .................................................................................... 8 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析 .................................................................................... 8 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 .................................................................................... 9 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 .................................................................................... 9 第四章 項(xiàng)目總投資估算 ............................................ 12 一、總投資估算 .................................................................................................. 12 二、資金籌措 ...................................................................................................... 14 第五章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) .............................................. 15 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)收入測(cè)算 ...................................................................... 15 二、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 ...................................................................................... 16 第六章 結(jié)論 ...................................................... 18 附表 .............................................................. 20 1 第一章 總 論 一、項(xiàng)目背景 90 年代開(kāi)始，北京紡織控股集團(tuán)有限責(zé)任公司（原北京市紡織局）為進(jìn)一步適應(yīng)首都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益，開(kāi)始了大規(guī)模的紡織工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。主要生產(chǎn)毛紡 ,印染 ,服裝及輕工機(jī)械設(shè)備 ,產(chǎn)品銷(xiāo)往國(guó)內(nèi)外。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)：方舟苑小區(qū)三期工程 8住宅樓項(xiàng)目 承辦單位名稱(chēng)：北京方恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 擬建地點(diǎn)： 北京市朝陽(yáng)區(qū) 北四環(huán)東路甲九號(hào)地塊。 三、報(bào)告編制依據(jù) 《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)?cè)u(píng)估指南》 (1998 年 )； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（ 1993 年）； 《 19981999 北京房地產(chǎn)年鑒》； 《 北京統(tǒng)計(jì)年鑒 1999》； 其他編制人員收集的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)。 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 11% 2021 年 13季度，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng) 11%。在第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，運(yùn)輸郵電業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)均保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，增速分別達(dá)到 %、 %及 %。高新技術(shù)企業(yè)保持強(qiáng)勁走勢(shì)。在工業(yè)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，全市工業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)率穩(wěn)步提高， 19 月達(dá)到 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。全市工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元，增長(zhǎng) 倍；其中盈利企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng) %，虧損企業(yè)虧損下降 %。出欄生豬 309萬(wàn)頭，增長(zhǎng) %。城鄉(xiāng)市場(chǎng)全面增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)零售額 增長(zhǎng) %，農(nóng)村零售額增長(zhǎng) %。其中，地方投資增速大幅上揚(yáng)。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大， 13季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)開(kāi)復(fù)工面積擴(kuò)大 %，累計(jì)竣工面積擴(kuò)大 %，擴(kuò)大幅度均超過(guò)去年同期。其中，基建支出增長(zhǎng) 12%；企業(yè)挖潛改造支出增長(zhǎng) %。 二、朝陽(yáng)區(qū)投資環(huán)境分析 朝陽(yáng)區(qū)是中國(guó)北京最大的城近郊區(qū)。外國(guó)駐華使館除俄羅斯、盧森堡外，都在朝陽(yáng)境內(nèi)。另外還有國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際貿(mào)易中心、國(guó)際展覽中心、中日青年交流中心、燕莎購(gòu)物中心、國(guó)際大廈、國(guó)際俱樂(lè)部、國(guó)際商店、華鄉(xiāng)別墅、華僑村 等涉外設(shè)施都在朝陽(yáng)。區(qū)域內(nèi)有中央和市屬的數(shù)十個(gè)門(mén)類(lèi)的 103個(gè)國(guó)有大中型工業(yè)企業(yè)，分布集中連片，形成八里莊、十里堡地區(qū)紡織工業(yè)區(qū)，酒仙橋地區(qū)電子工業(yè)區(qū)，雙井、呼家樓地區(qū)機(jī)械制造和汽車(chē)工業(yè)區(qū)，大郊亭、垡頭地區(qū)化工、煉焦工業(yè)區(qū)。 110 月全區(qū)各類(lèi)商品交易市場(chǎng)成交額已達(dá) 億元?？罩妹娣e的增加、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)并未使我區(qū)一直居高不下的價(jià)格有所低頭，今年每平方米售價(jià)仍比去年同期高 206 元，銷(xiāo)售狀況也優(yōu)于去年， 1— 10 月銷(xiāo)售住宅 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 倍，在戶(hù)型差異逐漸縮小，商家打出的五彩繽紛的廣告面前，地理環(huán)境、文化氛圍、居住心理、工作位置、小區(qū)的智能化等 軟環(huán)境，越來(lái)越成為人們選擇的重要因素，也是我區(qū)房?jī)r(jià)高的重要原因，朝陽(yáng)區(qū)是外資企業(yè)、公司比較集中的地方，中央商務(wù)區(qū)的建立使得我區(qū)商品房存在升值的潛力，尤其是高檔公寓、別墅，去年 10月已高達(dá)每平方米 13299 元，今年已漲到 15401 元，知名企業(yè)駐京辦事處、外企及大型企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)和演藝圈、文藝界是此部分的主要購(gòu)買(mǎi)者。 三、房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 為了提高百姓的住房質(zhì)量和水平，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，建設(shè)部幾年前就提出了要讓百姓“愿意買(mǎi)房、買(mǎi)得起房、買(mǎi)放心房”的發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的三個(gè)步驟。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，個(gè)人購(gòu)房占新建商品房的比例， 1996 年為 53%、 1997 年為 64%、 1998年為 68%、 1999 年為 70%多。特別是“提供住房金融貸款支持”政策，使百姓提前具有了“買(mǎi)得起房”的基礎(chǔ)。 8 第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 2021 年 上半年，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)整個(gè)市場(chǎng) 異常 活 躍 。 上半年，北京市住宅市場(chǎng)交易持續(xù)活躍，消費(fèi)量穩(wěn)步上揚(yáng)，在市場(chǎng)有效需求的推動(dòng)下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)顯著增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信心進(jìn)一步加強(qiáng)。其中住宅 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) 倍。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析 從供應(yīng)量來(lái)看，截止 6 月底，全市住宅竣工面積為 萬(wàn)平方米，同比去年增長(zhǎng)了 %，新開(kāi)工面積達(dá) 453 萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供應(yīng)量進(jìn)一步增加。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格控制在每平方米 2400 至 4450 元，其中價(jià)格在每平方米 2021 至 3000 元的 9 個(gè)項(xiàng)目計(jì) 萬(wàn)平方米，占總量的 %；價(jià)格在每平方米 3000 至 4000元的有 14 個(gè)項(xiàng)目計(jì) 萬(wàn)平方米，占總量的 %；價(jià)格在每平方米4000 元以上的有 2 個(gè)項(xiàng)目 萬(wàn)平方米，占總量的 %。今年前四個(gè)月，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告稱(chēng)，北京個(gè)人購(gòu)房量比去年同比增長(zhǎng) 313． 5%。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 今年上半年北京共推出新樓盤(pán) 58 個(gè)，其中 40005000 元 /平方米的項(xiàng)目最多，共有 18 個(gè)，而在 99 年期間新盤(pán)以售價(jià)在 60007000 元 /平方 米 所 占 比 例 最 大 。從 99 年下半年以來(lái)，京城西部紫竹橋附近，中關(guān)村、萬(wàn)柳地區(qū)這幾個(gè)地段整體供應(yīng)量逐漸增大，新項(xiàng)目數(shù)量增多。這個(gè)價(jià)位比起去年另一個(gè)高檔外銷(xiāo)分寓 “ 京華豪園 ”1388 美元 /平方米的起價(jià)下降了約 40%。城西房?jī)r(jià)下調(diào)幅度相對(duì)較小，預(yù)計(jì)京西地區(qū)在未來(lái)三至五年中會(huì)像幾年前城東那樣蓬勃發(fā)展，來(lái)消化、滿(mǎn)足這一地區(qū)積蓄了幾年的購(gòu)買(mǎi)力。另外由于在 9 99 年南城幾個(gè)高價(jià)位商品房的銷(xiāo)售與市場(chǎng)接 受 能力還不太吻合，因此，南城房?jī)r(jià)有望回落。 本項(xiàng)目位于北四環(huán)東路，臨近機(jī)場(chǎng)高速路， 為望京社區(qū)之門(mén)戶(hù)。 （ 1）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)：按照初步協(xié)商結(jié)果，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用為 6500 萬(wàn)元， 8樓總建筑面積為 27441 平方米， 10樓總建筑面積為 54691 平方米。 前期工程費(fèi)用 前期工程費(fèi)用主要包括前期規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、水文地質(zhì)勘察費(fèi)、可行性研究費(fèi)等費(fèi)用。 建筑安裝工程費(fèi)用 項(xiàng)目具體結(jié)