【正文】 潤為 萬元，總投資利潤率為 %，總投資凈利潤率為 %，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，大于 0，項目財務(wù)上可行，根據(jù)不確定性分析和敏感性分析結(jié)論，具備一定的財務(wù)抗風(fēng)險能力。 19 二、建議 加快前期核準(zhǔn)、規(guī)劃、土地等前期手續(xù)的辦理進度。 2021 年 上半年，北京市房地產(chǎn)市場整個市場 異常 活 躍 。用經(jīng)營能力利用率表示盈虧平衡點（ BEP）計算公式為： 開發(fā)成本 +管理費用 +財務(wù)費用 +銷售費用 盈虧平衡點（ BEP） = 銷售收入 土地增值稅 兩稅一費 =% 盈虧平衡分析結(jié)果表明項目有一定的抗風(fēng)險能力。 土地增值稅按照銷售收入的 1%進行預(yù)提，為簡化計算，報告沒有進一步計算土地增值稅在最后核算時候的多退少補。 二、資金籌措 根據(jù)企業(yè)和 項目資金需求情況，擬向銀行申請借款 4000 萬元，其余資金由建設(shè)單位自籌解決。 管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費包括紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。 12 第四章 項目總投資估算 一、總投資估算 本次項目總投資估算主要基于目前北京市商品住宅的一般市場水平和有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)，同時結(jié)合項目的實際市場定位及其已經(jīng)投入資金狀況進行測算。由于北二、三環(huán)目前用地現(xiàn)狀及其開發(fā)成本等因素的影響，近期內(nèi)在此地區(qū)出現(xiàn)大供應(yīng)量是不太可能的，城北的開發(fā)將集中出現(xiàn)在亞北、望京地區(qū)，大批中等價位的住 宅將在此興建。今 年在東二環(huán)以內(nèi)只有一個 “ 俊景苑 ” ，以 12021 元 /平方米面市。 隨著 個人購房明顯增多， 說明 相當(dāng)一部分人看好北京房地產(chǎn)市場前景走勢，搶占市場先機投資置業(yè)。從新增供應(yīng) 區(qū)位 來看 ，主要 集中在東部和北部，分 9 別各占了 %，南部地區(qū)受交通設(shè)施的改善，政府的大力扶持，上半年現(xiàn)開盤數(shù)也近 20 個，占總數(shù)的 23%。 商品房銷售繼續(xù)保持旺勢。 整體分析，我國宏觀經(jīng)濟在 1993 年以來 GDP增長率連續(xù)近 7 年下滑后，經(jīng)濟增長率將出現(xiàn)回升勢頭。作為發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭 —— 房地產(chǎn)業(yè)，只有及時、準(zhǔn)確地把握每項政策的精神實質(zhì)，才能為國家發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)做出貢獻，為企業(yè)求得可觀效益。 110 月累計完成投資 304641 萬元，同比增加 69059 萬元，增長 %，施工面積 萬平方米，同比增長 %。 朝陽區(qū)工業(yè)發(fā)達。朝陽區(qū)是北京市的重要的國際交往區(qū)。 地方財政收入穩(wěn)定增長，居民收入大幅提高 13 季度，全市地方財政一般預(yù)算收入 億元，完成年度預(yù)算的 %，同比增長 %；其中增值稅增長 %，營 業(yè)稅增長 %，企業(yè)所得稅增長%，個人所得稅增長 %。 固定資產(chǎn)投資增速繼續(xù)回升 下半年以來，北京市投資力度迅速加大， 50 項重大工程建設(shè)進一步加快，“ 兩廣 ” 路和中關(guān)村西區(qū)改造等一批大項目全面展開。 13季度，全市實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長 %；其 中養(yǎng)殖業(yè)產(chǎn)值為 億元，同比增長 %，養(yǎng)殖業(yè)在農(nóng)業(yè)中的比重達到 %，同比提高 個百分點。國有及國有控股工業(yè)生產(chǎn)形勢發(fā)生重大變化。第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 項目總投資及資金籌措 項目總投資 萬元，開發(fā)經(jīng)營期為 年。2021 年，為了更加直接的調(diào)控行業(yè)調(diào)整，北京紡織控股有限責(zé)任公司 作為主要出資人成立了 專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司 北京方恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。北京紡織機械廠擁有雄厚的技術(shù)力量和先進的生產(chǎn)設(shè)備，可進行機械電器等產(chǎn)品的設(shè)計加工和制造，可根據(jù)用戶需要進行各種設(shè)計，制造及為用戶提供現(xiàn)場調(diào)試，技術(shù)培訓(xùn)和服務(wù)。 3 第二章 投資環(huán)境分析 一、北京市經(jīng)濟環(huán)境分析 2021 年以來，隨著全國經(jīng)濟出現(xiàn)了重要轉(zhuǎn)機，北京市經(jīng)濟發(fā)展的總體環(huán)境進一步改善，社會總需求不斷擴大，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得重要進展，在內(nèi)外因素的綜合作用下，全市經(jīng)濟始終保持了快速增長的運行格局。一、二、三產(chǎn)業(yè)在全市國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重分別為 %、 %和 %。 18 月，獨立核算工業(yè)企業(yè)銷售收入增長 %，存貨僅增長 %，表明工業(yè)產(chǎn)品市場需求不足的狀況出現(xiàn)明顯 緩解。牛奶產(chǎn)量 萬噸，增長 %。 13 季度，地方項目投資 億元，增長 %，增幅比 18 月提高 4 個百分點，比 上半年提高 個百分點。今年前三個季度，全市職工平均工資達到 11028 元，同比增長 17%，扣除同期居民消費價格指數(shù)影響， 5 實際增長 %。除建國門外、三里屯、亮馬河地區(qū)等三個使館區(qū)外，第四使館區(qū) (望京新區(qū)內(nèi) )也準(zhǔn)備興建。區(qū)屬以下工業(yè)，充分利用駐區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚的有利條件，形成與其相適應(yīng)的工業(yè)體系，工業(yè)企業(yè)數(shù)量 多，門類齊全。 今年隨著我區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模增大，施工面積增幅較大，尤其新開工面積增速尤快，截止到 10 月底，我區(qū)房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，同比增長 %，其中新開工面積 萬平方米，同比增長 倍， 住宅仍是房地產(chǎn)商開發(fā)重點，110 月累計新開工住宅 萬平方米，同比增加 萬平方米，增長 倍，新開工住宅面積的比重也由去年的 %提高到 %，增加 個百分點。針對貨幣分房政策，大多房地產(chǎn)企業(yè)在促銷時，重點對率先實施房改政策的單位進行宣傳，為銷售打開了新局面。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：上半年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資以 %的速度增長，累計完成投資 億元 ，今年 2 月至 5 月的開發(fā)投資的累計增速分別為 %、%、 %和 %，維持著高速發(fā)展態(tài)勢。 從銷售情況看，上半年，全市共銷售住宅 萬平方米，銷售額達 億元。僅 今年 上半年竣工面積達 18 萬平方米，其中住宅 萬平方米。 今 年 上 半 年 在 東 南 西 北 各 個 方 位 中 都 是 以40005000 元 /平方米的項目為最多。今年上半年，城東新盤的平均價比城西高出了 768 元 /平方米，而 1999 年城東比城西的平均價則要高出 370 多元 /平方米。 從平均售價上看，北京 1995－ 1999 年末商品住宅每平方米平均售價分別為 3505 元、 3869 元、 5478 元、 4769 元和 4787 元，今年上半年為 3793 元。按照建筑面積分?jǐn)偼恋刭M用。 供水： 24 小時提供熱水 供氣：采用管道天然氣系統(tǒng) 采暖：小區(qū)集中供暖。 銷 售費用 銷售費用是指銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用和專設(shè)銷售機構(gòu)（委托銷售代理）的各項費用。 收入預(yù)測 根據(jù)可銷售面積和銷售均價，項目可實現(xiàn)銷售收入總額 萬元。 （四）利潤及凈利潤測算 計算關(guān)系 利潤總額 =經(jīng)營收入 成本 稅金及附加 所得稅 =利潤總額 33%； 凈利潤 =利潤總額 所得稅 計算結(jié)果 經(jīng)計算，項目利潤總額為 萬元，所得稅為 萬元，稅后凈利潤為 萬元。 對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響 17 敏感性分析表 1（對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響） 單位：萬元 變化幅度 10% 5% 0% 5% 10% 收入 總投資 敏感性分析圖1（對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響）0500100015002021250010% 5% 0% 5% 10%變化幅度財務(wù)凈現(xiàn)值收入總投資 對內(nèi)部收益率的影響 敏感性分析表 2（對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響） 變化幅度 10% 5% 0% 5% 10% 收入 % % % % % 總投資 % % % % % 敏感性分析圖2 （對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響）0%10%20%30%40%10% 5% 0% 5% 10%變化幅度財務(wù)內(nèi)部收益率收入總投資 可以看出，當(dāng)收入減少 5%或投資增加 5%時，項目的內(nèi)部收益率均大于 8%，考慮到?jīng)]有計算地下分?jǐn)偟目射N售建筑面積的銷售收入，項目具備一定的財務(wù)抗風(fēng)險能力。從進入 2021 年以來的形勢看，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已逐漸走出上年前三個季度需求不足的陰影，房地產(chǎn)開發(fā)增長拉動方式也由單純的投資拉動發(fā)展 變 為投資與消費雙向拉動，市場調(diào)控程度進一步提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)前景將繼續(xù)看好。 20 附表 附表 1：項目投資估算明細(xì)表 附表 2：項目投資計劃表 附表 3：項目銷售情況預(yù)測表 附表 4：資金來源與運用表 附表 5：項目損益表 附表 6： 項目現(xiàn)金流量表 21 附表 1 項目投資估算明細(xì)表 序號 項目名稱 投資總額（萬 元 ) 占總投資比例 單價 (元 /平方米 ) 備注 1 土地費用 % 1289 項之和 土地轉(zhuǎn)讓費 % 791 根據(jù)初步協(xié)商結(jié)果，按照總建筑面 積分?jǐn)偼恋刭M用 地價款 % 460 按照地上建筑面積 500 元 /平方米計算 土地契