【正文】 限，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊道路、交通、教育、文化、體育、醫(yī)療衛(wèi)生和商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè) 施， 應(yīng)加大投入和建設(shè)，避免因配套設(shè)施落后而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格低廉，造成寶貴資源浪費(fèi)。逐步形成以?？?、三亞為 兩大中心，東部、中部、西部地區(qū)均衡發(fā)展，區(qū)域之間特色各異、互補(bǔ)性強(qiáng)的房地產(chǎn)空間發(fā)展格局。其中，住宅投資 49374億元，增 長(zhǎng) %；辦公樓投資 3367 億元，增 長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 9312億元，增 長(zhǎng) %。其中，建筑工程費(fèi)用 萬元， 設(shè)備購(gòu)置與安裝工程費(fèi) 萬元，工程建設(shè)其它費(fèi)用 萬元，預(yù)備費(fèi) 萬元，建設(shè)期利息 萬元， 鋪底流動(dòng)資金 萬元。甘 肅 X 家園整體項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積 200 畝， 總投資為 萬元。第 2 頁 共 129 頁 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》；《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》；《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》；國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合制定的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（2022 年中國(guó)電力出版社）；《海南 XX 省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》；《海南 XX 國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要（2022 —2020）》；《海南 XX 省澄邁縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》；《澄邁縣老城片區(qū)總體規(guī)劃修編（）》；1《澄邁縣土地利用總體規(guī)劃（20222020）》；1國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、 標(biāo)準(zhǔn)；1澄邁恒潤(rùn)達(dá)實(shí)業(yè)有限公司 XX 提供的其它資料。第 5 頁 共 129 頁第 6 頁 共 129 頁第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 國(guó)家及行業(yè)發(fā)展國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)房地產(chǎn)政策2022 年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 519322 億元，比上年增長(zhǎng) %。完善住房公積金制度，加 強(qiáng)第 9 頁 共 129 頁管理和擴(kuò)大覆蓋范圍。自 2022 年起，逐步降低商品住房開發(fā)比例，增加高端、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)比重，力爭(zhēng)至 2022 年末，全省商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比例下降至 70%（2022 年，全省為 %，全國(guó)為%）。“北部組團(tuán)”即以?？谑袨?中心，包括文昌、定安、澄 邁三市縣，面積 7965 平方公里，占海南 XX 島面積 ％。 ）? 區(qū)內(nèi) 公里的環(huán)保電瓶車道及內(nèi)環(huán)海路正在建設(shè)中，水上運(yùn)動(dòng)和沙灘競(jìng)技場(chǎng)館仍在規(guī)劃設(shè)計(jì)中。全 縣施工項(xiàng)目 195 個(gè)，同比增 長(zhǎng) %，其中，新開工項(xiàng)目 69 個(gè)，本年竣工 項(xiàng)目 90 個(gè)，增 長(zhǎng) %。② 項(xiàng)目對(duì)城市建 設(shè)將起到促 進(jìn)作用?？谑械谑淮吸h代會(huì)提出，要按照“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控” 的發(fā)展思路，以廣闊的視野拓展?？诘某鞘邪l(fā)展空間，逐步形成中心帶動(dòng)、軸線輻射、 組團(tuán)式的城市發(fā)展格局。 項(xiàng)目建設(shè)必要性項(xiàng)目甘肅 XX 家園的建設(shè)，符合?？谑屑袄铣情_發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的十二五規(guī)劃的要求，項(xiàng)目建成后具有較大的綜合效益， 項(xiàng) 目的建設(shè)是必要的。甘肅 XX 家園設(shè)計(jì)定位是建設(shè)成為房地產(chǎn)業(yè)為主、宜居宜業(yè)的會(huì)所、商業(yè)配套設(shè)施為輔，建成后住宅居住區(qū)的銷售、區(qū)域定居人員增長(zhǎng)，會(huì)所會(huì)所的 經(jīng)營(yíng)等，使之成為澄邁縣老城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展中心， 項(xiàng)目建成后既為展示區(qū)增添了一處適于居住的建筑，提高硬件設(shè)施水平，并 對(duì)推動(dòng) 展示區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、繁榮市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)文化生活，發(fā)揮積極的 帶動(dòng)效應(yīng)，而且本 項(xiàng)目所 處地塊的土地價(jià)值得到最大限度的開發(fā)，在今后的發(fā)展 過程中將形成新的宜居生活區(qū)，從而為當(dāng)?shù)鼐奂嗟纳虡I(yè)氣氛。其中，國(guó)家預(yù)算資金增長(zhǎng) %，增速比 110 月份回落 個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng) 17%，增速加快 個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金增長(zhǎng) %，增速加快 個(gè)百分點(diǎn)；其他資金增長(zhǎng) %，增速回落 2 個(gè)百分點(diǎn)。表 39 海南 XX 省 2022 年 1 月 —10 月份分市縣房屋銷售額表分市縣房屋銷售額(萬元)本月止 比上年同期增減累 計(jì)上年同期絕對(duì)數(shù) %東部地區(qū) 6739903 4898849 1841054 海 口 市 2021180 1488460 532720 三 亞 市 2202210 1596947 603363 文 昌 市 295319 229443 65876 瓊 海 市 546194 334711 211483 萬 寧 市 560469 316594 243875 陵 水 縣 1116431 932694 183737 中部地區(qū) 381214 211132 170082 五指山市 94786 44878 49908 定 安 縣 59353 67130 7777 屯 昌 縣 68970 30845 38125 瓊 中 縣 22192 16750 5442 保 亭 縣 128755 40541 88214 白 沙 縣 7158 10988 3830 西部地區(qū) 994425 515556 478869 儋 州 市 173867 122053 51814 儋 州 169725 108591 61134 洋 浦 4142 13462 9320 東 方 市 69531 28246 41285 澄 邁 縣 389336 244634 144702 臨 高 縣 150722 5377 145345 樂 東 縣 202205 103968 96337 昌 江 縣 10664 11278 614 注：市縣房屋銷售額含農(nóng)墾數(shù)據(jù)。發(fā)展動(dòng)線：散點(diǎn)式分布。前三季度，海南 XX 房屋竣工面積為 萬平方米，下降 %，增速比 18 月下降 個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，西部地區(qū)銷售增長(zhǎng)較快。從 銷售總量上看，?？谑袖N售 萬平方米，位列第一，增長(zhǎng) %；三亞市銷售 萬平方米，增長(zhǎng) %；瓊海市銷售 萬平方米，增長(zhǎng) %；文昌市銷售 萬平方米，增長(zhǎng) %；澄邁縣銷售 萬平方米，增長(zhǎng) %；陵水縣銷售 萬平方米，增長(zhǎng) %；萬寧市銷售 萬平方米，增長(zhǎng) %。前三季度，我省房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目個(gè)數(shù)為 72 個(gè)，比去年同期減少 10 個(gè)。泛三亞區(qū)域主要以針對(duì)島外的高端度假投資產(chǎn)品為主，由于其旅游地產(chǎn)發(fā)展較早，已成為整體市場(chǎng)中的成熟型標(biāo)桿。圖 311 海南 XX 省房地產(chǎn)發(fā)展布局圖具體劃分如下：北部：泛?？趨^(qū)域 南部：泛三亞區(qū)域 東部：東海岸沿線西部：西海岸沿線 中部：五指山、保亭、瓊中等地第 31 頁 共 129 頁泛海口區(qū)域泛三亞區(qū)域西海岸沿線東海岸沿線中部區(qū)域圖 312 海南 XX 省房地產(chǎn)發(fā)展布局圖表 310 海南 XX 省房地產(chǎn)特點(diǎn)表區(qū)域 區(qū)域旅游資源特點(diǎn) 區(qū)域房地產(chǎn)特點(diǎn) 代表項(xiàng)目泛?？趨^(qū)域具備熱帶濱海度假休閑、 觀光、會(huì)展、商務(wù)、 購(gòu)物、文化、娛樂等復(fù)合型都市旅游資源海口房地產(chǎn)市場(chǎng)是海南 XX 最早發(fā)展起來的市場(chǎng)，市場(chǎng)較為成熟，市場(chǎng)容量較大，是本土客戶比重最大的城市萬科浪琴灣、富力盈溪谷、?？谄渲?，住宅投資 53112 億元，增 長(zhǎng) %，增速提高 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn) 開發(fā)投資的比重為 %。項(xiàng)目甘肅 XX 家園的建設(shè)能夠提供眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)，增加社會(huì)稅收。第 19 頁 共 129 頁海南 XX 省是一個(gè)擁有較好的自然資源的省份，全省擁有的亞熱帶土地面積占全國(guó)的 42%，同 時(shí)還有較好的氣候、降水等自然條件。 “西拓”就是要加快西海岸新區(qū)建設(shè)，以行政中心建設(shè)為突破口， 帶動(dòng) 行政辦公和總部經(jīng)濟(jì)功能區(qū)、教育和高科技產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、旅游度假功能區(qū)建 設(shè) ；要把西部工業(yè)基地建設(shè)、 臨港物流園區(qū)建設(shè)與新區(qū)建設(shè)緊密結(jié)合起來，初步形成工業(yè)集中、物流暢通、新城崛起的西部大發(fā)展的良好局面。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %。?？谑袇^(qū) 20 分鐘，到?？诨疖囌?10 分鐘，到機(jī)場(chǎng) 20 分鐘 ，到西 線高鐵第一站僅需 5 分鐘。第 12 頁 共 129 頁《海南 XX 省城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化總體規(guī)劃（20222020）》積極引導(dǎo)發(fā)展與國(guó)際旅游島建設(shè)目標(biāo)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)。根據(jù)年度考核指標(biāo)，省國(guó)土 環(huán)境資源廳對(duì)各年度新出讓的商品住房用地占房地產(chǎn)開發(fā)用地總量的比例做相應(yīng)調(diào)整。加快住房信息系 統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。第一 產(chǎn)業(yè)增加值 占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為%，第二產(chǎn)業(yè) 增加值比重為 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %。用地性質(zhì)：商業(yè)及居住用地。甘肅家園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：澄邁恒潤(rùn)達(dá)實(shí)業(yè)有限公司 XX編制單位：海南 XX 方能投資顧問有限公司編制日期：2022 年 3 月 10 日目 錄第一章 項(xiàng)目總論 ..........................................................................................................1 項(xiàng)目名稱與項(xiàng)目單位 .........................................................................................1 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ..................................................................................2 項(xiàng)目概況 .............................................................................................................3 結(jié)論與建議 .........................................................................................................5第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 ..................................................................................6 項(xiàng)目建設(shè)背景 .....................................................................................................6 項(xiàng)目建設(shè)必要性 ...............................................................................................16第三章 市場(chǎng)分析 ........................................................................................................18 我國(guó)整體投資環(huán)境分析 ....................................................................................18 海南 XX 省投資環(huán)境分析 ................................................................................25 海南 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ................................................................................32 項(xiàng)目市場(chǎng)定位與競(jìng)爭(zhēng)能力分析 ........................................................................42 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與銷售方案 ................................................................................43第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 ....................................................................................46 項(xiàng)目選址 ...........................................................................................................46 建設(shè)條件 ...........................................................................................................47第五章 建筑方案 ........................................................................................................52 總圖布置方案 ....................................................................................................52 建筑單體設(shè)計(jì) ...................................................................................................58 工程方案 ....................................................................