【正文】 .............................................................................................107第十三章 社會效益分析 ..........................................................................................122 社會影響效果分析 .......................................................................................122 社會適應(yīng)性分析 ...........................................................................................124 社會評價(jià)結(jié)論 ................................................................................................124第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析 ..................................................................................................125 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識別 ...............................................................................125 風(fēng)險(xiǎn)防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對策 ...........................................................................126 風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論 ...............................................................................................127第十五章 結(jié)論及建議 ..............................................................................................128 結(jié)論 ................................................................................................................128 建議 ................................................................................................................128IV第 1 頁 共 129 頁第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目名稱與項(xiàng)目單位項(xiàng)目名稱：海南 XX甘肅 XX 家園項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度概況：海南甘 肅 X 家園整體項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積 200 畝， 總投資為 萬元。項(xiàng)目分兩期工程建設(shè)，一期工程建占地面積為項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積的 45%，即總用地面積為 90 畝，總投資為 萬元。一期工程建設(shè)內(nèi)容包括 1 棟 2～3F會所、園林景觀、項(xiàng)目規(guī)劃的 6棟 23F 的住宅樓，項(xiàng)目一期工程于2022 年 6 月開工，本項(xiàng)目工程包括會所、90 畝園林景 觀建設(shè)已經(jīng)全部竣工， 4 棟住宅樓目前正在建設(shè)當(dāng)中。本報(bào)告主要針對海南 XX甘肅 XX 家園項(xiàng)目一期工程進(jìn)行可行性研究及論證。2項(xiàng)目建設(shè)單位：澄邁恒潤達(dá)實(shí)業(yè)有限公司 XX3建設(shè)單位概況：澄邁恒潤達(dá)實(shí)業(yè)有限公司 XX 成立于 2022 年 8 月 30 日，注冊地點(diǎn)為：澄邁老城鎮(zhèn)譚脈村南邊，注冊號 為：469027000016131。是以高端項(xiàng)目投資、地 產(chǎn)旅游開發(fā)等為主的企業(yè)。公司經(jīng)營 范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、能源綜合開發(fā)、 鋼材、建材、水暖設(shè)備、五金交電、汽 車配件、橡膠只憑的銷售、高科技項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、裝飾裝修工程、冷庫儲藏、包裝（以上項(xiàng)目凡涉及許可證經(jīng)營的憑許可證經(jīng)營）。公司已取得房地 產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)， 資質(zhì)證書 號：【2022】瓊建房開證暫字第71807 號。第 2 頁 共 129 頁 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》；《中華人民共和國招投標(biāo)法》；國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合制定的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（2022 年中國電力出版社）；《海南 XX 省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》；《海南 XX 國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要（2022 —2020）》；《海南 XX 省澄邁縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》；《澄邁縣老城片區(qū)總體規(guī)劃修編（）》；1《澄邁縣土地利用總體規(guī)劃（20222020）》；1國家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、 標(biāo)準(zhǔn)；1澄邁恒潤達(dá)實(shí)業(yè)有限公司 XX 提供的其它資料。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目選址及用地本項(xiàng)目選址位于海南 XX 省澄邁縣老城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。用地性質(zhì)：商業(yè)及居住用地。 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)本項(xiàng)目為新建項(xiàng)目。第 3 頁 共 129 頁 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目用地約 ㎡（已扣除道路面積 ㎡），容積率，建筑密度 %，綠化率 %，項(xiàng)目 總建筑面積㎡，其中 地上建筑面積 ㎡，地下建筑面積㎡（不計(jì)容）。地上 建筑面積包括：會所建筑面積 ㎡，4 棟會所及配套建筑面積 ㎡，商業(yè)建筑面積 ㎡，住宅建筑面積㎡，架空建筑面積 ㎡， 計(jì) 容面積 ㎡；停車位26241404 個(gè)，其中地上停 車位 1097624 個(gè)，地下停車位 1527780 個(gè)。 投資規(guī)模及資金籌措方式該項(xiàng)目總投資 萬元。其中，建筑工程費(fèi)用 萬元， 設(shè)備購置與安裝工程費(fèi) 萬元，工程建設(shè)其它費(fèi)用 萬元，預(yù)備費(fèi) 萬元，建設(shè)期利息 萬元， 鋪底流動(dòng)資金 萬元。本項(xiàng)目估算總投資額為 萬元，資金全部由項(xiàng)目建設(shè)單位自籌 萬元。 項(xiàng)目建設(shè)單位運(yùn)營狀況良好，資金力量雄厚，能 夠?yàn)楸卷?xiàng)目提供資金保障。 項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)期總共為 6012 個(gè)月，即 20224 年 46 月20224 年 35 月。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號 項(xiàng) 目 合計(jì)1 營業(yè)收入 萬元2 營業(yè)稅金及附加 萬元3 土地增值稅 萬元第 4 頁 共 129 頁4 開發(fā)成本 萬元5 銷售及管理費(fèi)用 萬元6 印花稅 萬元7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元8 利潤總額(123456) 9 應(yīng)納所得稅額 萬元10 所得稅 11 凈利潤 12 公積金 13 未分配利潤 15 總投資收益率 %16 總投資利稅率 %17 動(dòng)態(tài)投資回收期 年18 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %19 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 結(jié)論與建議本項(xiàng)目建設(shè)符合國家房地產(chǎn)政策的要求，順應(yīng)了澄邁老城片區(qū)總體規(guī)劃修編的發(fā)展要求，符合?？谑猩鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃，是實(shí)施海口市“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”戰(zhàn)略規(guī)劃和落實(shí)海南 XX 省十二五產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的必要舉措。 項(xiàng)目的建設(shè)符合國家和地方政府在環(huán)境保護(hù)、資源節(jié)約、科學(xué) 規(guī)劃、消防安全等各個(gè)方面的要求，設(shè)計(jì)方案科學(xué)合理，具有前瞻性。本項(xiàng)目的實(shí)施將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，風(fēng)險(xiǎn)可控。通過對項(xiàng)目各專題的分析，本報(bào)告認(rèn)為， 項(xiàng)目的實(shí)施是可行的。建議項(xiàng)目單位在項(xiàng)目建設(shè)過程中，盡快落實(shí)建設(shè)資金；高度重視市場預(yù)測；加強(qiáng)工程建設(shè)“ 三控制、兩管理、一協(xié)調(diào)” ，加 強(qiáng)核算，減少不可預(yù)見事件的發(fā)生導(dǎo)致工程建設(shè)費(fèi)用增加；做好節(jié)能環(huán)保和消防安全措施。第 5 頁 共 129 頁第 6 頁 共 129 頁第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 國家及行業(yè)發(fā)展國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)房地產(chǎn)政策2022 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 519322 億元，比上年增長 %。其中，第一 產(chǎn)業(yè)增加值 52377 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 235319 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 231626 億元，增 長 %。第一 產(chǎn)業(yè)增加值 占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為%，第二產(chǎn)業(yè) 增加值比重為 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %。圖 21 2022 年2022 年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長率全年全社會固定資產(chǎn)投資 374676 億元，比上年增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %。其中，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）364835 億元，增 長 %；農(nóng)戶投資 9841 億元，增長 %。東部地區(qū)投資[10]151742 億元，比上年增長 %；中部地區(qū)投資 87909 億元，增 長 %；西部地區(qū)投資 88749 億元，增長 %；東北地區(qū)投資 41243 億元，增 長 %。第 7 頁 共 129 頁圖 22 20222022 年全社會固定資產(chǎn)投資及其增長率全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 71804 億元，比上年增長 %。其中，住宅投資 49374億元，增 長 %；辦公樓投資 3367 億元，增 長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 9312億元，增 長 %。表 21 2022 年房地 產(chǎn)開發(fā)與銷售主要指標(biāo)完成情況及其增長表指標(biāo) 單位 絕對數(shù) 比上年增長%投資額 億元 71804 其中：住宅 億元 49374 房屋施工面積 萬㎡ 573418 其中：住宅 萬㎡ 428964 房屋新開工面積 萬㎡ 177334 其中：住宅 萬㎡ 130695 房屋竣工面積 萬㎡ 99425 第 8 頁 共 129 頁其中：住宅 萬㎡ 79043 商品房銷售面積 萬㎡ 111304 其中：住宅 萬㎡ 98468 本年資金來源 億元 96538 其中：國內(nèi)貸款 億元 14778 個(gè)人按揭貸款 億元 10524 本年土地購置面積 萬㎡ 35667 本年土地成交價(jià)款 億元 7410 2022 年“國八條 ”出臺，確定了全年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)，同時(shí)也拉開了全國范圍嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)的序幕：：“ 國八條”首次釋放通過調(diào)控平抑的信號，即“將房價(jià)控制在合理水平” ，并且要求地方政府上報(bào)年度價(jià)格控制目標(biāo)。障：再次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障性住宅建設(shè)，并確定年度、十二五期間建設(shè)目標(biāo)，并要求地方政府逐級分解。：對房價(jià)控制、保障房建設(shè)均有明確的目標(biāo)和時(shí)間限制，并要求對公眾公開，使“問責(zé)制”的落實(shí)有據(jù)可依并可由公眾監(jiān)督。：將限購、限貸 等調(diào)控政策的涉及范 圍進(jìn)一步擴(kuò)大， 進(jìn)行全國性的房地產(chǎn)調(diào)控。《中國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》第三十五章 提高住房保障水平 第三節(jié) 改善房地產(chǎn)市場調(diào)控 進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問責(zé)機(jī)制，把保障基本住房、穩(wěn)定房價(jià)和加強(qiáng)市場監(jiān)管納入各地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的工作目標(biāo)，由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、 縣級人民政府負(fù)直接責(zé)任。完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量， 優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴(kuò)大普通商品住房供給。健全差 別 化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投機(jī)投資性購房。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn) 管理法等相關(guān)法律法規(guī)。完善住房公積金制度，加 強(qiáng)第 9 頁 共 129 頁管理和擴(kuò)大覆蓋范圍。加強(qiáng)市場監(jiān)管， 規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加快住房信息系 統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。 《海南 XX 國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要（2022 ——2020）》第九章 房地產(chǎn)業(yè) 積極引導(dǎo)和發(fā)展與國際旅游島發(fā)展目標(biāo)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué) 規(guī)劃、合理引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。 第一節(jié) 房地產(chǎn)供應(yīng)體系 發(fā)揮生態(tài)宜居特色，積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。建立健全多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)體系，滿足多樣化消費(fèi)需求。優(yōu)先發(fā)展?jié)M足常住居民住房需求的房地產(chǎn)，加快保障性住房建設(shè)， 積極發(fā)展會所、度假村等經(jīng)營性房地產(chǎn)，適度發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)、養(yǎng)老等不同需求的度假旅居型房地產(chǎn)。逐步形成以?？?、三亞為 兩大中心，東部、中部、西部地區(qū)均衡發(fā)展，區(qū)域之間特色各異、互補(bǔ)性強(qiáng)的房地產(chǎn)空間發(fā)展格局。第三節(jié) 規(guī)范房地產(chǎn)市場 加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控。強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)，適度供應(yīng)土地，合理調(diào)控房地 產(chǎn)的規(guī)模、 結(jié)構(gòu)、開發(fā)時(shí) 序和空間布局。使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口規(guī)模、資源和 環(huán)境容量、城 鎮(zhèn)發(fā)展、公共服務(wù)體系建設(shè)相協(xié)調(diào)。認(rèn)真貫徹落實(shí)土地、信貸、稅收等政策，合理引 導(dǎo)住房消 費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范有序發(fā)展。 嚴(yán)格房地產(chǎn)準(zhǔn)入和清出制度，建立房地 產(chǎn)業(yè)誠信體系，建立健全土地和商品房市場信息披露機(jī)制，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)的嚴(yán)格規(guī)范管理。規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)業(yè)，規(guī)范二手房交易和房屋租賃市場。嚴(yán)厲打擊圈地不建、捂盤惜售等 違法違規(guī)行為，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，促 進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范健康發(fā)展。第 10 頁 共 129 頁 海南 XX 省總體 發(fā)展規(guī)劃《海南 XX 省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》（瓊府〔2022〕68 號）（九）適當(dāng)降低純商品住房開發(fā)的比例。自 2022 年起，逐步降低商品住房開發(fā)比例，增加高端、經(jīng)營性房地產(chǎn)比重，力爭至 2022 年末，全省商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比例下降至 70%（2022 年，全省為 %，全國為%）。各年度商品住房比例控制目標(biāo)由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定，并納入市縣考核指標(biāo)體系，由省統(tǒng)計(jì)局制定指標(biāo)考核方案，呈 報(bào)省委、省政府批準(zhǔn)后實(shí)行考核。根據(jù)年度考核指標(biāo)