【正文】 X 成立于 2022 年 8 月 30 日，注冊地點為：澄邁老城鎮(zhèn)譚脈村南邊，注冊號 為：469027000016131。第 2 頁 共 129 頁 可行性研究報告編制依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；《中華人民共和國環(huán)境保護法》；《中華人民共和國招投標法》；國家發(fā)改委、建設部聯(lián)合制定的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；《投資項目可行性研究指南》（2022 年中國電力出版社）；《海南 XX 省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》；《海南 XX 國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要（2022 —2020）》；《海南 XX 省澄邁縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》；《澄邁縣老城片區(qū)總體規(guī)劃修編（）》；1《澄邁縣土地利用總體規(guī)劃（20222020）》；1國家有關政策、法規(guī)、規(guī)范、 標準；1澄邁恒潤達實業(yè)有限公司 XX 提供的其它資料。第 3 頁 共 129 頁 項目建設內(nèi)容及規(guī)模本項目用地約 ㎡（已扣除道路面積 ㎡），容積率，建筑密度 %，綠化率 %，項目 總建筑面積㎡，其中 地上建筑面積 ㎡，地下建筑面積㎡（不計容）。本項目估算總投資額為 萬元，資金全部由項目建設單位自籌 萬元。 項目的建設符合國家和地方政府在環(huán)境保護、資源節(jié)約、科學 規(guī)劃、消防安全等各個方面的要求，設計方案科學合理，具有前瞻性。第 5 頁 共 129 頁第 6 頁 共 129 頁第二章 項目建設背景及必要性 項目建設背景 國家及行業(yè)發(fā)展國家政治經(jīng)濟形勢及有關房地產(chǎn)政策2022 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 519322 億元，比上年增長 %。其中，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）364835 億元，增 長 %；農(nóng)戶投資 9841 億元，增長 %。表 21 2022 年房地 產(chǎn)開發(fā)與銷售主要指標完成情況及其增長表指標 單位 絕對數(shù) 比上年增長%投資額 億元 71804 其中：住宅 億元 49374 房屋施工面積 萬㎡ 573418 其中：住宅 萬㎡ 428964 房屋新開工面積 萬㎡ 177334 其中：住宅 萬㎡ 130695 房屋竣工面積 萬㎡ 99425 第 8 頁 共 129 頁其中：住宅 萬㎡ 79043 商品房銷售面積 萬㎡ 111304 其中：住宅 萬㎡ 98468 本年資金來源 億元 96538 其中：國內(nèi)貸款 億元 14778 個人按揭貸款 億元 10524 本年土地購置面積 萬㎡ 35667 本年土地成交價款 億元 7410 2022 年“國八條 ”出臺，確定了全年房地產(chǎn)調控基調，同時也拉開了全國范圍嚴格控制房地產(chǎn)行業(yè)的序幕：：“ 國八條”首次釋放通過調控平抑的信號，即“將房價控制在合理水平” ，并且要求地方政府上報年度價格控制目標?！吨袊鴩窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》第三十五章 提高住房保障水平 第三節(jié) 改善房地產(chǎn)市場調控 進一步落實地方政府責任和問責機制，把保障基本住房、穩(wěn)定房價和加強市場監(jiān)管納入各地經(jīng)濟社會發(fā)展的工作目標，由省級人民政府負總責，市、 縣級人民政府負直接責任。完善住房公積金制度，加 強第 9 頁 共 129 頁管理和擴大覆蓋范圍。 第一節(jié) 房地產(chǎn)供應體系 發(fā)揮生態(tài)宜居特色，積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。第三節(jié) 規(guī)范房地產(chǎn)市場 加強對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調控。 嚴格房地產(chǎn)準入和清出制度，建立房地 產(chǎn)業(yè)誠信體系，建立健全土地和商品房市場信息披露機制，加強對房地產(chǎn)開發(fā)建設、銷售環(huán)節(jié)的嚴格規(guī)范管理。自 2022 年起，逐步降低商品住房開發(fā)比例，增加高端、經(jīng)營性房地產(chǎn)比重，力爭至 2022 年末，全省商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比例下降至 70%（2022 年，全省為 %，全國為%）。對已規(guī)劃為居住用地或已出讓但未開發(fā)的居住用地，鼓勵市縣根據(jù)產(chǎn)業(yè)布局，依法調整為商業(yè)或者旅游用地。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動完善社區(qū)基礎設施、公共服務設施的，由市縣政府適當減免城市基礎設施配套費?！逗Ｄ?XX 國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要（20222020）》發(fā)揮生態(tài)宜居特色，積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)?！氨辈拷M團”即以海口市為 中心，包括文昌、定安、澄 邁三市縣，面積 7965 平方公里，占海南 XX 島面積 ％。圖 23 海南 XX 房地產(chǎn)業(yè)功能空間組織規(guī)劃圖 項目建設區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略《澄邁縣土地利用總體規(guī)劃（2022～2020 年）》“北部沿海平原重點建 設區(qū) ：包括老城鎮(zhèn)、橋頭鎮(zhèn)，區(qū)域總面積 公頃，占全縣土地總面積的 %。做好項目管理及人才吸引工作，努力將老城經(jīng)濟開發(fā) 區(qū)打造成宜居宜商、宜游宜工的花園式工業(yè)區(qū)。該景區(qū)規(guī)劃用地面積為 平方公里，擁有優(yōu)良的海景， 優(yōu)質 的水質、沙 質和宗教文化三大特色，通過創(chuàng)建國家 4A 景區(qū)。 ）? 區(qū)內(nèi) 公里的環(huán)保電瓶車道及內(nèi)環(huán)海路正在建設中，水上運動和沙灘競技場館仍在規(guī)劃設計中。其中，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實現(xiàn)增加第 15 頁 共 129 頁值 億元、 億元和 億元，分 別增長 %、%和 %。經(jīng)濟實力持續(xù)增強。地稅部門征收收入 億元，增 長 %；固定資產(chǎn)投資強勁增長。全 縣施工項目 195 個，同比增 長 %，其中，新開工項目 69 個，本年竣工 項目 90 個，增 長 %。建筑業(yè)較快增長。多年來，澄邁縣實行傾斜政策，通過加大投入、改革放權、強化服務、選商擇資等措施，舉全縣之力促進 了老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)跨越發(fā)展。根據(jù)國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉變，到 2022 年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面 積達到 22㎡，平均每 戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重達到 15%，城市化水平將第 17 頁 共 129 頁提高到 36%左右。② 項目對城市建 設將起到促 進作用?？谑械谑淮吸h代會提出，要按照“中強、西拓、東優(yōu)、南控” 的發(fā)展思路，以廣闊的視野拓展?？诘某鞘邪l(fā)展空間，逐步形成中心帶動、軸線輻射、 組團式的城市發(fā)展格局。 “南控”就是要嚴格控制城市向南發(fā)展，保護南部城郊生態(tài)森林，筑牢城市生態(tài) 屏障。因此，改善海南 XX 省人民的居住問題已經(jīng)成為第 18 頁 共 129 頁海南 XX 政府特別關心的問題之一。廣開就 業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。 項目建設必要性項目甘肅 XX 家園的建設，符合?？谑屑袄铣情_發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結構升級的十二五規(guī)劃的要求，項目建成后具有較大的綜合效益， 項 目的建設是必要的。城市建 設是形成和完善城市多種功能、發(fā)揮西部城市中心作用的基礎性工作，它必須與 經(jīng)濟建設相互協(xié)調。項目甘肅 XX 家園的建設體現(xiàn)了和諧社會發(fā)展觀，有利于社會的可持續(xù)發(fā)展。澄 邁甘肅 XX 家園的建設和經(jīng)濟發(fā)展亦離不開房地產(chǎn)業(yè)，通 過本項目的建設，是對現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)的空間重構，使更多居民定居在此。甘肅 XX 家園設計定位是建設成為房地產(chǎn)業(yè)為主、宜居宜業(yè)的會所、商業(yè)配套設施為輔，建成后住宅居住區(qū)的銷售、區(qū)域定居人員增長，會所會所的 經(jīng)營等，使之成為澄邁縣老城鎮(zhèn)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的發(fā)展中心， 項目建成后既為展示區(qū)增添了一處適于居住的建筑，提高硬件設施水平，并 對推動 展示區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、繁榮市 場經(jīng)濟文化生活，發(fā)揮積極的 帶動效應，而且本 項目所 處地塊的土地價值得到最大限度的開發(fā)，在今后的發(fā)展 過程中將形成新的宜居生活區(qū)，從而為當?shù)鼐奂嗟纳虡I(yè)氣氛。隨著本項目的實施，為 澄邁縣老城開發(fā)區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的基礎條件。從環(huán)比看，11 月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長 %。 圖 32 2022 年 1 月11 月份我國分地區(qū)投資相鄰兩月累計同比增速分登記注冊類型看，111 月份，內(nèi) 資企業(yè)投資 369597 億元，同比增 長%，增速比 110 月份回落 個百分點；港澳臺商投資 9896 億元，增長%，增速回落 個百分點。其中，國家預算資金增長 %，增速比 110 月份回落 個百分點；國內(nèi)貸款增長 17%，增速加快 個百分點；自籌資金增長 %，增速加快 個百分點；其他資金增長 %，增速回落 2 個百分點。111 月份，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 646096 萬平方米，同比增長 %，增速比 110 月份提高 個百分點；其中，住宅施工面積 472941 萬平方米，增第 25 頁 共 129 頁長 %。商品房銷售額 69946 億元，增長 %，增速比 110 月份回落 個百分點；其中，住宅銷售額增長 %，辦公樓銷售額增長 %，商 業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 %。11 月末，商品房待售面積 46806 萬平方米，比 10 月末增加 1444 萬平方米。表 39 海南 XX 省 2022 年 1 月 —10 月份分市縣房屋銷售額表分市縣房屋銷售額(萬元)本月止 比上年同期增減累 計上年同期絕對數(shù) %東部地區(qū) 6739903 4898849 1841054 海 口 市 2021180 1488460 532720 三 亞 市 2202210 1596947 603363 文 昌 市 295319 229443 65876 瓊 海 市 546194 334711 211483 萬 寧 市 560469 316594 243875 陵 水 縣 1116431 932694 183737 中部地區(qū) 381214 211132 170082 五指山市 94786 44878 49908 定 安 縣 59353 67130 7777 屯 昌 縣 68970 30845 38125 瓊 中 縣 22192 16750 5442 保 亭 縣 128755 40541 88214 白 沙 縣 7158 10988 3830 西部地區(qū) 994425 515556 478869 儋 州 市 173867 122053 51814 儋 州 169725 108591 61134 洋 浦 4142 13462 9320 東 方 市 69531 28246 41285 澄 邁 縣 389336 244634 144702 臨 高 縣 150722 5377 145345 樂 東 縣 202205 103968 96337 昌 江 縣 10664 11278 614 注：市縣房屋銷售額含農(nóng)墾數(shù)據(jù)。 第 33 頁 共 129 頁圖 313 泛?？趨^(qū)域房產(chǎn)布局圖表 311 泛海口區(qū)域房地產(chǎn)特點表　區(qū)域劃分 代表樓盤 板塊特征西海岸濱海區(qū)域 西海岸長流片區(qū)、濱海片區(qū)、海甸島片區(qū)萬科浪琴灣一線海景，價格高、戶型大，針對島外高端度假類人群 城市商務中心 中心老城片區(qū) 海口 泛三 亞區(qū)域房地產(chǎn)布局：以三亞為中心，沿海岸線，向兩翼方向延展,形成目前的“七灣一區(qū)”。代表項目：神州半島、華潤石梅灣小結：隨著由三亞、海口向南北推進的進程，以及 東海岸線的優(yōu)越的旅游資源，以及東環(huán)輕軌的開通和博 鰲機場的建設，加之博鰲亞洲論壇、萬寧神州半 島等大項目的帶動，東海岸沿 線將成為繼泛三亞區(qū)域、泛海口區(qū)域之后又一重點發(fā)展區(qū)域。發(fā)展動線：散點式分布。西海岸沿線逐漸步入開發(fā)軌道，一些知名企業(yè)已在此區(qū)域大規(guī)模圈地。第 36 頁 共 129 頁住宅投資增速明顯高于房地產(chǎn)開發(fā)投資。從完成投資總量上看，三，位列第一，% ；元，全省第二，%； 元，增 % ；瓊海市投資，% ；，增 長 %；，；文昌市投資42億元，%。前三季度，海南 XX 房屋竣工面積為 萬平方米，下降 %，增速比 18 月下降 個百分點。其中，住宅新開工面積為 萬平方米，增長 %，增幅比房屋新開工面積擴大 個百分點。前三季度，房屋銷售面積為 萬平方米，增長 %。3 月份 銷售面積為 萬平方米，同比增 長 倍；4 月份銷售面積為第 39 頁 共 129 頁 萬平方米，同比增長 %；5 月份銷售面積為 萬平方米，同比略降%。分地區(qū)看，西部地區(qū)銷售增長較快。房地產(chǎn)房屋施工面積 萬平方米，增 長 %；澄邁縣房屋銷售 萬平方米，增長%；房屋 銷 售額 億元，增長 %。如下表所示： 澄邁縣商品房市場供給分析根據(jù)《澄邁縣老城片區(qū)產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃》可知澄邁縣主要的住宅分布在盈濱半島旅游度假區(qū)、老城經(jīng)濟 開發(fā)區(qū)宜居新城、高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)、 現(xiàn)代物流園和美榔雙塔 ——歷史文化旅游區(qū) 5 大區(qū)域：表 315 澄邁縣主要住宅分布區(qū)域分布區(qū)域 備注 標志性樓盤盈濱半島旅游度假區(qū)開展高檔的、富有特色的 濱海度假休閑活動，以滿足休閑度假、會議、沙灘活動、水上運動、潛水、休閑漁業(yè)、海鮮美食、海岸風景觀光旅游以及佛教參禪祈福等需要金手指高爾夫溫泉小 鎮(zhèn)、半島壹號、海峽南岸溫泉花園、遠 洋華墅、博亞龍灣、盈濱之戀、金螺灣、隆苑莊園、魯能海藍福源老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)宜居新城以老城鎮(zhèn)宜居工業(yè)新城為核心，立足 瓊北地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎，打造海南XX 北部產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟功能區(qū)，建設起一座濱海宜居新城，促使老城經(jīng)濟 開發(fā)區(qū)將向具有自我生長 功能的“城市綜合體”轉變冠永鳳凰城、盈濱綠生花園、永升濱海城、福隆 麗水灣、孟 樂新城、新香 緹假日、中華 坊、四季康城、老城商業(yè)廣 場、鼎基香榭美榔雙塔 ——歷史文化旅游區(qū)海南 XX 石塔文化歷史主題公園旅游區(qū) ——高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造 瓊島北部新型工業(yè)航母、海南 XX 省航運貨運中心樞紐、瓊北地區(qū)主要的工 業(yè)基地和現(xiàn)代港口新區(qū)