【正文】 的建設(shè)對(duì)完善當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境、提升創(chuàng)業(yè)品位形象、更大程度地引進(jìn)資金和企業(yè)意義重大，項(xiàng)目建成后，可以為當(dāng)?shù)匾M(jìn)大量的具有現(xiàn)代管理經(jīng)驗(yàn)和理念的企業(yè)以及大量的企業(yè)資金，對(duì)繁榮地方經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分有效。推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，有利于優(yōu)化資源配置，緩解用地緊張矛盾；有利于優(yōu)化生產(chǎn)力布局，促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展；有利于培育產(chǎn)業(yè)集群，建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地；有利于改善生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展。因此，項(xiàng)目的建設(shè)不僅是必要的，而且迫在眉睫。標(biāo)準(zhǔn)廠房是指在規(guī)定區(qū)域范圍內(nèi)由政府統(tǒng)一規(guī)劃，多元主體投資建設(shè)，為中小企業(yè)集聚發(fā)展提供生產(chǎn)經(jīng)營的重要場(chǎng)所，具有通用性、配套性、集約性等優(yōu)點(diǎn)。同時(shí)，在工業(yè)集中區(qū)內(nèi)有正對(duì)性的引導(dǎo)企業(yè)入住，完善政策，強(qiáng)化服務(wù)，激發(fā)各類主體投資的積極性，從而拉動(dòng)整個(gè)工業(yè)集中區(qū)以及全市經(jīng)濟(jì)的快速增長，達(dá)到工業(yè)集中區(qū)的發(fā)展目的。標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項(xiàng)目，將大大強(qiáng)化工業(yè)集中區(qū)的功能和作用，積極推動(dòng)工業(yè)集中區(qū)的建設(shè)，拉動(dòng)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)增長。美國著名學(xué)者伯特也認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)在地理上的集群，能夠?qū)Ξa(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生廣泛而積極的影響，并進(jìn)而形成整個(gè)地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目建成后將帶動(dòng)工業(yè)園區(qū)營業(yè)收入、利潤、稅收的大幅增長。各級(jí)各部門要高度重視推進(jìn)工業(yè)廠房建設(shè)和使用的重要意義，加快建設(shè)和使用工業(yè)廠房 ，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)集群和土地資源的集約利用。 xxxxx廠房建設(shè)設(shè)施完善的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房還可以促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 其次，可以徹底消除“三合一”廠房火災(zāi)隱患。 政府之所以要大力推進(jìn)工業(yè)廠房建設(shè)，是可以一舉多得：首先，可以提高單位土地面積的效益。建議建設(shè)單位加快項(xiàng)目前期工作，積極落實(shí)建設(shè)資金，做好項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施工作，早日開工，保質(zhì)保量按施工進(jìn)度安排完成項(xiàng)目建設(shè)，早日投入使用，盡快發(fā)揮其應(yīng)有的社會(huì)效益。項(xiàng)目建成后，可以進(jìn)一步優(yōu)化地方人才專業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化X區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的布局結(jié)構(gòu)、層次結(jié)構(gòu)和學(xué)科結(jié)構(gòu)，對(duì)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加勞動(dòng)就業(yè)，安置失地農(nóng)民，是十分必要的。國家有關(guān)建設(shè)、設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。鹽城市東風(fēng)李爾汽車座椅有限公司經(jīng)過認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研和考察，決定在X區(qū)X區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)工業(yè)園區(qū)新征地70畝，新建標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房項(xiàng)目。2006年7月，鹽城市委、市政府將X鹽龍街道辦事處確定為鹽城市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，形成集研發(fā)、教育、生產(chǎn)、生活于一體的新城區(qū)，作為蘇北地區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)輻射中心?！碍h(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈”是國家重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域之一。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目總規(guī)劃占地46649平方米（約70畝），新建廠房3幢、生產(chǎn)廠房1幢、工廠辦公樓1幢及動(dòng)力中心1幢，總建筑面積約12575平方米，%，%，小車位110輛，自行車位175輛。公司現(xiàn)已獲得PF后椅項(xiàng)目、JFC整椅項(xiàng)目。 47 一、組織機(jī)構(gòu) 47 二、管理措施配套 48 三、人員來源及培訓(xùn) 49 四、運(yùn)營策略 49 第十一章 項(xiàng)目招投標(biāo)方案 51 一、 招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式 51 二、投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)程序 51 三、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成和資質(zhì)要求 51 第十二章 投資估算與資金籌措 53 一、投資估算 53 第十三章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)估 55 一、分析評(píng)估依據(jù) 55 二、總成本費(fèi)用估算 55 三、收入估算 55 四、稅金估算 55 第十四章 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析新工廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 1 一、項(xiàng)目概要 1 二、項(xiàng)目提出的背景及發(fā)展概況 2 三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 4 四、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4 五、可行性研究評(píng)價(jià)意見 5 六、有關(guān)建議 5 第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性 7 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 7 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性 9 第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 13 一、市場(chǎng)定位分析 56 一、增收效益分析 56 二、社會(huì)效益分析xxxxx廠房的設(shè)立，成功開啟了東風(fēng)李爾與東風(fēng)悅達(dá)起亞公司的戰(zhàn)略合作和互惠發(fā)展，進(jìn)一步推進(jìn)了東風(fēng)李爾“哪里有東風(fēng)，哪里就有東風(fēng)李爾”的市場(chǎng)戰(zhàn)略布局。二、項(xiàng)目提出的背景及發(fā)展概況鹽城市位于江蘇北部平原，介于上海浦東工業(yè)區(qū)和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)南北強(qiáng)輻射圈內(nèi)，X區(qū)地處蘇北平原中部，位于國家沿海大開發(fā)的腹部黃金地段，東向一小時(shí)車程直達(dá)黃海，西臨淮揚(yáng)縱深廣闊，北通隴海線、聯(lián)新亞歐大陸橋、遠(yuǎn)抵荷蘭鹿特丹，南跨蘇通大橋而聯(lián)袂蘇錫常、接軌大上海，是長江三角洲城市群中的重要區(qū)域中心城市鹽城的核心區(qū)。作為銜接蘇南、華北咽喉地位的蘇北重鎮(zhèn)鹽城市，其未來的戰(zhàn)略及經(jīng)濟(jì)地位引起了江蘇省政府的高度重視，作為連接?xùn)|北與東部沿海、溝通日韓與內(nèi)陸的重要節(jié)點(diǎn)城市，城市地位、特色和優(yōu)勢(shì)將更加突出，綜合競(jìng)爭(zhēng)力將進(jìn)一步增強(qiáng)，國內(nèi)外知名度和影響力將顯著提高。按照高定位規(guī)劃、高起點(diǎn)開發(fā)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的要求，X鹽龍街道辦事處（高新區(qū)）主要引進(jìn)產(chǎn)業(yè)層次高、投資規(guī)模大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和外向規(guī)模項(xiàng)目，重點(diǎn)發(fā)展精密機(jī)械、電子信息、軟件開發(fā)以及新能源、新材料等產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目總投資30000萬元人民幣，有望實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值銷售收入65000萬元，利稅3822萬元。建設(shè)單位提供投資估算的有關(guān)資料。由此可見，無論從工程技術(shù)上還是從社會(huì)效益方面，該項(xiàng)目都是必要的，可行的。 第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景xxxxx廠房新建廠房項(xiàng)目是集約用地、節(jié)約用地的有效舉措，有利于提高土地利用率、減少配套成本、縮短投資周期、減低企業(yè)入門門坎和提高單位土地效益。標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房配套完善、可以靈活分隔。在全國很多地區(qū)，“三合一”企業(yè)屢禁不止，這和企業(yè)規(guī)模小、多數(shù)租用民房、流動(dòng)性較大有直接關(guān)系。根據(jù)實(shí)施的《鹽城市工業(yè)園區(qū)土地使用強(qiáng)度控制》規(guī)定，政府主導(dǎo)的工業(yè)區(qū)用地建筑密度必須45％55％，且生活、辦公等配套設(shè)施建筑占總面積不得超過7％。 近幾年來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)的更新?lián)Q代，大量制造業(yè)向經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移，而工業(yè)集中區(qū)工業(yè)區(qū)由于其獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)和相對(duì)低廉的勞動(dòng)力，造就企業(yè)投資發(fā)展的黃金地帶。標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)項(xiàng)目，符合高新區(qū)開發(fā)建設(shè)的布局要求，是實(shí)現(xiàn)資源配置的有效途徑。聯(lián)合國貿(mào)易與發(fā)展大會(huì)2005年《國際投資報(bào)告》指出，跨國公司的投資已經(jīng)從低成本的區(qū)轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)集群的區(qū)位，那些沒有新的產(chǎn)業(yè)組織而僅有廉價(jià)生產(chǎn)要素的城市正面臨新的危機(jī)。就當(dāng)前集中區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀而言，基礎(chǔ)設(shè)施配套和開發(fā)建設(shè)的時(shí)效性要求工業(yè)集中區(qū)按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施”的模式發(fā)展，從而是集中區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)、體制優(yōu)勢(shì)、對(duì)外招商等優(yōu)勢(shì)得以逐步施展。標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項(xiàng)目，縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，減少企業(yè)資金投入，能增強(qiáng)招商引資的競(jìng)爭(zhēng)力，強(qiáng)力推進(jìn)項(xiàng)目引進(jìn)工作。標(biāo)準(zhǔn)廠房的設(shè)計(jì)采用多層廠房設(shè)計(jì)，可以有利于優(yōu)化資源配置，緩解用地緊張矛盾，有效節(jié)約土地資源。第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)定位分析 適應(yīng)中小企業(yè)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展 中小企業(yè)創(chuàng)辦初期，經(jīng)常碰到政策、人才、資金、技術(shù)等創(chuàng)業(yè)“瓶頸”。 項(xiàng)目所在地X區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)正在實(shí)施工業(yè)強(qiáng)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，致力于做大工業(yè)經(jīng)濟(jì)、做強(qiáng)骨干企業(yè)，作優(yōu)特色產(chǎn)業(yè)，一批重點(diǎn)項(xiàng)目的竣工投產(chǎn)，促進(jìn)了高新區(qū)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，使產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸現(xiàn)。目前X高新區(qū)已成為經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)地區(qū)，匯集了國內(nèi)眾多知名企業(yè)前來投資辦廠，一些發(fā)展態(tài)勢(shì)較好又急于擴(kuò)張的企業(yè)苦于沒有用于擴(kuò)大再生產(chǎn)的基礎(chǔ)條件（如土地等），生產(chǎn)已難以滿足市場(chǎng)的快速增長形勢(shì)。第四章 項(xiàng)目地址選擇及建設(shè)條件一、項(xiàng)目地址選擇選址原則（1）工業(yè)企業(yè)集中，立足產(chǎn)業(yè)發(fā)展。選址評(píng)價(jià)因素選址工作，用系統(tǒng)分析的方法，結(jié)合工業(yè)廠房發(fā)展目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)選址方案進(jìn)行了分析、決策，項(xiàng)目建設(shè)選址評(píng)價(jià)指標(biāo)體系包括影響項(xiàng)目選址三大方面的因素，即社會(huì)政治因素、經(jīng)濟(jì)因素和環(huán)境因素。（3）區(qū)位本項(xiàng)目位于X區(qū)西部，地處蘇北平原中部，位于國家沿海大開發(fā)的腹部黃金地段，東向一小時(shí)車程直達(dá)黃海，西臨淮揚(yáng)縱深廣闊，北通隴海線、聯(lián)新亞歐大陸橋、遠(yuǎn)抵荷蘭鹿特丹，南跨蘇通大橋而聯(lián)袂蘇錫常、接軌大上海，是長江三角洲城市群中的重要區(qū)域中心城市鹽城的核心區(qū)。民航開通了至北京、廣州、溫州及韓國首爾的國際航班，是江蘇省第二個(gè)開通國際航線的城市。由于瀕臨黃河、海洋，對(duì)境內(nèi)氣候有明顯的調(diào)節(jié)作用，與我省同緯度的西部地區(qū)相比，春季氣溫低而且回升遲，秋季氣溫下降緩慢而且秋溫高于春溫，年降水量比西部同緯度地區(qū)明顯偏多。根據(jù)《江蘇省主要城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度》規(guī)定，鹽城抗震設(shè)防烈度為7度。（1）給排水該地塊位于X區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施配套較好，有完善的給水和排水管網(wǎng)，可保證項(xiàng)目建設(shè)期及建成后的用水和排水需要。第五章　建設(shè)方案與規(guī)模一、發(fā)展規(guī)劃及專業(yè)設(shè)置逐步完善產(chǎn)業(yè)入園體制，政府要高度重視，積極引導(dǎo)、大力扶持、完善服務(wù)。二是完善服務(wù)，為其保駕護(hù)航。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的信貸資金支持，有效解決企業(yè)創(chuàng)業(yè)資金短缺的問題。工業(yè)廠房管理完善和創(chuàng)新工業(yè)廠房管理制度，全面提員工思想素質(zhì)，加強(qiáng)員工的思想道德教育，杜絕較為嚴(yán)重的違紀(jì)事件，形成專心創(chuàng)業(yè)、苦練技能、團(tuán)結(jié)進(jìn)取、文明禮貌的良好風(fēng)尚。建設(shè)道路廣場(chǎng)，綠化、美化工程、給排水、供配電等附屬設(shè)施。因此，要有高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的總體規(guī)劃，其基本指導(dǎo)思想為：（1）把握現(xiàn)代工業(yè)廠房的發(fā)展趨勢(shì)，密切結(jié)合創(chuàng)業(yè)園的特點(diǎn)，從規(guī)劃到單體設(shè)計(jì)的各個(gè)層面上全方位配創(chuàng)業(yè)園自身的生產(chǎn)和培訓(xùn)特點(diǎn)。（5）總體布局有利于生產(chǎn)、技術(shù)轉(zhuǎn)化以及專業(yè)的交叉與滲透、產(chǎn)業(yè)鏈條銜接，強(qiáng)調(diào)資源共享，簡(jiǎn)化功能布局，優(yōu)化建筑群落，利于管理，建立清晰、簡(jiǎn)潔、方便的體系；（6）符合社會(huì)、公共事業(yè)重大建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)律，具有普遍的可操作性，實(shí)現(xiàn)投資經(jīng)濟(jì)的合理性、社會(huì)和環(huán)境效益的優(yōu)化性。其設(shè)計(jì)特點(diǎn)有：充分發(fā)揮綠地效益，滿足廠區(qū)員工的不同要求創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境，美化環(huán)境、陶冶情操，堅(jiān)持“以人為本”，充分體現(xiàn)現(xiàn)代的生態(tài)環(huán)保型的設(shè)計(jì)思想。（ 3）建筑組群分布的簇群標(biāo)準(zhǔn)化廠房——各功能區(qū)形成簇群式規(guī)劃結(jié)構(gòu)，并合理配置各功能空間。（5）綠化景觀、建筑、地標(biāo)并重的個(gè)性工業(yè)廠房——理性典雅、新穎統(tǒng)一的建筑形象個(gè)性化創(chuàng)業(yè)園。（2）道路在創(chuàng)工業(yè)廠房內(nèi)部是以環(huán)形道路劃分了生產(chǎn)加工區(qū)、技術(shù)研發(fā)和服務(wù)區(qū)。（2）道路系統(tǒng)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)園內(nèi)部主要車行環(huán)路為1014m，次要車行道路為68m，各功能區(qū)內(nèi)支路為4m。根據(jù)工業(yè)廠房規(guī)劃設(shè)計(jì)的總體方案，以及各相關(guān)專業(yè)規(guī)范，結(jié)合建設(shè)方的要求，建筑設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思念與原則可以總結(jié)為：項(xiàng)目主題建筑由車間，文化標(biāo)識(shí)墻、車棚、附屬設(shè)施組成功能齊全。為了使入口具有親切舒適的感覺，應(yīng)盡量弱化安全監(jiān)督元素，而突顯建筑物請(qǐng)人入內(nèi)的氣質(zhì)。一、道路：路基材料：結(jié)合道路土方開挖，盡量采用現(xiàn)場(chǎng)土石材料。平面交叉口設(shè)計(jì)原則（1）交叉口通行能力要盡可能與路段通行能力相匹配，以充分發(fā)揮路網(wǎng)的整體通行能力。本次工程主要是工業(yè)廠房內(nèi)的道路、對(duì)外交通，與工業(yè)區(qū)路網(wǎng)的對(duì)接，道路交叉口均采用平交形式，并按照道路等級(jí)在交叉口處采用合適的渠化方式組織交通。（2）污水工程設(shè)計(jì)①本工程產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)園的污水排入工業(yè)區(qū)污水管道。⑥本工程采用磚砌檢查井，全部采用重型球墨鑄鐵井蓋和蓋座。（3）消火栓系統(tǒng)①本工程室內(nèi)消防用水量采用最大一棟建筑的室內(nèi)外消防用水量：室內(nèi)消防用水量：15L/s；室外消防用水量：30L/s。室內(nèi)消火栓均設(shè)消防按鈕，可直接啟動(dòng)設(shè)在水泵房的消火栓泵，消火栓泵二臺(tái)，一用一備。三、供電工程（1）《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500521995）（2）《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500531994）（3）《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005495）（4）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[ GBJ1687（2001年版）]（5）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》[ GB5005794（2003年版）]（6）《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T503142000）（7）《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB/T503112000）（8）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB500342004）工業(yè)廠房供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、防雷與接地系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。主干道兩側(cè)采用路燈做功能性照明，光源采用LED燈；次干道和廣場(chǎng)等處采用庭院燈照明，其光源采用節(jié)能燈；室外照明燈具的外觀形式根據(jù)具體場(chǎng)景和建設(shè)方要求而定。10