【正文】 ， 城市建成區(qū)面積由目前的 20 平方公里增加達(dá) 35平方公里。考慮城市房屋拆遷 、 改善性購房 和 個人房產(chǎn)投機 也是一塊很大的市場 ，估計“十二五”期間， ***市主城區(qū)的住宅需求總量為 500 萬 平方米左右， 年 均 需求量在 100 萬 平方米 左右。其中，住宅竣工面積 億平方米，增長 %，比 110月提高 個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長 %；辦公樓銷售面積增長 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 %和 %。其中，商品住宅完成投資 22369 億元，同比增長 %，比 110 月提高 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 *******設(shè)計有限公司 11 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱 “國房景氣指數(shù) ”） 連續(xù) 8 個月上升 。 一、房地產(chǎn)市場基本情況 房地產(chǎn)投資增幅明顯。其中住宅 億元，商業(yè)房 億元，辦公房 億元。 111 月份我市主城區(qū)商品房新開工面積 萬平方米。 商品房竣工面積保持增長。其中住宅 萬平方米，商業(yè)房 萬平方米，辦公房 萬平方米。 二、 房地產(chǎn)市場供給和銷售情況 2021 年 111 月我市主城區(qū)共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積 萬平方米，同比上升 %， 其中住宅 萬平方米，同比下降 %。 2021年 111 月我市主城區(qū)一般二手房交易面積共 萬 平方米， 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 *******設(shè)計有限公司 12 同比上漲 %；其中一般二手住房共 萬平方米，同比上漲%。 三、房地產(chǎn)供銷結(jié)構(gòu)情況 商品住房銷售價格階段結(jié)構(gòu) 2021 年 111 月份我市主城區(qū)銷售的商品住房中，價格在 800 元 /平方米以下的為 萬平方米，占總成交量的 %；價格在 8001100 元 /平方米的銷售面積為 萬平方米，占總成交量的 %；價格在 11001500元 /平方米的銷售面積為 萬 平方米，占總成交面積的 %；價格在15002021 元 /平方米的銷售面積為 萬平方米，占總成交面積的%；價格在 20212500 元 /平方米的銷售面積為 萬平方米，占總成交面積的 %，價格在 25003000 元 /平方米的成交面積為 萬平方米，占總成交面積的 ；價格在 30004000 元 /平方米的成交面積為 萬平方米，占總成交面積的 %；價格在 40005000 元 /平方米的 成 交 面 積 為 萬平方米，占總 成 交 面 積 的% ； 價 格 在5000 元以上 的成交面積為 方米，占總成交面積的 %。 需要指出的是，近來所開盤的小高層住宅項目，如 “ 麗陽蘭庭 ” 、 “ 永華 怡景園 ” 、 “ 星河灣 ” 等銷售情況均較為理想，顯示我市房地產(chǎn)市場對小高層住宅接受程度已大大提高。 商品住房銷售面積階段結(jié)構(gòu) 2021 年 111 月份我市主城區(qū)銷售的商品住房中， 90 平方米以下的成交面積為 萬平方米，占總成交面積的 %； 90110 平方米的成交面積為 萬平方米，占總成交面積的 %； 110120 平方米的成交面積為 萬平方米，占總成交面積的 %； 120144 平方米的成交面積為 萬平方米，占總成交面積的 %； 144180 平方米的成交面積為 萬平方米，占總成交面積的 %。 從以上分析數(shù)據(jù)看，我市商品房的熱銷戶型集中在 90144 平方米之間，占總交易量的 %。 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 *******設(shè)計有限公司 14 購房對象結(jié)構(gòu)分析 從商品房住房購買對象分類來看， 111 月份本市區(qū)居民購房比例約占總成交的 58%；其它地區(qū)約占 16%；省其它地區(qū)約占 20%；省市約占 6%。一方面顯示我市去年出臺的促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的各項政策持續(xù)發(fā)揮作用；另一方面說明我市對周邊地區(qū)人口吸引力不斷增強，中心城市地位穩(wěn)步提高。 二手房價格分析 2021 年 111月份我市主城區(qū)二手房平均銷售價格為 元 /平方米，同比上升 %；二 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 *******設(shè)計有限公司 15 手住房平均銷售價格為 元 /平方米，同比下降 %。 對 今后 房地產(chǎn)市場形勢 的初步 判斷 今年以來房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了觸底回升， 具有一定的合理性 ， 這種合理性表現(xiàn)在三個方面：其一，住 房剛性需求客觀存在；其二，去年中央實行的寬松政策發(fā)揮積極效果；其三，資金流動性過剩導(dǎo)致通脹預(yù)期大增，資本避險因素推動房產(chǎn)成交放量。 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，特別是在當(dāng)前市場條件下，成交放量對抗擊金融危機有正面作用。 最近召開的 中央經(jīng)濟(jì)工作會議 表示 保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，就是 最好的說明 。 與美國等發(fā)達(dá)國家住房市場已進(jìn)入成熟期不同，我國正處在城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是我國住房市場快速發(fā)展的市場基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市場 ： 一類是剛剛步入社會不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包括本地離開父母獨立生活和外地進(jìn) 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 *******設(shè)計有限公司 16 入大中城市工作的年輕人。一類是已經(jīng) 有房 ，生活水平提高 后 ， 希望以小換大 、 改善居住條件的人群。還有一類是投資型需求。購置住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出售獲利，是通過購房實現(xiàn)手中的貨幣增值。 周邊樓盤情況調(diào)查 目前 ***市主城區(qū) 具有代表性的樓盤 有匯景花園、河濱花園、星河灣花園、永華怡景園、華邦陽光城、靜安新城、森橋印象 等，對這些樓盤我們進(jìn)行了市調(diào)調(diào)查， 情況 如下 ： 永華怡景園 位于九華山大道與白牙路交口往南，移動公司南邊。占地 公頃。 小高層均價 3100 元 /平米左右 ， 100 平米復(fù)式特價 3398 元 /平米起售。 星河灣花 園 沿九華山大道西側(cè)，匯景花園南側(cè)，占地面積 3 萬平方米，建筑面積約 60000 平方米，由多層、小高層和高層組成，目前在售為多層和小高層， 08 年 12 月小高層開盤銷售，共推出 110 套，面積為 100150 平方 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 *******設(shè)計有限公司 17 米，價格為 29003750 元 /平方米，樓層價差較大，均價 33003400∕平方米。為增強客戶的購房信心，在銷售合同中承諾：如該小區(qū)房價下跌，已購房客戶可以無條件退房。 ***麗陽蘭庭 麗陽蘭庭是由安徽 **房地產(chǎn)公司（ ***公司）負(fù)責(zé)開發(fā)、 安徽 ***公司建造。由高層住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)等多種建筑形態(tài)組成，是一座融高尚居住、購物、休閑、娛樂、商務(wù)辦公、教育配套于一體的現(xiàn)代化全息生活城， 有 大面積空中花園、架空穿景以及高層觀景洋房和古典廊橋景觀 設(shè)計 。 華邦陽光城 位于秀山南路，老城區(qū)的西南，開發(fā)商是 *****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積約為 萬平方米，建筑面積為 14 萬平方米，為地中海式建筑風(fēng)格，由多層、小高層組成。二期沿街兩棟住宅于 09 年 3 月開始認(rèn)籌，目前認(rèn)籌客戶已有 40 余套。共分 4 期開發(fā)，前三期均為多層（三期多層開盤形成 搶購局面），現(xiàn)已售完。 目前剩余房源很少。 河濱花園 河濱花園位于九華山大道以西，緊 鄰麗陽蘭庭北邊 ，與百荷公園咫尺之遙。建筑單體以多層及小高層為主，融入了歐式古典風(fēng)格，又結(jié)合現(xiàn)代簡約氣息；以賦予建筑靈動之美。 河濱花園由 ***市牯牛降房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)，共分 3 期開發(fā)，由多層 、 小高層、沿街商業(yè)所組成，目前多層只剩余幾套住宅，三期小高層于 08 年 12 月開盤銷售，銷售區(qū)間價格為 30803600 元 /平方米，目前銷售率達(dá)到 70%左右。 森橋印象 森橋印象項目地塊位于東城版塊， ***開發(fā)區(qū)內(nèi)，由 ***市 ***房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)， 項目總用地 170 畝，總建筑面積達(dá) 萬余平方米 ，將建設(shè)為 別墅 和多層為一體的高尚社區(qū) 。 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 *******設(shè)計有限公司 19 靜安新城 該項目位于長江南路與南環(huán)路交口，屬于城區(qū)南郊，占地 67 萬平方米，總建筑面積為 116 萬平方米，由多層、小高層、高層組成、目前在售的有多層、小高層，多層均價為 2480 元 /平方米， 5 層已基本售完，小高層均價為 2780 元 /平方米，銷售率達(dá)到 30%。 對以上樓盤的性質(zhì)、特點、規(guī)模、價格和銷售 等方面 的調(diào)查有助于目標(biāo)市場的把握和定位， 可 為 “ ******花園 ” 的規(guī)劃設(shè)計及市場營銷提供參考。外部交通條件優(yōu)越，傍有銅九鐵路、沿江高速、寧宜城際鐵路、 ***路、長江南路等通過或穿越， ***火車站、汽車客運總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)。 近 抵省級風(fēng)景名勝 ***— ***風(fēng)景區(qū)，悠長的 ***對景景觀大道是城市獨有的生態(tài)風(fēng)景線。 時代化 發(fā)展 性的 規(guī)劃設(shè)計 隨著 ***房地產(chǎn)開發(fā)水平 的提升，各個板塊都出現(xiàn)了代表性的樓盤，因此，必須做到有所創(chuàng)新，有所提升。 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 *******設(shè)計有限公司 20 進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位與山水景觀資源的 完美對接，創(chuàng)造生態(tài)化的全新社區(qū)生活形態(tài)。深入考慮客戶群體的心理需求。 兼顧開發(fā)建設(shè)的 實際 情況，充分考慮市 場變化，強調(diào)規(guī)劃的彈性和可操作性。本建設(shè)項目正是基于此種社會現(xiàn)實投資興建的集 居住 、 購物 、 文化、 休閑 、幼兒寄托 于 一體 的 生活 小區(qū)，定會 得到市場的青睞 。由于它的獨特區(qū)位與環(huán)境價值，按照 目前 中高 房價水平 及走勢 ，該價位應(yīng)當(dāng)具有較強的吸引力 。 差異化策略 準(zhǔn)確定位產(chǎn)品，進(jìn)行差異化設(shè)計，宣傳公司的品牌訴求 和 產(chǎn)品特點 ， 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 *******設(shè)計有限公司 21 以此贏得消費者的關(guān)注與共鳴，進(jìn)而產(chǎn)生購買欲望。 服務(wù)策略 以消費者為中心，為顧客創(chuàng)造價值，提供產(chǎn)品質(zhì)量承諾，打消 使用顧慮 。 做好訪問者的信息記錄，及時回訪，最大化的爭取客戶回頭。集中進(jìn)行 密集廣告 ，營造聲勢， 振動 市場。 拓寬宣傳渠道，創(chuàng)新宣傳方式 。 建設(shè)精干強大的宣傳促銷隊伍， 并對 銷售人員 進(jìn)行績效考核，使成績與收入合理掛鉤， 同時 強化營銷培訓(xùn)，最大程度的提高推廣效率。 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 *******設(shè)計有限公司 22 第四章 方案設(shè)計 設(shè)計背景 項目名稱： ******花園居住小區(qū) 項目環(huán)境 ******花園居住小區(qū) 地處中國優(yōu)秀旅游城市 ***市，區(qū)域內(nèi)擁有中國佛教圣地 —— 九華山?，F(xiàn)轄貴 ***區(qū)、東至縣、石臺縣、青陽縣和九華山風(fēng)景區(qū)以及省級 ***經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總面積 8272 平方公里，總?cè)丝?158 萬。全國四大佛教圣地之一的九華山不僅自然景色秀美，是國家 4A 級風(fēng)景名勝區(qū) ，而且佛教文化博大精深，寺廟百座，僧尼千人，是著名的國際性佛教道場。 ***歷史文化底蘊積淀深厚，是安徽省歷史文化名城。晚唐杜牧、北宋包拯等歷史名人曾先后任 ***刺史、知府，李白、蘇軾等眾多文人雅士都曾駐足尋芳，留下了千余首膾炙人 口的不朽詩篇，為 ***贏得了“千載詩人地”的美譽，始于母系社會的 ***儺戲更被譽為“戲曲活化石”。 “十一五期間”， ***市 堅持以“加快追趕，奮力崛起，實現(xiàn)跨越” 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 *******設(shè)計有限公司 23 為主題，以工業(yè)化為核心，以大開放為主戰(zhàn)略，以招商引資為抓手，以工業(yè)園區(qū)為平臺，大力培育非金屬新材料業(yè)、旅游業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品及深加工業(yè)、有色金屬冶煉及深加工和能源產(chǎn)業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)，將 ***打造成全 國最大的非金屬新材料基地、世界級旅游勝地、華東地區(qū)重要的農(nóng)副產(chǎn)品深加工和中藥材基地、安徽省重要的有色金屬冶煉及深加工基地和能源基地，努力建設(shè)一個名山秀水、名城宜居、民富市強、民和政通的新 ***。 站前區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模 萬人，房地產(chǎn)業(yè)“十一五”期間計劃建設(shè) 150 萬平方米商品 住宅， ***路以西部分建設(shè)高品位的商業(yè)住宅區(qū)，保留天然湖泊約 500 畝水面形成水上公園。占地面積約 公頃，地形方正，地勢基本平整。 建筑設(shè)計 設(shè)計依據(jù) 1．設(shè)計條件 2．《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ 2021 年版）（ GB5018093） 3．《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》（建設(shè)部 2021 年 4 月） 4．《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》（ GB500382021） 5．《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB503682021） 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 *******設(shè)計有限公司 24 6．《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5006797） 7．《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ JBJ1342021） 8．《建筑