【導(dǎo)讀】項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積116749平方米（合約畝），規(guī)劃總建筑面積590031平方米，其中地上建筑面積480460平方米，地下車庫(kù)105789平方米。利能力較好，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)可行。代理公司，制定有競(jìng)爭(zhēng)力的營(yíng)銷策略，加強(qiáng)廣告宣傳，降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。同調(diào)控措施，針對(duì)一些城市可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破滅的情勢(shì)，建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機(jī)制，增速提高12個(gè)百分點(diǎn)。樓市投資反彈可能是對(duì)2021年年中以來(lái)部分城市樓市量?jī)r(jià)齊升，較高的增速可能源于去年同期較低的基數(shù)，但也表示未來(lái)將會(huì)有較

　　

【正文】 不得以他人名義投標(biāo)或者以其它方式弄虛作假、騙取中標(biāo)。 評(píng)標(biāo)和中標(biāo) 1）開標(biāo)由招標(biāo)人主持，在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間，招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。 2）評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。專家 應(yīng)當(dāng)從事相關(guān)領(lǐng)域工作滿八年并具有高級(jí)職稱或具有同等專業(yè)水平。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對(duì)提出的評(píng)審意見(jiàn)承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。 3）中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向其發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知未中標(biāo)投標(biāo)人。自中標(biāo)通知發(fā)出十日內(nèi)，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件和投標(biāo)文件訂立書面合同。 4）中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同履行義務(wù)，完成中標(biāo)項(xiàng)目。中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。 招標(biāo)的具體情況 內(nèi)容 項(xiàng)目 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開 招標(biāo) 邀請(qǐng) 招標(biāo) 勘察設(shè)計(jì) √ √ √ 監(jiān) 理 √ √ √ 土建工程 √ √ √ 設(shè)備采購(gòu)及安裝 √ √ √ 建設(shè)期項(xiàng)目管理 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，為了確保本項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施，達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)的預(yù)期目標(biāo)，項(xiàng)目擬項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組織，由董事會(huì)、總裁以及四個(gè)工作組組成。 董事會(huì)的職責(zé)：綜合指揮、協(xié)調(diào)項(xiàng)目重大事宜，檢查、監(jiān)督項(xiàng)目實(shí)施情況。 總裁的職責(zé)：在董事會(huì)的統(tǒng)一 領(lǐng)導(dǎo)下，履行具體工作職責(zé)，包括 （ 1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃、創(chuàng)意及實(shí)施等組織領(lǐng)導(dǎo)工作； （ 2）負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的全方位監(jiān)督； （ 3）負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)資金的籌措與安排。 下設(shè)四個(gè)工作組： （ 1）綜合辦公室職責(zé)：負(fù)責(zé)該項(xiàng)目各項(xiàng)工作的協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等各單位的協(xié)調(diào)，以及項(xiàng)目建設(shè)期間質(zhì)量、工期、成本、合同、安全、環(huán)境的管理任務(wù)。 （ 2）財(cái)務(wù)中心職責(zé)：負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的預(yù)算審核、資金籌措、財(cái)務(wù)審檢、撥款及項(xiàng)目完工審計(jì)。 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)中心的職責(zé)：負(fù)責(zé)該項(xiàng)目前期相關(guān)工作，包括項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)報(bào)批、建設(shè)招投標(biāo)、施工 建設(shè)督辦等，以及項(xiàng)目竣工后的招商、銷售等事宜。 項(xiàng)目管理措施 為加強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)管理，保證工程建設(shè)質(zhì)量、工期、成本及安全，擬采取以下管理措施： （ 1）設(shè)計(jì)階段：嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范和國(guó)家批準(zhǔn)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，積極推廣應(yīng)用 ―可靠性設(shè)計(jì)方法 ‖、 ―結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)方法 ‖等現(xiàn)代設(shè) 計(jì)方法；注意因地制宜，就地取材，節(jié)省建設(shè)資金，在切實(shí)滿足建筑功能要求的同時(shí)，千方百計(jì)的節(jié)約投資、節(jié)約各種資源，縮短建設(shè)工期；積極采用技術(shù)上更加先 進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上更加合理的新結(jié)構(gòu)、新材料。 （ 2）項(xiàng)目實(shí)施：根據(jù)工程 設(shè)計(jì)的要求，進(jìn)行總體規(guī)劃設(shè)計(jì)并實(shí)施工程監(jiān)督。實(shí)行監(jiān)理制，以控制工程投資、工期和質(zhì)量。 （ 3）竣工驗(yàn)收：項(xiàng)目按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)建成后，項(xiàng)目單位編制完成工程結(jié)算和竣工決算，報(bào)造價(jià)咨詢單位進(jìn)行審核，并報(bào)有關(guān)部門組織竣工驗(yàn)收，嚴(yán)格工程建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度和工程建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。 （ 4）項(xiàng)目建成運(yùn)行：由相關(guān)部門組織有關(guān)專家機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量、投資效益、環(huán)境影響等進(jìn)行評(píng)價(jià)。 資金管理 本項(xiàng)目建通過(guò)設(shè)立專賬、專人負(fù)責(zé)、?？顚Ｓ茫訌?qiáng)財(cái)務(wù)核算，嚴(yán)格審計(jì)制度，加強(qiáng)審計(jì)、監(jiān)察工作。合理安排資金，積極、充分、扎實(shí)地抓好項(xiàng)目建 設(shè)的各項(xiàng)工作。為了確保建設(shè)工期和質(zhì)量，以及資金的合理使用，實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制。 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 工期計(jì)劃 某住宅建設(shè)項(xiàng)目分兩期建設(shè)，其中一期項(xiàng)目建設(shè)期為三年，已建設(shè)完成，二期項(xiàng)目建設(shè)期為三年，建設(shè)時(shí)間為 2021 年 5 月至 2021 年 8 月。 一期項(xiàng)目已建設(shè)完畢，二期項(xiàng)目建設(shè)期為三年，實(shí)施進(jìn)度如下： 二期安置房建設(shè)工期： 2021 年 5 月，完成項(xiàng)目前期咨詢、可行性研究報(bào)告編制、并上報(bào)有關(guān)部門審批。 2021 年 8 月～ 2021 年 12 月，完成土方工程施工。 2021 年 2 月～ 2021 年 8 月，完成樁基、地下室施工。 2021 年 9 月～ 2021 年 10 月，完成主體工程施工。 2021 年 11 月～ 2021 年 2 月，完成裝修及安裝工程施工。 2021 年 3 月～ 2021 年 5 月，完成公共配套設(shè)施工程施工。 2021 年 8 月，工程竣工驗(yàn)收及交付使用。 二期商品房建設(shè)工期： 2021 年 8 月，完成項(xiàng)目前期咨詢，可行性研究報(bào)告編制、并上報(bào)有關(guān)部門審批。 2021 年 10 月 2021 年 2 月月完成土方工程施工。 2021 年 6 月 12 月，完成樁基、地下室施工。 2021 年 1 月 2021 年 12 月，完成主體工程施工。 2021 年 2 月 2021 年 6 月，完成裝修及安裝工程施工。 2021 年 7 月 2021 年 11 月，完成公共配套設(shè)施工程施工。 2021 年 12 月，工程竣工驗(yàn)收及交付使用。 銷售計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)期及銷售期進(jìn)度合理安排，以及同類項(xiàng)目建設(shè)和銷售時(shí)間預(yù)計(jì)，不包含任何具體及特殊情況，擬定項(xiàng)目各期的銷售進(jìn)度計(jì)劃，詳見(jiàn)銷售收入預(yù)測(cè)表。 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù) 定額依據(jù) a、《河南省建筑工程消耗量定額》； b、《河南省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》； c、《河南省安裝工程消耗量定額》； d、《河南 省市政園林工程消耗量定額》； e、《河南省建筑工程措施項(xiàng)目計(jì)價(jià)辦法》； f、《河南省建筑工程造價(jià)計(jì)價(jià)規(guī)則》。 材料及設(shè)備價(jià)格依據(jù) a、河南省建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會(huì)《河南省建設(shè)工程材料及設(shè)備價(jià)格信息》； b、河南價(jià)協(xié)建設(shè)信息發(fā)展有限公司《河南省建設(shè)工程材料及設(shè)備市場(chǎng)信息》； c、河南省建設(shè)工程造價(jià)信息網(wǎng)； d、某市當(dāng)?shù)卦儍r(jià)。 其他依據(jù) a、類似工程造價(jià)指標(biāo)及造價(jià)指數(shù)。 b、第二部分其他費(fèi)用根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算。 c、根據(jù)工作深度，預(yù)備費(fèi)按一、二部?jī)刹糠仲M(fèi)用之和，取 8％計(jì)算。 d、根據(jù)國(guó)家 計(jì)委有關(guān)規(guī)定，價(jià)差預(yù)備費(fèi)及投資方向調(diào)節(jié)稅，不再計(jì)算。 投資估算 基本參數(shù) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建設(shè)用地面積 82, m2 總建筑面積 468, m2 計(jì)入容積率總建筑面積 362, m2 二期安置區(qū) ① 住宅物業(yè)建筑面積合計(jì) 99, m2 ② 商業(yè)建筑面積合計(jì) 25, m2 ③ 村集體辦公用房面積 1, m2 二期商品房開發(fā)區(qū) ① 住宅物業(yè)建筑面積合計(jì) 93, m2 ② 商務(wù)辦公樓建 筑面積合計(jì) 93, m2 ③ 商業(yè)建筑面積合計(jì) 45, m2 ④ 配套設(shè)施建筑面積合計(jì) 4, m2 地下建筑面積 105, m2 容積率 — 建筑覆蓋率 % 綠化率 % 建設(shè)工程投資估算 項(xiàng)目總投資 經(jīng)估算，項(xiàng)目的總投資為 萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表： 項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（萬(wàn)元） 占總投資比例 1 土地取得費(fèi) 32, % 2 施工前期費(fèi) 3, % 3 建筑安裝工程費(fèi) 68, % 4 紅線內(nèi)外市政及公建配套工程費(fèi) % 5 管理費(fèi)用 2, % 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2, % 7 銷售費(fèi)用 3, % 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 9 房屋公用設(shè)施專用基金 % 合 計(jì) 113, 100% 資 金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)投入總資金 萬(wàn)元，其中 ，申請(qǐng)銀行貸款 2 億元。 資金使用計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期安排及各期的施工進(jìn)度計(jì)劃，結(jié)合同類項(xiàng)目資金投入比例及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期各期的施工進(jìn)度計(jì)劃，擬定項(xiàng)目各期資金的投資計(jì)劃，詳見(jiàn)附表：資金來(lái)源與應(yīng)用表。 第十一章 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 項(xiàng)目銷售收入測(cè)算 項(xiàng)目分兩期建設(shè)，一期規(guī)劃用地面積 畝，規(guī)劃總建筑面積 128000 平方米，二期規(guī)劃用地面積 ，規(guī)劃總建筑面積 462031 平方 米，其中可售商品住宅建筑面積 93,平方米，可出售商業(yè)建筑面積 45,，可出售商務(wù)辦公樓建筑面積 93, 米。 根據(jù)我們對(duì)某市相關(guān)信息的統(tǒng)計(jì)分析以及實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，進(jìn)行綜合分析，結(jié)合本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，預(yù)計(jì)住宅銷售均價(jià)為 6100 元 /平方米，商業(yè)銷售均為為 21000 元 /平方米，車位銷售單價(jià)為 15 萬(wàn)元 /個(gè)，商務(wù)辦公樓銷售均為為 11000 元 /平方米，則可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元。 銷售利潤(rùn) 該項(xiàng)目總投資估算 ，預(yù)測(cè)能實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，稅前利潤(rùn) 萬(wàn)元，稅前成本利潤(rùn)率 %，稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元，稅后成本利潤(rùn)率 %，投資回收期 年。 根據(jù)《中國(guó)人民共和園企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)所得稅的稅為 25%。 項(xiàng)目開發(fā)期的利潤(rùn)測(cè)算詳見(jiàn)附表利潤(rùn)表 ,由表可知，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)能達(dá)到投資利潤(rùn)正常水平。 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與敏感性分析 盈利能力分析 項(xiàng)目總投資估算 萬(wàn)元，預(yù)測(cè)能實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，稅前利潤(rùn) 萬(wàn)元，稅前成本利潤(rùn)率 %，稅 后利潤(rùn) 萬(wàn)元，稅后成本利潤(rùn)率 %，投資回收期 年 ,項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)獲利能力較好，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)可行。 通過(guò)以上經(jīng)濟(jì)效益分析說(shuō)明，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)是可行的。 項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析 該項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售總收入 萬(wàn)元。盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算依據(jù)為：銷售收入 =項(xiàng)目總投資 +銷售稅費(fèi)，因銷售稅費(fèi)中營(yíng) 業(yè)稅為銷售收入的 5%、城市建設(shè)維護(hù)稅為營(yíng)業(yè)稅的 7%、教育稅附加為營(yíng)業(yè)稅的 3%，合計(jì)占銷售收入的 %。則盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算公式為： 銷售收入 =總開發(fā)成本 +銷售收入 % = (萬(wàn)元 ) 那么當(dāng)銷售進(jìn)度達(dá)到 /=%，本項(xiàng)目不僅可收回全部投資，還能繳清相關(guān)銷售稅費(fèi)。 敏感性分析 本項(xiàng)目面臨風(fēng)險(xiǎn)因素主要有建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、政府政策等，本次我們對(duì)開發(fā)成本和售價(jià)這兩個(gè)對(duì)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率影響較大的風(fēng)險(xiǎn)因素作定量分析，針對(duì)二 種最不利的情況：開發(fā)成本增加 5%、售價(jià)下降 5%，運(yùn)用動(dòng)態(tài)方法來(lái)分 析其主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，詳見(jiàn)附表：《項(xiàng)目敏感性分析表》。 通過(guò)以上對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)敏感性分析可看出，售價(jià)下降 5%及開發(fā)成本增加 5%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為正值，動(dòng)態(tài)投資回收期在 年以內(nèi)，說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)。 第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)性分析 社會(huì)影響效果分析 項(xiàng)目社會(huì)影響 項(xiàng)目的可持續(xù)性。 本項(xiàng)目的建成，將會(huì)對(duì)本地段的環(huán)境及景觀起到重要的改善作用。由于本項(xiàng)目的實(shí)施，將會(huì)使該地區(qū)環(huán)境得到改善。本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高，具有合理的功能性和現(xiàn)代性的戶型設(shè)計(jì)，以及良好的社會(huì)環(huán)境和周 邊環(huán)境，不僅改變了人們的居住條件，也點(diǎn)綴了城市容貌。 社會(huì)就業(yè)。 本項(xiàng)目建設(shè)中建成后，小區(qū)的物業(yè)管理等，將吸引新的就業(yè)機(jī)會(huì)，為現(xiàn)階段的社會(huì)和就業(yè)環(huán)境帶來(lái)一絲暖意。 對(duì)開發(fā)公司影響。 本項(xiàng)目的建成，可以增加開發(fā)公司的業(yè)績(jī)，體現(xiàn)公司的實(shí)力和企業(yè)精神，樹立良好的企業(yè)形象，為公司在本地區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。 對(duì)人和社會(huì)的影響 。 （ 1）對(duì)社會(huì)的影響。 根據(jù)本項(xiàng)目所處地段，項(xiàng)目建成后，為人們提供一個(gè)良好的居住空間和休閑環(huán)境。 （ 2） 對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 本項(xiàng)目的建設(shè)，將先進(jìn)的施工技術(shù)，高效的施工 組織和新型的材料引進(jìn)到本地段，將會(huì)促進(jìn)本地的建筑業(yè)更快更好發(fā)展， 走向高效率、高質(zhì)量和高標(biāo)準(zhǔn)，有利于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展 。 （ 3）對(duì)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)影響 。 本項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)為社會(huì)提供一定數(shù)量的工作崗位，為緩和社會(huì)失業(yè)率做出一些貢獻(xiàn)，也為當(dāng)?shù)刎?cái)政收入提供了稅收，不僅為當(dāng)?shù)鼐用裨黾恿松钤O(shè)施，而且推進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的繁榮。 項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) 本小區(qū)綠化率較高，將會(huì)提高城市綠化面積，同時(shí)小區(qū)在建設(shè)過(guò)程中大量運(yùn)用環(huán)保建材，推動(dòng)本地段環(huán)保工作的開展。 項(xiàng)目的現(xiàn)代建筑，有效的美化了市容，更重要的是改善了人民的居住水 平，創(chuàng)造出一個(gè)良好的生活環(huán)境。 為達(dá)到上述目標(biāo) ，本項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本，注重生態(tài)的原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建和住宅的布局， 力爭(zhēng)創(chuàng)造出一個(gè)寧?kù)o、親切、安全的居住環(huán)境和開闊方便的公共環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。 由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目建成后將具有良好的環(huán)境效益。 社會(huì)適應(yīng)性分析 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中、高檔住宅客戶群。通過(guò)對(duì)利益相關(guān)者的需求調(diào)查分析，研究目標(biāo)人群對(duì)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容的認(rèn)可和接受程序較高，當(dāng)?shù)鼐用窭嫦嚓P(guān)者對(duì)項(xiàng)目的支持程度較高，擬建項(xiàng)目能夠?yàn)楫?dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境、人文條件所接納，與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán) 境的相互適應(yīng)性很強(qiáng)。 風(fēng)險(xiǎn)性分析 風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)缺乏土地運(yùn)作、住宅類項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)土地獲取、資金籌措、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)等方面的運(yùn)作能力存在挑戰(zhàn)。其中建設(shè)資金的風(fēng)險(xiǎn)包括由于各方面的影響使得土地取得費(fèi)用的增加、工程方案變動(dòng)的工程量增加、工期延長(zhǎng)，人工、材料、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、各種費(fèi)率、利率的提高等。 經(jīng)