【導(dǎo)讀】項目規(guī)劃總用地面積116749平方米（合約畝），規(guī)劃總建筑面積590031平方米，其中地上建筑面積480460平方米，地下車庫105789平方米。利能力較好，該項目在財務(wù)可行。代理公司，制定有競爭力的營銷策略，加強廣告宣傳，降低項目投資風(fēng)險。同調(diào)控措施，針對一些城市可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破滅的情勢，建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機制，增速提高12個百分點。樓市投資反彈可能是對2021年年中以來部分城市樓市量價齊升，較高的增速可能源于去年同期較低的基數(shù)，但也表示未來將會有較

　　

【正文】 不得以他人名義投標或者以其它方式弄虛作假、騙取中標。 評標和中標 1）開標由招標人主持，在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間，招標文件中預(yù)先確定的地點，邀請所有投標人參加。 2）評標由招標人依法組建的評標委員會負責(zé)。評標委員會由五人以上單數(shù)組成，其中技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。專家 應(yīng)當從事相關(guān)領(lǐng)域工作滿八年并具有高級職稱或具有同等專業(yè)水平。評標委員會成員應(yīng)當客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對提出的評審意見承擔個人責(zé)任。 3）中標人確定后，招標人應(yīng)向其發(fā)出中標通知書，并同時將中標結(jié)果通知未中標投標人。自中標通知發(fā)出十日內(nèi)，招標人和中標人應(yīng)按招標文件和投標文件訂立書面合同。 4）中標人應(yīng)當按照合同履行義務(wù)，完成中標項目。中標人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。 招標的具體情況 內(nèi)容 項目 招標范圍 招標組織形式 招標方式 全部 招標 部分 招標 自行 招標 委托 招標 公開 招標 邀請 招標 勘察設(shè)計 √ √ √ 監(jiān) 理 √ √ √ 土建工程 √ √ √ 設(shè)備采購及安裝 √ √ √ 建設(shè)期項目管理 項目組織機構(gòu) 項目建設(shè)過程中，為了確保本項目建設(shè)的順利實施，達到項目建設(shè)的預(yù)期目標，項目擬項目領(lǐng)導(dǎo)組織，由董事會、總裁以及四個工作組組成。 董事會的職責(zé)：綜合指揮、協(xié)調(diào)項目重大事宜，檢查、監(jiān)督項目實施情況。 總裁的職責(zé)：在董事會的統(tǒng)一 領(lǐng)導(dǎo)下，履行具體工作職責(zé)，包括 （ 1）負責(zé)項目策劃、創(chuàng)意及實施等組織領(lǐng)導(dǎo)工作； （ 2）負責(zé)項目實施過程的全方位監(jiān)督； （ 3）負責(zé)項目建設(shè)資金的籌措與安排。 下設(shè)四個工作組： （ 1）綜合辦公室職責(zé)：負責(zé)該項目各項工作的協(xié)調(diào)，負責(zé)與設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等各單位的協(xié)調(diào)，以及項目建設(shè)期間質(zhì)量、工期、成本、合同、安全、環(huán)境的管理任務(wù)。 （ 2）財務(wù)中心職責(zé)：負責(zé)該項目的預(yù)算審核、資金籌措、財務(wù)審檢、撥款及項目完工審計。 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)中心的職責(zé)：負責(zé)該項目前期相關(guān)工作，包括項目的建設(shè)手續(xù)報批、建設(shè)招投標、施工 建設(shè)督辦等，以及項目竣工后的招商、銷售等事宜。 項目管理措施 為加強整個項目的建設(shè)管理，保證工程建設(shè)質(zhì)量、工期、成本及安全，擬采取以下管理措施： （ 1）設(shè)計階段：嚴格執(zhí)行國家現(xiàn)行的設(shè)計規(guī)范和國家批準的建設(shè)標準；盡量采用標準化設(shè)計，積極推廣應(yīng)用 ―可靠性設(shè)計方法 ‖、 ―結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計方法 ‖等現(xiàn)代設(shè) 計方法；注意因地制宜，就地取材，節(jié)省建設(shè)資金，在切實滿足建筑功能要求的同時，千方百計的節(jié)約投資、節(jié)約各種資源，縮短建設(shè)工期；積極采用技術(shù)上更加先 進、經(jīng)濟上更加合理的新結(jié)構(gòu)、新材料。 （ 2）項目實施：根據(jù)工程 設(shè)計的要求，進行總體規(guī)劃設(shè)計并實施工程監(jiān)督。實行監(jiān)理制，以控制工程投資、工期和質(zhì)量。 （ 3）竣工驗收：項目按批準的設(shè)計建成后，項目單位編制完成工程結(jié)算和竣工決算，報造價咨詢單位進行審核，并報有關(guān)部門組織竣工驗收，嚴格工程建設(shè)項目竣工驗收制度和工程建設(shè)項目質(zhì)量終身負責(zé)制。 （ 4）項目建成運行：由相關(guān)部門組織有關(guān)專家機構(gòu)對項目質(zhì)量、投資效益、環(huán)境影響等進行評價。 資金管理 本項目建通過設(shè)立專賬、專人負責(zé)、?？顚Ｓ?，加強財務(wù)核算，嚴格審計制度，加強審計、監(jiān)察工作。合理安排資金，積極、充分、扎實地抓好項目建 設(shè)的各項工作。為了確保建設(shè)工期和質(zhì)量，以及資金的合理使用，實行項目法人責(zé)任制。 第九章 項目實施進度 工期計劃 某住宅建設(shè)項目分兩期建設(shè)，其中一期項目建設(shè)期為三年，已建設(shè)完成，二期項目建設(shè)期為三年，建設(shè)時間為 2021 年 5 月至 2021 年 8 月。 一期項目已建設(shè)完畢，二期項目建設(shè)期為三年，實施進度如下： 二期安置房建設(shè)工期： 2021 年 5 月，完成項目前期咨詢、可行性研究報告編制、并上報有關(guān)部門審批。 2021 年 8 月～ 2021 年 12 月，完成土方工程施工。 2021 年 2 月～ 2021 年 8 月，完成樁基、地下室施工。 2021 年 9 月～ 2021 年 10 月，完成主體工程施工。 2021 年 11 月～ 2021 年 2 月，完成裝修及安裝工程施工。 2021 年 3 月～ 2021 年 5 月，完成公共配套設(shè)施工程施工。 2021 年 8 月，工程竣工驗收及交付使用。 二期商品房建設(shè)工期： 2021 年 8 月，完成項目前期咨詢，可行性研究報告編制、并上報有關(guān)部門審批。 2021 年 10 月 2021 年 2 月月完成土方工程施工。 2021 年 6 月 12 月，完成樁基、地下室施工。 2021 年 1 月 2021 年 12 月，完成主體工程施工。 2021 年 2 月 2021 年 6 月，完成裝修及安裝工程施工。 2021 年 7 月 2021 年 11 月，完成公共配套設(shè)施工程施工。 2021 年 12 月，工程竣工驗收及交付使用。 銷售計劃 根據(jù)項目的建設(shè)期及銷售期進度合理安排，以及同類項目建設(shè)和銷售時間預(yù)計，不包含任何具體及特殊情況，擬定項目各期的銷售進度計劃，詳見銷售收入預(yù)測表。 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù) 定額依據(jù) a、《河南省建筑工程消耗量定額》； b、《河南省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》； c、《河南省安裝工程消耗量定額》； d、《河南 省市政園林工程消耗量定額》； e、《河南省建筑工程措施項目計價辦法》； f、《河南省建筑工程造價計價規(guī)則》。 材料及設(shè)備價格依據(jù) a、河南省建設(shè)工程造價管理協(xié)會《河南省建設(shè)工程材料及設(shè)備價格信息》； b、河南價協(xié)建設(shè)信息發(fā)展有限公司《河南省建設(shè)工程材料及設(shè)備市場信息》； c、河南省建設(shè)工程造價信息網(wǎng)； d、某市當?shù)卦儍r。 其他依據(jù) a、類似工程造價指標及造價指數(shù)。 b、第二部分其他費用根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定進行計算。 c、根據(jù)工作深度，預(yù)備費按一、二部兩部分費用之和，取 8％計算。 d、根據(jù)國家 計委有關(guān)規(guī)定，價差預(yù)備費及投資方向調(diào)節(jié)稅，不再計算。 投資估算 基本參數(shù) 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 總建設(shè)用地面積 82, m2 總建筑面積 468, m2 計入容積率總建筑面積 362, m2 二期安置區(qū) ① 住宅物業(yè)建筑面積合計 99, m2 ② 商業(yè)建筑面積合計 25, m2 ③ 村集體辦公用房面積 1, m2 二期商品房開發(fā)區(qū) ① 住宅物業(yè)建筑面積合計 93, m2 ② 商務(wù)辦公樓建 筑面積合計 93, m2 ③ 商業(yè)建筑面積合計 45, m2 ④ 配套設(shè)施建筑面積合計 4, m2 地下建筑面積 105, m2 容積率 — 建筑覆蓋率 % 綠化率 % 建設(shè)工程投資估算 項目總投資 經(jīng)估算，項目的總投資為 萬元，詳見下表： 項目總投資估算 項目總投資估算表 序號 項目名稱 總額（萬元） 占總投資比例 1 土地取得費 32, % 2 施工前期費 3, % 3 建筑安裝工程費 68, % 4 紅線內(nèi)外市政及公建配套工程費 % 5 管理費用 2, % 6 不可預(yù)見費 2, % 7 銷售費用 3, % 8 財務(wù)費用 % 9 房屋公用設(shè)施專用基金 % 合 計 113, 100% 資 金籌措 本項目建設(shè)投入總資金 萬元，其中 ，申請銀行貸款 2 億元。 資金使用計劃 根據(jù)項目的開發(fā)建設(shè)期安排及各期的施工進度計劃，結(jié)合同類項目資金投入比例及項目開發(fā)建設(shè)期各期的施工進度計劃，擬定項目各期資金的投資計劃，詳見附表：資金來源與應(yīng)用表。 第十一章 銷售及經(jīng)營收入測定 項目銷售收入測算 項目分兩期建設(shè)，一期規(guī)劃用地面積 畝，規(guī)劃總建筑面積 128000 平方米，二期規(guī)劃用地面積 ，規(guī)劃總建筑面積 462031 平方 米，其中可售商品住宅建筑面積 93,平方米，可出售商業(yè)建筑面積 45,，可出售商務(wù)辦公樓建筑面積 93, 米。 根據(jù)我們對某市相關(guān)信息的統(tǒng)計分析以及實地市場調(diào)研結(jié)果，進行綜合分析，結(jié)合本項目自身特點，預(yù)計住宅銷售均價為 6100 元 /平方米，商業(yè)銷售均為為 21000 元 /平方米，車位銷售單價為 15 萬元 /個，商務(wù)辦公樓銷售均為為 11000 元 /平方米，則可實現(xiàn)銷售收入 萬元。 銷售利潤 該項目總投資估算 ，預(yù)測能實現(xiàn)銷售收入 ，稅前利潤 萬元，稅前成本利潤率 %，稅后利潤 萬元，稅后成本利潤率 %，投資回收期 年。 根據(jù)《中國人民共和園企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)所得稅的稅為 25%。 項目開發(fā)期的利潤測算詳見附表利潤表 ,由表可知，本項目開發(fā)建設(shè)能達到投資利潤正常水平。 第十二章 財務(wù)評價與敏感性分析 盈利能力分析 項目總投資估算 萬元，預(yù)測能實現(xiàn)銷售收入 ，稅前利潤 萬元，稅前成本利潤率 %，稅 后利潤 萬元，稅后成本利潤率 %，投資回收期 年 ,項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，經(jīng)濟獲利能力較好，該項目在財務(wù)可行。 通過以上經(jīng)濟效益分析說明，項目在經(jīng)濟是可行的。 項目不確定性分析 盈虧平衡分析 該項目總投資 萬元，預(yù)計銷售總收入 萬元。盈虧平衡點的計算依據(jù)為：銷售收入 =項目總投資 +銷售稅費，因銷售稅費中營 業(yè)稅為銷售收入的 5%、城市建設(shè)維護稅為營業(yè)稅的 7%、教育稅附加為營業(yè)稅的 3%，合計占銷售收入的 %。則盈虧平衡點的計算公式為： 銷售收入 =總開發(fā)成本 +銷售收入 % = (萬元 ) 那么當銷售進度達到 /=%，本項目不僅可收回全部投資，還能繳清相關(guān)銷售稅費。 敏感性分析 本項目面臨風(fēng)險因素主要有建造成本、售價、開發(fā)周期、政府政策等，本次我們對開發(fā)成本和售價這兩個對項目投資利潤率影響較大的風(fēng)險因素作定量分析，針對二 種最不利的情況：開發(fā)成本增加 5%、售價下降 5%，運用動態(tài)方法來分 析其主要經(jīng)濟評價指標的變動情況，詳見附表：《項目敏感性分析表》。 通過以上對項目動態(tài)敏感性分析可看出，售價下降 5%及開發(fā)成本增加 5%，財務(wù)凈現(xiàn)值均為正值，動態(tài)投資回收期在 年以內(nèi)，說明項目抗風(fēng)險能力相對較強。 第十三章 社會評價及風(fēng)險性分析 社會影響效果分析 項目社會影響 項目的可持續(xù)性。 本項目的建成，將會對本地段的環(huán)境及景觀起到重要的改善作用。由于本項目的實施，將會使該地區(qū)環(huán)境得到改善。本項目的規(guī)劃設(shè)計標準高，具有合理的功能性和現(xiàn)代性的戶型設(shè)計，以及良好的社會環(huán)境和周 邊環(huán)境，不僅改變了人們的居住條件，也點綴了城市容貌。 社會就業(yè)。 本項目建設(shè)中建成后，小區(qū)的物業(yè)管理等，將吸引新的就業(yè)機會，為現(xiàn)階段的社會和就業(yè)環(huán)境帶來一絲暖意。 對開發(fā)公司影響。 本項目的建成，可以增加開發(fā)公司的業(yè)績，體現(xiàn)公司的實力和企業(yè)精神，樹立良好的企業(yè)形象，為公司在本地區(qū)的進一步發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。 對人和社會的影響 。 （ 1）對社會的影響。 根據(jù)本項目所處地段，項目建成后，為人們提供一個良好的居住空間和休閑環(huán)境。 （ 2） 對社會經(jīng)濟發(fā)展的影響 本項目的建設(shè)，將先進的施工技術(shù)，高效的施工 組織和新型的材料引進到本地段，將會促進本地的建筑業(yè)更快更好發(fā)展， 走向高效率、高質(zhì)量和高標準，有利于當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展 。 （ 3）對社會的經(jīng)濟影響 。 本項目的建設(shè)，將會為社會提供一定數(shù)量的工作崗位，為緩和社會失業(yè)率做出一些貢獻，也為當?shù)刎斦杖胩峁┝硕愂眨粌H為當?shù)鼐用裨黾恿松钤O(shè)施，而且推進了當?shù)亟?jīng)濟的繁榮。 項目環(huán)境效益評價 本小區(qū)綠化率較高，將會提高城市綠化面積，同時小區(qū)在建設(shè)過程中大量運用環(huán)保建材，推動本地段環(huán)保工作的開展。 項目的現(xiàn)代建筑，有效的美化了市容，更重要的是改善了人民的居住水 平，創(chuàng)造出一個良好的生活環(huán)境。 為達到上述目標 ，本項目在規(guī)劃中本著以人為本，注重生態(tài)的原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建和住宅的布局， 力爭創(chuàng)造出一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開闊方便的公共環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。 由此可見，該項目建成后將具有良好的環(huán)境效益。 社會適應(yīng)性分析 本項目市場定位為中、高檔住宅客戶群。通過對利益相關(guān)者的需求調(diào)查分析，研究目標人群對項目建設(shè)內(nèi)容的認可和接受程序較高，當?shù)鼐用窭嫦嚓P(guān)者對項目的支持程度較高，擬建項目能夠為當?shù)厣鐣h(huán)境、人文條件所接納，與當?shù)厣鐣h(huán) 境的相互適應(yīng)性很強。 風(fēng)險性分析 風(fēng)險因素識別 開發(fā)建設(shè)風(fēng)險 企業(yè)缺乏土地運作、住宅類項目運作經(jīng)驗，以及對土地獲取、資金籌措、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)等方面的運作能力存在挑戰(zhàn)。其中建設(shè)資金的風(fēng)險包括由于各方面的影響使得土地取得費用的增加、工程方案變動的工程量增加、工期延長，人工、材料、機械臺班費、各種費率、利率的提高等。 經(jīng)