【正文】 從建筑設(shè)計、圍護結(jié)構(gòu)、設(shè)備選型的選擇等方面力求滿足工程節(jié)水、節(jié)能要求。 環(huán)境標準 環(huán)境保護是我國的一項基本國策，必須在合理利用自然資源的同時，深入認識污染環(huán)境的根源和危害，有計劃的保護環(huán)境，預(yù)防環(huán)境質(zhì)量的惡化，控制環(huán)境污染。 固體廢物：施工中產(chǎn)生的固體廢物為棄土 (石 )、廢棄建筑材料及生活垃圾。在施工期，需一定量的土方回填，施工方只能向持有土料和石料開采許可證的料場購買土料和石料。 水泵等振動較大設(shè)備均采用減振器或減振墊。 廢水：主體工程設(shè)計中必須設(shè)置雨污分流系統(tǒng)，雨水經(jīng)排水溝 (管 )排入地表水體，餐飲洗滌廢水通過設(shè)置沉淀池、隔油池等措施處理，廢水經(jīng)過相應(yīng)處理達到 《污水綜合排放標準》（ GB89871996）三級標準后排入市政排水干渠，對地表水環(huán)境影響不大。 室內(nèi)消防措施 本項目為高層建筑，按建筑設(shè)計防火規(guī)范的要求進行防火分區(qū)，每個防火區(qū)建筑面積小于2500m2，均 設(shè)兩個安全出入門，設(shè)封閉樓梯間，封閉樓梯間門為乙級防火門。 第八章 項目實施組織管理 招標依據(jù) （ 1）《中華人民共和國招標投標法》 （ 2）《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》《中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第 3號令》； （ 3）《招標公告發(fā)布暫行辦法》（中華人民共和國國家計劃發(fā)展委員會第 4 號令）； （ 4）《工程建設(shè)項目自行招標試行辦法》（中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員 5 號令）； （ 5）《工程建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項 暫行規(guī)定》（中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員第 9 號令）； （ 6）《評標委員會和評標方法暫行規(guī)定》（中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員第 11 號令）； （ 7）《中華人民共和國政府采購法》。在進行施工監(jiān)理招標時，面向全省公開選擇施工監(jiān)理企業(yè)進行項目的監(jiān)理。 2）投標人應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件送達投標地點。專家 應(yīng)當從事相關(guān)領(lǐng)域工作滿八年并具有高級職稱或具有同等專業(yè)水平。 總裁的職責：在董事會的統(tǒng)一 領(lǐng)導下，履行具體工作職責，包括 （ 1）負責項目策劃、創(chuàng)意及實施等組織領(lǐng)導工作； （ 2）負責項目實施過程的全方位監(jiān)督； （ 3）負責項目建設(shè)資金的籌措與安排。 （ 4）項目建成運行：由相關(guān)部門組織有關(guān)專家機構(gòu)對項目質(zhì)量、投資效益、環(huán)境影響等進行評價。 2021 年 9 月～ 2021 年 10 月，完成主體工程施工。 2021 年 2 月 2021 年 6 月，完成裝修及安裝工程施工。 c、根據(jù)工作深度，預(yù)備費按一、二部兩部分費用之和，取 8％計算。 項目開發(fā)期的利潤測算詳見附表利潤表 ,由表可知，本項目開發(fā)建設(shè)能達到投資利潤正常水平。 第十三章 社會評價及風險性分析 社會影響效果分析 項目社會影響 項目的可持續(xù)性。 對人和社會的影響 。 為達到上述目標 ，本項目在規(guī)劃中本著以人為本，注重生態(tài)的原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建和住宅的布局， 力爭創(chuàng)造出一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開闊方便的公共環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。 經(jīng)營風。 項目環(huán)境效益評價 本小區(qū)綠化率較高，將會提高城市綠化面積，同時小區(qū)在建設(shè)過程中大量運用環(huán)保建材，推動本地段環(huán)保工作的開展。 對開發(fā)公司影響。 敏感性分析 本項目面臨風險因素主要有建造成本、售價、開發(fā)周期、政府政策等，本次我們對開發(fā)成本和售價這兩個對項目投資利潤率影響較大的風險因素作定量分析，針對二 種最不利的情況：開發(fā)成本增加 5%、售價下降 5%，運用動態(tài)方法來分 析其主要經(jīng)濟評價指標的變動情況，詳見附表：《項目敏感性分析表》。 銷售利潤 該項目總投資估算 ，預(yù)測能實現(xiàn)銷售收入 ，稅前利潤 萬元，稅前成本利潤率 %，稅后利潤 萬元，稅后成本利潤率 %，投資回收期 年。 其他依據(jù) a、類似工程造價指標及造價指數(shù)。 2021 年 6 月 12 月，完成樁基、地下室施工。 2021 年 8 月～ 2021 年 12 月，完成土方工程施工。實行監(jiān)理制，以控制工程投資、工期和質(zhì)量。 招標的具體情況 內(nèi)容 項目 招標范圍 招標組織形式 招標方式 全部 招標 部分 招標 自行 招標 委托 招標 公開 招標 邀請 招標 勘察設(shè)計 √ √ √ 監(jiān) 理 √ √ √ 土建工程 √ √ √ 設(shè)備采購及安裝 √ √ √ 建設(shè)期項目管理 項目組織機構(gòu) 項目建設(shè)過程中，為了確保本項目建設(shè)的順利實施，達到項目建設(shè)的預(yù)期目標，項目擬項目領(lǐng)導組織，由董事會、總裁以及四個工作組組成。 2）評標由招標人依法組建的評標委員會負責。 投標 1）本項目投標人應(yīng)當具備承擔招標項目的能力，并應(yīng)按照招標文件的要求編制投標文件。 3）本項目的招標文件應(yīng)當包括招標 項目的技術(shù)要求、對投標人資格審查的標準，投標報價要求和評標標準等所有實質(zhì)性要求和條件以及擬定合同的主要條款。在變配電室設(shè)置一套低壓 CO2 氣體滅火系統(tǒng)。 第七章 消防 設(shè)計依據(jù) 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ16—87（ 2021 版）（修訂本） 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GBJ50140–2021 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》 《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 《 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 消防安全措施 室外消防設(shè)施 按《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的要求，本項目合理地確定建筑的位置，滿足建筑物間防火間距的要求，建筑物的周圍留有滿足消防車通行的環(huán)行消防車道，同時設(shè)計消防 給水系統(tǒng)，室外消火栓與建筑物均勻分布，確保消防用水量。 固體廢棄物：對各種固體廢棄物應(yīng)實施規(guī)范化管理，對可 以回收利用的廢舊材料予以充分回收利用。 設(shè)計中環(huán)保措施 通風系統(tǒng)均安裝消聲器。 施工噪聲：施工期內(nèi)應(yīng)嚴格控制施工時間， 合理調(diào)整高噪設(shè)備的使用時間或采取臨時隔聲屏障，使建筑施工期間施工場地產(chǎn)生的噪聲滿足《建筑施工場界噪聲限值》 (GBl2523–90)規(guī)定，避免盡量降低噪聲對周圍住戶或單位的影響。另外，施工人員有少量生活廢水產(chǎn)生，主要污染物為 CODcr、氨氮、磷酸鹽、動植物油及懸浮物等。這樣的公共關(guān)系策略除了具有與其他促銷方式同樣的溝通作用外，還具有其他促銷方式無法替代的作用。 ④ 充分利用自然光并根據(jù)自然光的照度變化， 調(diào)整電氣照明點亮的范圍。采用新材料、新墻體 (如保溫節(jié)能墻體材料，禁止使用實心粘土磚 )、新技術(shù)，提高建筑熱環(huán)境綜合指標。 營銷渠道策略 本項目的營銷渠道是：開發(fā)商把自己開發(fā)的產(chǎn)品銷售權(quán)委托一家代理公司，由代理公司再將產(chǎn)品通過中間商轉(zhuǎn)銷給消費者，這樣可以加速推銷工作。在執(zhí)行營銷計劃時，供需狀況發(fā)生變化，價格必須作調(diào)整。 ⑤ 節(jié)能開關(guān)設(shè)備的應(yīng)用 樓梯間及公共通道部分，采用聲控或延時開關(guān)，節(jié)約電能，方便使用。采用彩色噴涂塑鋼門窗，提高保溫、防風、防滲性能 ,節(jié)約能源。 燃氣工程規(guī)劃 該項目燃氣在小區(qū)內(nèi)設(shè)燃氣調(diào)壓站，燃氣管線自就近敷設(shè)的燃氣管線接入，小區(qū)全部采用管徑為 DN100 低壓燃氣管線為主管，防腐保護地下直埋敷設(shè)，供各用戶使用。 ⑶ 建筑滅火器配置 根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》，本工程基本屬于中、輕危險級，按中危險及 A類火災(zāi)設(shè)計，滅火器最小配置級別為 5A，最大保護面積為 15m2／ A。 雨水排水規(guī)劃 ① 暴雨公式： （ 1+） q= （ t+） ② 屋面雨水經(jīng)雨水排水立管有組織排入室外市政雨水管網(wǎng)。日；服務(wù)人員及管理人員用水 50升 /人 住宅有線電 視終端標準為 1 個 /戶。當火災(zāi)發(fā)生時，聯(lián)動啟動系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施，撲救火災(zāi)。消防用電設(shè)備需由兩個專用配電回路供電，電源引自不同的低壓母線段，并在配電設(shè)備末端設(shè)雙電源自動切換箱。小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃有電力工程規(guī)劃、電信工程規(guī)劃、給排水工程規(guī)劃、暖通工程 規(guī)劃、燃氣工程規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃。小區(qū)周圍城市主干道按照城市規(guī)劃早已成形。地面車庫入口自用地的西側(cè)進入，地面為大片綠化。 （ 2）住宅立面風格：住宅是社會文明產(chǎn)物，不應(yīng)偏離社會和傳統(tǒng)文化，應(yīng)沿襲地方文化脈絡(luò)，同時，住宅也是體現(xiàn)城市風貌的重要標志。 車輛出入便捷，建筑右側(cè)設(shè)有回車場。功能分區(qū)、用地劃分、項目設(shè)施、建筑經(jīng)濟等方面長期性、環(huán)保性與人文延續(xù)性。 在戶型配備方面，充分考慮多樣化的需求，調(diào)查用戶群的需求，以適應(yīng)場地以及多元化、個性化的市場要求。 威脅（ threat） 由于某 市目前已經(jīng)開發(fā)了較多量樓盤，而且不乏許多高品質(zhì)、大規(guī)模樓盤，這樣，給項目帶來一定的競爭壓力。今年我公司已按規(guī)劃準備二期開發(fā)建設(shè) 35萬余平方 米。 項目建設(shè)規(guī)模 項目規(guī)劃總用地面積 116749 平方米（合約 畝），規(guī)劃總建筑面積 590031 平方米，其中地上建筑面積 480460 平方米，地下車庫 105789 平方米。 二手房共成交 3117 套（間），成交面積 萬平方米，同比上漲 %，成交均價 6083元 /平方米；其中住宅二手房共成交 3040 套（間），成交面積 萬平方米，同比上漲%，成交均價 5938 元 /平方米。 2021 年 12 月份，東部地區(qū)商品房銷售面積 5415 萬平方米，同比增長 %，增速比去年全年提高 個百分點；銷售額 4820 億元，增長 %，增速提高 個百分點。樓市投資反彈可能是對 2021 年年中以來部分城 市樓市量價齊升，樓市持續(xù)升溫的持續(xù)正反饋。 中央經(jīng)濟工作會議提出要 ―繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松 ‖，已經(jīng)奠定了 2021 年調(diào)控的基調(diào)。 項目的建設(shè)符合某市城市發(fā)展總體規(guī)劃要求。 承辦單位名稱 公司名稱： 河南某置業(yè)有限公司 公司簡介： 報告編制依據(jù) 國家發(fā)改委《投資項目可行性研究指南》； 國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第三版》； 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建標 [2021]205 號）； 某市城市總體規(guī)劃； 某市 ―十二五 ‖規(guī)劃； 《城市規(guī)劃編制辦法》； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》； 委托方提供的有關(guān)資料。 目前，我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型要求主動降低過快的增長速度，宏觀經(jīng)濟也開始企穩(wěn)，這種局面減弱宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)調(diào)控的矛盾，使樓市調(diào)控獲得了空間。 12月，全國房地 產(chǎn)開發(fā)投資完成額 6670 億元，累計同比增長 %，增速比 2021 年提高 個百分點；其中住宅投資 4583 億元，增長 %，增速提高 12 個百分點。商品房銷售額 7361億元，增長 %，增速比去年全年提高 個百分點；其中，住宅銷售額增長 %，辦公樓銷售額增長 %，商業(yè)營業(yè) 用房銷售額增長 %。 非住宅銷售 1036 套（間），銷售面積 萬平方米，同比上漲 %，銷售均價 12647元 /平方米。 第三章 項目建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 項目建設(shè)內(nèi)容 本項目主要包括安置房、商業(yè)住宅、商業(yè)建筑、商務(wù)辦公用房、配套物業(yè)管理用房等內(nèi)容。周邊的樓盤有 ―托斯卡納 ‖目前銷售均價在 6500 元 /平方米； ―九龍城 ‖目前銷售均價在 7500 元 /平方米； ―晶華城 ‖目前銷售均價在 7500/平方米。 機會（ opportunity） 隨著某市經(jīng)濟的不斷開發(fā)建設(shè)，人民生活水平的不斷提高，經(jīng)濟條件越來越富裕，購買力逐漸增強，加上隨著某市高新區(qū)知名度的逐漸提升，市場供需兩旺，空置率底，優(yōu)質(zhì)樓盤上市供不應(yīng)求。 可操作性 充分考慮項目實施造成的影響，盡可能地使項目開發(fā)的處于易于實施的境地，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也要考慮到整體建設(shè)的影響。 可持續(xù)原則 強調(diào) ―社會、經(jīng)濟與環(huán)境效益 ‖的三位一體，充分考慮資源利用。停車場位于建筑內(nèi)側(cè)，采用草地磚營造出生態(tài)停車場，更大面積提高規(guī)劃用地的綠化率。 ③ 均設(shè)綜合管線布置，其考慮水、電、燃、暖氣外，尚有電話、電視、因特網(wǎng)、報警、傳呼等弱電管線在新戶型中安全、衛(wèi)生、高效的運行。 （ 2）靜態(tài)交通 小區(qū)停車位根據(jù)設(shè)計要求，停車位按 100%考慮，除利用地面停車外，還考慮利用地下車庫作為主要停車方式。為滿足國家有關(guān)技術(shù)規(guī)定，符合道路行車安全要 求，規(guī)劃道路盡量低于自然地坪。 基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃 基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》，以及城市各專項、專業(yè)規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定做到布局合理，達到既有利于設(shè)施的施工與維護，又有利于凈化美 化城市市容的目標，區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)配套設(shè)施配套管線全部采用地下敷設(shè)。在小區(qū)內(nèi)采用放射式供電方式。 電氣消防系統(tǒng) 整個小區(qū)內(nèi)按規(guī)范要求在相關(guān)場所裝設(shè)火災(zāi)自動報警和聯(lián)動控制裝置。 電視系統(tǒng) 通過在小區(qū)內(nèi)建立分支分配網(wǎng)絡(luò)，將有線電視信號傳輸?shù)礁髯魞?nèi)，小區(qū)有線電視信號接自市政有線電視網(wǎng)。 ② 用水估算 用水量定額按住宅用水 150升 /人 污水量以總用水量的 90%計，污水干管管徑為 DN300500，埋設(shè)于小區(qū)主要道路下。滅火時間為 1 小時，一次火災(zāi)滅火用水量為108m3。 空調(diào) 所