【正文】 經(jīng)營風(fēng)。 風(fēng)險性分析 風(fēng)險因素識別 開發(fā)建設(shè)風(fēng)險 企業(yè)缺乏土地運作、住宅類項目運作經(jīng)驗，以及對土地獲取、資金籌措、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)等方面的運作能力存在挑戰(zhàn)。 社會適應(yīng)性分析 本項目市場定位為中、高檔住宅客戶群。 為達(dá)到上述目標(biāo) ，本項目在規(guī)劃中本著以人為本，注重生態(tài)的原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建和住宅的布局， 力爭創(chuàng)造出一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開闊方便的公共環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。 項目環(huán)境效益評價 本小區(qū)綠化率較高，將會提高城市綠化面積，同時小區(qū)在建設(shè)過程中大量運用環(huán)保建材，推動本地段環(huán)保工作的開展。 （ 3）對社會的經(jīng)濟影響 。 根據(jù)本項目所處地段，項目建成后，為人們提供一個良好的居住空間和休閑環(huán)境。 對人和社會的影響 。 對開發(fā)公司影響。 社會就業(yè)。由于本項目的實施，將會使該地區(qū)環(huán)境得到改善。 第十三章 社會評價及風(fēng)險性分析 社會影響效果分析 項目社會影響 項目的可持續(xù)性。 敏感性分析 本項目面臨風(fēng)險因素主要有建造成本、售價、開發(fā)周期、政府政策等，本次我們對開發(fā)成本和售價這兩個對項目投資利潤率影響較大的風(fēng)險因素作定量分析，針對二 種最不利的情況：開發(fā)成本增加 5%、售價下降 5%，運用動態(tài)方法來分 析其主要經(jīng)濟評價指標(biāo)的變動情況，詳見附表：《項目敏感性分析表》。盈虧平衡點的計算依據(jù)為：銷售收入 =項目總投資 +銷售稅費，因銷售稅費中營 業(yè)稅為銷售收入的 5%、城市建設(shè)維護稅為營業(yè)稅的 7%、教育稅附加為營業(yè)稅的 3%，合計占銷售收入的 %。 通過以上經(jīng)濟效益分析說明，項目在經(jīng)濟是可行的。 項目開發(fā)期的利潤測算詳見附表利潤表 ,由表可知，本項目開發(fā)建設(shè)能達(dá)到投資利潤正常水平。 銷售利潤 該項目總投資估算 ，預(yù)測能實現(xiàn)銷售收入 ，稅前利潤 萬元，稅前成本利潤率 %，稅后利潤 萬元，稅后成本利潤率 %，投資回收期 年。 第十一章 銷售及經(jīng)營收入測定 項目銷售收入測算 項目分兩期建設(shè)，一期規(guī)劃用地面積 畝，規(guī)劃總建筑面積 128000 平方米，二期規(guī)劃用地面積 ，規(guī)劃總建筑面積 462031 平方 米，其中可售商品住宅建筑面積 93,平方米，可出售商業(yè)建筑面積 45,，可出售商務(wù)辦公樓建筑面積 93, 米。 投資估算 基本參數(shù) 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 總建設(shè)用地面積 82, m2 總建筑面積 468, m2 計入容積率總建筑面積 362, m2 二期安置區(qū) ① 住宅物業(yè)建筑面積合計 99, m2 ② 商業(yè)建筑面積合計 25, m2 ③ 村集體辦公用房面積 1, m2 二期商品房開發(fā)區(qū) ① 住宅物業(yè)建筑面積合計 93, m2 ② 商務(wù)辦公樓建 筑面積合計 93, m2 ③ 商業(yè)建筑面積合計 45, m2 ④ 配套設(shè)施建筑面積合計 4, m2 地下建筑面積 105, m2 容積率 — 建筑覆蓋率 % 綠化率 % 建設(shè)工程投資估算 項目總投資 經(jīng)估算，項目的總投資為 萬元，詳見下表： 項目總投資估算 項目總投資估算表 序號 項目名稱 總額（萬元） 占總投資比例 1 土地取得費 32, % 2 施工前期費 3, % 3 建筑安裝工程費 68, % 4 紅線內(nèi)外市政及公建配套工程費 % 5 管理費用 2, % 6 不可預(yù)見費 2, % 7 銷售費用 3, % 8 財務(wù)費用 % 9 房屋公用設(shè)施專用基金 % 合 計 113, 100% 資 金籌措 本項目建設(shè)投入總資金 萬元，其中 ，申請銀行貸款 2 億元。 c、根據(jù)工作深度，預(yù)備費按一、二部兩部分費用之和，取 8％計算。 其他依據(jù) a、類似工程造價指標(biāo)及造價指數(shù)。 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù) 定額依據(jù) a、《河南省建筑工程消耗量定額》； b、《河南省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》； c、《河南省安裝工程消耗量定額》； d、《河南 省市政園林工程消耗量定額》； e、《河南省建筑工程措施項目計價辦法》； f、《河南省建筑工程造價計價規(guī)則》。 2021 年 12 月，工程竣工驗收及交付使用。 2021 年 2 月 2021 年 6 月，完成裝修及安裝工程施工。 2021 年 6 月 12 月，完成樁基、地下室施工。 二期商品房建設(shè)工期： 2021 年 8 月，完成項目前期咨詢，可行性研究報告編制、并上報有關(guān)部門審批。 2021 年 3 月～ 2021 年 5 月，完成公共配套設(shè)施工程施工。 2021 年 9 月～ 2021 年 10 月，完成主體工程施工。 2021 年 8 月～ 2021 年 12 月，完成土方工程施工。 第九章 項目實施進度 工期計劃 某住宅建設(shè)項目分兩期建設(shè)，其中一期項目建設(shè)期為三年，已建設(shè)完成，二期項目建設(shè)期為三年，建設(shè)時間為 2021 年 5 月至 2021 年 8 月。合理安排資金，積極、充分、扎實地抓好項目建 設(shè)的各項工作。 （ 4）項目建成運行：由相關(guān)部門組織有關(guān)專家機構(gòu)對項目質(zhì)量、投資效益、環(huán)境影響等進行評價。實行監(jiān)理制，以控制工程投資、工期和質(zhì)量。 項目管理措施 為加強整個項目的建設(shè)管理，保證工程建設(shè)質(zhì)量、工期、成本及安全，擬采取以下管理措施： （ 1）設(shè)計階段：嚴(yán)格執(zhí)行國家現(xiàn)行的設(shè)計規(guī)范和國家批準(zhǔn)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，積極推廣應(yīng)用 ―可靠性設(shè)計方法 ‖、 ―結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計方法 ‖等現(xiàn)代設(shè) 計方法；注意因地制宜，就地取材，節(jié)省建設(shè)資金，在切實滿足建筑功能要求的同時，千方百計的節(jié)約投資、節(jié)約各種資源，縮短建設(shè)工期；積極采用技術(shù)上更加先 進、經(jīng)濟上更加合理的新結(jié)構(gòu)、新材料。 （ 2）財務(wù)中心職責(zé)：負(fù)責(zé)該項目的預(yù)算審核、資金籌措、財務(wù)審檢、撥款及項目完工審計。 總裁的職責(zé)：在董事會的統(tǒng)一 領(lǐng)導(dǎo)下，履行具體工作職責(zé)，包括 （ 1）負(fù)責(zé)項目策劃、創(chuàng)意及實施等組織領(lǐng)導(dǎo)工作； （ 2）負(fù)責(zé)項目實施過程的全方位監(jiān)督； （ 3）負(fù)責(zé)項目建設(shè)資金的籌措與安排。 招標(biāo)的具體情況 內(nèi)容 項目 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開 招標(biāo) 邀請 招標(biāo) 勘察設(shè)計 √ √ √ 監(jiān) 理 √ √ √ 土建工程 √ √ √ 設(shè)備采購及安裝 √ √ √ 建設(shè)期項目管理 項目組織機構(gòu) 項目建設(shè)過程中，為了確保本項目建設(shè)的順利實施，達(dá)到項目建設(shè)的預(yù)期目標(biāo)，項目擬項目領(lǐng)導(dǎo)組織，由董事會、總裁以及四個工作組組成。 4）中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同履行義務(wù)，完成中標(biāo)項目。 3）中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向其發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時將中標(biāo)結(jié)果通知未中標(biāo)投標(biāo)人。專家 應(yīng)當(dāng)從事相關(guān)領(lǐng)域工作滿八年并具有高級職稱或具有同等專業(yè)水平。 2）評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。 5）投標(biāo)人不得以低于成本的報價投標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其它方式弄虛作假、騙取中標(biāo)。 3）投標(biāo)人擬在中標(biāo)后將中標(biāo)項目的部分 非主體、非關(guān)鍵性工作進行分包的，應(yīng)在投標(biāo)文件中載明。 2）投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，將投標(biāo)文件送達(dá)投標(biāo)地點。 投標(biāo) 1）本項目投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標(biāo)項目的能力，并應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。 （ 3）設(shè)備與主要材料采購招標(biāo) 根據(jù)項目的需要，面向全國公開選擇設(shè)備生產(chǎn)廠家，投標(biāo) 人的設(shè)備技術(shù)水平應(yīng)符合本項目設(shè)計要求，質(zhì)優(yōu)價廉且有可靠的售后服務(wù)。 （ 2）施工企業(yè)選擇招標(biāo) 根據(jù)工程的需要，采用總承包方式，選擇施工企業(yè)。在進行施工監(jiān)理招標(biāo)時，面向全省公開選擇施工監(jiān)理企業(yè)進行項目的監(jiān)理。 3）本項目的招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo) 項目的技術(shù)要求、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)報價要求和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實質(zhì)性要求和條件以及擬定合同的主要條款。 招投標(biāo)程序 招標(biāo) 鑒于本項目法人單位不具備自行招投標(biāo)所具備的編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的能力，該項目的招投標(biāo)活動采取委托招標(biāo)的方式進行，具體程序如下： 1）本項目按照國家有關(guān)規(guī)定先履行項目審批手續(xù)，取得批準(zhǔn)后，由本項目的法人單位委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行公開招標(biāo)。在招標(biāo)過程中要遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，并應(yīng)當(dāng)接受依法實施的監(jiān)督。 第八章 項目實施組織管理 招標(biāo)依據(jù) （ 1）《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》 （ 2）《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》《中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第 3號令》； （ 3）《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》（中華人民共和國國家計劃發(fā)展委員會第 4 號令）； （ 4）《工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行辦法》（中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員 5 號令）； （ 5）《工程建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項 暫行規(guī)定》（中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員第 9 號令）； （ 6）《評標(biāo)委員會和評標(biāo)方法暫行規(guī)定》（中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員第 11 號令）； （ 7）《中華人民共和國政府采購法》。在變配電室設(shè)置一套低壓 CO2 氣體滅火系統(tǒng)。 在建筑物各層的人行通道、樓梯間、公共場所按規(guī)范配置一定數(shù)量的滅火器。 消防給水與排水 室外消防用水量為 20L/s，室內(nèi)消防用水量 15L/s，火災(zāi)延續(xù)時間為 3 小時。 室內(nèi)消防措施 本項目為高層建筑，按建筑設(shè)計防火規(guī)范的要求進行防火分區(qū)，每個防火區(qū)建筑面積小于2500m2，均 設(shè)兩個安全出入門，設(shè)封閉樓梯間，封閉樓梯間門為乙級防火門。 第七章 消防 設(shè)計依據(jù) 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ16—87（ 2021 版）（修訂本） 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GBJ50140–2021 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》 《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 《 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 消防安全措施 室外消防設(shè)施 按《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的要求，本項目合理地確定建筑的位置，滿足建筑物間防火間距的要求，建筑物的周圍留有滿足消防車通行的環(huán)行消防車道，同時設(shè)計消防 給水系統(tǒng)，室外消火栓與建筑物均勻分布，確保消防用水量。 本項目所產(chǎn)生和排放的污染物大多屬常規(guī)污染物，有成熟和適用的處理工藝技術(shù)，環(huán)境保護設(shè)施基本齊全，污染物能夠得到有效地處理，基本不會造成非人為的環(huán)境影響； 在采取相應(yīng)的環(huán)保措施后，本項目最終排放的污染物對 周圍環(huán)境空氣及生態(tài)環(huán)境的影響程度和范圍是有限的，而且可以控制在國家有關(guān)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)允許的限值內(nèi)，不會降低現(xiàn)有環(huán)境的使用功能。有條件的情況下，可 以回收用于灌溉、沖廁等設(shè)施，節(jié)約水資源。 廢水：主體工程設(shè)計中必須設(shè)置雨污分流系統(tǒng)，雨水經(jīng)排水溝 (管 )排入地表水體，餐飲洗滌廢水通過設(shè)置沉淀池、隔油池等措施處理，廢水經(jīng)過相應(yīng)處理達(dá)到 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89871996）三級標(biāo)準(zhǔn)后排入市政排水干渠，對地表水環(huán)境影響不大。 固體廢棄物：對各種固體廢棄物應(yīng)實施規(guī)范化管理，對可 以回收利用的廢舊材料予以充分回收利用。 嚴(yán)格保護區(qū)內(nèi)的水資源環(huán)境，防止水土流失，環(huán)衛(wèi)設(shè)施的布設(shè)須遠(yuǎn)離水體。 水泵出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機進出口采用軟接頭。 水泵等振動較大設(shè)備均采用減振器或減振墊。 設(shè)計中環(huán)保措施 通風(fēng)系統(tǒng)均安裝消聲器。同時及時清運建筑垃圾，并應(yīng)采用環(huán)保型裝飾材料。 光及振動污染防治：晚間施工照明應(yīng)對光源加設(shè)遮光罩，對小型產(chǎn)噪聲設(shè)備設(shè)置單獨的隔聲間，減少光及振動的影響。在施工期，需一定量的土方回填，施工方只能向持有土料和石料開采許可證的料場購買土料和石料。 施工噪聲：施工期內(nèi)應(yīng)嚴(yán)格控制施工時間， 合理調(diào)整高噪設(shè)備的使用時間或采取臨時隔聲屏障，使建筑施工期間施工場地產(chǎn)生的噪聲滿足《建筑施工場界噪聲限值》 (GBl2523–90)規(guī)定，避免盡量降低噪聲對周圍住戶或單位的影響。 施工粉塵：為減少施工期建筑揚塵對洱海、西洱河及周圍環(huán)境造成污染，對施工場地需采取灑水抑塵措施，同時還應(yīng)對被運輸車輛污染的道路進行及時的清掃、沖洗。 建設(shè)期間環(huán)保措施 施工工藝：應(yīng)使用商品混凝土，不得在工地上進行混凝土攪拌，嚴(yán)格按照建筑管理部門施工環(huán)保管理規(guī)定進行文明施工。 固體廢物：施工中產(chǎn)生的固體廢物為棄土 (石 )、廢棄建筑材料及生活垃圾。另外，施工人員有少量生活廢水產(chǎn)生，主要污染物為 CODcr、氨氮、磷酸鹽、動植物油及懸浮物等。另外，施工機械會 有燃油煙氣產(chǎn)生，燃油煙氣中含有少量的煙塵、 SO NO CO 及 CH 等。 項目環(huán)境影響分析 建設(shè)期間對環(huán)境的影響 本項目施工時將產(chǎn)生粉塵、噪聲及廢氣等各類污染物，建設(shè)期間會對周圍環(huán)境造成一定的影響，建設(shè)期間所產(chǎn)生的各項污染是整個工程的高污染期。 環(huán)境標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)境保護是我國的一項基本國策，必須在合理利用自然資源的